重慶釘子戶(hù)事件雖然鬧的動(dòng)靜很大，但最終的調(diào)解方式結(jié)案使該案未能成為一個(gè)具有指導(dǎo)性的范例，案件最為關(guān)鍵的“公共利益”問(wèn)題與公平補(bǔ)償問(wèn)題均繼續(xù)作為困擾其他個(gè)案的攔路虎。最近廣州市荔灣區(qū)的釘子戶(hù)問(wèn)題又屢屢見(jiàn)諸報(bào)端，法院的強(qiáng)制執(zhí)行有如重慶地方法院當(dāng)時(shí)那樣，一再推遲行動(dòng)以待和解的出現(xiàn)，標(biāo)志著上述兩大問(wèn)題似乎還是一個(gè)懸疑，未能形成共識(shí)。

　　是否屬于“公共利益”和實(shí)現(xiàn)“公平補(bǔ)償”實(shí)際上是順序推進(jìn)的兩個(gè)問(wèn)題。對(duì)于前一個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵在于如果不屬于公共利益，則不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使自身物權(quán)的時(shí)候沒(méi)有限制，占有、使用、收益、處分，有完全的自主權(quán)，可以答應(yīng)拆，也完全可以堅(jiān)持不拆，因?yàn)檫@是他個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，拆與不拆是他個(gè)人選擇的自由；
如果屬于公共利益，不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使個(gè)人物權(quán)的時(shí)候，就受到“公共利益”的限制，不得因?yàn)樾惺箓�(gè)人物權(quán)權(quán)利而對(duì)公共利益形成阻礙，在此種情況下，如果公共利益確有需要該不動(dòng)產(chǎn)拆除，不動(dòng)產(chǎn)所有人不能以個(gè)人物權(quán)相對(duì)抗，拆與不拆的選擇自由讓位于公共利益的需要。《憲法》第十條規(guī)定，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償�！钡谑�三條規(guī)定，國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”第五十一條規(guī)定，“中華人民共和國(guó)公民在行使自由和權(quán)利的時(shí)候，不得損害國(guó)家的、社會(huì)的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利�！贝_認(rèn)這一原則，不但有法律的規(guī)定，而且符合社會(huì)公序良俗，對(duì)此不應(yīng)因物權(quán)法的出臺(tái)而有任何動(dòng)搖。但是，服從社會(huì)公共利益的需要而拆除的不動(dòng)產(chǎn)，并非是一種無(wú)條件的行為，不但要補(bǔ)償，而且一定要體現(xiàn)補(bǔ)償?shù)墓�平性，現(xiàn)在各地經(jīng)常出現(xiàn)的拆遷問(wèn)題更主要地體現(xiàn)在“公平補(bǔ)償”問(wèn)題上。

　　迄今為止，我國(guó)在社會(huì)生活中對(duì)于公共利益一詞雖然多方使用，但一直未能給予其確切的概念和明確的范圍，導(dǎo)致這個(gè)詞匯往往被濫用。屬于“公共利益”的情形顯然是無(wú)法列舉的，但是可以用剔除的辦法，例如，凡是屬于純粹商業(yè)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的，不應(yīng)屬于社會(huì)公共利益。因?yàn)樯虡I(yè)開(kāi)發(fā)是以營(yíng)利為目的，所以完全可以把公共利益和商業(yè)利益區(qū)分開(kāi)來(lái)。搞商業(yè)開(kāi)發(fā)要拆遷房屋，這就成了平等主體之間的事情，個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)的拆或不拆，應(yīng)當(dāng)屬于該不動(dòng)產(chǎn)主人的權(quán)利，無(wú)論是政府或者開(kāi)發(fā)商都不得強(qiáng)制。這是排除法。下面闡述可以這樣來(lái)表述：公共利益就是涉及到確定的以及不確定的多數(shù)人民大眾的利益，其特點(diǎn)表現(xiàn)為目的的正當(dāng)性，一方主體的特殊性，（堅(jiān)持和保障該利益的主體通常是國(guó)家，實(shí)踐中為各級(jí)地方政府），以及運(yùn)作過(guò)程的程序性。三個(gè)特點(diǎn)之中，以目的的正當(dāng)性最為重要，所稱(chēng)的“公共利益”一定是為了公共的目的，不是為了“經(jīng)營(yíng)城市”，也不是為了“土地收益”或者官員政績(jī)。這種目的的正當(dāng)性一般均有其應(yīng)有的外在表現(xiàn)，例如，拆遷改造是為了城市建設(shè)的公共性目的，符合城市建設(shè)規(guī)劃要求，通過(guò)適當(dāng)方式征求民意并符合大多數(shù)民眾的愿望，對(duì)特殊困難戶(hù)已有恰當(dāng)?shù)牟疬w安置解決方案等等。拆遷運(yùn)作過(guò)程的程序性突出表現(xiàn)為公開(kāi)性透明度，將有關(guān)法律規(guī)定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式方法等相關(guān)的一切完全公布于眾，杜絕暗箱操作。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，就目前普遍情況而言，相當(dāng)多的以“公共利益”名義進(jìn)行的拆遷其具體實(shí)踐并不完全符合上述應(yīng)有的要件，但只要具備了其主要的方面，盡管其它方面有這樣那樣的瑕疵，我們?nèi)匀粦?yīng)當(dāng)將其定為“為了公共利益的需要”。此外，還有一類(lèi)需要說(shuō)明的情況，即使當(dāng)初為了純粹商業(yè)開(kāi)發(fā)的目的而進(jìn)行的拆遷，如果大范圍的拆遷已成現(xiàn)實(shí)，而極個(gè)別戶(hù)主拒絕拆遷則勢(shì)必可能構(gòu)成對(duì)城市建設(shè)、城市交通、城市景觀改善或者其他拆遷戶(hù)的安置的阻礙，此種情況亦可構(gòu)成“公共利益”，即如重慶釘子事件，堅(jiān)持孤島三年造成的結(jié)果，用釘子戶(hù)女主人的話(huà)來(lái)說(shuō)是“損人不利已”，此時(shí)拆遷已成唯一可行的選擇，只不過(guò)純粹的商業(yè)開(kāi)發(fā)中，被拆遷人在此情況下有更多的討價(jià)還價(jià)余地，拆遷主管部門(mén)和人民法院對(duì)此類(lèi)民事?tīng)?zhēng)議應(yīng)在補(bǔ)償中考慮商業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的因素。但中國(guó)的特殊性在于，由于城市土地屬于國(guó)家所有，所謂與公共目的無(wú)關(guān)的“純粹的商業(yè)開(kāi)發(fā)”比較難以確認(rèn)，撇開(kāi)政府由開(kāi)發(fā)商與拆遷戶(hù)在平等基礎(chǔ)上協(xié)商的民事行為，在實(shí)踐中極其罕見(jiàn)。

　　補(bǔ)償?shù)墓�平性�?shí)質(zhì)上是拆遷中更為要害的問(wèn)題，是產(chǎn)生爭(zhēng)議的關(guān)鍵所在�，F(xiàn)在的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門(mén)起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專(zhuān)門(mén)用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。正確地制定、理解、適用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是解決和預(yù)防城市房屋拆遷補(bǔ)償糾紛的前提。確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則是應(yīng)當(dāng)是等價(jià)有償，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估方法較多，常用的有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等多種�，F(xiàn)實(shí)生活中拆遷補(bǔ)償價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有和市場(chǎng)接軌是房屋拆遷矛盾的核心問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：一是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低。一些地方政府通過(guò)拆遷人申請(qǐng)，物價(jià)、國(guó)土、建設(shè)三部門(mén)聯(lián)合下文的方式，代替房屋拆遷市場(chǎng)主體的自由選擇，單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從而導(dǎo)致補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人獲得的補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房售價(jià)，甚至低于同地段的二手房?jī)r(jià)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的合法權(quán)益。二是房?jī)r(jià)漲了拆遷補(bǔ)償價(jià)格不變。特別是近幾年來(lái)，土地使用權(quán)出讓價(jià)、商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格在不斷攀升，而有些地方政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻多年停滯不動(dòng)，給被拆遷人造成巨大的利益損失。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的土地區(qū)位、用途、建筑等因素，按照拆遷當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)正常交易價(jià)格評(píng)估，由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，切實(shí)保證拆遷補(bǔ)償價(jià)格同房地產(chǎn)市場(chǎng)接軌。真正做到按照市場(chǎng)規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)調(diào)整、修正拆遷補(bǔ)償價(jià)格指數(shù)，確保不低于同期商品房?jī)r(jià)格上漲的指數(shù)。

對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中的土地區(qū)位所體現(xiàn)的價(jià)值，盡管我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定城市土地所有權(quán)為國(guó)家所有，而個(gè)人只有土地使用權(quán)，在現(xiàn)有的情況下，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)個(gè)人土地使用權(quán)的現(xiàn)狀，并將這種土地使用權(quán)的區(qū)位價(jià)值納入補(bǔ)償數(shù)額之中，以保持社會(huì)穩(wěn)定并體現(xiàn)公平原則。

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