房市和股市歷來(lái)就有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在中國(guó)更是如此。有人認(rèn)為二者之間存在大循環(huán)，股市下跌的同時(shí)房市會(huì)上漲；
還有學(xué)者認(rèn)為今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)如同當(dāng)年的股票市場(chǎng)一樣的浮躁，一樣的浮華，盈利模式一樣的簡(jiǎn)單和雷同，而且還將上海樓市比作當(dāng)年股市惡炒神話莊股“億安科技”。對(duì)于中國(guó)房市和股市種種問題的分析、見解層出不窮，但從去年以來(lái)出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象：中央政府出臺(tái)了好多政策措施，鼓勵(lì)股市發(fā)展，抑制房市泡沫，但股市總體還是持續(xù)下跌，房?jī)r(jià)卻一路“高歌猛進(jìn)”，二市對(duì)政策的敏感性大大降低。綜合分析這些新老問題，我們可以找出二市三個(gè)深層次的共性原因：制度設(shè)計(jì)具有先天不足，對(duì)制度缺陷的彌補(bǔ)受到利益集團(tuán)的強(qiáng)烈抵制，中央和地方政府存在日益明顯的博弈。

　　制度設(shè)計(jì)的先天不足

　　“股權(quán)分置”是中國(guó)股市的核心問題，高達(dá)60%左右的股票沒有流通權(quán)，至少在三個(gè)方面制約股市正常發(fā)育：定價(jià)機(jī)制畸變，定價(jià)基準(zhǔn)偏移；
國(guó)有股東和法人股東無(wú)法通過二級(jí)市場(chǎng)調(diào)整持股結(jié)構(gòu)；
大、小股東利益取向背離，公司治理機(jī)制扭曲。但是“股權(quán)分置”及其它問題的出現(xiàn)，根本原因在于初始制度設(shè)計(jì)時(shí)的理念偏差：為國(guó)有企業(yè)保駕護(hù)航，替政府減輕負(fù)擔(dān)。這對(duì)地方政府熱衷于本地企業(yè)上市起到了直接的推動(dòng)作用，早期還只是想通過國(guó)企上市融資來(lái)減輕政府財(cái)政困難，后來(lái)又將上市公司當(dāng)成政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)，在國(guó)企所剩無(wú)幾時(shí)又大力推動(dòng)民企上市，地方政府跑證監(jiān)會(huì)已是司空見慣了。

　　房市一樣如此。我國(guó)的城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷，二級(jí)市場(chǎng)交易受到嚴(yán)格限制。農(nóng)村土地屬于集體所有，但對(duì)集體怎么所有并未明確規(guī)定，而且集體用地必須成為國(guó)有土地后才能交易。當(dāng)年，為了解決居民住房難、擴(kuò)大內(nèi)需，開始了房改并帶動(dòng)了土改，賦予各級(jí)政府制定各類政策措施的權(quán)力，并給地方政府、尤其是縣市級(jí)政府以事實(shí)上的土地所有權(quán)，其資產(chǎn)性收益和大部分稅費(fèi)也歸地方所有，并逐漸形成了地方政府對(duì)土地收益的高度依賴�，F(xiàn)在，一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要取決于地方政府的土地供應(yīng)政策和土地定價(jià)政策，地方政府成為轄內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大主導(dǎo)因素。地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，遠(yuǎn)甚于政府對(duì)股票市場(chǎng)的宏觀干預(yù)。

　　出現(xiàn)了力量強(qiáng)大的利益集團(tuán)

　　中國(guó)的股市存在一個(gè)圍繞著投機(jī)增值、分工合作的利益集團(tuán)，已早為人知�，F(xiàn)在，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。其中包括：開發(fā)商、炒家、銷售商、地方政府相關(guān)部門的一些官員、被拉進(jìn)“圈”內(nèi)的為其代言的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及傳媒人。

　　在這個(gè)利益集團(tuán)中，地方政府、銀行和房地產(chǎn)商形成了一個(gè)互動(dòng)的利益共同體：地方政府從房地產(chǎn)商那里得到的是高額的地價(jià)回報(bào)，同時(shí)取得所謂政績(jī)，并相應(yīng)地給予房地產(chǎn)商種種優(yōu)惠政策，諸如減低各種費(fèi)稅、提供各種規(guī)劃便利、允許媒體炒做各種地產(chǎn)概念等等。一些地方政府的某些部門和官員還對(duì)房市的違規(guī)現(xiàn)象不作為，比如對(duì)于拿到土地或地票的開發(fā)商或自然人不監(jiān)督、放任土地荒蕪，使其坐收地價(jià)差額；
對(duì)虛假?gòu)V告、欺詐行為、違規(guī)合同監(jiān)管不力等。新華社的報(bào)道還披露：江蘇某地房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)，背后竟有當(dāng)?shù)卣倏v的痕跡：政府請(qǐng)“托兒”在土地拍賣時(shí)抬高地價(jià)，一位被拉去當(dāng)“托兒”的房地產(chǎn)老板擔(dān)心地價(jià)太高砸在自己手里吃不消，政府官員開導(dǎo)他說(shuō)：“你只管往高抬就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了還給政府�！庇谑沁@位“托兒”便毫無(wú)顧忌地往上抬，果然地價(jià)飆升。從事實(shí)情況來(lái)看，這種現(xiàn)象絕非只是江蘇才有。

　　對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資有著投資回收速度相對(duì)較快、投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，是為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)貸款之一。在降低不良貸款率的硬約束下，銀行有向房市發(fā)放貸款的內(nèi)在沖動(dòng)。大量的貸款支撐起了房地產(chǎn)這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的市場(chǎng)，銀行，尤其是各種地方性經(jīng)營(yíng)型銀行已經(jīng)成為中國(guó)房市泡沫的主要支撐力量。

　　房地產(chǎn)商始終是中國(guó)房市的直接策動(dòng)力。中國(guó)房地產(chǎn)商本來(lái)就良莠不齊，而在這個(gè)充滿暴利和違規(guī)的市場(chǎng)里，好的企業(yè)也開始變壞了。本來(lái)是一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，現(xiàn)在形成了普遍的價(jià)格共謀，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。

　　一些媒體和專家也在積極向利益集團(tuán)靠攏。比如，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自1999年開始猛漲，連年房?jī)r(jià)漲幅都是雙位數(shù)字。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2004年上海住宅商品房?jī)r(jià)格較上年上漲14.6%。而上海天地行房地產(chǎn)營(yíng)銷公司的資料顯示，2004年全市住宅商品房均價(jià)同比上漲23.75%。上海老百姓認(rèn)為，后者的數(shù)據(jù)更貼近現(xiàn)實(shí)。圍繞上海的房市就發(fā)生了激烈的爭(zhēng)論：一部分人認(rèn)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及人為操控囤積，這種情況并不健康，這種意見得到不少社科院專家和外國(guó)銀行家的聲援；
上海的媒體則力主該市房地產(chǎn)仍在“健康發(fā)展”。

　　中央和地方博弈

　　2004年被業(yè)界定義為“房地產(chǎn)政策年”——中央政府出臺(tái)了一系列試圖為過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的政策，然而，還是成了一個(gè)房?jī)r(jià)大漲年。于是中央政府的措施在2005年連續(xù)出臺(tái)。4月24日至25日，全國(guó)部分城市房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)在上海召開，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在京主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題，強(qiáng)調(diào)必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和房?jī)r(jià)上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。緊接著，國(guó)務(wù)院辦公廳5月11日轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》。

　　但是外電報(bào)道，雖然中國(guó)中央政府已表明打擊房地產(chǎn)泡抹的決心，但各地方政府在此階段態(tài)度并不積極，而中國(guó)各房地產(chǎn)的熱點(diǎn)也未有明顯的降溫跡象，地方的金融負(fù)責(zé)人在傳達(dá)中央意見的同時(shí)，更有“話中有話”的情況�！吨袊�(guó)新聞周刊》曾刊文認(rèn)為，針對(duì)今后上海地產(chǎn)的走勢(shì)，仍有政府官員繼續(xù)看多，被稱為“春天派”，他們大多認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)在今年還有約15%～20%的漲幅；
報(bào)道指“看多者多為相關(guān)政府官員”，另外還包括房地產(chǎn)開發(fā)商、部分地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)投資或投機(jī)者。

　　且不論報(bào)道是否正確，在這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控中，中央和地方政府的博弈是客觀存在的。一些地方部門的真實(shí)心態(tài)是怕冷不怕熱，怕跌不怕漲。首先是GDP情節(jié)所系，房地產(chǎn)是GDP的大頭，拉動(dòng)本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭。比如上海，一年光房?jī)r(jià)上漲，什么都不做就憑空多出近千億GDP，人均近1萬(wàn)。如果房市降溫，管理層既擔(dān)心影響GDP，又擔(dān)心出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。其次，土地的政府收益主要由地方政府所有。土地純收益基本屬于市縣級(jí)地方收益，再加上地方稅費(fèi)，地方獲得的收益占政府收益是各級(jí)政府中最高的，中央和省級(jí)收益與地方收益相比都只占很小比例。根據(jù)國(guó)土資源部的調(diào)查，在中央稅費(fèi)收益最高的占到土地供給價(jià)格的2.71%，最低只有0.39%，多數(shù)地區(qū)比例基本在2%左右。房市大漲，大中城市政府可以賣更多的地、賣更高的價(jià)，為財(cái)政提供更多的收入。最后，地方的金融領(lǐng)導(dǎo)雖已實(shí)施垂直管理，但地方諸侯對(duì)地方金融系統(tǒng)的影響力仍在，為保住集團(tuán)和地方諸侯政績(jī)的大前提下，很難完全排除一些地方金融單位出現(xiàn)陽(yáng)奉陰違的情況。這點(diǎn)上，房市和股市也大有相似之處。

　　地方利益，再加上和地方利益高度關(guān)聯(lián)的集團(tuán)利益，地方政府必然和中央政府進(jìn)行一番非合作博弈，除非這種博弈結(jié)果威脅到自身的烏紗帽。(所以說(shuō)，將書記或市長(zhǎng)調(diào)走可能也是讓某地區(qū)房市降溫的一個(gè)可行做法。)

　　就房市而言，這些問題的深層次原因在于，中央政府和地方政府在土地資產(chǎn)管理職能產(chǎn)生分裂。土地資產(chǎn)不同于一般的資產(chǎn)，除了增值性以外，還必須考慮土地使用、流轉(zhuǎn)過程中的負(fù)外部性，以及土地資源本身的可持續(xù)發(fā)展。土地管理同時(shí)具有資源管理和資產(chǎn)管理的雙重特點(diǎn)，除了一般性的產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容以外，還包括對(duì)土地利用的宏觀規(guī)劃和行業(yè)監(jiān)管。但在實(shí)際中，土地的產(chǎn)權(quán)管理職能大部分為地方政府擁有，而宏觀規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)管職能為中央政府擁有。因此，地方政府能夠最大限度地追求土地資產(chǎn)的增值，而將增值過程中的種種負(fù)面影響以及土地本身的合理、持續(xù)利用問題留給中央政府，而且中央政府在行業(yè)監(jiān)管、宏觀規(guī)劃方面的能力也相對(duì)不足。可以說(shuō)，職能上的分裂和體制上的不完善為地方政府博弈行為預(yù)留了空間。

　　從長(zhǎng)期看，中國(guó)房市和股市的健康發(fā)展有賴于政治體制改革。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)利益分化的時(shí)代，不同階層、集團(tuán)都有自己不同的利益，甚至是沖突的利益，都希望對(duì)政策制定產(chǎn)生有利于自己的影響。我們發(fā)展的目標(biāo)不是要取消、限制某些利益集團(tuán)或者他們影響政策的權(quán)力，而是要讓所有的群體都有自己的利益表達(dá)機(jī)制，都有對(duì)政策制定產(chǎn)生影響的權(quán)力和機(jī)會(huì)，包括房市中的普通購(gòu)房者、股市中的中小股民。政策是社會(huì)力量博弈均衡的結(jié)果，但決不能變成少數(shù)集團(tuán)博弈均衡的結(jié)果。(學(xué)習(xí)時(shí)報(bào))

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