2000年開始，房價上漲成了中國人無法回避的事情。 　　中國人經(jīng)歷過物價的上漲、股市的上漲，也經(jīng)歷過物價的下跌、股市的大跌。但還沒有經(jīng)歷過全國性的房地產(chǎn)大跌(海南島局部事件除外)，沒有親眼見過上百萬元的房子可以跌到五十萬以下!
　　
　　業(yè)界人士的看法
　　
　　我見到的國內(nèi)各界人士，談起房地產(chǎn)價格問題時，幾乎沒有一個人會同意我關(guān)于中國房地產(chǎn)價格也會大跌的看法。見到的記者也都異口同聲地說房地產(chǎn)價格會上漲，他們認(rèn)為房產(chǎn)不像股票，不只是一張憑證，而是真實的磚瓦水泥堆積起來的有價形體，實實在在立在那兒的。物價都會上漲。房地產(chǎn)價格怎么會下跌呢?
　　我的一個學(xué)妹是北京一家頗具規(guī)模的房地產(chǎn)公司的財務(wù)總監(jiān)，看到我那么“執(zhí)迷不悟”。就特意幫我分析了一下國內(nèi)各個利益階層的立場，結(jié)論是，沒有一個利益階層愿意國內(nèi)房地產(chǎn)下跌，所有人都期待房地產(chǎn)價格上漲：
　　中央政府官員期望房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲，因為房價上升會帶動整個經(jīng)濟(jì)的增長：地方政府期望房地產(chǎn)價格上漲，以便從中獲取稅收；房地產(chǎn)管理者希望房地產(chǎn)價格上漲，因為那意味著交易量的增加，市場的活躍，也意味著手續(xù)費(fèi)的增加和其他各種收入的增加；房地產(chǎn)商更希望房價上漲，那是他們利潤增長的有效保障；購房者也希望房產(chǎn)價格上漲，那意味著他們財富的增值，至少從紙面上是這樣；甚至持幣待購準(zhǔn)備買房的人也希望房價上漲，因為人們都有買漲不買跌的心理，即使買貴了，只要房價還在走高，也不會有什么損失。
　　說來說去，只有那些買不起房子的人不希望房價上漲。既然這些人買不起房子，那對他們談房價又有什么意義呢?
　　
　　“魔猛吞”的力量
　　
　　學(xué)妹的一席話讓我有茅塞頓開的感覺。作為業(yè)內(nèi)人士。她分析得有道理，基本符合事實。也反應(yīng)了這樣一種現(xiàn)狀：在中國，和房地產(chǎn)有關(guān)的各階層，已經(jīng)形成了一種股市中才能出現(xiàn)的沖天牛氣。這種可意會但卻難以言傳的趨勢或者牛氣在英文中叫momentun。這個詞在上世紀(jì)90年代后期長期出現(xiàn)在美國股評詞匯中。1999年我去美國工作時，才接觸到這個既不屬于基本面分析、也和技術(shù)分析不同、而且難以解釋的描述投資者心理與行為的怪異詞。
　　對這個詞，至今我也沒見過完全令人滿意的譯法，所以就參照港臺人采取音譯的翻法。叫它“魔猛吞”。這么翻譯也是有原因的――這種一致看好的趨勢。就像有一張看不見的魔鬼的大嘴，趨勢越強(qiáng)，向上的推力越大，吞食也就越厲害。
　　1999年正是美國股票炒作的黃金時期，也是互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域“魔猛吞”最瘋狂的時期�；ヂ�(lián)網(wǎng)的熱潮帶動了美國整個股市的上漲，道瓊斯指數(shù)達(dá)到歷史最高的一萬三千多點(diǎn)。市場瘋狂到相信道指能達(dá)到三萬點(diǎn)的大有人在。當(dāng)時美國東海岸一家賣魚網(wǎng)的公司突然宣布不賣魚網(wǎng)而改做互聯(lián)網(wǎng)，都造成了搶購，使其股價大漲。
　　“魔猛吞”的魔力給我的印象極為深刻。當(dāng)時所有在紐約工作的各路朋友都和我談起股票。他們都吃驚為什么我連一只股票都沒買。我只好解釋說自己已經(jīng)錯過股票大漲的好機(jī)會。所以就老老實實地等下一波。一位在庫根斯坦利工作的朋友挖苦我說，即便是我說對了，他在股市大跌之前仍然能進(jìn)出好幾個來回，掙到足夠的錢。
　　幾個月后，互聯(lián)網(wǎng)股票在納斯達(dá)克交易所出現(xiàn)前所未有的全面大跌，投資人損失慘重。報上登的因為股市上損失慘重而自殺的事件就有好多起。打那以后好長時間，都沒有人提起“魔猛吞”來。
　　
　　房地產(chǎn)的“魔猛吞”
　　
　　國內(nèi)房地產(chǎn)正處于“魔猛吞”的階段，以至于國人投資房地產(chǎn)的時候幾乎不計后果。也不認(rèn)真考慮自己的支付能力。我認(rèn)識的朋友里，有的已買了三套房子，但還在看房，三套房子中至少有兩套要長年承受抵押貸款的還款壓力。同時，由于交房時間推后，還要裝修，裝修好了又得空房放幾個月的味道，長期住不進(jìn)去，還得白白負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)。但是他卻告訴我不僅不想早入住，而且還期待房地產(chǎn)商替他辦理的抵押貸款合同越晚批下來越好。因為越晚，他還款的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)就會越往后推移，預(yù)期中房產(chǎn)價格的上升就越可能發(fā)生。也就是說，他基本上是賭房價上揚(yáng)才買房的。
　　記得2002年底剛回國時，有人推薦我去建國門附近的貢院六號、那家號稱北京最貴的豪宅參觀。那里裝修好、帶家具的房子一平米房價是三萬。這個價格已經(jīng)讓我咂舌，因為它周圍沒有大面積的綠地。沒有氣派的庭院，還夾在北京最繁忙的兩條公路中間，空氣質(zhì)量可想而知�？涩F(xiàn)在想想看，每平米超過三萬的房子在北京比比皆是。
　　房產(chǎn)價格非理性上漲。背后反映的是人們貪婪的本性，同時還摻雜著房地產(chǎn)商違反常規(guī)的做法。他們不僅捂盤惜售，還派人深夜排隊等號，點(diǎn)燃人們搶購的心理，確實是在制造一種房子供不應(yīng)求的假象。排隊等號這種事情以前我也干過，那時是因為物資匱乏，現(xiàn)在則是出于投機(jī)心理。
　　在法國，我經(jīng)常見到長期租房的中產(chǎn)家庭，他們不會一窩蜂地只做一種投資。而是把閑錢用作去飯店、旅游和一些奢侈性的消費(fèi)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)會的副會長埃德蒙?菲爾普斯先生年逾古稀，一生研究經(jīng)濟(jì)，至今仍住在三居室的公寓里。沒有買房子，甚至沒有車子，而是把錢用來去世界各地旅游。
　　
　　爛尾樓的警示
　　
　　通常，測量房地產(chǎn)泡沫有五個指標(biāo)――房價增長率、房價增長率與GDP增長率之比、房價收入比、購房資金成本和租金成本比率、房屋空置率。從一些研究來看，房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行通常經(jīng)過五個階級――市場正常發(fā)展、偏快發(fā)展、過熱和泡沫形成、泡沫膨脹和惡化、泡沫破滅。
　　目前在五個指標(biāo)中，除了房價增長率和GDP增長率之比還算正常以外，中國其他四個指標(biāo)都預(yù)示著危險。其中房價增長率過快、房價收入比嚴(yán)重不合理已經(jīng)成為共識，但房屋售價和房屋租價之比、房屋空置率這兩個指標(biāo)則通常被忽視。
　　房屋售價和租價之比是衡量一個房地產(chǎn)市場是否健康的指標(biāo)。在一個經(jīng)濟(jì)增長迅速、實際租房需求旺盛的房地產(chǎn)市場中，售價和租價之比是正相關(guān)的。租價應(yīng)該和售價成同比例上漲；如果不是，那意味著房地產(chǎn)市場供求不是真實的。而在北京房地產(chǎn)市場，這兩者的價格沒有呈現(xiàn)同比例增長，房產(chǎn)售價倍增而租價沒有倍增，別墅的租價增長緩慢，有的還下跌了，甚至低過十年前的水平。
　　中國房地產(chǎn)大幅度下跌的危機(jī)各地都存在。爛尾樓和閑置樓過多就是明證，這在全國各地都可以發(fā)現(xiàn)。我在國內(nèi)出差旅行時就經(jīng)�？吹礁鞯氐臓�尾樓。
　　我一年內(nèi)到過南昌兩次，看到了南昌最著名的爛尾樓。就位于贛江邊，與滕王閣相隔僅幾百米。它本應(yīng)是南昌最高的建筑。本來，滕王閣周圍應(yīng)該是南昌最美麗的地方，但這座爛尾樓 的出現(xiàn)卻大煞風(fēng)景。當(dāng)?shù)厝烁嬖V我。這座樓已“爛”好幾年了。
　　前些日子去西安出差，在西安市中心鐘鼓樓前，也看到一幢規(guī)模不小的爛尾樓，與匯豐銀行大樓隔街相對。 在北京，爛尾樓也不難見。三里屯南面那座爛尾樓位于寸土寸金的CBD中心，封頂后被擱置了至少五年，無門無窗，在周圍林立的高樓中十分顯眼，去年才重新開工，剛做完戶外裝修。而在朝陽公園北側(cè)，那個爛尾廣場守著朝陽公園大片綠地，爛在那里有七八年了。
　　
　　閑置樓盤的思考
　　
　　在中國。除了那些一眼就能看出來的爛尾樓外，還有很多閑置的樓盤，這種樓房已經(jīng)封頂，外裝修也已經(jīng)完成，從外表看完全可以居住和工作然而卻無人居住和工作。這樣的新樓房在北京還很多。這種風(fēng)險和西方國家有所不同。
　　這些樓盤可能已經(jīng)售出，而購買者或無力裝修或準(zhǔn)備再度售出，因而沒有形成真正的使用價值，也沒有被國家統(tǒng)計在空置率之中。
　　我們集團(tuán)(中信)總部京城大廈北側(cè)被稱為城堡的豪宅大樓項目。十年前因商業(yè)糾紛建設(shè)進(jìn)程中斷。當(dāng)時已經(jīng)開工，地上挖了一個大坑，一放就是五六年。后來糾紛得到解決，樓也建了起來。我從辦公室里看著這樓一天天升高，不到一年就封了頂。然后就是外裝修，外裝修搞好后又?jǐn)R置了兩年，至今一個住戶也看不見。外面是花團(tuán)錦簇，里面卻雜草叢生，它的大門始終是緊閉的，連護(hù)樓的人員都不易看到。
　　如果房地產(chǎn)在北京的發(fā)展勢頭真是那么好的話。那這座黃金地段的大樓能那么久沒人入住嗎?如果人們購房不是為了居住，而是用來囤積和投機(jī)，那這個市場能沒有走到底的時候嗎?這個具有代表性的樓盤從土地閑置到建好了后閑置。到2007年底，已前后經(jīng)歷了十年時間。這可是中國房地產(chǎn)的黃金時段。
　　房地產(chǎn)危機(jī)發(fā)生前，會出現(xiàn)房價上漲停滯、交易量減小、貸款變得困難的前兆，也通常會出現(xiàn)一兩條導(dǎo)火線，就像這次美國發(fā)生的次貸危機(jī)一樣。1997年泰國曼谷房地產(chǎn)泡沫破滅前，就出現(xiàn)過1／3的住宅雖然已經(jīng)出售但卻無人常住的局面。在中國，這種苗頭不是已經(jīng)出現(xiàn)了嗎?
　　
　　究竟能跌到什么程度
　　
　　我在紐約見到過成片的廢棄房屋，那是在曼哈頓北部哈林區(qū)，一棟棟磚樓被廢棄在那里長達(dá)十幾年，窗戶早就沒了，成了一個長方形的大洞，用木板釘著，觸目驚心。而它的南側(cè)不到十公里就是寸土寸金的曼哈頓中城。這些廢棄的樓曾被紐約市政府以一美元的價格像征性地賣出過。
　　一棟小樓價格只有一美元!可想而知房地產(chǎn)價格會下跌到什么程度，這些樓南移十公里至少可賣50萬美金!
　　多年前，我在美國東部的費(fèi)城就見過成片的廢棄樓房，大白天都人跡罕見。而在美國東北的底特律，市中心的百貨大樓被廢棄十多年了，當(dāng)初陳列的商品還放在那里，有些人甚至把去這個沒水沒電的百貨大樓地下室里探險當(dāng)作挑戰(zhàn)自我的方式。
　　香港1997年前后房地產(chǎn)大跌，可以說明“魔猛吞”如果走勢相反會出現(xiàn)什么樣的結(jié)果。海南島也是個例子。1993年以后，那里的房地產(chǎn)在經(jīng)過云霄車般的上升后，又經(jīng)歷了云霄車般的下降。市場走向牛市時，人們出于“貪婪心理”不顧一切搶購：而形勢逆轉(zhuǎn)房產(chǎn)價格全面下跌的時候，人們的“恐懼心理”又會引起一波又一波的拋售狂潮。這和股市是一樣的道理。
　　售價和租價的背離，廢棄的爛尾樓以及閑置的樓盤，都預(yù)示著中國房地產(chǎn)的危機(jī)可能比西方的還要深重。我們在改革開放的二十幾年中，步入西方人走過的歧途很多，但這一次更甚，因為在西方，這種現(xiàn)象很少出現(xiàn)。
　　我在巴黎和紐約的居住地附近，都出現(xiàn)過因房地產(chǎn)項目被擱置而造成的大坑。但那僅僅是大坑而已，沒有見過樓建一半而建不下去的，更沒見過北京這樣外表裝修得像標(biāo)志性建筑一樣但卻長年閑置的大樓。巴黎的大坑是因為臺同簽訂的時候正處于房地產(chǎn)價格的高點(diǎn)，而在挖地基時卻碰上了房地產(chǎn)價格大跌。而在紐約，世貿(mào)大樓廢墟挖掘和改造形成的大坑持續(xù)六年多，那是9?11造成的，是百年不遇的人禍。
　　
　　那就是個水泥坨子
　　
　　美聯(lián)儲前主席格林斯潘說，反映在消費(fèi)者腦海中的財富效應(yīng)，房地產(chǎn)最大。然后才是股票，股票增值的效應(yīng)可能還不及房地產(chǎn)一半大。他的意思從另一個角度解釋就是，如果“魔猛吞”反向，市場下跌，那么房產(chǎn)下跌所帶來的心理損失將遠(yuǎn)大于股市下跌所帶來的心理損失。進(jìn)一步說，股市下跌不過是讓大部分人節(jié)衣縮食而已，而房地產(chǎn)大跌卻會讓人無家可歸，將使一些人陷入真正的困境。格老對股市和房市一向持含糊態(tài)度，但在前不久的一次講話中則堅信美國房地產(chǎn)會出現(xiàn)大幅下跌。
　　現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的締造者、美國經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、哥倫比亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授埃德蒙?菲爾普斯先生曾說。中國的住房按揭貸款風(fēng)險可能比美國的次按風(fēng)險還要大。因為從住房按揭的對象來看，美國的次級按揭人(就是還款信譽(yù)不好的人)的信用還有等級之分，而中國的住房按揭貸款者中很大部分，可能連美國人的次級信用都沒有。一旦中國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在的風(fēng)險必然會暴露出來，那時候中國銀行業(yè)將面臨類似美國次按危機(jī)那樣的風(fēng)險。
　　他還說，次按危機(jī)的導(dǎo)火線是美國房地產(chǎn)市場的過熱和崩潰，而中國房地產(chǎn)嚴(yán)重過熱，再加上股市泡沫，面臨的風(fēng)險不見得小于其他國家。
　　房地產(chǎn)和股票都是一種可以揮發(fā)的權(quán)益，中國人買股票，與其說是投資不如說是投機(jī)。房產(chǎn)看上去不一樣，它的需求彈性大大小于普通商品，和股票比起來，它可以說是一種長期投資。至少從時間上來說，它的購買期限長，與股票一天就可以走一個來回相比，房地產(chǎn)的買賣沒有幾個星期甚至幾個月的時間是不容易完成的。以真材實料堆砌的房產(chǎn)可以是貨真價實的資產(chǎn)。也可能不是。不久前國土資源部的許部長在中央黨校給我們講課時說：“那就是個水泥坨子!”
　　中國的房地產(chǎn)價格會下跌的，北京的房地產(chǎn)價格會下跌的。經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，沒有哪個大國可以獨(dú)善其身。就像月有陰晴圓缺是自然規(guī)律一樣，經(jīng)濟(jì)速度的快慢、房產(chǎn)價格的漲跌也是十分自然的。金子的價格還會下跌呢，何況房價!我在巴黎住的房子一個漲跌周期差不多七八年的時間，有一套房子曾經(jīng)跌過一半，我等了將近十年才熬過低谷，以略高于原價的價格將其賣出。
　　沒有親眼見過房地產(chǎn)價格大跌的國人將會親身經(jīng)歷這一幕。所以，我要恭喜那些剛賣出房子的人賺了錢：勸那些尚未買房子的人不要急于購買，2008年奧運(yùn)會以后我們會有更多的選擇!
　　
　　敬請關(guān)注下期系列之十三：西方人眼中的“領(lǐng)導(dǎo)”

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