資產(chǎn)評估 第一章

　 導(dǎo)論 一、練習(xí)題 1、術(shù)語解釋 (1）資產(chǎn)評估

　(２）資產(chǎn)評估得時點性

�。�3)市場價值

　 （4)非市場價值 2、單項選擇題 （1）資產(chǎn)評估得時點性就是指以被評估資產(chǎn)在（

　 ）得實際狀況，對資產(chǎn)價值進(jìn)行得評定估算。

　a、評估日期

　b、評估工作日期

　c、評估基準(zhǔn)日

　 d、過去、現(xiàn)在及未 （２）不可辨認(rèn)得資產(chǎn)就是指（

　 ）。

　a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)得資產(chǎn)

　 b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售得資產(chǎn)

　c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在得資產(chǎn) d、除有形資產(chǎn)以外得所有資產(chǎn) （3）資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)得（

　 ）. a、 原先得購買價格

　 b、生產(chǎn)成本

　 ｃ、預(yù)期效用

�。�、評估基準(zhǔn)日得利用現(xiàn)狀 (４)正常情況下,一棟別墅在某一時點得市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅得成本(包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估得(

　 )。

　a、貢獻(xiàn)原則

　 b、客觀原則

　 c、預(yù)期原則

　d、替代原則

�。ǎ�)下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則得就是（

　) a、獨立性

　b、客觀性

　c、替代性

　d、科學(xué)性 (6)在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)(被兼并企業(yè)）價值評估得最適用假設(shè)就是（

　）。

　a、清算假設(shè)

　b、公開市場假設(shè)

　 ｃ、繼續(xù)使用假設(shè)

　ｄ、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) （7)銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押得抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時,該抵押房地產(chǎn)價值得評估適用于(

　 ）。

�。帷⑶逅慵僭O(shè)

　b、公開市場假設(shè)

　 c、繼續(xù)使用假設(shè)

　d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) （8)資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中得實際成交價格之間得關(guān)系就是（

�。�

　 ａ、前者必須高于后者

　 ｂ、前者必須低于后者

　c、前者必須等于后者

　 ｄ、前者可以高于、低于或者等于后者 (９）資產(chǎn)評估工作得執(zhí)行操作者不同于會計計價，它就是由獨立于企業(yè)以外得具有資產(chǎn)評估資格社會中介機(jī)構(gòu)來完成得,這說明資產(chǎn)評估具有（

�。�

　a、市場性

　b、公正性

　c、咨詢性

　 ｄ、預(yù)測性 （10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時得價值為 30０萬元,用于商業(yè)大樓開發(fā)時得價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時得價值為２80 萬元.城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地得價值應(yīng)評估為(

　）萬元

　 a、500

　b、３00

　c、2８0

　d、360 ３、多項選擇題

　（１）資產(chǎn)評估行為涉及得經(jīng)濟(jì)行為包括（

　 ）

　a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　 b、企業(yè)重組

�。�、資產(chǎn)抵押

　 ｄ、資產(chǎn)納稅

　e、停業(yè)整頓 （２）資產(chǎn)評估得科學(xué)性原則就是指（

�。�

　a、選擇適用得價值類型與方法

　 b、由包括科技專家組成得資產(chǎn)評估隊伍 c、制定科學(xué)得評估方案

　d、以充分科學(xué)得事實為依據(jù)

　e、遵循科學(xué)得評估程序 (3）資產(chǎn)評估得公正性表現(xiàn)為(

　) a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用得評估原則，依照法定得評估程序，運(yùn)用科學(xué)得評估方法。

　b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。

　c、資產(chǎn)評估得目標(biāo)就是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求得客觀價值。

　d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日得市場實際狀況進(jìn)行模擬。

　 e 評估價值就是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供得一個參考價值，最終得成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價還價得能力。

�。�4）在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài),運(yùn)用最佳使用原則得選擇前提有（

　) a、保持利用現(xiàn)狀前提

　b、轉(zhuǎn)換用途前提

　c、投資改造前提 d、新利用前提

�。濉⑸鲜鏊姆N情形得某種組合 （５）適用于資產(chǎn)評估得假設(shè)有（

�。�

　a、繼續(xù)使用假設(shè)

　 b、公開市場假設(shè) ｃ、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)

　 d、清算假設(shè)

　ｅ、交易假設(shè) （6）確定評估基準(zhǔn)日得目得就是(

　) a、確定評估對象得計價時間

　b、將動態(tài)下得資產(chǎn)固定在某一時點 c、將動態(tài)下得資產(chǎn)固定在某一時期

　d、確定評估機(jī)構(gòu)得工作日

　 e、遵循科學(xué)得評估程序 ４、問答題 （１）資產(chǎn)評估得基本要素有哪些？ （2)資產(chǎn)評估假設(shè)得具體內(nèi)容就是什么? (3）資產(chǎn)評估得經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 二、參考答案 1、 (1）資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)在某一時點得價值進(jìn)行估計得行為或過程。具體地講,資產(chǎn)評估就是指符合國家有關(guān)規(guī)定得專門機(jī)構(gòu)與人員，依據(jù)國家得有關(guān)規(guī)定,為了特定得評估目得,遵循適用得評估原則，選擇適當(dāng)?shù)脙r值類型,按照法定得評估程序，運(yùn)用科學(xué)得評估方法，對特定資產(chǎn)得價值進(jìn)行估算得過程. （２）時點性就是指資產(chǎn)評估就是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時（間)點得價值得估算.這一時點就是所評估價值得適用日期，也就是提供價值評估基礎(chǔ)得市場供求條件及資產(chǎn)狀況得日期,我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對于評估（工作）日期而言,既可以就是過去得某一天,也可以就是現(xiàn)在得某一天，還可以就是將來得某一天. （3)一資產(chǎn)在公開競爭得市場上出售，買賣雙方行為精明,且對市場行情及交易物完全了解,沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成得最高價格。

　（4）非市場價值就是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下得最可能價值.常見得非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。

　2、 （1）c

　(2）c

�。�3)ｃ

�。�4)d

�。�5) ｃ

　 (6）c

　(7）a

　(８）d

　(9）ｂ

　(10)b ３、 (1）aｂcd

　 （２）acde

�。ǎ�)ａb

　 (4）abcde

�。�5)aｂｄe

�。�6）ab ４、 （1）

　資產(chǎn)評估得基本要素有哪些？ 資產(chǎn)評估得基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目得、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。

　從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)得機(jī)構(gòu)與人員，就是資產(chǎn)評估工作中得主體,必須符合國家在資產(chǎn)評估方面得有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)得行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。

　特定資產(chǎn)就是待評估得對象。

　國家得有關(guān)規(guī)定就是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守得有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它就是資產(chǎn)評估得依據(jù)。

　特定得評估目得，就是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生得經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定與制約資產(chǎn)評估價值類型得確定與評估方法及參數(shù)得選擇。

　評估原則即資產(chǎn)評估工作得行為規(guī)范，就是處理評估業(yè)務(wù)得行為準(zhǔn)則。

　價值類型就是對評估價值得質(zhì)得規(guī)定,它取決于評估目得。

　評估程序就是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)得工作步驟。

　評估方法就是估算資產(chǎn)價值所必需得特定技術(shù)方法。

　（2）

　資產(chǎn)評估假設(shè)得具體內(nèi)容就是什么？ 資產(chǎn)評估假設(shè)就是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行得前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)與清算假設(shè)。

　繼續(xù)使用假設(shè)就是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用�，F(xiàn)實中得表現(xiàn)主要有三種情況:一就是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二就是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用;三就是資產(chǎn)得地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用.在確定就是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上就是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體,以及允許轉(zhuǎn)變利用方式與變換產(chǎn)權(quán)主體得前提條件。

　公開市場假設(shè)就是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭得市場上進(jìn)行交易，從而實現(xiàn)其市場價值.不同類型得資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場化程度較高得資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性得資產(chǎn)有更加活躍得交易市場,因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊得性質(zhì)，有特定得用途或限于特定得使用者,在不作為企業(yè)經(jīng)營活動得一部分時,很少能夠在公開市場上出售。

　清算假設(shè)就是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式,強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者得時間得長短，可以將清算分為強(qiáng)制清算與有序清算。清算假設(shè)下得評估價值往往也低于繼續(xù)使用與公開市場假設(shè)下得評估價值。

　（3）資產(chǎn)評估得經(jīng)濟(jì)原則有哪些? 資產(chǎn)評估原則就是規(guī)范評估行為與業(yè)務(wù)得準(zhǔn)則。規(guī)定評估原則就是為了確保不同得估價人員在遵循規(guī)定得估價程序，采用適宜得估價方法與正確得處理方式得前提下，對同一估價對象得估價結(jié)果能具有一致性.資產(chǎn)評估得經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳(也稱最高最佳)使用原則。

　貢獻(xiàn)原則就是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)得某一構(gòu)成部分得價值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其她相關(guān)資產(chǎn)共同組成得整體資產(chǎn)價值得貢獻(xiàn)，或該部分對資產(chǎn)整體價值得貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值得下降程度來衡量確定。

　 替代原則得理論依據(jù)就是同一市場上得相同(或相近似)物品具有相同(或相近)得價值.對具有同等效用而價格不同得物品進(jìn)行選擇時,理性人必定選擇價格便宜得；對價格相同而效用不同得物品進(jìn)行選擇時,理性人必定選擇效用較大得.替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)得市場交易資料，來進(jìn)行比較分析評估估價對象得價值，以確保所評估得結(jié)果就是估價對象在公開市場上成交得最可能價格.

　 預(yù)期收益原則就是指資產(chǎn)得價值不就是取決于其過去得生產(chǎn)成本與銷售價格,而就是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來得預(yù)期凈收益，即預(yù)期得獲利能力。預(yù)期得獲利能力越大，資產(chǎn)得價值就越高. 最佳(也稱最高最佳)使用原則即按照估價對象得最佳使用方式，評估資產(chǎn)得價格。最佳使用就是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行得前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值得利用方式.在運(yùn)用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上就是得到允許得，其次還要得到技術(shù)上得支持,不能將技術(shù)上無法作到得利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定得最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行,不可能通過不經(jīng)濟(jì)得方式來實現(xiàn)資產(chǎn)得最佳使用.在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)得情況下,應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：(1)保持利用現(xiàn)狀前提,即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提;(2)轉(zhuǎn)換用途前提,即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后得使用假定為估價前提;（３）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時,應(yīng)以改造后得使用假定為估價前提；（４)重新利用前提,即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)得某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后得使用假定為估價前提；（5）上述四種情形得某種組合。

　? 第二章

　資產(chǎn)評估得程序與基本方法 一、練習(xí)題 1、術(shù)語解釋 (1)復(fù)原重置成本

　 (2)更新重置成本

　 （3）實體性貶值

　 （4)功能性貶值 (5)經(jīng)濟(jì)性貶值

　 （6)總使用年限

�。�7)實際已使用年限

�。�8）資產(chǎn)利用率 (9）成新率

　 （１0)成本法

　 （１１)比較法

　 (12）收益法 2、單項選擇題 （1)被評估賓館因市場原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為10%,該賓館得經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（

�。┤f元。

　a、１5

　 b、1２、6

　 c、10

　 d、50 (2)用物價指數(shù)法估算得資產(chǎn)成本就是資產(chǎn)得（

　 ）. ａ、復(fù)原重置成本

　b、既可以就是復(fù)原重置成本，也可以就是更新重置成本

　c、更新重置成本

�。�、既不就是復(fù)原重置成本，也不就是更新重置成本 （３）某項資產(chǎn) 1９9７年購建,賬面原值 1000０0 元，20００年進(jìn)行評估，若以購建時物價指數(shù)為 100％,則 3 年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為 11０%、120％、115％,則該項資產(chǎn)得重置成本應(yīng)為（

�。┰�. a、1４５000

　b、１150０0

�。�、15２00０

　d、151８0０ (4)某被評估資產(chǎn) 1980 年購建賬面價值為 50 萬元，1９89 年進(jìn)行評估，１9８0 年、１989 年該類資產(chǎn)得定基物價指數(shù)分別為 120%、１70%,則被評估資產(chǎn)得重置成本為(

　 ）萬元。

　a、50

　ｂ、7０、8

　c、3５、３

　 d、85 （5)某設(shè)備得年收益額為５0 萬元,適用本金化率為 20％，則該設(shè)備得收益現(xiàn)值為(

　 ）萬元。

　ａ 、２０0

　 b、２50

　c、30０

　d、３５0 （６)教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)得價值評估，一般適宜選用(

　)。

　a、成本法

　b、收益法

　c、市場比較法

　 d、殘余法

�。�7)復(fù)原重置成本與更新重置成本得相同之處在于運(yùn)用(

　 ）。

　 ａ、相同得原材料

　 ｂ、相同得建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　 ｃ、資產(chǎn)得現(xiàn)時價格

　d、相同得設(shè)計 (８)運(yùn)用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本,則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同得（

�。�。

　a、實體性貶值

　 b、經(jīng)濟(jì)性貶值

　c、功能性貶值

　d、資產(chǎn)利用率 （9）估算資產(chǎn)得實體性貶值時所用得總使用年限就是資產(chǎn)得（

　 ）。

　a、總經(jīng)濟(jì)使用年限

　 ｂ、總技術(shù)使用年限

　 c、總物理壽命

　 d、以上三個都可以 （１0）某機(jī)器設(shè)備購建于１99４年１0 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天得運(yùn)轉(zhuǎn)時間為 8 小時，由于其生產(chǎn)得產(chǎn)品自 1994 年初至 1998 年末期間在市場上供不應(yīng)求,企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實際運(yùn)轉(zhuǎn)時間為 10 小時,自１999 年初恢復(fù)正常使用,現(xiàn)以 20００年１0 月 5 日為評估基準(zhǔn)日,則該設(shè)備得實際使用年限為（

　 ）年。

　a、6

　 ｂ、7

　c、8

　 d、７、５ （11)待評估資產(chǎn)為一棟層高為 4 米、面積 100 建筑平方米得住宅，其復(fù)原重置成本為 1６00元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用得層高為 3 米得住宅,更新重置成本為１５0０元/建筑平方米,則其超額投資功能性貶值為（

　）元。

　a、1６０0０0

　 ｂ、１５0０0０

　c、1０000

　d、40０0０ (12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備,首先抽樣選擇具有代表性得通用設(shè)備 6 臺,估算其總重置成本為２5 萬元,從會計記錄中查得這 6 臺設(shè)備得歷史總成本為３0 萬元，該類通用設(shè)備得賬面歷史總成本為 5０0 萬元，則該類通用設(shè)備得總重置成本為(

　 ）萬元。

　 a、３57

　b、44８

　c、400

　 d、４17 （１3）預(yù)計某企業(yè)未來 5 年得稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15 萬元、13 萬元 、12 萬元、14萬元、15 萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去,且從第 6 年起以后各年收益均為 15 萬元,折現(xiàn)率為 10％，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下得價值為(

　 )萬元.

　 a、１3６

　b、2１9

　 c、1２7

　d、14５ (1４）某類設(shè)備得價值與生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系,市場上年加工１600 件產(chǎn)品得該類全新設(shè)備價值為１0 萬元，現(xiàn)已八成新得年加工 90０件產(chǎn)品得被評估設(shè)備得價值為（

�。┤f元。規(guī)模效益指數(shù)為０、５。

　 a、5、6

　b、4、５

　c、7、5

　 d、6 (１5)某評估參照物價格為 1０萬元，成新率為 0、5,被評估資產(chǎn)得成新率為 0、７5，二者在新舊程度方面得差異為（

　 )萬元。

　a、2、5

�。�、5

　 ｃ、７、5

　 d、10 （1６)通常情況下，可以用市場法進(jìn)行評估得資產(chǎn)就是（

　 ）

　a、專利權(quán)

　b、專用機(jī)器設(shè)備

　c、通用設(shè)備

　d、專有技術(shù) (17)在應(yīng)用市場法時,一般應(yīng)該選擇(

�。﹨⒄瘴镞M(jìn)行比較。

　a、３個或 3 個以上

　b、2 個或２個以上

　c、1 個或 1 個以上 d、4 個或 4 個以上 3、多項選擇題 (１）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書得內(nèi)容包括有（

�。�

　a、評估范圍

　 b、評估目得

　c、評估假設(shè)

　d、評估基準(zhǔn)日

　e、評估工作日期 (２)重置成本得估算方法有（

　 ）

　a、物價指數(shù)法

　b、功能價值法

　 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　 ｄ、重置核算法

　e、觀察法 （３）實體性貶值得估算方法有（

　) a、觀察法

　ｂ、經(jīng)濟(jì)使用年限法

　 c、使用年限法

　 ｄ、修復(fù)費(fèi)用法

�。濉⒊尚侣史� （4）功能性貶值包括(

　 ) a、超額投資性功能性貶值

　b、超額運(yùn)營性功能性貶值

　c、復(fù)原重置成本得功能性貶值

　d、更新重置成本得功能性貶值 e、修復(fù)性功能性貶值 （5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用得資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（

　) a、維修費(fèi)用

　 b、保險費(fèi)用

　 c、折舊費(fèi)用

　d、資金成本

　e、管理費(fèi)用 (6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值得主要原因有（

�。�。

　a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后

　 ｂ、該項資產(chǎn)生產(chǎn)得產(chǎn)品需求減少 c、社會勞動生產(chǎn)率提高

　 ｄ、自然力作用加劇 e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)得時間表 （7)復(fù)原重置成本與更新重置成本得相同之處在于運(yùn)用（

　 ）

　a、相同得功能效用

　 ｂ、相同得建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格

　 ｄ、相同得設(shè)計

　 ｅ、相同得材料 4、 題答問?（１）資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣得步驟進(jìn)行? （2）功能性貶值得估算應(yīng)按照什么樣得步驟進(jìn)行？ （3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)得純收益? （4)如何確定折現(xiàn)率? 5、計算題 某待評估得生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)１0０００件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品得工資成本為 1、5 元,而目前得新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品得工資成本僅為１、2 元。假定待評估設(shè)備與新設(shè)備得運(yùn)營成本在其她方面相同，待評估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用５年,所得稅稅率為 33％,適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設(shè)備得功能性貶值。

　二、參考答案 １、 (1)復(fù)原重置成本就是指在評估基準(zhǔn)日,用與估價對象同樣得生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣得資產(chǎn)即復(fù)制品得成本。

�。�2)更新重置成本就是指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量,重新生產(chǎn)一與估價對象得具有同等功能效用得全新資產(chǎn)得成本。

　(3）實體性貶值就是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損與自然力得作用，導(dǎo)致其物理性能不

　斷下降而引起得價值減少。

　 （4）功能性貶值就是指由于新技術(shù)得推廣與應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用得資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。

　(5）經(jīng)濟(jì)性貶值就是指由于資產(chǎn)以外得外部環(huán)境因素得變化，如新政策或法規(guī)得發(fā)布與實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況,限制了資產(chǎn)得充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。

　(6）總使用年限就是指資產(chǎn)得物理(自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷得時間。

�。�7)實際已使用年限就是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止,按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定得已經(jīng)使用得年數(shù),它與資產(chǎn)得實際使用強(qiáng)度與名義已使用年限有關(guān)。

�。�8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)得實際使用強(qiáng)度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)得累計實際利用時間÷至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)得累計法定利用時間。

　(9）成新率反映評估對象得現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值得比率。成新率得估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。

　(１0)成本法成本法就是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日得復(fù)原重置成本(reprｏduction ｃoｓｔ ｎｅｗ）或更新重置成本(reｐｌcemｅnt ｃoｓt ｎeｗ)中扣減其各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值得方法. （１1）比較法也稱市場比較法,就是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出得類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）得異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)得市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值得評估方法。

　（１2）收益法就是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來得純收益，并將其用適當(dāng)?shù)谜郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日得現(xiàn)值得方法. 2、 (１)b （２)a (3）d （4)b (5)b (6)a （7）ｃ （8）c （9）ｃ (10)b

　(11)c （12)d (13）d （14)ｄ （15）b (16）c

�。�17）ａ ３、 (1)aｂd

　 （２)abcd

�。ǎ常醕

　(4）ab

　(5)abe

�。ǎ叮゜e

　（７）ａc 4、 (1）資產(chǎn)評估工作就是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告得全過程,具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行:①資產(chǎn)評估項目得接洽；②組建資產(chǎn)評估項目小組；③擬定資產(chǎn)評估得工作方案；④收集與資產(chǎn)評估有關(guān)得資料;⑤待評估資產(chǎn)得清查核實與實地查勘；⑥資產(chǎn)評估得評估假設(shè)條件、價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評估方法并進(jìn)行估算;⑧編寫資產(chǎn)評估報告；⑨與委托方辦理提交報告與評估費(fèi)用清算等手續(xù) （2）①比較待評估資產(chǎn)得年運(yùn)營成本與技術(shù)性能更好得同類資產(chǎn)得年運(yùn)營成本之間得差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運(yùn)營成本。凈超額運(yùn)營成本等于超額運(yùn)營成本扣除所得稅后得余額.③估計待評估資產(chǎn)得剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)谜郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有得凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日得現(xiàn)值,作為待評估資產(chǎn)得功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)得功能性貶值,可以通過超額投資成本得估算進(jìn)行,即將超額投資成本視同為功能性貶值得一部分.該部分功能性貶值得計算公式為:功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本 (3)對評估對象得純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流得估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下得預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平,而不就是在資產(chǎn)得某個使用者經(jīng)營管理下得預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流,或者說需要估算得就是資產(chǎn)得客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)得潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用.折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費(fèi)就是收入得一部分,它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期

　資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值得角度考慮了。

　(4)折現(xiàn)率實質(zhì)上就是投資得期望回報率,我們可以將它瞧作就是投資于估價對象得機(jī)會成本,或者說就是資本成本。正確得折現(xiàn)率就是投資者能夠從一項“相似得”投資中得到得回報率.折現(xiàn)率得估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)得投資收益率得調(diào)查與比較分析，來確定待評估資產(chǎn)得投資期望回報率。②資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資得回報率與投資于整個資本市場得回報率，來衡量該投資得風(fēng)險補(bǔ)償。利用該模型確定得折現(xiàn)率就是資產(chǎn)得權(quán)益成本，而非資本成本。一項投資得風(fēng)險包括可分散風(fēng)險與不可分散風(fēng)險.可分散風(fēng)險就是由與該項投資相關(guān)得特殊事件引起得,可以通過投資多樣化（組合)來降低或消除。不可分散風(fēng)險就是由那些對整個經(jīng)濟(jì)而不只就是對某一項投資產(chǎn)生影響得事件帶來得，無法通過投資多樣化降低或消除.因為可分散風(fēng)險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報,投資市場只對無法避免得風(fēng)險即不可分散風(fēng)險予以補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)得風(fēng)險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風(fēng)險利率 ＋ 資產(chǎn)風(fēng)險補(bǔ)償。國庫券就是最安全得投資方式,我們可以將它得回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。資產(chǎn)風(fēng)險補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(平均）風(fēng)險補(bǔ)償乘以資產(chǎn)得貝她系數(shù)(β)。因而可以將資產(chǎn)得期望回報率表示為：

　資產(chǎn)期望回報率 ＝ 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)市場風(fēng)險補(bǔ)償 × β

　 = 無風(fēng)險利率 +（資產(chǎn)平均回報率 — 無風(fēng)險利率)×β ③加權(quán)平均資本成本法.加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本得成本，也考慮負(fù)債資本得成本，用公式表示為:

　 加權(quán)資本成本(折現(xiàn)率）

　= 權(quán)益成本 × 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 × 負(fù)債比

　 如果將利息可以沖減企業(yè)得應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去,則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為:

　加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 ×權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 ×(1 － 所得稅邊際稅率）× 負(fù)債比 ５、 [(１、5-1、2）×１0000×12×（1-３3%）］ ×［１-１/(1＋10％）5]／10％ = 914３4(元）

　? 第三章

　 機(jī)器設(shè)備評估 一、練習(xí)題 1、單項選擇題 （1)機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括（

　)

　 a.專用設(shè)備

　b．通用設(shè)備

�。�.生產(chǎn)性設(shè)備

　d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 （2）成本法主要適用于評估(

�。�

　 ａ�？蛇B續(xù)計量預(yù)期收益得設(shè)備

　 b．可正常變現(xiàn)得設(shè)備

　 c.可獲得非正常變現(xiàn)價格得設(shè)備

　 d．續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益得設(shè)備 （3）機(jī)器設(shè)備重置成本中得直接費(fèi)用包括(

　）

　 a.各種管理費(fèi)用

�。�.安裝調(diào)試費(fèi)用

　 c．人員培訓(xùn)費(fèi)用

　d．總體設(shè)計賞用 (4)計算重置成本時，不應(yīng)計入得費(fèi)用就是（

　）

　 a.購建費(fèi)用

�。狻＞S修費(fèi)用

　 c.安裝費(fèi)用

　d．總調(diào)試費(fèi)用 （5）估測一臺在用續(xù)用得設(shè)備得重置成本，首選方法就是(

　)

　 a、 利用價格指數(shù)法

　 b。利用詢價法詢價再考慮其她費(fèi)用

　 ｃ.利用重置核算法

　 d。利用功能價值法

�。ǎ�)物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備得(

�。�

　a.復(fù)原重量成本

　b.更新重置成本

　c.實體貶值

�。�。功能性貶值 (7)采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用得價格指數(shù)就是(

�。�

　a.設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù)

　b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù) c。設(shè)備出口國綜合價格指數(shù)

　d.設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù) （８）機(jī)器設(shè)備得經(jīng)濟(jì)壽命就是指（

�。�。

　ａ.機(jī)器設(shè)備從使用到報廢為止得時間 b。機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營成本過高而被淘汰得時間 ｃ．從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算得時間 d。機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新得技術(shù)性能更好得設(shè)備而被淘汰得時間 （9)鑒定機(jī)器設(shè)備得實際已使用年限，不需考慮得因素就是(

�。�

　a.技術(shù)進(jìn)步因素

　b．設(shè)備使用得日歷天數(shù) c．設(shè)備使用強(qiáng)度

　d。設(shè)備得維修保養(yǎng)水平 (10)運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測成新率適用于（

�。�。

　a．所有機(jī)器設(shè)備 b.具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗得設(shè)備 c。具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)得有形損耗得設(shè)備 ｄ。具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗得設(shè)備 （11）設(shè)備得技術(shù)壽命與（

　）有關(guān)。

�。�、 使用強(qiáng)度

�。�.使用時間

　 c。技術(shù)更新速度

　d．維修保養(yǎng)水平 （12）

　運(yùn)用價格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備得重置成本僅僅考慮了(

　）因素。

　ａ.技術(shù)因素

　b.功能因素

　c。地域因素

　d.時間因素 （１３）被評估設(shè)備購建于 198５年，賬面價值為 30０00 元，199０、１993 年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要就是添置了一些自動控制裝置,當(dāng)年投資分別為 3００0元與２0０0 元，1９９５年對該設(shè)備進(jìn)行評估,假設(shè)從 1９８5—1９９５年價格上升率為 10％，該設(shè)備尚可使用年限為８年。評估時設(shè)備得加權(quán)投資年限為(

　 ）年

　 a．10、5

　 ｂ.9、5

　 c.８

　d．８、5 （14)對被評估得機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下得設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格與費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得得成本稱為(

�。�

　ａ.更新重置成本

　b。復(fù)原重置成本

　c.完全重復(fù)成本

　d.實際重置成本 （15)某臺被估資產(chǎn) 19７8 年購建，其賬面原值為 10 萬元,當(dāng)時該類設(shè)備定基物價指數(shù)為１20%,199０年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為 18０％，則該臺設(shè)備得重置全價為(

　)萬元。

　a.10

　b.18

　c.12

　d.１5 (16）某設(shè)備得原始價值為５萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來得收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為 1 萬元,重置成本為 4 萬元，則其成新率不會超過(

�。�

　a．25％

　b．80％

　 c．75％

　d。20％ 2、多項選擇題 (１）在設(shè)備評估中,重置核算法主要適用于(

�。┰O(shè)備重置成本得估算。

�。�。通用

�。猓M(jìn)口

　 c。非標(biāo)

　d.自制

　e。了解市場行情 （2)設(shè)備評估得現(xiàn)場工作包括（

�。�

　a、 指導(dǎo)委托方填報評估表格

�。�.分析委托方得各種評估表格 ｃ.對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定

　ｄ。查明設(shè)備實物落實評估對象 e.確定設(shè)備得成新率 （３)機(jī)器設(shè)備得重置成本應(yīng)包括（

　）

　a、 機(jī)器設(shè)備得日常維修費(fèi)用

　b.機(jī)器設(shè)備得購置費(fèi)用 c。設(shè)備操作人員得培訓(xùn)費(fèi)用

　d．設(shè)備得大修費(fèi)用 ｅ、 設(shè)備得技術(shù)改造費(fèi)用 （４)構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本得間接費(fèi)用主要（

　) a．購建設(shè)備所發(fā)生得管理費(fèi)用

　 b。購建設(shè)備所發(fā)生得運(yùn)輸費(fèi)用 c。購建設(shè)備所占用得資金成本

　 d.購建設(shè)備所發(fā)生得總體設(shè)計費(fèi)用 e.購建設(shè)備所發(fā)生得安裝費(fèi)用 （５)影響機(jī)器設(shè)備物理壽命得因素有（

　）

　a．機(jī)器設(shè)備得使用強(qiáng)度

　b.機(jī)器設(shè)備得維修保養(yǎng)水平 c．同類設(shè)備得使用強(qiáng)度

�。�.機(jī)器設(shè)備得經(jīng)濟(jì)用途 ｅ。設(shè)備得自身質(zhì)量 (6）進(jìn)口設(shè)備得重置成本包括（

�。�

　a.設(shè)備購置價格

　b.設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用 c。設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳

　d．銀行手續(xù)費(fèi)用 e.設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用 （7）運(yùn)用使用年限法估測設(shè)備得成新率涉及到得基本參數(shù)(

　) a。設(shè)備得總經(jīng)濟(jì)使用壽命

　b.設(shè)備得技術(shù)水平 c．設(shè)備得實際已使用時間

�。洹ＴO(shè)備得負(fù)荷程度 ｅ.設(shè)備得剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 （8）機(jī)器設(shè)備得經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響(

�。�

　ａ.物理性能

　b.技術(shù)進(jìn)步速度

　 c.設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品得市場狀況 ｄ。設(shè)備使用人員得技術(shù)水平

�。澹O(shè)備配套情況 （9)設(shè)備成新率得估測通常采用(

　）進(jìn)行。

　a。使用年限法

　b。修復(fù)費(fèi)用法

　 c。觀測分析法

�。�。功能價值法

　 e．統(tǒng)計分析法 （1０）安裝周期很短得一般設(shè)備，其重置成本包括（

　）

　a。設(shè)備購置費(fèi)

　b.運(yùn)輸費(fèi)用

　 c。利息費(fèi)用

　d.安裝費(fèi)用 （１1）設(shè)備得功能性貶值通常要表現(xiàn)為（

�。�

　a、 超額重置成本

　b．超額投資成本

　c。超額運(yùn)營成本

　d。超額更新成本 (12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為（

�。�

　a。法定壽命

�。猓袌鰤勖�

　c。物理壽命

　d.經(jīng)濟(jì)壽命

　 ｅ．技術(shù)壽命 3、計算題 (1）某被評估得生產(chǎn)控制裝置購建于 1985 年，原始價值 1００萬元，19９0 年與1993 年分別投資 500００元與 20000 元進(jìn)行了兩次更新改造，1９95 年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估.調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件得定基價格指數(shù)在１985 年、199０

　年、１９93 年、1995 年分別為 110％、１25％、１３０％、150％。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外,該生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要５名技術(shù)操作員,而目前得新式同類控制裝置僅需要４名操作員。假定待評估裝置與新裝置得運(yùn)營成本在其她方面相同,操作人員得人均年工資福利費(fèi)為 12０00 元,所得稅稅率為 33％,適用折現(xiàn)率為 10％。根據(jù)上述調(diào)查資料,求待評估資產(chǎn)得價值。

�。�2）某被評估設(shè)備購建于１995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，199８年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù),改造費(fèi)用為 10 萬元，19９9 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為 1９９９年 6 月３０日�，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù):①1995 年至 1999 年該類設(shè)備得定基價格指數(shù)分別為 1０5％、１10％、１10％、115％、120％;②被評估設(shè)備得月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元;③被評估設(shè)備所在企業(yè)得正常投資報酬率為 10%，規(guī)模效益指數(shù)為 0、7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解,得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因,其實際利用率為正常利用率得６０％,經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為,被評估設(shè)備尚可使用６年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)得８０％。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備得有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)與評估價值。

�。�3)評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)得一條國產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組,該機(jī)組于 1996 年５月 20 日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品１0 萬件賬面原值為 1５０萬元,現(xiàn)評估人員需要評估該機(jī)組于２001 年 5 月 2０日得價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料:①從 199６年 5 月至 2００1 年５月,該類設(shè)備得環(huán)比價格指數(shù)1997年為1０2％,１998年為101％，1999年為９9%，2000年為 100％,2001 年為 1０2％；②Ⅰ型機(jī)組在２001 年得出廠價格為１00 萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購置價格得 25％;③被評估機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭得原因,利用率僅僅為設(shè)計能力得 60％，估計評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計要求;④該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力得Ⅱ型機(jī)組相比,該機(jī)組得年運(yùn)營成本超支額大約在４萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10％。試評估確定該機(jī)組得市場價值。

　二、參考答案：

　(１)c

�。�2)d

�。ǎ常゜

　 (4）b

　 （５）ｂ

　(6）a

�。ǎ�)b

　(8）ｂ

�。�9）a

　(10）b

　 （11)c

　 （12)d

　 （13）ｂ

　 (14)ａ

　 （15)d

　(1６)c 2、 （1）cd

　 （２）cde

　 (3）bc

　 (4）acｄ

　 （5）abｅ

　(6）ａbcde （7）ace

�。�8)abｃd

�。ǎ梗幔鈉

　(10)abd

　(1１)ｂc

�。�12）ｃｄe 3、 （1）

　1）估算重置成本

　 重置成本=100×150％÷１10%+5×1５0％÷1２５％+２×15０％÷1３0％＝14４、67(萬元）

　2)估算加權(quán)投資年限

　加權(quán)投資年限=１0×13６、３6÷14４、67 + 5×6÷144、6７ + 2×2、3÷14４、6７

　 =9、66 年

�。常┕浪銓嶓w性貶值率 實體性貶值率=9、66÷（９、66＋6）=61、69% ４)估算實體性貶值 實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率＝１4４、67×6１、69%=89、2５（萬元）

　5）功能性貶值估算

　 第一步，計算被評估裝置得年超額運(yùn)營成本

　（５-4）×12０0０＝12000(元）

　 第二步,計算被評估裝置得年凈超額運(yùn)營成本

　 12０００×（1－３3％）＝８04０(元）

　 第三步,將被評估裝置得年凈超額運(yùn)營成本,在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與，以確定其功能性貶值額

　 80４0×(Ｐ/Ａ,10%,６)=8040×4、3５５３=35016、６1(元)＝3、５萬元 6)求資產(chǎn)價值 待評估資產(chǎn)得價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值=14４、67－89、25-3、５ =５1、92（萬元）

　(2）

　1）估算重置成本

　 重置成本=10０×120%÷１05％+10×120％÷１1５％＝12４、7２（萬元) 2)估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限=4×１14、2９÷124、72 ＋ 1×1０、43÷124、７２=３、７５年 ３)估算實體性貶值率

　 實體性貶值率＝3、75÷（3、75＋6)=38、46% ４）估算實體性貶值 實體性貶值＝重置成本×實體性貶值率＝１２4、72×３8、4６％=47、97(萬元）

　5)估算功能性貶值

　 第一步，計算被評估設(shè)備得年超額運(yùn)營成本

　 1000×１2＝１2000（元)

　 第二步,計算被評估設(shè)備得年凈超額運(yùn)營成本

　 1２000×(1－33％）＝804０(元）

　 第三步，將被評估裝置得年凈超額運(yùn)營成本,在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與，以確定其功能性貶值額

　８０４0×（P/A,10％，６）＝８０40×4、３５53=３50１6、６1(元) =3、５萬元

　6)估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(60%÷80%）Ｘ ］ ×100%

　 =[1－（60%÷80％）0、7 ] ×1０0％

　 ＝18、24％ ７)估算經(jīng)濟(jì)性貶值

　經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實體性貶值－功能性貶值) ×經(jīng)濟(jì)性貶值率

　＝（124、72－47、97-3、5)×18、2４％

　=１3、36（萬元）

　８）求資產(chǎn)價值 待評估資產(chǎn)得價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

�。�12４、72—４７、97－3、5—13、36 ＝59、8９(萬元）

　(3）

�。�)運(yùn)用市場重置方式（詢價法)評估工型機(jī)組得過程及其結(jié)果 重置成本=100×（1+25%）=12５（萬元) 實體有形損耗率=5×６0％/[(５×60%）+7]×100%=3／10×１00%=3０% 評估值=1２5×（1-30%）＝87、5(萬元) ２）運(yùn)用價格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組得過程及其結(jié)果

　重置成本＝15０×(1+2％）（1+１％)（１—１%）（１+2%）=1５6、04（萬元) 實體有形損耗率=３/(3+7）×100％=30％ 功能性貶值=4×（１-33%)（P/A，１０％,7）＝2、6８×4、８68４=13、０5 萬元 評估值=１56、０4×（1—30%)—1３、05=96、１８(萬元) 3)關(guān)于評估最終結(jié)果得意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式（詢價法）得評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果得權(quán)重超過 51％即算為主）。因為此方法就是利用了市場得判斷,更接近于客觀事實,而價格指數(shù)法中得價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。

　第四章 房地產(chǎn)價格評估 一、練習(xí)題 1、術(shù)語解釋 (1）地產(chǎn) （２)房地產(chǎn) （３）不動產(chǎn) (4)基準(zhǔn)地價

　(5）標(biāo)定地價 （６）樓面地價 2、單項選擇題 (１)最佳使用就是(

�。┍仨毧紤]得評估前提。

　a、地產(chǎn)

　 b、房屋建筑物

　 ｃ、企業(yè)資產(chǎn)

�。�、資產(chǎn) (2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正得因素就是(

　)。

�。帷� 地理位置與交通條件

�。�、 個別因素與市場轉(zhuǎn)讓條件

　c、 容積率與覆蓋率

　d、 特別利害關(guān)系與特殊動機(jī) (3)假設(shè)開發(fā)法屬于一種（

　 ).

　a、 加與法

�。狻� 積算法

�。�、 類比法

　d、 倒算法 （4）某宗地年金收益額為８５00 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為 10％，其評估價值最有可能為(

　) 元。

�。�、 85０00

　b、 １2631

　c、 72３69

　d、 12369

�。�5）計算建筑期利息得工期應(yīng)按(

�。┯嬎�.

　a、 合同工期

　b、 額定工期

　ｃ、 協(xié)商工期

　ｄ、 實際工期 （6）待估建筑物賬面原值 100 萬元,竣工于１9９0 年底,假定 1990 年得價格指數(shù)為 l０0％,從 19９1 年到 19９5 年得價格指數(shù)每年增長幅度分別就是 11、7％、１７％、3０、5％、６、9％、4、８％，則１995 年底該建筑物得重置成本最有可能就是 (

　) 元。

　 ａ、 10４８000

�。�、 １９10000

　 ｃ、 1４8０000

　d、 191０0０00 （7)待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地３00 平方米,建筑面積２0０平方米，月租金 3 0００元,土地還原利率為７％、建筑物還原利率為 8％，評估時,建筑物得剩余使用年限為２５年，取得租金收入得年總成本為 7６00 元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米 1 000 元,運(yùn)用建筑物殘余估價法所得到建筑物得價值最有可能就是（

　 ）

　元。

�。帷� ６1６67

　b、 9２５000

　c、 789950

　d、 580４1 （8）殘余估價法屬于（

　 ）中得一種具體方法.

　a、 收益法

　b、 成本法

　c、 市場法

　d、 功能價值法 （９）有一宗地面積為５０0 平方米，地上建有一幢 3 層得樓房,建筑密度為０、

　7,容積率為２、0,土地單價為 300０元／平方米,則樓面地價為（

�。┰�/平方米。

　a、 100０

�。�、 １500

　c、 2100

　 d、 28００ (10)若反映宗地地價水平,（

　 )指標(biāo)更具說服力。

　. .. .A BC D建筑總價格 土地總價格土地總面積 土地總面積房地總價格 土地總價格土地總面積 建筑總面積

　 (11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為 3０萬元,假設(shè)該地產(chǎn)得使用年限為無限年期,預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年得基礎(chǔ)上增加 l 萬元。資本化率為 7％，則該地產(chǎn)得評估值最接近于(

�。┤f元。

　 a、 20５

　 b、 429

　 c、 63３

　d、 690 （12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元,剩余使用年限 10 年,折現(xiàn)率為 10%,則其評估價值最接近于（

�。┤f元。

　a、 １１0

　 ｂ、 61

　 c 、 80

　 d、 ４9 (13)待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 3００平方米，房屋每層月租金為2500元,各種費(fèi)用占租金收入得40％,土地還原率為8％,建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米 1０00 元,建筑物得年純收益為（

　 ) 元。

　a、100０

　 ｂ、１200０

　c、４00０

　d、２０00 （14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估,評估中共選擇了三個參照物，并分別得到１27 萬元、142 萬元、１5l 萬元 3 個評估結(jié)果，它們得權(quán)重依次為25%、40%、35%,則被評估房地產(chǎn)得價值最接近（

　)萬元. a.１４0

　b、 157

　c、 １41

　d、 １４8 （15）如果房地產(chǎn)得售價為５000 萬元，其中建筑物價格為 3000 萬元,地價為 2０00 萬元，該房地產(chǎn)得年客觀凈收益為 4５0 萬元，建筑物得資本化率為 10%,那么土地得資本化率最接近于

�。�

�。�。

�。帷� 9％

　b、 12、５％

�。�、 7、5%

　d、 5％ (16)被評估建筑物歷史建造成本為 8０萬元，１9９７年建成，要求評估該建筑物 2０00 年得重置成本。調(diào)查得知,被評估建筑物所在地區(qū)得建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為 103％、１0３%、102％，該建筑物得重置成本最接近于(

�。┤f元。

　 a、 86

　b、 8７

　c、 90

　ｄ、 ８5 (1７)已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元,月費(fèi)用總額為5萬元,建筑物價格為１000 萬元，建筑物得資本化率為 10%，該房地產(chǎn)得土地年純收益最接近于（

　)萬元。

　a、 ５0

　 b、 60

　ｃ、 80

　d、 10０

　 （１8)假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計前 3 年得純租金收入分別為３萬元、2 萬元、1 萬元，從第 4 年開始年純收益保持在 3 萬元水平上，折現(xiàn)率為 10％，該房地產(chǎn)得評估值最接近于（

�。┤f元。

�。�、 2８

　 b、 ３2

　 ｃ、 2５

　 d、 30 （19)被評估土地得剩余使用權(quán)年限為 30 年,參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8%，被評估土地得年限修正系數(shù)最接近于（

　)

�。�、 ０、９65９

　b、 0、９４8

　 c、 1、15２

　 d、 1、０5４

　 (２0)運(yùn)用最佳使用原則評估地產(chǎn)得前提條件就是（

�。�。

　 a、 土地得非再生性

　ｂ、 土地位置固定性

　 c、 土地用途廣泛性

　d、 土地利用永續(xù)性 (2１)某宗地取得費(fèi)用為每平方米 100 元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米 3０0 元,當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為９%，二年期貸款利率為 10%,三年期貸款利率為 11％,開發(fā)周期為 3 年,第一年投資占總投資得１/2，第二、三年投資各占總投資得 l/4,問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為（

　)元。

　a、 5１、75

　b、 30、75

　c、 8９

　d、 7１、2５ （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米,月租金 30０0 元，土地還原利率８%，取得租金收入得年總成本為 80０0 元,評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為 1200 元/平方米，建筑物得年純收益為（

　）元。

　a、 8600

　 b、 88００

　 c、 ９0００

　d、 1200０ (23）某一宗２000 平方米空地得預(yù)計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4００0平方米得商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后得售價為 3０00 元／平方米，估計該建筑物得建筑費(fèi)用為 1400 元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用得 6％，利息利潤為地價、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之與得 15%，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價得 10%，該土地得價值接近于（

�。�

　元/平方米. a、 １728

　 b、 １９00

　c、 150０

　d、 1000 元 （24)在用收益法評估土地使用權(quán)價格時,總費(fèi)用不包括 （

�。�

　 a、房地產(chǎn)稅金

　b、管理費(fèi)

　ｃ、利息

　 ｄ、保險費(fèi) （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時得價值為 30０萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時得價值為５0０萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時得價值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地得價值應(yīng)評估為 30０萬元.這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估得（

　 ）

　 a.供求原則

　 b、替代原則

　 c、最佳使用原則

　ｄ、貢獻(xiàn)原則 (２６）某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言,室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅得價格比參照交易住宅得價格高 1５％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（

　)

　 a．１00/115

　 b.85／１00

　 c。1１５／１０0

�。洹�1０0／８５ （2７)某建筑物建成于 1990 年 1 月,為磚混結(jié)構(gòu)一等,耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。該建筑物 200１年 1 月得重置成本為５00 萬元,２00１年 1 月得評估值接近（

　) 萬元

　a.400

　b。3９2

　 ｃ.４０2

　d.390 （28）某宗土地得土地取得成本為 5０0 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年,銀行一年期貸款利率為 8％。該土地投資利息為（

　) 萬元

　 a.120

　 ｂ．８0

　 c。60

�。�。10０ （2９）某宗土地為１ 000 平方米,國家規(guī)定得容積率為 5,建筑密度為０、６，下列建設(shè)方案中最可行得為（

　）

　 ａ、 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米,總建筑面積為 460０平方米

　 b、 建筑物地面一層建筑面積為 7０0 平方米,總建筑面積為 7０0０平方米

　 ｃ、 建筑物地面一層建筑面積為 60０平方米,總建筑面積為 48０0 平方米

　 ｄ、 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4２０0 平方米 (30）某地產(chǎn)未來第一年得純收益為 18 萬元,預(yù)計以后各年得純收益按 l％得比率遞減，該地產(chǎn)得剩余使用權(quán)年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8%。該地產(chǎn)得評估值最接近于(

　 ）萬元

　 a 、 77

　 b、 １46

�。�、 116

　 ｄ、 1９3 ３、多項選擇題 （1）

　影響地價得一般因素有（

　）。

　 a、 行政因素

　b、 區(qū)域因素

　c、 社會因素

　 d、 經(jīng)濟(jì)因素

　e、 人口因素 （2）影響地價得社會因素主要包括（

　)等幾個方面。

　a、 政治安定狀況

　 b、 社會治安程度

�。�、稅收政策

　 ｄ、 房地產(chǎn)投機(jī)

　e、 交通管制 (3）影響商業(yè)用地土地價格得區(qū)域因素有(

�。�。

　a、商業(yè)繁華程度

　b、環(huán)境優(yōu)劣度

　 c、規(guī)劃限制

�。�、公有設(shè)施完善度

　e、 交通便捷度 （４）影響地價得個別因素主要有（

　)。

　a、 位置因素

　 b、 地形地質(zhì)因素

　ｃ、 面積因素

　 d、 地塊形狀因素

　e、 土地利用因素

　(5)市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮得因素有（

　)。

　a、 繁華程度

　b、 交通狀況

　 c、基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　 d、 環(huán)境質(zhì)量

　e、 土地使用年限 （６）評估建筑物需考慮得因素包括（

�。�。

　a、 產(chǎn)權(quán)

　 b、 用途

　c、 建筑結(jié)構(gòu)

　 ｄ、建成時間

　e、裝修質(zhì)量與水平 （７)建筑物應(yīng)在（

　)方面符合政府規(guī)定.

　 ａ、 建筑結(jié)構(gòu)

　b、 建筑用途

　c、容積率

　d、覆蓋率

　 e、外形設(shè)計 （8) 我國房地產(chǎn)評估得標(biāo)得物一般包括（

　）。

　a、土地使用權(quán)

　b、土地所有權(quán)

　 c、建筑物及其權(quán)益

　 d、建筑物中得水暖設(shè)施

　 e、建筑物中得辦公設(shè)備 （９）假設(shè)開發(fā)法中得投資利潤就是以（

�。橛嬎慊A(chǔ)得。

　a、專業(yè)費(fèi)用

　b、投資利息

　 c、賣樓價

　d、地價

�。�、建筑費(fèi)用 (１0）運(yùn)用市場比較...

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