摘要：房地產(chǎn)行業(yè)會計核算與其他行業(yè)的會計核算相比較，有其特殊性，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，開發(fā)流程復雜，投資成本較高，涉及稅金種類多，并且稅負率非常高，就此，本文就房地產(chǎn)業(yè)會計核算存在的問題及應對措施進行探討，以較少的成本消耗獲取最大化利潤，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
　　關鍵詞：房地產(chǎn) 會計核算 最大化利潤 經(jīng)濟效益
　　房地產(chǎn)業(yè)與人民的生活密切相關，并不斷影響著人民的生活質(zhì)量和經(jīng)濟狀況，隨著社會經(jīng)濟快速、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在日益興起和蓬勃發(fā)展，雖然會計核算管理制度也在不斷地完善以適應房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有的特殊性質(zhì)，房地產(chǎn)業(yè)的會計核算依舊存在一些問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的提高。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特點
　�。ㄒ唬╅_發(fā)經(jīng)營的計劃性、合法性
　　房地產(chǎn)企業(yè)征用土地、建設房屋都要嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。房地產(chǎn)開發(fā)的全過程必須在法律框架內(nèi)進行。房地產(chǎn)企業(yè)建設房地產(chǎn)項目，應當嚴格遵守法律法規(guī)的規(guī)定和建設工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察設計、工程施工技術規(guī)范等。
　�。ǘ�）投資成本高、投資回收期較長
　　房地產(chǎn)產(chǎn)值大、成本高。在收益期到來之前，房地產(chǎn)企業(yè)前期要投入大量的資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目從取得土地到最終銷售完成，一般需要兩年以上的時間。
　�。ㄈ�）業(yè)務流程復雜
　　房地產(chǎn)企業(yè)除了房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施、公共配套設施。經(jīng)營的業(yè)務從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售等涉及很多的政府管理部門。
　�。ㄋ模┩顿Y風險大、投資收益高
　　房地產(chǎn)開發(fā)投資風險大，資金周轉較慢，回收要幾年的時間，一旦資金不能按期收回，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂，最終導致投資的失敗。如果投資成功，收益率可達到百分之三十左右。
　�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)務核算涉及的稅種繁多
　　房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務核算涉及稅種包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、耕地占用稅等十幾種稅種，并且稅負率相當高，比如土地增值稅稅率最高達百分之六十。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理工作中存在的問題
　　第一，會計人員的綜合素養(yǎng)不高與缺乏專業(yè)知識阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)核算業(yè)務的正常運行。很多企業(yè)在招聘會計人員時，沒有學歷限制，甚至沒有專業(yè)的限制，低門檻聘用。房地產(chǎn)會計核算不同于其他行業(yè)的會計核算，有其特殊性，房地產(chǎn)的財務人員，不僅要熟練掌握會計知識，同時，也應該深刻了解房地產(chǎn)企業(yè)的特點及管理辦法。如果不區(qū)別于其他行業(yè)的財務會計，就可能無法制定出適合企業(yè)發(fā)展的有效策略。
　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)普遍認識不到房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理在管理工作中的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理在日常工作中對企業(yè)管理者的工作協(xié)助與信息提供起著重要的作用，無論是對運營效果的評估和預測、對項目總的稅負率高低、對項目最終的土地增值稅清算、還是對企業(yè)日常經(jīng)濟活動的監(jiān)察與審核都扮演者重要的角色，企業(yè)對會計核算管理的不重視直接影響了其工作的積極性與項目的經(jīng)濟效益。
　　第三，企業(yè)內(nèi)部財務管理制度不規(guī)范對房地產(chǎn)行業(yè)的管理影響也是非常大的。公司管理制度的缺失也使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏執(zhí)行及監(jiān)管的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)濟活動很多，涉及的金額也非常大，所以房地產(chǎn)會計人員業(yè)務處理不及時可能會堆積許多原始憑證，如果內(nèi)部管理不善，日�；顒拥脑�始憑證很容易與有關內(nèi)部管理項目的原始憑證混雜一起，對房地產(chǎn)管理工作造成嚴重影響。
　　第四，房地產(chǎn)會計核算管理人員對房地產(chǎn)企業(yè)整個開發(fā)流程不熟悉，不能準確地對項目發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行更為合理的核算管理，對相應的稅收政策一知半解，不清楚每一項業(yè)務的核算管理會造成房地產(chǎn)企業(yè)后期的各種稅收核算影響。比如因為前期成本費用歸集錯誤，或者核算附件不符合稅局要求;比如對方提供的發(fā)票不合法，增值額遠遠大于實際的增值額，使用了較高的稅率，讓房地產(chǎn)企業(yè)無辜的交納了不該交納的稅金。
　　三、解決房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理工作中存在問題的相關應對措施
　　第一，在招聘房地產(chǎn)會計時提高門檻，比如需要本科及以上學歷，會計管理專業(yè)，盡量聘用具備良好會計與管理專業(yè)知識的人員。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算管理人員，不僅應掌握全面的專業(yè)知識，還應該擁有較高的綜合素養(yǎng)和能與時俱進的先進思想。營改增以后，相關政府部門不斷發(fā)文件，以及我國財務制度的新增與改革幅度很大，對會計人員的創(chuàng)新意識與學習能力的要求也有所提高，如果只拘泥于被淘汰的舊財務制度與管理制度，只能使企業(yè)的發(fā)展腳步停滯不前。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算管理人員應不定期的參加有關房地產(chǎn)行業(yè)會計核算知識及相關稅收知識的培訓，以此調(diào)動會計核算管理人員的工作積極性，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。
　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員應該提高對會計管理崗位的重視度，成立專門的財務部門，有專職會計核算管理人員，多組織有關房地產(chǎn)會計核算及稅收政策的培訓，甚至房地產(chǎn)高層管理人員都應該參與房地產(chǎn)會計核算管理對應決策方面的培訓，只有企業(yè)高層對整個房地產(chǎn)行業(yè)會計核算流程了解后，才會對開發(fā)房地產(chǎn)項目事先有周密的計劃，事中有科學的管理，事后有詳細的分析。才會知道房地產(chǎn)行業(yè)管理會計核算人員的技術水平及工作積極性對整個企業(yè)有著不可估量的作用。會計核算管理人員專業(yè)知識扎實，清楚房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，并能夠及時掌握相關稅收政策，對企業(yè)所開發(fā)項目的成敗起著決定性的作用，會計核算管理人員不僅要對企業(yè)資金流向進行分析，還需到建筑工地實際考察與了解業(yè)務，掌握企業(yè)各個部門的工作職責與內(nèi)容，這樣才能實現(xiàn)真正地合理化預算與管理，達到資源優(yōu)化分配的目標。
　　第三，增強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務管理制度的規(guī)范性是非常重要的，財務管理制度的實施貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的整個過程。完善的財務管理制度可以協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)管理者精準地掌握與控制企業(yè)的內(nèi)部系統(tǒng)，同時規(guī)范的財務管理制度也能夠使企業(yè)會計核算管理人員的工作更加順利，才能推動會計核算管理工作的有效進行，使其每項工作內(nèi)容都做到合理化、專業(yè)化、精準化從而更有效的輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作出更準確的決策，使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理與財務往來更加清晰明了，有助于企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。
　　第四，對房地產(chǎn)企業(yè)核算的每一個環(huán)節(jié)都應嚴格要求，比如要求會計核算人員在支付工程款的時候，對工程款合同進度及相應的發(fā)票嚴格把關，每次付款，需要查看付款流程是否齊全，是否經(jīng)過相關部門的審核并有簽字確認，付款有沒有按合同約定付款節(jié)點及工程進度的要求支付，對方提供的發(fā)票合不合法，比如取得建筑業(yè)發(fā)票時，要求對方單位在開發(fā)票時在備注欄應該注明建筑服務發(fā)生名稱及項目名稱等。在每一項工程開工之前都應有周密的預算，工程結束時有詳細的決算資料，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門通力合作，每個部門都起到監(jiān)督作用，積極配合會計核算人員的工作，使企業(yè)沿著健康快速的道路發(fā)展。
　　四、結語
　　房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算管理工作是公司的重要工作作之一，關系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與日常經(jīng)濟活動的開展。當前在房地產(chǎn)行業(yè)中會計核算管理還存在著一些不足之處，會計核算管理工作是一項復雜的系統(tǒng)性工作，必須不斷完善財務管理制度與提高會計核算管理人員的綜合素質(zhì)，加大房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管的力度，防止由于管理方法不當給公司帶來損失，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的全面提升，也有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

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