中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí):A 文章編號(hào):1009-4202(2010)09-024-03
　　摘 要 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。本文從從風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散方向和擴(kuò)散形式兩個(gè)方面入手,研究了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散路徑。以此為基礎(chǔ),探討了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的4種擴(kuò)散方向和3種擴(kuò)散形式。研究認(rèn)為研究風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散方向可以弄清楚風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍,對(duì)可能受到風(fēng)險(xiǎn)危害的其他要素而言,能更好的采取預(yù)警措施;研究風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散形式有利于在風(fēng)險(xiǎn)的遏制過(guò)程中對(duì)癥下藥。
　　關(guān)鍵詞 擴(kuò)散路徑 擴(kuò)散方向 擴(kuò)散形式
　　
　　一、引言
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的四個(gè)要素即購(gòu)房者、政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的主體。為了保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展,遏制風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散是重點(diǎn)。在研究了風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的主體后,還要明確風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的路徑。這樣才能掌握風(fēng)險(xiǎn)的危害程度以及擴(kuò)散的成功率,也才能采取適應(yīng)的措施積極制止。本文的研究認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)路徑研究,主要是從風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散方向和擴(kuò)散形式兩個(gè)方面入手。研究風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散方向可以弄清楚風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍,對(duì)可能受到風(fēng)險(xiǎn)危害的其他要素而言,能更好的采取預(yù)警措施;研究風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散形式有利于在風(fēng)險(xiǎn)的遏制過(guò)程中對(duì)癥下藥。
　　二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的方向
　　房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)系統(tǒng),在這個(gè)系統(tǒng)中,有彼此聯(lián)系的四大要素。某一個(gè)要素產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn),都有可能擴(kuò)散至其他要素,從而引起整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。也正是由于各種要素之間彼此牽連,風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的方向也并不單一。主要來(lái)說(shuō),有房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的單向擴(kuò)散、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的雙向擴(kuò)散、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多向擴(kuò)散以及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的混合擴(kuò)散。
　　1.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的單向擴(kuò)散
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的單向擴(kuò)散類(lèi)似于鏈?zhǔn)綌U(kuò)散,這是最簡(jiǎn)單的一種擴(kuò)散。即指房地產(chǎn)某一要素引發(fā)了某一種風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后,由于該要素與其他要素之間的聯(lián)系,通過(guò)一定的媒介和一定的路線擴(kuò)散到其他要素。其中,媒介可能是資金上的業(yè)務(wù)往來(lái)或產(chǎn)業(yè)上的業(yè)務(wù)往來(lái)等。風(fēng)險(xiǎn)的接收要素也可能不只某一個(gè)。
　　用結(jié)點(diǎn)的概念來(lái)說(shuō)明,在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散過(guò)程中,結(jié)點(diǎn)是指各種要素中可能接收到風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)載體。引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)載體稱(chēng)之為風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的起點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)的最終接收載體稱(chēng)之為風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的終點(diǎn),在這個(gè)擴(kuò)散過(guò)程中受到風(fēng)險(xiǎn)的其他載體稱(chēng)之為風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的中點(diǎn)。具體如圖1所示:
　　由圖1可知,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的單向擴(kuò)散方向具有單一性,從風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的起點(diǎn)沿著一定的擴(kuò)散中點(diǎn)一直擴(kuò)散至終點(diǎn)。而且單向擴(kuò)散相比起多方向等擴(kuò)散更為簡(jiǎn)單,風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的范圍也更狹窄。這種擴(kuò)散方式是最基礎(chǔ)的,主要是要找出風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的起點(diǎn)和各個(gè)主要中點(diǎn),就能使風(fēng)險(xiǎn)得到很好的控制。
　　2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的雙向擴(kuò)散
　　雖然單向擴(kuò)散是比較簡(jiǎn)單更容易遏制擴(kuò)散的一種形式。但實(shí)際情況往往都不會(huì)像這么簡(jiǎn)單。相對(duì)于單向擴(kuò)散更為復(fù)雜的是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的雙向擴(kuò)散。仍然用結(jié)點(diǎn)的概念來(lái)說(shuō)明,雙向擴(kuò)散是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)擴(kuò)散結(jié)點(diǎn)擴(kuò)散過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)方向的雙向交互滲透的雙重作用,這種擴(kuò)散過(guò)程有兩種形式,即簡(jiǎn)單雙向擴(kuò)散和環(huán)狀兩兩雙向擴(kuò)散,如圖2,圖3所示。
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的雙向性可以是由某一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)載體源所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)依次沿著一定的方向擴(kuò)散至下一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)載體同時(shí)又形成一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)返流的特征。這種情況下,返流的風(fēng)險(xiǎn)量小于主體風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)量。雙向風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散也可以是指在整個(gè)擴(kuò)散過(guò)程中同時(shí)存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)在兩個(gè)或兩個(gè)以上風(fēng)險(xiǎn)載體之間彼此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)流現(xiàn)象,此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散機(jī)理是比較復(fù)雜的。
　　由圖2和圖3所示:雙向風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的范圍要大于單向風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散小于多方向風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的影響范圍。在實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中,要依據(jù)不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)采取對(duì)應(yīng)的措施。
　　3.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多向擴(kuò)散
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多向擴(kuò)散比房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的單向擴(kuò)散和雙向擴(kuò)散具有更復(fù)雜的特征,一般是指 風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)接收風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)載體的擴(kuò)散過(guò)程中發(fā)生一系列的風(fēng)險(xiǎn)方向的非單一性的多方向的復(fù)雜擴(kuò)散。如圖4所示:
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多向擴(kuò)散一般存在兩個(gè)以上的方向上擴(kuò)散,對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)研究,可以將許多風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散放置在一起,以研究風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的各環(huán)節(jié)和流量。而且,多方向風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的范圍要大于單方向和雙向風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的影響范圍。這種擴(kuò)散方式也更為復(fù)雜,擴(kuò)散的路徑和擴(kuò)散的強(qiáng)度也不一致。
　　針對(duì)這種擴(kuò)散方式,在四大要素中必須采取一定的措施均衡風(fēng)險(xiǎn),每一個(gè)要素都要提高抗風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散或稱(chēng)為消化風(fēng)險(xiǎn)能力。針對(duì)某些風(fēng)險(xiǎn)流量的風(fēng)險(xiǎn)載體,相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)要素要在必要情況下增設(shè)風(fēng)險(xiǎn)渠道和增加風(fēng)險(xiǎn)出口,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效疏導(dǎo),以保證各個(gè)要素的正常運(yùn)行。
　　4.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的混合擴(kuò)散
　　在實(shí)際中,風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散并不一定是遵循特定的方向的。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的混合擴(kuò)散就是指在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散過(guò)程中,風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的方向不是確定的,有可能是單方向擴(kuò)散或者雙方向擴(kuò)散,也有可能是其他一些事先沒(méi)有預(yù)知的擴(kuò)散方向。因此,這種擴(kuò)散形式是最復(fù)雜的,在實(shí)際的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理中也是最常見(jiàn)的最難辦的問(wèn)題。如圖5所示,仍然將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散過(guò)程中有關(guān)的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)載體視為風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的各個(gè)節(jié)點(diǎn):
　　由圖5所示:房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)混合擴(kuò)散的方向比較復(fù)雜,不確定性較高。因此,在實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中,就不能將風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)放在判斷風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的具體方向,而是要根據(jù)可能的方向判斷風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的大致范圍。這種擴(kuò)散相比前面三種擴(kuò)散形式,擴(kuò)散的范圍更廣。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散要素彼此之間聯(lián)系緊密,風(fēng)險(xiǎn)在這些要素之間的擴(kuò)散也更加容易,影響的范圍也更加廣泛。這些特點(diǎn)決定了風(fēng)險(xiǎn)控制的難度較大。
　　三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的形式
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的要素和擴(kuò)散的方向在很大程度上影響了其擴(kuò)散的形式。四大要素中,風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散可能僅局限于該要素本身,這就是風(fēng)險(xiǎn)在要素內(nèi)部的擴(kuò)散;也有可能是想起他要素?cái)U(kuò)散,這就是風(fēng)險(xiǎn)要素之間的擴(kuò)散;還有一種可能,就是房地產(chǎn)作為一種行業(yè),本身跟其他行業(yè)之間有著一定的聯(lián)系,因此,風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散可能向其他行業(yè)轉(zhuǎn)變,這時(shí)從宏觀的角度來(lái)看的。
　　1.風(fēng)險(xiǎn)要素內(nèi)部的擴(kuò)散
　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要素內(nèi)部的擴(kuò)散主要是指某一要素中各個(gè)企業(yè)或者個(gè)體之間由于存在密切聯(lián)系所引起的風(fēng)險(xiǎn)由一個(gè)企業(yè)或者個(gè)體向另一個(gè)或幾個(gè)企業(yè)或者個(gè)體擴(kuò)散。如圖6所示:
　　比如,對(duì)于購(gòu)房者往往存在有限理性,使得其在購(gòu)房中信心不足,面對(duì)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠活動(dòng)或者政府的積極救市政策,購(gòu)房者的反應(yīng)并不強(qiáng)烈,這極有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需嚴(yán)重不平衡的風(fēng)險(xiǎn)。也正是由于這種有限理性,使得其他購(gòu)房者也受到這種情緒的影響,這就加大了這種風(fēng)險(xiǎn)的可能性。從購(gòu)房者這一要素本身來(lái)講,這是有限理性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在其內(nèi)部的擴(kuò)散。
　　再如金融機(jī)構(gòu),如果信貸部門(mén)發(fā)放出的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者的每一筆貸款,理論上都存在著發(fā)生損失的可能性,而一旦當(dāng)貸款不能及時(shí)收回,這部分未收回資產(chǎn)就成了銀行的不良資產(chǎn),即信用風(fēng)險(xiǎn)造成了銀行的損失,而一旦當(dāng)銀行的這些不良資產(chǎn)達(dá)到一定的比例,就會(huì)使得這種風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失擴(kuò)散至金融機(jī)構(gòu)其他部門(mén)或者其他銀行從而導(dǎo)致銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量不佳,整體收益下降。
　　2.風(fēng)險(xiǎn)要素之間的擴(kuò)散
　　風(fēng)險(xiǎn)如果僅僅只在風(fēng)險(xiǎn)要素內(nèi)部擴(kuò)散,風(fēng)險(xiǎn)管理就相對(duì)容易了。但在實(shí)際過(guò)程中,一旦某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要素引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很容易擴(kuò)散至其他要素。所以,風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)險(xiǎn)要素之間的擴(kuò)散是風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的主要形式。這種擴(kuò)散形式存在的前提是各個(gè)要素之間存在緊密的聯(lián)系。如圖7所示:
　　如宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題,政府面臨著一系列的問(wèn)題,這些問(wèn)題自然給政府部門(mén)在決策過(guò)程中帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。例如政府在貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策方面的改變,緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言就意味著面臨籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。同樣,房地產(chǎn)企業(yè)的高速擴(kuò)張?jiān)谀撤N程度上來(lái)說(shuō),存在盲目注重?cái)?shù)量的風(fēng)險(xiǎn),而這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)外界帶來(lái)的是從客觀上推高了土地價(jià)格,這顯然與政策層面的聲音并不符合,給政府決策帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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