物業(yè)稅似乎又要上路了，政府最近提出研究開(kāi)征物業(yè)稅。如果說(shuō)，前幾年關(guān)于物業(yè)稅的議論主要是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，遏制投資，那這一次，就主要是為了解決財(cái)政收入問(wèn)題。但是，中國(guó)果然有開(kāi)征物業(yè)稅的制度條件嗎？

　　不知道這個(gè)物業(yè)稅所說(shuō)的“物業(yè)”是什么，如果它就是學(xué)界一般所說(shuō)的“不動(dòng)產(chǎn)稅”的話，那么，世界大多數(shù)國(guó)家確實(shí)都在征收不動(dòng)產(chǎn)稅。但這一點(diǎn)，并不構(gòu)成中國(guó)同樣開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅的依據(jù)。原因在于，中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)制度完全不同于其他各國(guó)。

　　世界上大多數(shù)國(guó)家都實(shí)行土地的個(gè)人私有制度，即便在有些國(guó)家，政府對(duì)土地的使用、轉(zhuǎn)讓、用途轉(zhuǎn)換進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，但土地究竟是私人所有的。政府欲從土地上得益，就只能通過(guò)稅收的方式，或在土地交易環(huán)節(jié)或者對(duì)土地及其上建筑物之保有征稅，后者就是不動(dòng)產(chǎn)稅。

　　但中國(guó)，法律明確規(guī)定，城市土地全部屬于國(guó)家所有。城市政府的這種所有權(quán)不是政治上的、象征性的，而是商業(yè)性產(chǎn)權(quán)意義上的。城市居民要建造房屋，只能向城市政府購(gòu)買(mǎi)。在現(xiàn)有制度下，購(gòu)買(mǎi)主體似乎只能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商建好房屋后出售給居民，居民支出給開(kāi)發(fā)商的價(jià)款中，相當(dāng)一部分用于抵扣開(kāi)放商當(dāng)初支付政府的土地交易款。

　　也就是說(shuō)，實(shí)行土地所有制度的其他國(guó)家的政府只能從私人的土地交易中獲得一筆稅金，與此不同，在中國(guó)，城市政府以土地出讓者的身份，從購(gòu)買(mǎi)土地的普通民眾手里得到了一筆土地出讓價(jià)款。

　　當(dāng)然，假如城市居民因此而獲得了對(duì)于他的房屋所占用之土地的完整所有權(quán)，也即，出現(xiàn)土地的完全轉(zhuǎn)讓，則政府隨后對(duì)該土地及其房屋征收不動(dòng)產(chǎn)稅，未必就全無(wú)道理。麻煩在于，居民向政府支付價(jià)款所獲得的，并非完整的土地所有權(quán)，只是70年期限的建設(shè)用地使用權(quán)。

　　房屋屬于業(yè)主，業(yè)主對(duì)其享有所有權(quán)。政府對(duì)此征稅是有道理的。但對(duì)房屋所占用之土地，業(yè)主并不享有這種權(quán)利。問(wèn)題就來(lái)了：政府征收的物業(yè)稅，究竟是對(duì)房屋的保有征稅還是對(duì)土地的保有征稅？這個(gè)問(wèn)題涉及到稅負(fù)的承擔(dān)主體問(wèn)題：如果是對(duì)房屋的保有征稅，則自然是業(yè)主納稅。如果是對(duì)土地的保有征稅，那究竟應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)交稅？是享有所有權(quán)的政府，還是享有使用權(quán)的業(yè)主？

　　假如業(yè)主的土地使用權(quán)是穩(wěn)定而持久的，則政府就土地向業(yè)主征收物業(yè)稅，似乎還有點(diǎn)道理。想來(lái)，國(guó)外政府之所以對(duì)土地及其房屋征稅，也是因?yàn)檎�府提供了司法等保障，從而使個(gè)人能夠穩(wěn)定地保有自己的土地和房屋，并享受升值之利，不動(dòng)產(chǎn)稅或物業(yè)稅就是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)政府這些服務(wù)的成本。

　　然而在中國(guó)，法律規(guī)定業(yè)主的使用權(quán)僅為70年。而且，在這70年期限之內(nèi)，個(gè)人的使用權(quán)極不完整，也很不穩(wěn)定。不穩(wěn)定的根源恰在政府。各種法律反復(fù)強(qiáng)調(diào)政府對(duì)土地的所有權(quán)，強(qiáng)調(diào)所有權(quán)高于其他權(quán)利，就是為便利政府行使其所有權(quán)。政府可隨時(shí)借其土地所有權(quán)和作為公共管理者的規(guī)劃?rùn)?quán)，改變物業(yè)所在地塊的用途，強(qiáng)制業(yè)主拆遷。這樣，業(yè)主從物業(yè)所得的收益其實(shí)受到限制。

　　更重要的是，業(yè)主支付給政府的土地價(jià)款，更接近于土地租金。政府既已獲得租金，則政府理應(yīng)對(duì)它所獲得的租金征稅。當(dāng)然，要政府對(duì)自己的收入征稅是荒唐的，但政府在獲得租金之外對(duì)同一物業(yè)征稅，是否合適？當(dāng)然，政府可能說(shuō)，它是對(duì)房屋征稅，相關(guān)部門(mén)采用“物業(yè)稅”概念而非不動(dòng)產(chǎn)概念，大約就基于這一考慮。問(wèn)題是，房屋估值中不可能不包含土地的價(jià)值，否則不能解釋同一面積的房屋在不同區(qū)域相差好幾倍。也就是說(shuō)，只針對(duì)房屋價(jià)值征稅，從技術(shù)上很難做到，而且沒(méi)有意義。

　　總之，在中國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅面臨某些制度性矛盾。解決這些矛盾的唯一辦法是擴(kuò)展業(yè)主對(duì)土地的權(quán)利�？梢越琛锻恋毓芾矸ㄐ抻啞分畽C(jī)明確，住宅的70年建設(shè)使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，就是“自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期”，賦予業(yè)主以永久性使用權(quán)。隨之，業(yè)主對(duì)土地的支配、處置權(quán)將會(huì)擴(kuò)展。這樣，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)土地相當(dāng)于一次性買(mǎi)斷，政府所獲得的不是固定期限內(nèi)的土地租金，而是真正的出售價(jià)款。隨后該塊土地即與政府沒(méi)有商業(yè)性產(chǎn)權(quán)關(guān)系，而僅存在公共管理關(guān)系。

　　據(jù)此，政府當(dāng)然可以對(duì)該塊土地及其上建筑物征收保有環(huán)節(jié)之稅。農(nóng)民土地亦可如法辦理，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的長(zhǎng)期穩(wěn)定持有解釋為永久性持有，并給予農(nóng)民以適當(dāng)?shù)馗淖兺恋赜猛局畽?quán)，則政府對(duì)鄉(xiāng)村土地及建筑物同樣可以征收此稅。

　　中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2009，6，1

相關(guān)熱詞搜索：秋風(fēng) 物業(yè)稅 產(chǎn)權(quán)