朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報告

　 第一部分 調(diào)研概況 一、 調(diào)查范圍 此次調(diào)研的重點為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因為此區(qū)域是北京最早一批外銷房聚集之地，之后相繼有不少新盤推出，所以我們將調(diào)研的項目分為兩個部分，一個為 95-99 年推出的項目，我們稱為第一代公寓，99 年以后推出的項目我們稱為第二代公寓，這兩代公寓都極富特色，在其銷售的時代里不乏在京城房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍的項目，但隨著市場的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時代的發(fā)展具有了新的特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發(fā)展特點。我們將調(diào)研的重點放在新項目上，將老項目的分析只是作為一個參照系，兩相比照，我們會更清晰地看出其發(fā)展的趨勢。

　二、 調(diào)研目的 因為朝陽公園周邊為京城最有代表性的外銷項目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢，從而給我們在以后的項目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項目操作之中。

　第二部分 區(qū)域狀況分析

　要對一個區(qū)域的房地產(chǎn)項目進(jìn)行研究，首先必須對此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以在我們開始調(diào)研之前，先對該區(qū)域作一個清晰的認(rèn)識與分析。

　朝陽公園地區(qū)作為一個新興的區(qū)域，目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性，又有環(huán)境相對安靜、交通方便的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動區(qū)。隨著 CBD 高地價擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。

　一、 文化 亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。2003 年底還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的高等藝術(shù)劇院。

　 二、 餐飲 這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21 世紀(jì)飯店旁邊的日式消費區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。

　三、商務(wù) 這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21 世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨國公司，使其更

　具有國際商務(wù)吸引力。

　四、購物娛樂 燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費區(qū)。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂氛圍。

　五、自然環(huán)境 此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積 320 公頃，有 2100 畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地 300 余畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從 2001 年底，四環(huán)路兩側(cè)將建成各 100 米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點，又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然的情趣。

　六、交通便捷 朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動力。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場 20 分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū)聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點。

　第三部分 調(diào)研分析 一、 價格分析 朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房價有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。通過對各項目價格的分析，可以得出此區(qū)域項目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　1 1 、第一代公寓

　物業(yè) 名稱 物業(yè)地址 售價 (USD/m2) 外銷證號 入住時間 碧湖居 農(nóng)展館南路 1338 起，1850 均 外 98 95.12 景園大廈 農(nóng)展館南路 2800 外 031 96.5 龍寶花園 麥子店小區(qū) 2200 外 042 96.1 京達(dá)花園 農(nóng)展館南路 1800 外 065 96.10 伯寧花園 朝陽區(qū)麥子店 1800 外 123 96.3 清靜明湖 農(nóng)展館路南 1860 起 外 154 97.11 三全公寓 朝陽區(qū)麥子店北街 只租不售 外 160 97.8 上表所列是各項目當(dāng)時最早推出市場時的價格。景園大廈在 95 年推出時價格達(dá)到 2800 USD/m2，這在當(dāng)時整個北京市場中都是比較高的價位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價格卻相差近 USD1000，這兩個項目均采取了低價策略來爭奪客戶。在這三個項目中，景園大廈雖然售價最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實力，不很在意價格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時的付款方式也可以證實這一點。以當(dāng)年的房價如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭，

　而當(dāng)時的銀行按揭只有 5 成 5 年，最高的也只有 6 成 7 年，當(dāng)時 8 成 30 年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。

　2 2 、第二代公寓

　物業(yè) 名稱 物業(yè)地址 售價 (USD/m2) 性質(zhì) 入住時間 福景苑 朝陽區(qū)亮馬橋路 USD2400 外銷 2001.7 京達(dá)國際公寓 農(nóng)展館南路 13000 外銷 2003.3 亮馬名居 亮馬橋路 11000 內(nèi)銷 2002.8 博雅園 農(nóng)展館南路 10000 內(nèi)銷 2002.5 棕櫚泉 朝陽公園南側(cè) 11000 外銷 2003.12 瑞城中心 小亮馬橋路 48 號 USD2800 外銷 2002.6 富麗華園 朝陽區(qū)農(nóng)展南路 3 號 9000 均價 內(nèi)銷 2001.3 由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場已經(jīng)被打破。在新推出的項目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的 43%，這個區(qū)域不再由外銷房獨步天下，內(nèi)銷項目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷房的入市，房價的降低也在必然，11000 元/m2 左右的價格已成為這個區(qū)域的主流。

　博雅園在 2000 年 9 月份推出市場時，起價只有 7 千多，而只有到 2002 年 5 月入住時價格才升到了 10000，少數(shù)的板樓單元單價可達(dá) 12000，均價為 8800，這樣的價格可以說是顛覆了此區(qū)域的高價傳統(tǒng)。由于幾個內(nèi)銷房都申請了外租權(quán)，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領(lǐng)，但客戶的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。

　福景苑和瑞城中心雖仍采取高價路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價的項目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。當(dāng)然瑞城中心的滯銷一個方面有其銷售策略不當(dāng)?shù)脑�因，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。

　二、 物業(yè)管理費分析 一個項目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水平，其直觀的反映就是物業(yè)管理費的高低。

　1 1 、第一代公寓

　物業(yè) 名稱 管理費 (USD/m2. 月) ) 物業(yè)管理公司 碧湖居 0.7 怡高物業(yè)管理公司 景園大廈 2.04 怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 龍寶花園 1.1 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 京達(dá)花園 1.32 / 伯寧花園 1.3 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 三全公寓 4.2（含會所費、空調(diào)費）

　仲量聯(lián)行 作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會吸取國外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗與觀念，不會忽略物業(yè)管理在項目中的重要作用，所以當(dāng)時此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費都采取了高路線，均在USD1/m2.月以上，低于 USD1/m2.月的項目占總項目數(shù)的 17%，這在當(dāng)時還沒有物業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。而當(dāng)時的碧湖居因為采取的低價策略，所以物業(yè)管理費也定

　在一個較低的水平。但通過 5-6 年的運(yùn)營可以看出物業(yè)管理費高的項目因為維護(hù)得當(dāng)，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)還是軟件的服務(wù)都使其處在一個較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一些物業(yè)管理費低的項目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。

　2 2 、第二代公寓

　物業(yè) 名稱 管理費 (USD/m2. 月) ) 物業(yè)管理公司 福景苑 USD2 新加坡穎士格 京達(dá)國際公寓 USD1 美國物業(yè)管理公司 亮馬名居 3.8 中海物業(yè)管理公司 博雅園 3.5 開發(fā)商組建的物業(yè)公司 棕櫚泉 5 香港物業(yè)管理公司 在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費為 USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京達(dá)國際公寓為 USD1/m2.月，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個項目的物業(yè)管理費都大大低于 USD1/m2.月，占到總項目數(shù)量的 60%。而且這些項目均啟用國內(nèi)的物業(yè)管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷相應(yīng)采取低物業(yè)管理費外，外銷的棕櫚泉的物業(yè)管理費也只有 5 元/m2.月。所以此區(qū)域新推出項目除了價位下降外，物業(yè)管理費水平也有向下的趨勢。

　三、 租金分析 一個項目的市場情況從其價格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個項目的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現(xiàn)出來。

　1 1 、第一代公寓

　物業(yè) 名稱 最初租金( ( 建筑面積 )(USD/m2. 月) ) 目前租金( ( 建筑面積 )(USD/m2. 月) ) 碧湖居 24 6-8 景園大廈 33 11-15 龍寶花園 27 6-7 京達(dá)花園 27 10 伯寧花園 27 6-7 清靜明湖 21 10 三全公寓 21-30

　 以上各項目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務(wù)市場相當(dāng)活躍。以景園大廈為例，164 平米的 2 居租金達(dá)到 USD5000/月，毛收益率高達(dá) 21%。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。

　如此誘人的回報率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當(dāng)時的供應(yīng)量不能滿足需要量，所以價格高也在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在 USD 10 /m2.月以上外，其他項目都跌到了 USD 10 /m2.月以下。這其中的一

　個重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項目推出時間較早，各方面的功能出現(xiàn)老化，已越來越無法與新項目競爭，只得降低租金。

　2 2 、第二代公寓

　物業(yè) 名稱 目前租金 (USD/m2. 月) ) 福景苑 24 京達(dá)國際公寓 未入住 亮馬名居 未入住 博雅園 12 棕櫚泉 未入住 瑞城中心 / 富麗華園 / 第二代公寓較多的還未入住，但它們的投資概念與第一代公寓相比有所減弱，而自住的概念加強(qiáng)，棕櫚泉就是這方面的代表。

　兩個入住的項目是福景苑和博雅園，按目前的租金計算，福景苑的毛收益在 12%左右；而博雅園的毛收益在 14%左右，從這兩個例子可以看出內(nèi)銷房的收益略高于外銷房。

　五、 戶型分析 1 1 、第一代公寓

　項目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層 1 1 居 (m2) 2 2 居 (m2) 3 3 居 (m2) 4 4 居 (m2) 備注 碧湖居 / / 67/101-142 161-177 242 14 種戶型 景園大廈 2 梯 4 / / 201/193 / / 龍寶花園 / 104/119 109/168 162/154/241 296/236 / 京達(dá)花園 / 98 / 124 156 / 伯寧花園 / 79.8/97.5 97.5/124.8/112.2 135.2 151.5 二室和三室為主力戶型 清靜明湖 2 梯 4 戶 60-180 / / / 二十余種戶型 三全公寓 2 梯 2 戶 / 112/120 / / / 由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設(shè)計及戶型比例結(jié)構(gòu)都與此概念相適應(yīng)，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設(shè)計方面卻有很多超前之外，有的設(shè)計到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內(nèi)工人房帶衛(wèi)生間等都體現(xiàn)了當(dāng)時很高的設(shè)計水平，這是因為當(dāng)時的客戶都是有海外生活經(jīng)驗的，對生活品質(zhì)要求很高，這些設(shè)計很

　好地契合了這些客戶的生活特點。

　2 2 、第二代公寓

　物業(yè)名稱 標(biāo)準(zhǔn)層 1 1 居(m2) 2 2 居 (m2) 3 3 居 (m2) 4 4 居(m2) 其他 (m2) 備注 福景苑 3 梯6 戶 / 177/179/194/190 193/272/263/218 263/354 躍層 5 居381 共 238套，主打為 2 居 京達(dá)國際公寓 2 梯6 戶 83 108 177/180/182/184 218/266 5 居 365、躍層 354 / 亮馬名居 3 梯8 戶 93/94 143/136 197/163/161/229/246/340 / / 主 打 戶型為 2 居和 3 居 博雅園 3 梯8 戶 / / 123/135 171/170 / 276 主 打 戶型為 2 居和 3 居 棕櫚泉 2 梯4 戶 / 130、140 175-186 330 復(fù)式 330 戶 型 標(biāo)準(zhǔn)偏大，適 合 純居住 瑞城中心 2 梯2-3戶 / / 276 249-300 復(fù)式500-800 / 富麗華園 2 梯6 戶 / 156 174 211 躍層 4 居273 / 在最新推出的項目中，除了京達(dá)國際公寓外都沒有設(shè)計一居室，而且戶型面積普遍偏大，這一方面說明這些項目仍然將實力雄厚的高級管理層作為自己的目標(biāo)客戶，另一方面也說明了自住概念在這些項目中有所增強(qiáng)。第一批外銷項目推出時吸引了大批客戶，但隨著這些物業(yè)功能逐漸老化，再加上其他區(qū)域不斷有新項目推出，所以分流了一批客戶，例如有一些客戶遷向嘉里中心等地，所以此地區(qū)新項目的推出對于留住這些客戶起到了關(guān)鍵作用。

　在這些新項目中，更加注重了品質(zhì)的提高，例如在層高方面來說，京達(dá)、博雅園、亮馬名居的層高都達(dá)到了 3 米，在博雅園、亮馬名居、京達(dá)、瑞城中心都設(shè)計了落地大玻璃窗，對第

　一代公寓中的陽臺進(jìn)行了升級換代，因為對于多風(fēng)沙的北京來說，陽臺并不實用。

　在戶型設(shè)計的其他細(xì)節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨立過道不穿過客廳、設(shè)計有儲藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細(xì)節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。

　五、配套設(shè)施分析 1 1 、第一代公寓

　物業(yè) 名稱 會所面積 會所設(shè)施 碧湖居 / 小區(qū)內(nèi)有小型配套商場，有健身俱樂部、泳池、壁球、網(wǎng)球場、商務(wù)中心及酒吧等，噴泉廣場、花園步道、網(wǎng)球場、兒童游戲場以及室內(nèi)游泳池 景園大廈 2000 游泳池、健身、娛樂、餐飲 龍寶花園 / 中西食肆、商務(wù)中心，酒吧、桑拿及健身房 京達(dá)花園

　 伯寧花園

　 清靜明湖 1500 游泳池、娛樂設(shè)施、洗衣房 三全公寓 3000 游泳池、健身、壁球、餐飲、高爾夫練習(xí)場、卡拉 OK 廳、商務(wù)中心 在這些項目中都比較重視會所的建設(shè)。會所的設(shè)施可根據(jù)情況分為面向住戶免費開放和對住戶以一定幅度的優(yōu)惠兩種。雖然在朝陽公園地區(qū)各種生活服務(wù)配套齊全，但這些項目仍然建有規(guī)模不小的會所，這也是高檔房之所以高檔的標(biāo)志。

　 2 2 、第二代公寓

　物業(yè) 名稱 會所面積 會所設(shè)施 福景苑 2000 游泳池、健身房、臺球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽室 京達(dá)國際公寓 6500 恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、桑拿洗浴、美容美發(fā)、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動室、客房、臺球室、閱覽室、小劇場、洗衣房 亮馬名居 2000 游泳池、健身 博雅園 3000 游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂 棕櫚泉 10000 五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游

　藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等 第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。

　六、 配套設(shè)施分析 1 1 、第一代公寓

　物業(yè)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備配置 碧湖居 主體：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。屋面為波形瓦檐口，外墻樓裙采用細(xì)蘑菇花崗巖貼面，配亞光鈾面磚。門窗外門：雕花實心木門； 內(nèi)門：木門； 窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架； 地面：條形企口木地板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚。

　消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可視對講器，走廊、地下車庫均有自動消防報警系統(tǒng)； 衛(wèi)星電視系統(tǒng)：CNN、NHK、亞洲衛(wèi)視及國內(nèi)頻道及歐洲部分頻道； 車庫出入門：電動車閘保險鑒別系統(tǒng)； 通訊系統(tǒng)：兩部電話預(yù)留線孔。雙路供電，24 小時循環(huán)熱水，集中供暖。

　電梯：三菱電梯。

　龍寶花園 外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面； 內(nèi)墻：多彩噴涂； 天花板：噴涂； 浴室：內(nèi)墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進(jìn)口產(chǎn)品； 門窗：采用鋁合金窗框； 地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面； 廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設(shè)全套廚柜及潔具 陽臺：地面鋪砌防滑地磚 電話：IDD 國際直撥電話系統(tǒng)； 保安系統(tǒng)：先進(jìn)電子閉路監(jiān)查系統(tǒng)，專職保安人員二十四小時全日管理； 公共電視天線系統(tǒng)：每戶客廳及臥室均設(shè)公共天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目； 電梯：OTIS 電梯。

　伯寧外墻：面磚配鋁合金門窗； 入口大堂：地面為地磚； 防盜系統(tǒng)：底層入口設(shè)電動鎖防盜門，各戶設(shè)有防盜對講系統(tǒng)；供水系統(tǒng)：每戶有獨立水表，送獨立煤氣熱水器；

　花園 廳房：內(nèi)墻粉刷乳膠漆，飾以木質(zhì)陰角線及墻腳線。戶門采用木門，內(nèi)門采用夾板門，硬木地板； 衛(wèi)生間：地面為防滑地磚，天花采用鋁扣板，墻身鋪砌彩色釉面磁片到頂，全套進(jìn)口衛(wèi)生潔具及五金配件； 廚房：地面為防滑地磚，墻身為彩色釉面磁片鋪砌到頂，天花采用鋁扣板，采用管道煤氣，送抽油煙機(jī)，灶臺、調(diào)理臺、吊柜及洗滌池。

　空調(diào)：冬天由中央供熱，臥室送窗口式冷氣機(jī)，客廳預(yù)留分體式冷氣機(jī)位；電話：每戶設(shè) IDD 電話線；公共電視天線：每戶起居室及臥室均預(yù)留天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：奧迪斯電梯。

　 2 2 、第二代公寓

　物業(yè)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn)

　設(shè)備配置 博 雅 園 公共部分 外墻：外墻涂料； 大堂：墻面中空保溫玻璃幕墻，大理石貼面；地面花崗巖，天棚藝術(shù)吊頂； 公寓單元內(nèi)部 外窗：鋁合金中空玻璃保溫窗，裝設(shè)紗窗； 戶門：霍曼門； 戶內(nèi)門：鑲板門； 客餐廳、臥室：墻面多爾士乳膠漆，地面實木復(fù)合地板； 客廳頂棚：同墻面，設(shè)置環(huán)繞音響預(yù)埋管道； 廚房：地面墻面羅馬瓷磚，馬可波羅櫥柜，摩恩冷熱水龍頭，海爾燃?xì)庠�、抽油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：地面墻面為羅馬瓷磚，科勒潔具，主衛(wèi)設(shè)有背景音樂預(yù)留口、懸掛式電視架及插口。

　通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留 IDD 電話線 2 門，電話插孔及局域網(wǎng)插孔，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，與 INTERNET 高速連接，每戶設(shè)有信報箱； 電視系統(tǒng)：“亞洲 3S”衛(wèi)星節(jié)目（鳳凰衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視體育臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi)視合家歡臺、衛(wèi)視國際電影臺、CNN 有線電視新聞網(wǎng)）；“亞太2R”美國 HBO 等； 空調(diào)、供熱：約克、雷諾士空調(diào)，分戶制冷，集中供暖均通過末端風(fēng)機(jī)盤管吹送，廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)森德散熱器； 供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓衛(wèi)生供水，24 小時熱水； 保安系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，公共區(qū)域監(jiān)控、周界防范等智能系統(tǒng)，24 小時保安巡更； 消防系統(tǒng)：自動消防報警聯(lián)動系統(tǒng)，公共區(qū)域配備煙感報警、自動噴淋裝置； 四表：電表、水表、燃?xì)獗�、熱表四表戶外遠(yuǎn)程抄送； 電梯：三部三菱高速電梯。

　亮 馬 名 居 公共部分 外墻：亞光愛和陶面磚及進(jìn)口涂料； 窗戶：粉末靜電噴涂鋁合金窗，配進(jìn)口五金件及雙層中空玻璃； 供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓供水，24 小時熱水； 供電系統(tǒng)：雙回路供電，各級過載保護(hù)，雙插座回路漏電保護(hù)； 電視系統(tǒng)：每戶均設(shè)有線電視插座兩個以上；

　大堂玻璃：落地鋼化玻璃； 大堂地面：大理石、拋光磚、復(fù)合鋁板、壁燈、裝飾面或雕塑； 天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，環(huán)保涂料 信箱：不銹鋼信箱； 電梯廳地面：拋光磚，花崗巖收邊； 電梯廳墻面：拋光磚及壁燈、大理石電梯門套； 電梯廳天花板：乳膠漆； 樓梯間地面：防滑條處理； 樓梯間墻面及天花：涂料； 照明：聲控延時燈； 走廊地面及墻面：拋光磚； 走廊天花：乳膠漆； 公寓單元內(nèi)部 地面：玄關(guān)為石材，廳及臥室為實木地板連踢腳線，廚房及衛(wèi)生間為防滑地磚及石材門檻，工人間為地磚，觀景陽臺為巖板石，工作陽臺為防滑地磚連去水位； 墻面：玄關(guān)、廳及臥室為乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間為墻磚，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆； 天花：玄關(guān)及臥室為造型天花涂立邦漆，廳為乳膠漆，廚房及衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆； 入戶門：三防實心木飾面子母門，內(nèi)置鋼板連保險型門鎖，配防盜眼； 分室門：實心木飾面門，配小五金配件； 窗臺：石材。

　通訊系統(tǒng)：兩條外線入戶，每戶起居室、臥室、主衛(wèi)均設(shè)預(yù)留電話終端； 信息系統(tǒng)：采用進(jìn)口綜合布線系統(tǒng)，設(shè)小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶入戶，專線接駁 INTERNET，支持遠(yuǎn)程教育、交互式游戲、VOD 視頻點播、網(wǎng)上交易、物業(yè)管理信息化、遠(yuǎn)程醫(yī)療等； 安全保障：首層大堂、電梯轎廂內(nèi)、地下停車場、首層電梯前室設(shè)閉路電視監(jiān)控，各小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，各戶設(shè)置可視對講系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、天然氣泄露自動報警系統(tǒng)，24 小時保安、巡更系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng)； 停車系統(tǒng)：智能化地下停車場管理系統(tǒng)，電梯直達(dá)地下，設(shè)有消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)，自動水噴淋滅火系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 消防系統(tǒng)：設(shè)排煙系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，消防專用電話系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)； 燃?xì)猓汗艿捞烊粴猓?供暖及制冷：中央空調(diào)； 背景音樂系統(tǒng)：大堂、小區(qū)花園、公共走廊、地下停車場設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)； 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)：電度表、冷水表、熱水表、熱能表、燃?xì)獗矸謶暨h(yuǎn)程抄送； 電梯：通力（KONG）智能化高速電梯，設(shè)隱蔽式閉路電視監(jiān)控。

　京 達(dá) 花 園 公共部分 外墻：底部花崗巖石材，墻面臺灣“三榮”通體磁磚及玻璃幕墻； 大堂：落地玻璃門，地面鋪設(shè)大理石拼花圖案，墻面大理石貼面，吊頂?shù)鯚艏巴矡簦?樓梯及前室：墻面、地面及門套均為進(jìn)口大理石。

　公寓單元內(nèi)部 外窗：德國諾托氟碳噴涂鋁合金窗及原裝配件，中空熱彎玻璃； 電話：每戶兩條 IDD 線路，客廳、臥室及主衛(wèi)均預(yù)設(shè)電話線入戶； 供水：雙路供水系統(tǒng)，并自備中水處理設(shè)備，提供中水沖洗座便器和綠化； 排水：螺旋 PVC 管； 熱水：24 小時熱水； 空調(diào)系統(tǒng)：冬季由市政熱網(wǎng)集中供熱風(fēng)機(jī)盤管采暖，夏季由美國約克戶式中央空調(diào)切換制冷，無線遙控青云牌立式明裝風(fēng)機(jī)盤管； 智能化系統(tǒng)：視頻、網(wǎng)絡(luò)雙向傳輸系統(tǒng)，可收看美國 HBO、CNN、ESPN 等 60 余套國內(nèi)外電視節(jié)目，

　戶門：鐘馗牌實木加鋼子母門，韓國進(jìn)口“凱特曼”電子密碼鎖； 客廳及臥室：紅檀實木地板，墻面和天花板為進(jìn)口環(huán)保涂料，配“太平洋”石膏藝術(shù)造型陰角線； 內(nèi)門：鐘馗牌歐式黑胡桃、沙比利或白色實木門； 廚房：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，金屬扣板吊頂，整體廚柜，意大利阿里斯頓燃?xì)庠罹�，科寶抽油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，防水石膏板吊頂，防霧燈，美國科勒潔具，松下排風(fēng)扇，其中主衛(wèi)配科勒按摩浴缸、淋浴及復(fù)洗器； 電氣：澳洲奇勝開關(guān)插座，德國 ABB戶箱，威克瑞電纜電線。

　寬頻上網(wǎng)。樓內(nèi)建立微蜂窩宣傳基站，保證手機(jī)信號傳送； 四表出戶遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 保安系統(tǒng)：24 小時全方位保安監(jiān)控系統(tǒng)，門禁管理系統(tǒng)，樓宇可視對講系統(tǒng)（附報警功能）、電梯、大堂、前室、地下車庫、圍墻均有監(jiān)控探頭，實行集中監(jiān)控與保安值勤巡檢結(jié)合的保安措施； 消防系統(tǒng)：24 小時消防監(jiān)控系統(tǒng)，戶內(nèi)居室、客廳均采用光電煙感探頭，公共部位自動噴淋，并有煤氣泄漏、自動報警裝置； 電梯：日本原裝東芝電梯。

　瑞 城 中 心 公共部分 結(jié)構(gòu)：板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 外墻：花崗巖貼面到頂； 大堂：挑高 6.9 米的四季園林大堂 ； 公共通道：防滑磁磚地面、磁磚到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。

　公寓單元內(nèi)部

　戶門：四防實木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖 ； 內(nèi)門：復(fù)合造型實木門； 外窗：鋁合金窗，雙層真空玻璃，高檔進(jìn)口大理石窗臺面； 餐廳：進(jìn)口大理石拼花地面，墻面為壁紙到頂，造型天花板涂法國雅都牌高級乳膠漆； 廚房：防滑磚地面，墻面貼內(nèi)墻磚到頂；天棚為鋁合金吊頂；內(nèi)裝意大利ARAU CUCINE 廚柜及配套五金件。

　起居室：地面鋪裝臺灣佳樂芙美軌道式實木地板；局部鑲拼進(jìn)口大理石；墻面為環(huán)保壁紙到頂；天花板涂法國雅都牌乳膠漆； 衛(wèi)生間：主衛(wèi)進(jìn)口大理石地面及裙檣，墻面貼內(nèi)墻磚；天棚為鋁板吊頂。次衛(wèi)地面鋪裝防滑地磚；配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型高級潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺； 臥室：地面鋪裝加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地空調(diào)系統(tǒng)：進(jìn)口日產(chǎn)大金 VRV 分體式變頻空調(diào)； 供暖系統(tǒng)：市政供暖，德國森德牌可調(diào)式散熱片； 供電系統(tǒng)：市政雙路供電，并附設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、供電母線為美國 square D 品牌產(chǎn)品，電器設(shè)備為 ABB 品牌或同級產(chǎn)品；開關(guān)為法國羅格即品牌產(chǎn)品； 通訊系統(tǒng)：光纜人戶，綜合布線，預(yù)留電話數(shù)據(jù)接口，并提供局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，可專線高速上網(wǎng)； 飲水系統(tǒng)：采用澳大利亞克蘭銅管經(jīng)三級過濾輸至每戶，達(dá)到歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)；

　熱水：24 小時生活熱水供應(yīng)； 電視系統(tǒng)：以光纜連接的有線電視系統(tǒng)，并預(yù)留多處插座； 保安、消防系統(tǒng)：多重防范預(yù)警系統(tǒng)，連接中央監(jiān)控中心，24 小時監(jiān)控； 室氣過濾系統(tǒng)：每戶配有多個德國產(chǎn) LUNAS 新風(fēng)過濾器； 電梯：每座設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。

　毯；墻面為進(jìn)口壁紙到頂；天花板為法國雅都牌乳膠漆； 陽臺：地面鋪裝防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金封裝陽臺。

　富 麗 華 園 公共部分 外墻：合資面墻磚

　大堂地面：西班牙仿石地磚

　墻面：立邦漆

　照明：聲、光控感應(yīng)燈

　單元門：可視對講防盜門

　公寓單元內(nèi)部

　入戶門：實木子母門

　房門：實木造型門

　單元窗：噴塑中空玻璃保溫節(jié)能窗

　地面：木地板、進(jìn)口羊毛地毯、地磚 廚房：每戶均采用通風(fēng)豎井管道排氣 廚具：整體櫥柜

　潔具：全套 TOTO 潔具

　開關(guān)：澳洲奇勝電器

　瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚

　空調(diào)：客廳、臥室均設(shè)置空調(diào)主機(jī)位及預(yù)留空調(diào)管道口

　基礎(chǔ)設(shè)施 水：水表出戶，室內(nèi)暗管

　電：電表出戶

　煤氣：管道天然氣

　電話：每戶預(yù)留兩部 IDD 插孔

　電視：衛(wèi)星電視

　熱水：24 小時熱水

　社區(qū)智能化設(shè)施

　可視對講系統(tǒng)

　閉路監(jiān)控系統(tǒng)

　呼叫中心系統(tǒng)

　綜合布線系統(tǒng) 電梯 塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力 KONE 在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產(chǎn)品，最突出的差別在于新產(chǎn)品在設(shè)備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。

　六、 配套設(shè)施分析 1 1 、第一代公寓

　物業(yè)名稱 建

　筑

　規(guī)

　模 建

　筑

　形

　態(tài) 社區(qū)性質(zhì) 總套數(shù) 外銷公寓面積( ( 萬m2) 碧湖居 360 4.2 八幢 6-8 層公寓（單復(fù)式），每四棟樓圍合成一個內(nèi)庭院 純居住公寓 景園大廈 300 4.24 三座 20 層的塔樓組成 商住公寓 龍寶花園 300 / 三棟十八層高的大樓組成 純居住公寓 京達(dá)花園 158 1.9 四幢八層高的板式建筑 純居住公寓 伯寧花園 192

　 高層板式結(jié)構(gòu) 純居住公寓

　清靜明湖 196 2.97 圍合式建筑 純居住公寓 三全公寓 318 3.5 三棟 26 層連體塔樓 純居住公寓 第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項目均為純居住公寓，這也是因為此區(qū)域的環(huán)境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項目規(guī)模都不是很大，對于高檔外銷公寓來說較小的居住人數(shù)也是檔次的體現(xiàn)。在這些項目中較多采用的是當(dāng)時北京還很少見的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。

　 2 2 、第二代公寓

　物業(yè)名稱 建

　筑

　規(guī)

　模（萬 m2）

�。�

　建

　筑

　形

　態(tài) 社區(qū)性質(zhì) 福景苑 5 3 棟連體塔樓 純居住社區(qū) 京達(dá)國際公寓 9 4 棟歐際風(fēng)格的塔樓 純居住社區(qū) 亮馬名居 8.2 5 棟板、塔結(jié)合的公寓樓

　純居住社區(qū) 博雅園 9 2 棟塔樓與 1 棟板樓連體 純居住社區(qū) 棕櫚泉 35 多棟塔板式結(jié)構(gòu)建筑 純居住社區(qū) 瑞城中心公寓 206 套單元 2 棟板樓 綜合性項目 富麗華園 3 一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體 純居住社區(qū) 在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結(jié)構(gòu)，同時也出現(xiàn)了板式結(jié)構(gòu)的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發(fā)展。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來作辦公場所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來居住與生活的區(qū)域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規(guī)模普通有所增加，棕櫚泉的總規(guī)模更達(dá)到了 35 萬平方米，所以此區(qū)域的供應(yīng)量在不斷的增加。

　八、 租金分析 因為朝陽公園地區(qū)的項目在推出市場時，有相當(dāng)一部分是在港、澳甚至境外宣傳的，所以在這些地區(qū)影響比較廣泛，吸引了一批對北京房地產(chǎn)市場報有信心的投資者，這些投資者有個人也有公司企業(yè)甚至基金組織。例如當(dāng)時的景園大廈由瑞士酒店管理，所以一家銀行機(jī)構(gòu)購買了不少單元。這些購房者在北京投資物業(yè)一部分用來自住，但大部分是用來出租，而周邊為數(shù)不少的大型高檔寫字樓則提供了豐富的客源。當(dāng)時入住這里的不乏國際跨國大企業(yè)的總裁、首席代表還有高級經(jīng)理，這里也就形成了北京最高檔次的涉外公寓區(qū)，當(dāng)時住在此區(qū)域也是一種身份的向征。

　隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，高檔外銷公寓的供應(yīng)量越來越大，在其他區(qū)域也推出了不少的外銷公寓，而且產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，對于這里的租客吸引力越來越大。而朝陽公園地區(qū)的項目卻沒有適時推出仍代表北京最高水平的高級公寓，所以導(dǎo)致一部分客戶遷出此地另覓新地。例如根據(jù)了解，此區(qū)域相當(dāng)一部分客戶遷至嘉里中心等離商務(wù)區(qū)更近、項目形象更加高檔的公寓居住。

　而當(dāng)朝陽公寓區(qū)域一批新項目推出來后，價格趨于回歸，規(guī)劃設(shè)計更合理，它們吸引了一批伴隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革成長起來的私營企業(yè)主、IT經(jīng)濟(jì)催生的IT精英以及回國創(chuàng)業(yè)的“海歸”、自由職業(yè)者及文體人士等，他們是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生出來的“中國富人”。在

　經(jīng)過艱辛的創(chuàng)業(yè)之后，他們需要有一個犒賞自己回饋家人的住所，更重要的一點是要匹配自己的身份。這里優(yōu)美的自然環(huán)境，更重要的是此區(qū)域長期以來所形成的高貴、現(xiàn)代的區(qū)域形象正是這類客戶所要追捧的。這種趨勢的發(fā)展就形成了國內(nèi)的客戶漸漸成了此區(qū)域購房者的主流與中堅。

　第四部分 調(diào)研結(jié)論 通過本次調(diào)研得出以下結(jié)論：

　1 1 、供應(yīng)量加大 棕櫚泉是此區(qū)域迄今為目規(guī)模最大的項目，而且入市較晚，在最近的兩三年內(nèi)此區(qū)域的競爭態(tài)勢都會因為有它的存在而熱鬧非凡。

　2 2 、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較豐富 除了象福景苑、瑞城中心這樣的高價外銷房外，還有京達(dá)國際公寓、棕櫚泉等中高價的外銷公寓及亮馬名居、博雅園、富麗華園此類的內(nèi)銷公寓。

　3 3 、主流產(chǎn)品為 0 11000 元2 /m2 的項目 目前此區(qū)域主流的項目價位都保持在 10000-13000 元/ m2 之間，這與以前的項目動輒都在USD1800/m2 的房價相比，下降了很多。

　4 4 、產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高 由于市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷得到提高，居住環(huán)境更加舒適，性能價格比也不斷攀升。

　5 5 、購房用途由投資轉(zhuǎn)向自住

　由于最早期的置業(yè)者購置房產(chǎn)的一個重要目的就是為了投資，起到保值增值的作用，但從目前的市場情況看，最早的這批購房者用作投資的房產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水。而新推出的項目中加強(qiáng)了自住的概念，表現(xiàn)就在于戶型偏大，更加注重營造社區(qū)的綠色環(huán)境、增強(qiáng)生活設(shè)施的配套等。

　6 6 、市場空檔 作為北京地區(qū)少有的幾個高檔住宅區(qū)，目前朝陽公園區(qū)域已樹立了其獨特的區(qū)域形象和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力。但到目前為止此區(qū)域還未推出真正能代表北京最高水平的頂級公寓。在目前生態(tài)、科技、人性化的趨勢下，低密度、高舒適度、高科技含量的新型公寓會越來越受到購房者的青睞。

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