“中國政府網(wǎng)”公布了國務(wù)院5月底批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見，再次提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部具體負責。類似的“研究開征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出，此次通知再次顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。
　　從微觀上講，一個普通家庭，一輩子積累的財產(chǎn)可能就是一套自己住的房子，開征物業(yè)稅直接跟自己的房產(chǎn)掛鉤，因此，關(guān)注物業(yè)稅自然可以理解;從宏觀上看，國家出臺一項稅收政策，不僅關(guān)系到政府的財政收入，更涉及到房地產(chǎn)的命運，因此，物業(yè)稅可謂觸動了那根敏感的神經(jīng)。
　　
　　什么是物業(yè)稅？
　　
　　討論物業(yè)稅的前提，是我們首先要明確什么是物業(yè)稅。
　　“物業(yè)”一詞，源于我國香港的用法，意指房地產(chǎn)，往往成為房地產(chǎn)的別稱或同義詞�！侗本┩韴蟆肺恼陆忉屨f：物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)要求承租人或所有人繳納相應的稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
　　2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費。”由此，物業(yè)稅一詞進入百姓視線。
　　物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。
　　
　　會平抑房價嗎？
　　
　　一種較為普遍的看法是，物業(yè)稅開征后，將抑制房價的上漲甚至會讓房價下跌�！堆嘹w都市報》的文章《公眾不要因研究開征物業(yè)稅而恐慌》指出:開征物業(yè)稅，對處于中低收入階層的絕大多數(shù)城市居民也是十分有利的。如果開征物業(yè)稅，就必須取消政府征收的土地出讓金，并且取消或降低、整合在房地產(chǎn)方面征收的房產(chǎn)稅、土地增值稅等一些稅費，避免重復征稅。也就是說，物業(yè)稅把原來必須一次性交清的70年的“土地出讓金”，分解成在70年內(nèi)按年度分別征收，同時還會減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他一些稅費。這將會大大降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而帶來房價的下降。此外，開征物業(yè)稅還可以擠出房地產(chǎn)交易中的一些“虛幻需求”，那些炒房者、圈地者就會考慮到自己投資的房地產(chǎn)要繳納物業(yè)稅而增加成本，因而放棄囤房、炒房和圈地，這也有利于使房價逐步回歸理性價位。
　　另一種說法則是武漢大學經(jīng)濟學院博導曾國安在《湖北日報》的觀點：按照目前國家對房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，中國人房子消費的模式，將由原來的“高成本購買，低成本消費”，變成“較低成本購買，較高成本使用”。買房投資行為，成本大大提高，受益大大降低，房地產(chǎn)供需關(guān)系將得到改善。
　　對此，《中國青年報》的分析文章指出：我國人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟危機使房地產(chǎn)市場陷于蕭條，否則大量購房者持幣待購的力量難免不對房價的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購房需求持續(xù)剛性的情況下，高房價將在一定時期內(nèi)是常態(tài)。
　　《新聞晨報》的時評《開征物業(yè)稅確需多加“研究”》中指出：事實（物業(yè)稅替代了一次性繳納的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本是降低了，房價就會下降）未必能如大家的意，而在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫、價格居高不下時，這（開征物業(yè)稅）會成為開發(fā)商再次謀取超額利潤的絕好機會。
　　再者，房地產(chǎn)投資者的驅(qū)動力是房價趨勢，與房價絕對值的高低或擁有房產(chǎn)（在此即投資品）的成本無關(guān)。只要投資者看到房價上升的明顯趨勢，就會入場。只要市場向好，有人接盤，持有物業(yè)的成本再高，將來都可以全部轉(zhuǎn)嫁給下家。稅收對房價和投資性需求的無效性早已被各式各樣對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施及其效果所證明。
　　《文匯報》文章也指出：人們不應天真地以為，政府不向開發(fā)商收取土地使用權(quán)出讓金，房屋的售價就不會包括由土地級差效益決定的地價。事實是，開發(fā)商一定仍會通過“無形之手”最大限度地攫取土地級差效益。房價高低，仍主要由土地位置與環(huán)境決定。這時人們就會發(fā)現(xiàn)，開征物業(yè)稅，不僅難以抑制房價過快上漲，反而有可能加重購房者的負擔。
　　《上海證券報》則理性地分析說:征物業(yè)稅，對房價的影響非常不確定。希望物業(yè)稅降低房價，打擊房地產(chǎn)投機，從長期看，可能只是一相情愿的幻想。
　　一向出語驚人的房地產(chǎn)大鱷任志強在博客中明確寫道：物業(yè)稅一定會提高房價。當開征物業(yè)稅之后，地方政府為了讓稅收保持增長，同樣會讓房價越高越好。
　　中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院院長計金標在接受《人民日報?海外版》專訪時表示:由于我國房價形成過程過于復雜，征物業(yè)稅對房價的影響可能會呈現(xiàn)出復雜現(xiàn)象。但有一點可以肯定，單靠物業(yè)稅是難以承擔抑制房價重任的。抑制房價要靠大量的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)。
　　
　　時機是否成熟？
　　
　　稅收政策是調(diào)節(jié)社會分配的杠桿，用得好，會優(yōu)化資源配置、推進社會公平。而任何一項稅收政策，都是一把“雙刃劍”，必須在適當?shù)臅r機推出才是明智之舉。
　　著名經(jīng)濟學家張五常在“鳳凰網(wǎng)”表達了自己的觀點《開征物業(yè)稅的條件要達成恐怕不容易》，文章指出：嚴格來說，如果物業(yè)稅夠低，夠簡單，夠清楚了當，是一個很好的稅制。因為房子不會走動，不會消失，其市價通常不難估計，所以物業(yè)稅是一個非常簡單的稅制。然而目前在中國，物業(yè)的相對價格是相當高的，這是因為人口的密度高。每年0.5%的物業(yè)稅可以替政府帶來很多的稅收，可以協(xié)助政府把稅制大幅簡化，甚至可以取消物業(yè)之外的好多其他稅項。問題是，增加稅收政府當然高興，但要他們?yōu)橹�而取消其他稅項，恐怕不容易�?
　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容也撰文指出，征收物業(yè)稅的好處很多，但征收政策遲遲無法出臺的根本原因在于目前中國還沒有征收物業(yè)稅的條件。
　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞在接受《光明日報》專訪時具體分析了要考慮執(zhí)行條件和政策負效應等多個方面：從執(zhí)行條件看，一要有產(chǎn)權(quán)認證，二要有成熟的強大的可信度高的評估隊伍和力量，三是要有配套的法律規(guī)章制度支撐，從立法的層面平衡過大的占有差距。此外，還要考慮一系列技術(shù)層面的問題：是不是每一戶都要征收？比例多少？是否要確定各個層次的稅率？應看到，一項稅收政策要達到多個目標比較難，平衡多方利益需求不是短時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的。
　　從可能出現(xiàn)的負面效應來看, 牛鳳瑞指出具體到房地產(chǎn)市場，首要的是增加供給，提高居民購買能力，而用稅收杠桿調(diào)節(jié)再分配應該是屬于下一個層次的問題。因此，征收物業(yè)稅應有一個合理的銜接，如果房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他稅費不減免，只是增加物業(yè)稅，無疑將增加房屋持有者負擔。
　　此外，我國是一次性征收房屋70年的土地出讓金。這部分資金為地方城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和短時期的強度開發(fā)提供了可能，然而，一旦將一次性交納的稅收變成分年度交納，則會減少城市建設(shè)的資金渠道。這也會產(chǎn)生連鎖反應。如果城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放緩，則房地產(chǎn)供給也受影響。從長遠看，不利于房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。稅制上如何權(quán)衡利弊，這給決策者提出了考題。
　　國家信息中心經(jīng)濟預測部高級經(jīng)濟師王遠鴻則從其他角度分析指出：我國目前仍是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟，土地不是市場化、房子本身也不是市場化，很難高效透明操作；另外，城市房地產(chǎn)如果征收物業(yè)稅，那么，農(nóng)村怎么辦？還有，小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？盡管政策的設(shè)計存在許多歷史遺留的難點，但稅制改革的方向還是十分明確的，公平稅負，利用稅收杠桿調(diào)節(jié)分配差距的工作還將繼續(xù)。這就要求決策者下定決心，在多個目標無法兼達的情況下，權(quán)衡利弊，選擇一個主要目標。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長隆國強則認為開征物業(yè)稅的兩大難點是：一是要有房屋建筑、交易的資料，二是要有專業(yè)人士來評估，但這兩個方面我們都有欠缺，沒有完善的統(tǒng)計資料，缺乏一大批有專業(yè)能力的評估人才。
　　
　　循序漸進地合理開征
　　
　　當前由于相關(guān)因素比較復雜，為平穩(wěn)推進，可沿用我國改革的“漸進”方式。財政部財政科學研究所所長賈康在接受《光明日報》專訪時表示：如果物業(yè)稅“實轉(zhuǎn)”的條件成熟了，最初階段上除了營業(yè)性的不動產(chǎn)都應被物業(yè)稅覆蓋之外，首先被考慮覆蓋的應該是高檔豪華住宅，比如獨立別墅。建議當這個稅種出臺的時候，可暫不實際覆蓋老百姓自用的一般消費性住宅。
　　對此中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓也做出了相同的預測：開征物業(yè)稅可能先期針對企業(yè)征收，中期針對個人購買的豪宅征收，最后才會對個人購買的普通住宅征收。
　　北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩在《北京晨報》上表達了觀點：住宅物業(yè)稅10年內(nèi)推出還有難度。
　　在宏觀經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下重提物業(yè)稅，在中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院院長計金標看來這是調(diào)節(jié)收入分配籌集地方財政收入的一個可能途徑，并且使房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本更加透明，避免地方政府過度依賴土地出讓金來取得城市建設(shè)資金。
　　至于如何做到公平合理的征收，北京科技大學管理學院經(jīng)濟貿(mào)易系主任何維達在接受《人民日報?海外版》專訪時表示：第一必須要全國統(tǒng)籌，無論城市還是農(nóng)村；第二必須按照套而不是按面積計算，原則上第一套住房不征收；第三必須區(qū)分經(jīng)濟適用房和商品房，原則上超過兩套都要征收。
　　不管現(xiàn)階段如何爭辯物業(yè)稅的開征，但正如學者李繼峰在《法制日報》上表達的觀點：物業(yè)稅是一種調(diào)節(jié)貧富差距的經(jīng)濟手段。對一種經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，不能簡單地說它是好是壞，說它該不該存在，而是應該為它設(shè)計未來：應如何存在，如何調(diào)節(jié)經(jīng)濟。（作者為本刊編輯）
　　
　　國外物業(yè)稅一覽
　　美國：歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。
　　瑞典:物業(yè)稅征收額度為不動產(chǎn)稅務(wù)評估價值的0.5%-1%。自2001年起,對于單棟獨立家庭住房,稅率為1%,對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅,稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%,工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
　　芬蘭：不動產(chǎn)稅稅率不同地區(qū)不同，稅率在0.5%-3%之間。根據(jù)稅務(wù)機構(gòu)的評定值納稅。農(nóng)田和森林免稅。房地產(chǎn)投資收益稅：參照芬蘭公司稅，按扣除合理費用后的收益的26%納稅。
　　法國：持有不動產(chǎn)者，每年按3%的公平市場價值納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%的營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價值，或16%的公司所付出租金。
　　（摘自6月14日《光明日報》

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