上世紀90年代至今，濟南商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的聚變發(fā)展，從最初的萌芽到逐步成型，伴隨商業(yè)的不斷繁榮發(fā)展，濟南商業(yè)地產(chǎn)開始大放異彩。 　　濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展溯源 　　一個城市商業(yè)的繁榮程度是由這個城市的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展程度決定的。
　　早期濟南的商業(yè)業(yè)態(tài)多是沿街店鋪，聚集于一些主要街道上，形成了早期的商業(yè)街。如聚集了瑞蚨祥、精一照相館文和樓烤鴨店，燕喜堂、廣立順等諸多聞名全國老字號的芙蓉街。這樣的商業(yè)街及商業(yè)業(yè)態(tài)是最初期，也是人們最為熟悉的購物方式。
　　傳統(tǒng)的商業(yè)零售形態(tài)受到第一次較大沖擊是源于上世紀初百貨公司的出現(xiàn)。以商品工業(yè)化生產(chǎn)為基礎的商品零售形態(tài)――百貨公司的問世，開啟了近代商業(yè)的發(fā)展歷程。濟南大觀園商場與人民商場，濟南第一百貨、百貨大樓、山東華聯(lián)曾并稱為濟南市屬商業(yè)的“五朵金花”，主營業(yè)態(tài)全部是綜合商業(yè)。計劃經(jīng)濟時代，它們的市場份額曾占到95％以上，一直到上個世紀的90年代初，仍占據(jù)濟南商業(yè)的半壁江山。
　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，上世紀90年代中期，濟南商業(yè)進入了第二輪行業(yè)洗牌期�！俺�市要革百貨的命”，概括了濟南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程。百貨公司逐漸喪失了競爭力，昔日的五朵金花已有三朵完全凋零，埋沒在商業(yè)發(fā)展的進程中。
　　濟南第一個倉儲式超市――世購廣場的出現(xiàn)引發(fā)了省城商業(yè)業(yè)態(tài)革命。隨后，濟南出現(xiàn)了萬嘉隆，綠地等多家超市，而2001年大潤發(fā)的入駐，掀起了省城大賣場的繁榮局面，隨后沃爾瑪，家樂福、易初蓮花紛紛搶灘，目前，濟南僅銀座已開設了21家大型超市……另一方面，以室內(nèi)步行購物環(huán)境為主的購物中心，因其舒適的購物環(huán)境，集合百貨公司，超市及專賣店的綜合業(yè)態(tài)，倡導一站式服務的經(jīng)營理念迅速贏得了市場。1997年貴和購物中心2000年銀座地下購物廣場的開業(yè)標志百貨業(yè)態(tài)進入革新階段。
　　1996年，銀座作為一個全新的零售業(yè)字號第一次出現(xiàn)――銀座商城開業(yè)。隨后十多年，銀座不斷開店。到目前為止，以其總營業(yè)面積算，是濟南商界豪無爭議的“老大”。
　　1997年，貴和購物中心正式開業(yè)，成為當時濟南高檔商場的代表。如今貴和在濟南有3家商場。
　　2003年9月和2004年4月，全球排名前兩位的沃爾瑪家樂福先后落戶濟南，濟南從此有了“洋商場”�？上В�當初放出豪言的兩位國際巨頭，直到不久前沃爾瑪才開出了濟南的第二家店，家樂福至今仍只有
　　家店。倒是全球排名第三的樂購，在2009年10月30日開設在濟南的第一家店濟南東二環(huán)店后，很快于去年11月在萬達廣場開設了第二家店。全球排名前三的零售巨頭已聚首濟南。
　　2009年，濟南迎來外地商場進駐的第二波浪潮。除了借助人民商場和大觀園進入濟南的煙臺振華和長春歐亞以及樂購外，還有來自威海的家家悅，當年8月底，其落子海鮮大市場。
　　濟南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新篇章――Mall時代
　　當城市化水平達到70％以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如ShoppingMall、商務地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力。
　　隨著城市化進程加劇和經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，多元化綜合性的商業(yè)地產(chǎn)開始在濟南嶄露頭角，作為城市功能配套的一部分，城市綜合體還肩負著為居民提供生活便利的任務。而一些位于城市商圈內(nèi)的綜合體由于其獨具的商業(yè)、升值價值，更成了許多投資者心中的“寵兒”。
　　山東世界貿(mào)易中心――濟南真正意義上的第一個城市綜合體項目
　　山東世界貿(mào)易中心是省政府批準成立的集購物，星級酒店、出租寫字問、娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)及高科技投資等功能于一體的大型現(xiàn)代綜合商業(yè)服務企業(yè)，是山東商業(yè)集團總公司的核心層企業(yè)。下屬有銀座品牌的零售業(yè)態(tài)銀座商城，有委托法國雅高酒店管理集團管理的索菲特銀座大飯店、銀座寫字樓，銀座健身、銀座美容、銀座保齡球，當時還配備了銀座震動影院、山東會展中心等設施。
　　魯商城市廣場
　　魯商廣場為十一運會重點配套工程，由上市公司魯商置業(yè)投資開發(fā)，位于歷下區(qū)經(jīng)十路南側舜河高架橋東側、泉城公園西北側，總建筑面積約21萬平方米，規(guī)劃有全民健身體育運動場館(包括籃球，排球、網(wǎng)球乒乓球羽毛球、游泳館等室內(nèi)運動場館)，擁有國內(nèi)首個集EOD商務辦公、APM商業(yè)街時尚購物廣場高檔休閑廣角于一體的建筑綜合體。
　　大地銳城
　　位于高新區(qū)歷城區(qū)交界處，緊鄰東部大動脈二環(huán)東路，由山東大地房地產(chǎn)公司開發(fā)，由中國園林式高層智能住宅社區(qū)、10萬平方米國際購物廣場、6A摩天寫字樓五星級酒店和酒店式公寓構成，在濟南率先擎起城市綜合體的大旗。占地面積4885993sF方米，總建筑面積15萬平方米。
　　萬達城市廣場
　　位于市中區(qū)，是由經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。由大連萬達開發(fā)，建筑面積約100萬平方米，是由城市高檔社區(qū)、5A級寫字樓，超五星級酒店和大型購物中心組成的城市綜合體項目，其中沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃逾23萬平方米，高檔住宅建筑面積近47萬平方米，酒店近6.5平方米，寫字樓17.5萬平方米，國際公寓2萬平方米，學校12萬平方米和1萬平方米的市民廣場。
　　恒隆廣場
　　位于濟南老城區(qū)，占地17.1萬平方米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，東鄰天地置業(yè)，西接榜棚街。該項目由香港恒隆地產(chǎn)有限公司計劃投資約40億元，目標是打造一個世界級購物中心，網(wǎng)羅了接近350問店鋪，當中超過半數(shù)為國際時尚品牌商戶，其中不少更是初次進駐濟南，如著名品牌Bang＆Olufsen，Coach(蔻馳)、Escada(愛斯卡達)、FurIa(芙拉)、IWC(萬國表)，Mujl(無印良品)、UNIQLO(優(yōu)衣庫)和VersaceJeans(范思哲牛仔)等，現(xiàn)已于8月26日開門迎客。
　　銀座和諧廣場
　　位于槐蔭區(qū)振興街片區(qū)，是魯商集團最重要的城市綜合體項目。2009年6月2日銀座股份的公告顯示：濟南市振興街ShoppIngMall項目總投資201，483萬元，擬建設購物中心及辦公樓，商務公寓、回遷房等，項目規(guī)劃總建筑面積48.7萬平方米，預計開業(yè)后，能夠輻射周邊3-5公里的范圍，每天客流量也將不低于5萬人。當下最火的國際四大快時尚品牌中，C&A、H&M、優(yōu)衣庫都將落戶和諧廣場。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，2010年之前濟南沒有真正意義上的ShoppingMall，但是從去年開始，萬達廣場人駐濟南經(jīng)四路商圈，濟南開始出現(xiàn)真正意義上的ShopplngMall，8月底在泉城路開業(yè)的恒隆廣場，再加上近期即將開業(yè)的和諧廣場，三家購物中心鼎立的局面，表明濟南已經(jīng)真正進入MalI時代。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，購物中心作為一種新興業(yè)態(tài)，短時間內(nèi)不會完全替代其他商業(yè)業(yè)態(tài)，濟南零售業(yè)會出現(xiàn)多種業(yè)態(tài)并存的局面。
　　濟南商業(yè)地產(chǎn)的明天會更美好?
　　2011年5月7日萬達公館開盤，當日即銷售80％；其推出的235平方米豪宅受到了市場的熱烈追捧，當日即被搶購。隨后其推出的壓軸樓王巨作，也是最后一棟豪宅，僅有56席的8號公館也受到了市場的熱烈追捧，濟南萬達公館自銷售以來，多次蟬聯(lián)濟南豪宅銷冠，前期推出的380套豪宅已全部售罄。
　　今年上半年受國家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場銷售受到較大影響，銷售量減少，銷售速度放緩。而萬達公館豪宅卻能開盤即銷售80％，這印證了高性價比豪宅的獨特魅力，也為濟南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了一個值得借鑒的成功案例。
　　商業(yè)地產(chǎn)并不僅僅是物業(yè)開發(fā)與銷售的問題，還有運營問題，真正成熟的市場，需要有聚合力的運營商。投機的思維，不考慮產(chǎn)品價值回報的做法，很難真正做好一個商業(yè)地產(chǎn)項目。
　　現(xiàn)階段，濟南的商業(yè)地產(chǎn)風頭正勁的就是城市綜合體。但是城市綜合體是一個非常復雜的業(yè)態(tài)，開發(fā)時要研究城市消費人口、城市發(fā)展方向等諸多因素，并且要依托開發(fā)企業(yè)強大的資金、人才和管理實力以及經(jīng)營能力。沒有雄厚實力地產(chǎn)商難以入局，而且，限購促使資金周轉(zhuǎn)的時間增長，雄厚的資金也是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)另一必備條件。
　　現(xiàn)如今隨著二、三線城市限購的各種政策的出臺，住宅市場已趨于平和，商業(yè)地產(chǎn)開始上漲。但從青島出臺的商業(yè)地產(chǎn)增收房產(chǎn)稅可以察覺到，商業(yè)地產(chǎn)可能會在大幅上漲之前就會面臨限購的問題。
　　據(jù)網(wǎng)絡調(diào)查顯示，大部分網(wǎng)友都看衰“金九銀十”，雖然也有專家預言，商業(yè)地產(chǎn)會扭轉(zhuǎn)不斷下降的數(shù)據(jù)，但是在住宅的剛性需求未能滿足的情形下，濟南商業(yè)地產(chǎn)的明天也許并不是一個陽光燦爛的日子。

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