摘要：財務報表分析是對企業(yè)財務會計報告中的相關數(shù)據(jù)進行收集、整理，同時根據(jù)其他相關信息、利用相關財務指標對企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量進行縱向或橫向地分析和評價，為財務報告使用者提供管理決策的重要管理工具。相比較其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)比較特殊，開發(fā)周期長，資金投入量大，投資回收期長，會計相關指標的核算方法和入賬方法均與其他行業(yè)類型不同。房地產(chǎn)行業(yè)的上述特性導致如果僅利用財務報表上的相關數(shù)據(jù)進行比較分析，不能真實反映房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營、財務狀況，同時也不能給相關決策者提供指導意見，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要將通用財務報表數(shù)據(jù)資料和具體業(yè)務情況相結(jié)合進行綜合分析。文章首先闡述了財務報表分析的意義及方法，其次指出了房地產(chǎn)行業(yè)財務報表分析的內(nèi)容和局限性，最后提出了一些房地產(chǎn)行業(yè)財務報表分析方法的完善策略。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務報表分析；局限性；方法及策略
　　一、財務報表分析的意義及主要方法
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　　財務報表分析是以財務報表的相關數(shù)據(jù)為依據(jù)，以財務報表內(nèi)容為主要對象，通過對財務報表的分析來評價企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果，是連接財務報表使用者的紐帶，目的是幫助企業(yè)做出正確決策，降低經(jīng)營風險。隨著國家經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，財務報表分析逐漸滲透到戰(zhàn)略分析、會計分析、財務分析和前景分析等，需要財務管理人員不斷學習業(yè)務知識，以適應經(jīng)濟的未來發(fā)展需要。
　�。ǘ�）財務報表分析方法
　　企業(yè)財務報表分析需要借助一定的方法。一般來說，財務報表分析的基本方法有以下五種。
　　1. 趨勢分析法
　　通過觀察連續(xù)數(shù)期的財務報表相關指標數(shù)據(jù)，分析該指標的增減變動情況，以此判斷企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢，從而對未來可能出現(xiàn)的結(jié)果作出預測的一種分析方法。該種方法是企業(yè)對未來的展望。例如：可持續(xù)增長率等。
　　2. 結(jié)構(gòu)分析法
　　通過對某一財務指標占總量指標的百分比來衡量該指標在財務報表中的相對地位和總體結(jié)構(gòu)關系。例如：存貨占流動資產(chǎn)比重、長期借款占負債比重等。
　　3. 對比分析法
　　通過對互不相關的財務報表數(shù)據(jù)指標進行比較、分析來說明和評價企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的關系。例如：資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率等�？蓪⒈酒跀�(shù)據(jù)與上期數(shù)據(jù)比較，也可將實際與計劃、預算比較。
　　4. 因素分析法
　　通過分析影響財務指標的各因素之間的關系程度來說明本期財務指標與上期、歷史、計劃數(shù)據(jù)發(fā)生變動的原因。例如：杜邦財務分析體系、資產(chǎn)凈利率等。
　　5. 比率分析法
　　通過財務比率的分析方法來評價企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果。比率分析法的應用非常廣泛，涵蓋上面四種分析方法。例如：流動比率、速動比率、現(xiàn)金流量比率、現(xiàn)金比率、市盈率、市凈率等。
　　二、房地產(chǎn)行業(yè)財務報表分析的主要內(nèi)容
　　房地產(chǎn)行業(yè)是近二十年來發(fā)展迅猛的行業(yè)，由于它開發(fā)經(jīng)營周期長、耗用資金量大、受國家政策影響嚴重、導致會計處理相比較其他行業(yè)不同，對于收入與成本的確認與普通行業(yè)有所不一致。所以房地產(chǎn)行業(yè)財務報表分析需要分析兩個層次：財務報表分析和項目投資財務分析。
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　　1. 行業(yè)盈利能力
　　由于該行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長，投資金額大，需要有以下財務指標來衡量：凈資產(chǎn)收益率、投入資本收益率、 銷售利潤率等。
　　2. 行業(yè)的資金流動性
　　很多房地產(chǎn)企業(yè)下面有若干子公司、若干項目，為了快速的回籠資金，將資金的成本降到最低，加速資金的周轉(zhuǎn)，需要借助以下財務指標來衡量該行業(yè)的資金流動速度：經(jīng)營現(xiàn)金流量、現(xiàn)金償債倍數(shù)、流動比率、速動比率等。
　　3. 行業(yè)風險
　　該行業(yè)由于資金量巨大，那么就會面臨著巨大的風險，只有充足的現(xiàn)金流才能規(guī)避或降低此類風險。衡量該行業(yè)的風險指標：現(xiàn)金到期債務比、現(xiàn)金流動負債比、現(xiàn)金債務總額比、銷售現(xiàn)金比率等。
　　4. 行業(yè)資產(chǎn)的使用效率
　　行業(yè)資產(chǎn)的使用效率決定著行業(yè)是否合理使用資金，需要通過以下財務指標進行分析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率等。
　�。ǘ�）項目投資財務分析
　　作為對房地產(chǎn)行業(yè)的投資來說，重點關注該行業(yè)的盈利空間和市場開拓能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響較大，開發(fā)周期長，在開發(fā)的不同階段會面臨不同的風險，作為投資者來說，要密切關注國家的政策及市場走向，避免投資決策失誤。以下是項目投資財務分析需要關注的相關財務指標。
　　1. 行業(yè)財務盈利和市場表現(xiàn)
　　每股凈利潤、每股股利、市盈率、市凈率、每股凈資產(chǎn)等，通過對這些財務指標的對比分析，可以了解該行業(yè)的整體盈利性，為決策提供依據(jù)。
　　2. 行業(yè)的增長潛力
　　可持續(xù)增長力、成長性、經(jīng)營現(xiàn)金流、自由現(xiàn)金流、剩余收益等，行業(yè)的成長性和盈利能力息息相關，只有良好的成長性和較強的盈利能力才會得到投資人的青睞。
　　三、房地產(chǎn)行業(yè)財務報表分析的局限性
　　房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，導致其會計處理與其他行業(yè)有一定區(qū)別。那么對房地產(chǎn)行業(yè)財務報表分析時，存在一定局限。
　　（一）預收賬款金額巨大，長期滯留影響報表使用者對企業(yè)償債能力的判斷
　　房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)經(jīng)營周期長，從房地產(chǎn)行業(yè)的預售許可證到項目的交房完工，至少需要2年的時間。這段期間由于企業(yè)收到的房款不能滿足收入確認條件，只能記入預收賬款科目核算。預收賬款是負債類科目，它的金額巨大，從表面來分析說明企業(yè)的負債金額巨大，實質(zhì)行為是由此導致企業(yè)收入的確認與經(jīng)營中產(chǎn)生的經(jīng)濟效益口徑不一致，只有在項目竣工驗收及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，符合收入的確認條件時，所收到的款項才能確認收入，由預收賬款轉(zhuǎn)為主營業(yè)務收入。故目前如果通過相關的財務比率進行計算分析公司的償債能力，如：資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等這些財務指標是無法反映房地產(chǎn)行業(yè)的真實財務狀況，容易誤導報表使用者認為企業(yè)的償債風險壓力大。

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