摘要：房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。針對目前房地產(chǎn)行業(yè)的一些現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，首先對當前房地產(chǎn)業(yè)的基本狀況有所了解，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求，采取一系列的營銷策略。對營銷環(huán)境進行分析，針對內(nèi)部和外部的環(huán)境因素加以說明。以及對房地產(chǎn)營銷的涵義及現(xiàn)實意義進行了闡述。最后對未來的房地產(chǎn)業(yè)的前景及動向做一個展望，能更加的把握好當前的市場需求。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營銷；營銷策略；營銷策劃
　　房地產(chǎn)開發(fā)是支持人們?nèi)粘Ｉ�活的基礎(chǔ)在社會主義市場經(jīng)濟體制的制定，使得房地產(chǎn)業(yè)成為市場經(jīng)濟活動的主體成員，面對市場的風云變幻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，掌握現(xiàn)代的營銷技術(shù)。
　　中國房地產(chǎn)營銷業(yè)的興起和發(fā)展，為加速房地產(chǎn)的循環(huán)創(chuàng)造了條件。從當初的“一無所有”到現(xiàn)在的“無處不在”，可以說，營銷觀念的樹立以及各種營銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個見證。房地產(chǎn)營銷與房地產(chǎn)開發(fā)有著密切關(guān)系。雖然總體上房地產(chǎn)營銷相安無事。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)微利時代的趨近，對營銷策劃探索的深入，可以預言，競爭激烈的時代已為期不遠。因而，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中未能最大限度地發(fā)揮營銷策略的作用。
　　房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。根據(jù)對房地產(chǎn)公司的了解，針對的房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次：
　　1、核心產(chǎn)品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
　　2、有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質(zhì)量等。
　　3、延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務，如物業(yè)管理﹑保證公共設施的提供等。
　　營銷渠道是產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移至消費者的途徑，是房地產(chǎn)銷售的重要一環(huán)。房地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)的房地產(chǎn)商品。如何以最快的速度和最佳的經(jīng)濟效益最低的費用支出，流通轉(zhuǎn)移到顧客手里，營銷渠道的選擇和控制是相當重要的。
　　1、直銷：通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。開發(fā)商利用一切相關(guān)信息與消費者直接聯(lián)系，自己承擔全部地流通職能，直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給消費者。
　　2、網(wǎng)絡營銷：房地產(chǎn)開發(fā)公司考慮到網(wǎng)絡對房地產(chǎn)營銷的影響首先表現(xiàn)在網(wǎng)絡廣告方面的優(yōu)勢，網(wǎng)絡廣告不受時空限制，每天24小時可以不間斷地傳向世界各地，消費者可自由查詢，而且，網(wǎng)絡廣告也可以隨時修改。
　　目前，市場上幾種常見營銷策略：
　　1、人員促銷：房地產(chǎn)開發(fā)公司對房地產(chǎn)促銷人員要求很嚴格。建立促銷小組。對促銷人員定期培訓，掌握客戶的信息，向目標市場消費者介紹本公司及其房地產(chǎn)的情況。這種促銷方式的優(yōu)點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。與客戶面談，有利于聯(lián)絡與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設和營銷動向。
　　人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。不僅要具有良好的業(yè)務素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu)；及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息；具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務素質(zhì)。促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。
　　2、廣告：房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告的訴求重點有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。
　　針對這些問題房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)廣告方面上做出了幾種形式類型的廣告：
　　1）印刷廣告。采取大量印刷品對房地產(chǎn)的廣告宣傳。在阜新晚報﹑雜志﹑房地產(chǎn)專業(yè)書籍。尋找代理商自行印刷的小區(qū)宣傳材料。這些都是房地產(chǎn)廣告的有效載體。通過印刷廣告，能夠加深消費者們對房地產(chǎn)的認識。
　　2）視聽廣告。在公交車上電視進行小區(qū)的廣告宣傳；利用電臺的廣告，廣播電臺的廣告來宣傳自己的產(chǎn)品；同時在某些街道上的廣告牌都印有房地產(chǎn)宣傳的樓盤特色及小區(qū)的整個布局和特色。令消費者們，不僅僅通過印刷的廣告來了解房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品項目。
　　3）現(xiàn)場廣告。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳小區(qū)樓盤廣告，用以介紹開發(fā)項目情況，在四周圍墻上宣傳效果圖形。給消費者直觀的感受，對小區(qū)的整體有個清晰的了解。
　　3、營業(yè)推廣 ：營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司誘導消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略。對于消費者而言，一次性付款的消費者，會獎勵送地下室或者是減免某些費用。對于每個樓層的不同需求，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱。對于購買頂層或者是一層的消費者來說，會選擇購買頂層，送樓頂花園等一些促銷的方式。給予消費者留下深刻印象，更加愿意選擇自己的居住環(huán)境。
　　結(jié)論
　　中國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)應該是社會主義市場經(jīng)濟體制改革目標后才開始真正發(fā)展，并迅速成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，逐漸改變中國的城市面貌和居住模式。房地產(chǎn)市場快速回升，價格飛漲，房地產(chǎn)市場明顯進入繁榮期，開發(fā)量、銷售量與房價都在高位運行。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的差距在逐漸縮小，產(chǎn)品的同質(zhì)化趨勢越來越明顯，今后市場的競爭不僅是產(chǎn)品的競爭，將更是品牌、理念、服務和營銷的全方位競爭。要實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷成功，不能打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，而應在樓盤公開發(fā)售前，做好充分的準備，要進行周密的策劃，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售。
　　參考文獻：
　　[1]李文國，王秀娥.市場營銷.上海交通大學出版社，2005
　　[2]符國群.消費者行為學.高等教育出版社，2001
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