被討論已久、在“兩會”上熱議的物業(yè)稅、國資委對央企拿地的管制無疑是兩大爭論焦點,未來的加息策略以及地方政府的政策配合,考驗著從中央到地方各級政府的執(zhí)政智慧。人們更為關(guān)注,在多種不確定性的調(diào)控組合拳下,中國樓市將何去何從?
　　
　　3月22日,國土資源部(下稱“國土部”)召開全系統(tǒng)的視頻會議,部署加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作。而這距國土部最近一次圍繞“房地產(chǎn)用地”展開行動,即3月10日國土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(下稱“國十九條”),還不足半月。
　　這一在樓市2005年首輪調(diào)控之時未有太大聲音的政府部門,短短幾個月來在“房地產(chǎn)用地”領(lǐng)域?qū)页雎曇襞c動作。
　　然而,這只是近來樓市調(diào)控的冰山一角。
　　繼去年年底,中央政府在短短一周時間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問題,并且第一次公開表示要“遏制”房價,“國四條”和“國十一條”亮劍之后。圍繞樓市調(diào)控,涉及部門的名單越來越多,“兩會”前后亮相頻度也史無前例,這其中不僅包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、銀監(jiān)會、央行、國稅總局、民政部、發(fā)改委等部門,還包括諸如國土部、證監(jiān)會、國資委等以往在調(diào)控風(fēng)暴中不甚活躍的部門。
　　“從2005年開始,樓價屢打?qū)覞q,樓市痼疾難除,最近一輪部分地區(qū)城市房價暴漲已經(jīng)成為本屆政府不得逃避的難題。多部委聯(lián)動,組合拳頻出,不難理解�！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士表示。因此,在未來,圍繞樓市這既關(guān)乎經(jīng)濟大局、還關(guān)乎社會民生、甚至關(guān)注政局穩(wěn)定的領(lǐng)域,不排除相關(guān)部委會有更多監(jiān)管的細化措施出臺。
　　這其中,被討論已久、在“兩會”上熱議的物業(yè)稅、國資委對央企拿地的管制無疑是兩大爭論焦點,未來的加息策略以及地方政府的政策配合,則無疑考驗著從中央到地方各級政府的執(zhí)政智慧。人們更為關(guān)注,在多種不確定性的調(diào)控組合拳下,中國樓市將何去何從?
　　
　　物業(yè)稅知易行難
　　
　　“兩會”期間,歷經(jīng)春節(jié)過后被媒體追蹤的“物業(yè)稅”問題再度被各代表委員提及。由于在眾多人眼中物業(yè)稅與“房價”有著不可逃離的關(guān)系,作為輿情的集中曝光平臺,“兩會”讓各界人士在春節(jié)過后再度集中熱議物業(yè)稅。
　　然而,“熱”的過后卻總是眾人狂歡之后的寂靜,“兩會”結(jié)束半月有余,物業(yè)稅的討論再次退潮。而細心者會發(fā)現(xiàn),與從2009年到2010年物業(yè)稅被熱議類似,在2007年,是時房價正處上行階段,物業(yè)稅也常常會占據(jù)在各大網(wǎng)站、報紙上的顯要位置。
　　在歷史的輪回中,媒體的報道多圍繞三類人群,一是政府相關(guān)部門;二是開發(fā)商;三是學(xué)者專家。有趣的是,三方觀點總體上卻多為抵觸。
　　一邊,是以專家、學(xué)者、研究員為主的政協(xié)委員多數(shù)表達了抓緊研究、開征物業(yè)稅的想法。在此次“兩會”上,尤以提交了《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》的政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康為代表。他表示,物業(yè)稅能抑制房地產(chǎn)投資和投機行為,應(yīng)將“流轉(zhuǎn)領(lǐng)域”的收費變?yōu)椤氨Ｓ蓄I(lǐng)域”的稅收,擴大原有的房產(chǎn)稅范圍。“不求一步到位。我建議在方案出臺初期,一般消費住房不施征,只是對特別好認(rèn)定的獨立別墅、豪華公寓考慮先行征收,甚至居民第一套自住房可以考慮永不施征�！�
　　另外一邊,房地產(chǎn)商幾乎都是反對派,甚至不乏“不可能派”。在“兩會”過后北京舉辦的“匯豐財富管理論壇”上,華遠集團董事長任志強一如既往地表示,按現(xiàn)有的制度來看,中國根本不可能出臺物業(yè)稅。
　　“中國的法律上有房產(chǎn)稅,如果要想實行的話,完全可以用房產(chǎn)稅的辦法解決相關(guān)的問題。依照賈康先生的說法,在1956年土地制度改革之后,這些稅我們一直在交著。可按照現(xiàn)有的規(guī)定,對于住宅是免征的�！比沃緩妼τ浾弑硎�。
　　事實上,若仔細分析有關(guān)物業(yè)稅征收與否的討論,人們會發(fā)現(xiàn),話題無非圍繞以下兩個層面:第一,征收是否會將負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者,而與此相應(yīng)的就是,征收能否有利于縮小貧富差距,抑制投機;第二,土地出讓金與物業(yè)稅關(guān)系如何處理。這兩者背后,無非就是多種利益格局再分配問題。開征之前,如果沒有將涉及房地產(chǎn)的各項出自多門的稅費需要合并、梳理、成型為一個體系,有關(guān)物業(yè)稅的話題一定會爭論不休。
　　物業(yè)稅成為老生常談,卻只是“只聞樓梯響,不見有人來”,不能將原因歸結(jié)于時機是否得當(dāng)。目前需要加大關(guān)注度的理由,它似乎正處于孵化的加速器上:房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷金融海嘯后已經(jīng)到了一個新的時期,稅制改革的緊迫性和必要性越發(fā)強烈。部分城市地價房價過高、市場過熱等,是否與房地產(chǎn)行業(yè)稅費復(fù)雜、項目繁多、尚未理順有關(guān)?同時,在上述力度空前的樓市調(diào)控階段,物業(yè)稅是否有了前所未有的開征契機?
　　而回答這些問題,卻不能僅僅依靠時間來解決。
　　
　　央企“脫疆”躁動
　　
　　與“物業(yè)稅”同處風(fēng)口浪尖的,還有誰也按不住的央企的“地王”。
　　從去年6月中化方興一舉奪下北京廣渠路15號地,到6月28日中國電子下屬子公司成都中澤置業(yè)奪下北京奧運村鄉(xiāng)“地王”,甚至在“兩會”以后,央企一次又一次地與“地王”字眼聯(lián)系到一起。
　　在此情景下,其監(jiān)管部門國家國有資產(chǎn)管理委員會(下稱“國資委”)的壓力不言而喻,最近國資委成為監(jiān)管政策頻出的媒體聚焦點。
　　事實上,從去年開始,國資委的態(tài)度早就有跡可循。據(jù)本刊了解,就在中國海外拿長風(fēng)地塊(2009年9月10日)之后,去年最后一個季度, 3個月內(nèi),國資委就曾3次召開秘密座談會,“指導(dǎo)”的嚴(yán)厲程度更隨著會議次數(shù)“遞增”,最后發(fā)出“不要拿地王”的口頭警示。從委婉規(guī)勸到強硬禁止,足見國資委對于央企激進拿地行為的憂慮。
　　進入2010年,這些憂慮則更多的公之于眾。
　　1月7日,國資委副主任黃淑和在中央企業(yè)負責(zé)人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上將房地產(chǎn)與股市、期貨并列為三大高風(fēng)險領(lǐng)域,并要求央企慎重進入上述3個領(lǐng)域; 1月10日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”的表述,更是引發(fā)市場各方浮想聯(lián)翩。
　　從口頭不要拿“地王”,到明確表態(tài),再到要求部分央企列出退出方案和時間表,這一系列舉措,在國有資產(chǎn)管理上史無前例。監(jiān)管的邏輯尚難準(zhǔn)確獲悉,但是,至少,國資委正在以高調(diào)的姿態(tài)意圖平撫公眾的憤慨。
　　“這種表態(tài)背后,無疑是不想讓央企成為眾矢之的。說在‘保護’言不為過�！币晃唤咏鼑Y委內(nèi)部的業(yè)內(nèi)人士對記者表示。
　　國資委管理的難處始終在于“不好管”和“管不住”。雖然醞釀已久的EVA(經(jīng)濟增加值)考核在今年初正式出臺,原本寄望于考核機制的改善能緩解央企大舉進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)狀,但國資委版本的EVA考核機制本身就有值得商榷之處,其效應(yīng)也可能低于預(yù)期:企業(yè)資本成本不反映金融市場狀況,而是行政指定的,標(biāo)準(zhǔn)取值5.5%,通過一個靜態(tài)的資本成本計算出來的EVA,離真正執(zhí)行EVA指標(biāo)的本意相差很遠。其次,采用前三個年度基準(zhǔn)值上的相對考核,在一定程度上也背離了EVA的本意。
　　“現(xiàn)在對準(zhǔn)另外78家非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企效果有限�！� 一位業(yè)內(nèi)人士評論。更有人放出“風(fēng)涼話”:“天價地還會繼續(xù)出現(xiàn),剩下這些家,更有可能形成寡頭壟斷�！� 　　而這一切“管不住”的預(yù)期背后隱藏央企“脫韁”的市場原因。
　　“在北京,我們現(xiàn)在拿地根本不是考慮能否符合自身的運營成本,而是先拿下來再說,然后再去重新算。否則我們這些人,就要在北京失業(yè)。”一位主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的某央企員工告訴本刊記者。而這也與國資委副主任邵寧“招拍掛制度必然產(chǎn)生‘地王’”的表述一致。
　　在國資委面前,擺著這樣一條難以跨越的坎兒:如果土地供應(yīng)不改善,如果市場競爭的機制沒有公平地建立起來,央企依然有可能“脫韁”。
　　
　　地方政府的邏輯
　　
　　難以跨越各道限制的,還有各級地方政府。
　　很多人還記得2008年,中央政府還在調(diào)控,地方政府已經(jīng)開始了各種救市活動。石家莊市從2008年5月份開始就打響了救市的第一槍;南京市長剛剛感慨自己的工資也買不起大房子,不久以后,南京市卻一口氣出臺了20項救房地產(chǎn)的政策。
　　到2010年,上述看似“不聽話”的做法背后依然有著強大的動力:在GDP膜拜氣息始終不改的當(dāng)下,依靠土地財政的地方政府能否在“兩會”后推出打壓樓市的政策成為眾人關(guān)注的焦點;由于樓市已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào),他們是否會“會上聽聽,會下照舊”?
　　雖然緊隨北京版的“十一條”調(diào)控政策之后,廣東省政府也出臺了“粵四條”調(diào)控樓市,不僅加大市場有效供應(yīng),同時加強抑制投資性購房,且房企在取得預(yù)售許可證后,要求公開銷售的24小時前,需“一房一標(biāo)價”來明碼標(biāo)價。但是,在其他地方政府尚未出臺地方版的調(diào)控政策之時,人們的擔(dān)憂不無道理;雖然此輪調(diào)控中中央首次提出,省級政府要對穩(wěn)定樓市、解決低收入家庭住房困難問題負總責(zé)。但是,這種責(zé)任到人的新提法的實行效果如何尚待觀望。
　　“如果地方政府在根本上不是向地方的公眾負責(zé),而只需向上級負責(zé),再多再嚴(yán)厲的樓市新政,地方政府都不會有真正的動力去施行,只會是做做樣子應(yīng)付一下,效果也只能像“開發(fā)商總理”任志強所不屑的那樣:‘不當(dāng)回事兒’。”有媒體評論道。
　　然而,在既有邏輯之下,也有可以期待的新轉(zhuǎn)變。比如,有媒體就在春節(jié)前爆料,在中央樓市調(diào)控新政出臺不久后,由九部委組成的聯(lián)合督查組已經(jīng)開始奔赴地方,督查中央政策在地方的具體落實情況。
　　“由住建部負責(zé)的樓市調(diào)控督察報告已經(jīng)完成,并按規(guī)定時間上報相關(guān)部門�！币晃唤咏摬康臉I(yè)內(nèi)人士表示,在可以預(yù)見的未來,督察結(jié)果的反饋將有可能對各地樓市形成一定的效應(yīng)。
　　而且,在 “國十一條”提出“擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍”的要求下,一些房價漲幅領(lǐng)先的一線城市已經(jīng)開始承諾對保障房的供應(yīng)比例做出重大調(diào)整,比如北京和廣州等地。
　　而在一些不是領(lǐng)漲的城市中,保障房的供應(yīng)力度也在加大。比如重慶已明確表示,已形成廉租房、經(jīng)濟適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等五種保障房并存的格局;昆明則提出了住房保障“全覆蓋”的目標(biāo)。
　　可以肯定的是,雖然各地政府對于擴大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)仍存有重重顧慮,但其變了量的保障房供應(yīng)策略仍然可以給樓市帶來一定新鮮之氣。
　　
　　加息未來迷霧
　　
　　在人們尚對地方政府政策落地謹(jǐn)慎觀望之時,對于中央層面的調(diào)控期待似乎已經(jīng)全部實現(xiàn)。
　　“在尚未觸及深層制度的前提下,中央能用的調(diào)控手段基本上都用了。如果說還有什么可以期待的話,就是經(jīng)濟刺激政策的退出�！鄙鲜鲑Y深業(yè)內(nèi)人士表示,“加息已經(jīng)成為必然,可何時加息則尚存懸念,對于樓市的影響也是如此�！�
　　目前可以看到的是,貨幣政策的調(diào)整只是出現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率這一層面,而不是加息,其最主要的原因在于央行已經(jīng)意識到,調(diào)整存款準(zhǔn)備金率可以使銀行的可貸資金減少,致使其在貸款的過程中更加關(guān)注貸款的投向以及貸款的質(zhì)量,而在這一過程中,不至于加大尚在恢復(fù)中的企業(yè)的財務(wù)負擔(dān),也不會提升買房消費者貸款的利息負擔(dān)。而這都是處于維持經(jīng)濟發(fā)展的考慮。
　　“相對于加息,存款準(zhǔn)備金率和信貸額度控制等,對于收緊流動性效果更為明顯,同樣可以起到管理通脹預(yù)期的作用�！币虼�,在眾多不確定性的背景下,加息對于樓市的影響也格外迷霧重重;在多種因素糾結(jié)下,而以往樓市的對于加息的判斷也不能成為未來樓市判斷依據(jù)。

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