名義上，大多數(shù)人花半輩子的錢，擁有了一套或幾套私人房屋的所有權(quán)。也可以將精美的房屋所有權(quán)證死死攥在手里。但這并不代表財產(chǎn)權(quán)的牢靠�！八�有權(quán)”這個詞的核心就是永久性的占有和用益的權(quán)利。它只可能在三種情況下消失：主人拋棄，國家征用（要有補(bǔ)償）或者客體滅失。一切有時間限制的權(quán)利是不配稱之為所有權(quán)的。因?yàn)樗鼈兛赡軆H僅因?yàn)闀r間“嘀嗒嘀嗒”的經(jīng)過，就人間蒸發(fā)了。

　　我們的房屋所有權(quán)，就是一種與所有權(quán)的性質(zhì)背道而馳的權(quán)利。它被捆綁在40年（商業(yè)用地）至70年（居民用地）不等的土地使用權(quán)的期限上。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金。否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都會被政府無償收回。這就是最近開始被輿論關(guān)注的“70大限”問題。

　　不動產(chǎn)是最根本的私有產(chǎn)權(quán)，是一切私有財產(chǎn)的起點(diǎn)，也是個人尊嚴(yán)的一個來源。英國革命中，“掘地派”去開墾公地，說土地是上帝賦予我們的財產(chǎn)。印度獨(dú)立運(yùn)動中，甘地為了反抗英國收取鹽稅，親自去海邊曬鹽，說這是上帝自古以來賜予印度人的財產(chǎn)，不需要向任何人繳稅。人首先要有立錐之地，連立錐之地都沒有，一切財產(chǎn)在某種意義上就都是“浮財”。最可怕的一件事，就是房地產(chǎn)和我們一起慢慢變老，最重要的私有財產(chǎn)的積累在代際之間被斬斷，到頭灰飛煙滅。最可怕的一種私有產(chǎn)權(quán)制，就是繞開天賦人權(quán)觀念、繞開土地私有的產(chǎn)權(quán)制。

　　今天，我們并不擁有任何房屋的所有權(quán)。我們以為自己在買房，但準(zhǔn)確的說，我們支付的只是70年的房屋租金�；�于目前的地權(quán)制度，我們無法“買斷”任何一間房屋。所以即使沒有暫住證制度，你也可以說我們每個人都暫住在中國，我們擁有一個共同的房東。在最根本的財產(chǎn)上，我們依然隸屬于一個共產(chǎn)主義的烏托邦。在最根本的意義上，這個政府首先是作為地主在統(tǒng)治我們，作為地主的統(tǒng)治，本質(zhì)上就是殖民。

　　70大限，不是簡單的消費(fèi)者權(quán)益問題。是一個基于私有財產(chǎn)權(quán)的交易體制，如何在中國社會得到最終確立的問題。如果法律將我們的一種權(quán)利命名為“所有權(quán)”，但又規(guī)定這種權(quán)利會在40年或70年后自動消失。不客氣的說，這就意味著對私有財產(chǎn)權(quán)的一種大規(guī)模剝奪。把土地使用權(quán)和國有土地的所有權(quán)分開，讓前者有期限的流通。這種地權(quán)制度是90年代階段性改革的姑且之道。在今天，這和《憲法》修改所確立的“保護(hù)私有財產(chǎn)權(quán)”的原則就已構(gòu)成顯著的沖突。

　　一個基于私有產(chǎn)權(quán)的交易體制，不可能僅在一代人的時間內(nèi)確立。我們的市場化用了20多年。我們的東西能不能夠確定是我們自己的？唯一有效的檢驗(yàn)就是私有產(chǎn)權(quán)在代際之間的順利傳承。土地使用權(quán)出讓是從1990年正式開始的，最短的商業(yè)用地的期限將在2030年到來。最長的居住用地期限將在2060年到來。這就為未來政治制度的深刻轉(zhuǎn)型，人為增添了一個巨大的制度變量。

　　最近李實(shí)等人的《中國居民財產(chǎn)分布研究報告》（《中國經(jīng)濟(jì)時報》2005年4月26日），有一個看起來非常荒謬的數(shù)據(jù)。中國社會最窮的10％的人口擁有的人均土地價值，竟然比全社會最富的10％的人更多（研究者將房產(chǎn)價值剝離在一邊計算）。研究者的無所適從，揭示了土地產(chǎn)權(quán)在今天是如何脆弱、游離和不真實(shí)。通常說，中國的改革模式是經(jīng)濟(jì)體制改革先于政治體制變革。這個模式要成立，就要在制度上得到一個成果。即私有產(chǎn)權(quán)秩序搶在了憲政民主秩序之前得到了確立。然而，人們對土地產(chǎn)權(quán)的要求一天沒得到應(yīng)許，這個所謂優(yōu)勢就存在巨大的變數(shù)，不能說已經(jīng)形成了。

　　“70大限”其實(shí)是一柄高懸的達(dá)摩克利斯之劍。一種最顯赫的私人權(quán)利偏偏呈現(xiàn)出一種最惡劣的不可測性。這種不可測性高懸在每個購房者的頭上，每個開放商和房地產(chǎn)市場的上空。也像一個幽靈徘徊在私有產(chǎn)權(quán)制度和未來中國政治制度轉(zhuǎn)型的前途上。

　　任何一種短期地權(quán)的設(shè)計，都將不可避免的增大市場波動和政治風(fēng)險。如果時逢制度轉(zhuǎn)型期，風(fēng)險還可能倍增。目前土地使用權(quán)期限的差異，還沒來得及反映到房地產(chǎn)價格上。如1995年的《房地產(chǎn)管理法》，并未對原有的城市私有房屋的土地使用權(quán)作限制，事實(shí)上這些私有房屋如果不拆遷，它們的土地使用權(quán)就應(yīng)當(dāng)是無期限的，而不是70年。但目前的拆遷補(bǔ)償卻完全沒有對這種特殊的地權(quán)價值作出評估。

　　不過隨著剩余期限減少，就會逐漸給房地產(chǎn)價格帶來沖擊，尤其是當(dāng)期限過半之后。二級市場上的地產(chǎn)價值會出現(xiàn)反市場規(guī)律的遞減，二級市場的風(fēng)險增高和期限遞減，也會過分刺激新批土地的開發(fā)。二手房市場的交易和價格會逐漸受到不可測前途的影響，不同期限的房產(chǎn)也會導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償?shù)膬r格混亂，蘊(yùn)含更大的腐敗空間。此外經(jīng)營上的各種短期行為更無法避免。假如這些被人為延遲的變化，不幸和更深入的制度轉(zhuǎn)型時期相重合，房地產(chǎn)市場就可能像股市那樣，成為一個波動頻繁的“政治指數(shù)市場”。

　　回顧“97大限”對香港土地市場的影響，有助于理解這種顧慮并不是杞人憂天。1997年之前，香港作為殖民地大體實(shí)行不超過99年的土地批租制度。70年代香港地產(chǎn)逐漸繁榮，1979年港督麥理浩向鄧小平提出，允許英國政府批出超越1997年6月的土地契約，但被拒絕。隨后樓市狂跌，僅1982年就下跌6成。到1983年底香港樓市已全面崩潰，此時距1997年的最后期限還有13年。所幸中英兩國首腦的政治智慧，足夠去達(dá)成一份和約。1985年中英《聯(lián)合聲明》，允許香港政府批租土地到2047年6月30日（50年不變）。才解決了產(chǎn)權(quán)秩序在不同主權(quán)及政體下的傳承問題。

　　1997年后，香港延續(xù)了作為殖民地痕跡的土地批租制度，批租期限不超過50年。但續(xù)期無需繳納地價。并且因?yàn)橄愀垡回灢捎媚曜饨鸬闹贫�，分散了風(fēng)險、成本和預(yù)期。使土地租用期限就像商標(biāo)權(quán)的期限一樣，只具有程序性的意義，事實(shí)上可以永續(xù)。它的法治傳統(tǒng)則保證了這種永續(xù)的穩(wěn)定性。更何況中英談判本身是一種高度理性的化解方式。這些優(yōu)勢我們都沒有，“70大限”的影響就遠(yuǎn)甚于“97大限”。

　　目前，一是全體購房者受憲法保護(hù)的財產(chǎn)權(quán)利，二是作為改革目標(biāo)的一個牢不可破的私有產(chǎn)權(quán)和交易體制，三是未來的憲政民主轉(zhuǎn)型和整體上的制度安全，都要求政府盡快化解“70大限”，以適當(dāng)?shù)姆桨纲x予私人房產(chǎn)以法律上的永久性，真正確立一種有立錐之地的私有產(chǎn)權(quán)秩序。一種方案是走向大多數(shù)國家的土地私有制度，只有土地私有才能破除政府的地主身份，使民主政治的邏輯成為可能。當(dāng)然這會是難度最高的。中策是土地使用權(quán)的物權(quán)化，承認(rèn)永久性的使用權(quán)，配上年租金制度。下策則是鴕鳥政策，簡單的宣布所有地產(chǎn)免費(fèi)續(xù)期一次，越拖問題越嚴(yán)重。

　　“70大限”其實(shí)也是民主轉(zhuǎn)型的大限。對政府來講是一個非意圖的時間表。最短的40年限期，將從2010年開始陸續(xù)過半，2030年開始陸續(xù)到期。最長的70年期限也將從2025年開始陸續(xù)過半。不能在此之前徹底解決房地產(chǎn)的私有產(chǎn)權(quán)問題，就會給未來埋下最大的隱患，就是“70之后管它洪水滔天”，對歷史不負(fù)責(zé)任。

　　上帝曾經(jīng)對亞伯蘭說，“我要將你現(xiàn)在所躺臥之地，賜給你和你的后裔”（《創(chuàng)世紀(jì).28.13》）。這話的意思是，土地要么屬于它的每一個耕種者、居住者及其無窮的后裔，要么就屬于撒旦。

　　2005-5-28修訂。<人與人權(quán)>

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