【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主，涉及面廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣，經(jīng)營管理與其他其他企業(yè)相比難度大、風險高，受政策等因素影響強等。文章認為，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中勇于改革與創(chuàng)新，實施現(xiàn)代企業(yè)管理制度，唯有如此，才能保持企業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展。
　　【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營管理；現(xiàn)代企業(yè)管理制度
　　眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主，涉及面廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣，經(jīng)營管理與其他其他企業(yè)相比難度大、風險高，受政策等因素影響強等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中勇于改革與創(chuàng)新，實施現(xiàn)代企業(yè)管理制度，轉變企業(yè)經(jīng)營機制，建立起現(xiàn)代企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制，提升企業(yè)的融資能力，提高企業(yè)營銷策劃能力等，唯有如此，才能保持企業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展。
　　1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的主要因素
　　1.1內部管理
　　房地產(chǎn)企業(yè)要以人為本，具獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神，要尊重員工，切實考慮員工和客戶利益，為社會益事，把以人為本作為指導企業(yè)發(fā)展的最高行為準則；房地產(chǎn)企業(yè)要實施IS09000質量保證體系，進行與時俱進的現(xiàn)代企業(yè)制度建設、先進的文化建設、有競爭能力的組織建設，這是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。
　　1.2外包管理
　　企業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營要求房地產(chǎn)企業(yè)必需實施專業(yè)化經(jīng)營，把更多的優(yōu)勢資源配置在專業(yè)化的領域，發(fā)揮更大的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)必需把項目規(guī)劃設計、建設管理、監(jiān)理、銷售等，以外包的形式分包出去；切忌“小而全、大而全”，應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進行經(jīng)營管理，從而提高生產(chǎn)效率、降低成本，增加資本流通效率和企業(yè)應對各種風險的能力。企業(yè)要把自己的主要資源用在提升自己核心競爭能力的方面，從而提高企業(yè)競爭能力。
　　2、科學做好企業(yè)經(jīng)營管理
　　2.1長遠規(guī)劃，打造品牌
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理思路時，要長遠的規(guī)劃，并將規(guī)劃與當前社會發(fā)展緊密結合起來。企業(yè)規(guī)劃要有一定的前瞻性，時刻把握宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，這樣才能使企業(yè)決策建立在科學的態(tài)度上，避免企業(yè)經(jīng)營陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)產(chǎn)品定位階段，要開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品， 房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學、嚴謹?shù)膽B(tài)度來研究和了解城市建設發(fā)展的總體規(guī)劃情況，及時掌握當年或近期內城市建設發(fā)展的意向；要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開發(fā)的項目意向，切實加強市場調查研究，掌握消費者心理，生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品滿足用戶的需要，達到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標。
　　2.2創(chuàng)新經(jīng)營機制
　　房地產(chǎn)業(yè)屬于高度競爭的行業(yè)，投資主體多元化，盤活存量資本，擴大增量資本，是進一步煥發(fā)企業(yè)活力的有效途徑。企業(yè)要吸收外資和有實力的民間資本，引進先進的理念、經(jīng)營機制和內部管理方式；創(chuàng)新經(jīng)營管理方式，本著加大激勵與加大風險相結合，放開經(jīng)營與強化管理相結合的原則，界定責權利關系，實行利益與風險對等政策，調動各方經(jīng)營的積極性；房地產(chǎn)企業(yè)要實行經(jīng)濟責任追究制，凡因管理不善造成虧損的，嚴肅追究經(jīng)營管理者的經(jīng)濟責任甚至法律責任。
　　2.3優(yōu)化設計，節(jié)約成本
　　房地產(chǎn)企業(yè)在項目產(chǎn)品定位后，規(guī)劃方案產(chǎn)品設計時，要由專業(yè)設計人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組推敲產(chǎn)品戶型、功能、面積、采光，通風、經(jīng)濟性、開發(fā)周期等各項指標，認真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標，優(yōu)化節(jié)能設計，這既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會的要求，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應盡的社會義務。房地產(chǎn)企業(yè)要通過大量的市場調查，了解當前本地市場的需求，同時借鑒本地一些目的成功開發(fā)經(jīng)驗，只有這樣，規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學地、嚴謹?shù)�、能�?jīng)得住市場的選擇，也才能使產(chǎn)品的各項指標最終達到合理的地步。
　　2.4對位市場，合理定價
　　國家規(guī)定，在項目施工至一定階段時才能銷售產(chǎn)品。企業(yè)制定項目銷售實施方案，銷售方案中最主要的是項目產(chǎn)品的銷售定價，定價除要參考本地區(qū)同類產(chǎn)品的價格外，還要把握宏觀經(jīng)濟的走勢，以及銀行的存貸款政策，還有稅務政策，同時結合項目自身情況來確定銷售價位，并在執(zhí)行中，輔以靈活性，做到定價切合市場實際。切忌定價過高，因為一旦項目定價過高，脫離市場，就容易造成產(chǎn)品積壓，企業(yè)資金周轉困難。
　　2.5加強資金管理
　　資金運用直接關系到企業(yè)的正常運行和整體效益，提高資金的運行效率就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內部資金運行應進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調配、監(jiān)督控制，實行資金按調度使用，制定嚴格的用款制度，重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。
　　2.6強化綜合管理
　　需要指出的是，房地產(chǎn)項目管理需要多個群體參與，工作相互交叉，需要多種資源。相互之間有共同的整體要求和目標，但又存在不同的認知、矛盾和沖突。企業(yè)對項目進行綜合管理的目的是為了保證項目整體目標的順利實現(xiàn)，及時進行統(tǒng)籌安排，溝通、協(xié)調各方的要求，解決項目實施過程中的各種矛盾沖突，并通過實施對項目范圍、質量、進度、費用、.安全、資源、環(huán)境、信息、風險、溝通、收尾管理等目標的綜合管理，使項目管理工作形成有效的整體。企業(yè)要做出綜合性的評價，形成績效評價報告，對企業(yè)管理和項目管理實施動態(tài)的控制、跟蹤和掌握。
　　結語：
　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭中抓住經(jīng)營管理創(chuàng)新主線，把握經(jīng)營管理機制中的關鍵環(huán)節(jié)，用客觀、科學的態(tài)度，大力實施創(chuàng)新，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，唯有如此，才能保持企業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展。
　　參考文獻：
　　[1]賈強.試論新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理[J].經(jīng)濟師，2011（12）.
　　[2]陳侃如.房地產(chǎn)經(jīng)營管理的實踐與探索[J].商業(yè)文化（學術版），2010（07）.
　　作者簡介：
　　秦云艷，莒縣國土資源局，山東莒縣。

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