�。壅� 要］隨著我國對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷出臺,政策的累積效應(yīng)顯現(xiàn),房價已經(jīng)出現(xiàn)由上漲到下跌的拐點(diǎn),一旦下跌加速,市場風(fēng)險將以更快的速度和更強(qiáng)的力度向銀行和其他領(lǐng)域擴(kuò)散,對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊。本文認(rèn)為政府應(yīng)繼續(xù)保持一定力度的調(diào)控政策,逐步釋放房地產(chǎn)市場積累的風(fēng)險,保持宏觀經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
　�。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；市場調(diào)整；銀行穩(wěn)定
　　［中圖分類號］F832 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2012）26-0041-02
　　
　　1 房地產(chǎn)市場波動、銀行信貸與金融穩(wěn)定的關(guān)系1.1 房地產(chǎn)價格變化的沖擊響應(yīng)分析
　　從微觀角度上講, 房地產(chǎn)價格是由市場上的需求和供給確定的。通常需求可以分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。由于房地產(chǎn)屬于高價值、長使用壽命的耐用品,大多數(shù)人這些需求的滿足,一方面取決于個人可支配收入的高低,另一方面也取決于銀行信貸的支持程度。從房地產(chǎn)供應(yīng)的角度來看,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要大規(guī)模的資金投入,銀行的信貸支持是重要的影響變量。此外,一國的經(jīng)濟(jì)增長意味著該國經(jīng)濟(jì)活動能力的擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,既增加了可投入房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的資源,也拉動了對房地產(chǎn)商品的需求。
　　基于以上分析,本文選取全國主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額和本地國內(nèi)生產(chǎn)總值作為房價變動的主要影響變量,構(gòu)造房地產(chǎn)價格決定函數(shù),通過建立VAR模型,利用脈沖響應(yīng)函數(shù)評估相應(yīng)變量受到?jīng)_擊后的響應(yīng)。實(shí)證研究選取上述變量的2002年1季度至2010年3季度的季度數(shù)據(jù)。
　　脈沖響應(yīng)函數(shù)刻畫的是在擾動項(xiàng)上加一個一次性的沖擊對于內(nèi)生變量當(dāng)前值和未來值所帶來的影響。它的優(yōu)點(diǎn)在于不需要考慮變量的外生性和內(nèi)生性,每一個模型含有相同的滯后結(jié)構(gòu)。在VAR模型中,對第i個變量的沖擊不僅直接影響第i個變量,并且通過VAR模型的動態(tài)(滯后)結(jié)構(gòu)傳導(dǎo)給所有的其他內(nèi)生變量。
　�。�1）房地產(chǎn)價格的沖擊引起銀行信貸的脈沖響應(yīng)。給房地產(chǎn)價格正的一個單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊,銀行信貸在第一期沒有反應(yīng),從第二期開始有一個同向的變動,并且逐漸增大,第五期達(dá)到最大值之后開始下降,長期影響趨于平穩(wěn)。給房地產(chǎn)價格一個正的沖擊,會給銀行信貸帶來一個較長期的同向沖擊,即房地產(chǎn)價格變化對銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張有一個長期的促進(jìn)作用。這種結(jié)果表明房價上漲對銀行信貸的拉動往往存在一個滯后期,兩者是非同步變化的關(guān)系。這與國內(nèi)外的主要研究結(jié)果也是一致的。如Gerlach和Peng(2005)利用中國香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù),實(shí)證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動關(guān)系,研究表明長期和短期的因果關(guān)系是從房地產(chǎn)價格到銀行信貸,并不存在從銀行信貸到房地產(chǎn)價格的因果關(guān)系。江彤(2007)利用2003年8月到2006年8月之間全國的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析,結(jié)果表明房地產(chǎn)價格是銀行信貸擴(kuò)張的Granger成因,銀行信貸擴(kuò)張并不是我國房價不斷上升的根源。
　�。�2）房地產(chǎn)價格的沖擊引起國內(nèi)生產(chǎn)總值的脈沖響應(yīng)。給房地產(chǎn)價格正的一個單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊,對國內(nèi)生產(chǎn)總值長期來看會產(chǎn)生一個正的比較小的影響,而短期內(nèi)會使經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生小幅的波動,但隨著時間的延長,波動趨勢逐漸減弱,并最終在第5期變?yōu)檎�向影響�?br>　　我們可以發(fā)現(xiàn),給房地產(chǎn)價格以正的沖擊,對銀行房地產(chǎn)信貸和GDP的影響均為正。需要注意的是,如果給房地產(chǎn)價格一個負(fù)的沖擊,對銀行信貸和GDP會有一個負(fù)的影響。如日本在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅以后,整個社會對房地產(chǎn)迅速由熱變冷,無論股市還是銀行,都很無情地拋棄昔日的寵兒最終被迫中斷房地產(chǎn)資金循環(huán)。房地產(chǎn)破滅的一個直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來了大量的呆賬和壞賬,金融機(jī)構(gòu)無法收回利息,而且實(shí)際上房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擔(dān)保價格即使實(shí)行抵押權(quán)也無法全部收回貸款,使得日本銀行因大量不良貸款而陷于經(jīng)營困境,也使日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了將近10年的衰退期。針對目前我國房地產(chǎn)業(yè)投資增長過快、房價過高的現(xiàn)象,表面看是得到需求高增長的支撐,可能短期內(nèi)會推動經(jīng)濟(jì)的增長。但實(shí)際這種現(xiàn)象是由于房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扭曲造成的,這種趨勢最終將難以維持,到時必然造成住房消費(fèi)和投資增長的急劇下降,將會對金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成極大的危害。
　　1.2 房地產(chǎn)價格變動的傳導(dǎo)途徑與金融穩(wěn)定
　　銀行對房地產(chǎn)開發(fā)提供的開發(fā)建設(shè)貸款和對居民購買房地產(chǎn)提供的購房貸款,都是以房地產(chǎn)的價值作為抵押,因此,房地產(chǎn)價格變動將通過以下途徑影響銀行信貸供給機(jī)制：一是通過直接影響房地產(chǎn)抵押物價值,進(jìn)而影響銀行的貸款供給；二是通過對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和銀行資本金產(chǎn)生影響,進(jìn)而影響到銀行的貸款供給能力。當(dāng)房地產(chǎn)的價格上漲時,銀行更愿意以簡便的條款提供更多的與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款,從而導(dǎo)致信貸擴(kuò)張；而當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌時,銀行會減少對與房地產(chǎn)相關(guān)貸款的供給,尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌所導(dǎo)致的不良貸款增加到使銀行資本金發(fā)生緊縮時,則會引發(fā)全面的信貸緊縮。由此可以推斷,銀行房地產(chǎn)貸款將具有與房價類似的變動趨勢,并且房價變動在先銀行信貸變動在后。在我國這種以銀行為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)業(yè)融資形式相對單一,房地產(chǎn)金融的重?fù)?dān)幾乎全壓在銀行身上。房地產(chǎn)的市場風(fēng)險較易轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險,從而使房地產(chǎn)價格變動的風(fēng)險高度集中于銀行體系。房地產(chǎn)市場風(fēng)險通過貸款渠道向銀行傳遞,銀行通過信貸規(guī)模的緊縮和金融加速器的作用,將使房地產(chǎn)風(fēng)險向社會經(jīng)濟(jì)的各個領(lǐng)域傳導(dǎo)。
　　房地產(chǎn)市場風(fēng)險向其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域擴(kuò)散的另外一個傳導(dǎo)渠道,來自企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的投資和部分非相關(guān)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的跨行業(yè)經(jīng)營。近幾年來,房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重大多數(shù)年份在20%左右,如果再加上與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資,整個社會房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將會更高。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的重要原因在于,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和過高的獲利空間,誘使眾多不相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),并在短期內(nèi)投入了大量社會資源。眾多企業(yè)的這種跨行業(yè)經(jīng)營,在房地產(chǎn)業(yè)處于下降周期時,將通過集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部不同部門間資金鏈條的傳導(dǎo)和集團(tuán)外部上下游企業(yè)間的供求關(guān)系傳導(dǎo),使房地產(chǎn)業(yè)的價格變動風(fēng)險迅速傳遞到集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部和外部,威脅整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行,并最終通過反向乘數(shù)效應(yīng)放大房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的景氣傳導(dǎo)效應(yīng),降低區(qū)域金融和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定能力。

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