福邸西湖 （店面）

　營銷簡案

　第一篇 市場及項目闡發(fā)

　一、 泉州市房地產(chǎn)市場表面 1、 宏觀經(jīng)濟(jì)運行及財產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變革 1）據(jù)相關(guān)部分統(tǒng)計報道，2002 年全國商品房空置率繼承加大，同比去年，今年 1-5月份，全國商品房空置面積增長幅度達(dá) 8.2%，高于去年 2.3%的水平。

　2）全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落 8%，代價

　下跌 3.3%。

　3）2002 年上半年，泉州 GDP 值同比去年增長 10.8%，居民收入增長 7.8%，消費指數(shù)下降 0.9%。

　4）泉州同期商品房生意業(yè)務(wù)量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交面積 26.63萬 M2 ，金額 6.0894 億元，比去年分別下降 9%、8%和 0.7%。

　5）2002 年 7 月末泉州空置房面積達(dá) 55.82 萬 M2 ，同比去年增長 35.2%。

　6）2002 年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為 93.3，同比去年下降 13.3%。

　2、 政策規(guī)矩及都市生長籌劃對泉州房地產(chǎn)市場的影響 1）2002 年 7 月份起，國度全力整頓房地財產(chǎn)，泉州市政府亦大力大舉治理“六項”非法行為，給財產(chǎn)運作并不范例的泉州房地產(chǎn)市場帶來較大的打擊。

　2）土地資源采取范例化運作，采取“政府籌劃、土地儲備、招標(biāo)出讓土地”的方法，在范例房地產(chǎn)市場運作的同時，增加了項目開發(fā)的土地本錢，給房地產(chǎn)的代價產(chǎn)

　生一定影響。

　3）2002 上半年泉州成為省級園林都市，并將在 2005 年晉升為國度園林都市，以及圍繞“四山二江”和“半小時都市群”的都市生長遠(yuǎn)景，進(jìn)行籌劃方案國際咨詢征集運動，都將有力的促進(jìn)泉州都市形象及品位的提升，以及對園林景觀、都市綠化與居住情況的改進(jìn)。

　4）2002 年 6 月底，市區(qū)太平洋花圃發(fā)作的物業(yè)治理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對物業(yè)治理需求與辦事意識的覺醒；同時，也提醒我們，物業(yè)治理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點之一。

　5）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。

　6）政府對環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對房產(chǎn)項目的開發(fā)產(chǎn)生較大的影響。

　3、 泉州房地產(chǎn)市場的生長趨勢

　1）受泉州古城生長掩護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點往新區(qū)（東部）遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力大舉生長具地方特色及與旅游相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。

　2）大泉州都市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，都市重心東移已然顯現(xiàn)。

　3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建立與投入使用，洛江必將成為泉州未來的生長熱土。

　4）2002 年下半年始，“冠亞都市花圃”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地財產(chǎn)的產(chǎn)物時代與大盤時代的到來。

　5）區(qū)域購買力已根本得到釋放，高端產(chǎn)物競爭加劇，有效需求不敷已明顯體現(xiàn)。

　6）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所擔(dān)當(dāng)，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。

　7）隨著土地開發(fā)本錢的增加，工薪階層消費的住宅將向都市邊沿或新區(qū)邁進(jìn)。

　8）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而代價突顯，將成為泉州大范圍化產(chǎn)物開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。

　4、泉州商業(yè)物業(yè)簡析 2000 年以來泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不絕下跌，甚至在今年所體現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場現(xiàn)狀。

　田安路店面從 2000 年起，租金就連續(xù)開始下跌，從 2000 年每平米租金的 100元/月，跌至今年的 80 元/月，跌幅高達(dá) 20%。憑據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，近兩年來泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在 10%左右。

　據(jù)筆者視察了解，沿街店面難以出租，租金連續(xù)下跌的并非泉州獨占的現(xiàn)象，廈門乃至福州均出現(xiàn)差別水平的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá) 15%。

　從本市的“湖心街”、“陽光巴黎”等已是現(xiàn)房項目的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營”模式，并賜與一定命額的投資回報率，仍難以取得理想的銷售體現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。

　市場的種種跡象表明，沿街店面的代價已被人為的抬高，在一些‘炒’店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的代價與代價部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開始初露眉目，并將在近三兩年內(nèi)得到具體體現(xiàn)。

　而以我們在建的社區(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場整體“縮水”的情形下，掙脫其它同類項目對本案的客戶分（截）流的打擊，而取得理想的銷售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)物的底子上，從市場定位及招商乃至經(jīng)營治理上著手，強(qiáng)力突出項目定位及營銷主題，塑造樂成典范，以樹立起投資信心，特別是對本案最為重要和要害的代價的定位。

　二、 周邊個案闡發(fā)

　1、 西湖麗景 店面總數(shù)：42 間

　 面積范疇：45---55 ㎡

　售價：7000---7800 元/㎡（騎樓算面積）

　銷售率：92.86%（僅剩 3 間）

　2、 星湖苑 店面總量：20 余間

　 面積范疇：30---50 ㎡（送夾層）

　售價：10800 元/㎡（現(xiàn)下調(diào)至 9800）

　總價范疇：29---54 萬（主力總價為 50 萬）

　 銷售率：25%左右 客戶群體闡發(fā) 區(qū)域來源：泉州各縣市占 50%左右，其中南安占絕大部分；項目周邊客戶群體占 50%左右，主要是西郊 北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶群。

　購買目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有少少部分客戶群

　體用于自營。

　三、 本案商業(yè)面的 SWOT（優(yōu)劣勢、時機(jī)點、隱憂）闡發(fā) 1、項目優(yōu)勢 S 1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場會合，與西郊新村及西郊市場毗鄰，有大量人流及消費需求支撐； 2）本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費潛力，商業(yè)生長空間及可塑性強(qiáng)； 3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)代價有一定的促進(jìn)作用； 2、項目劣勢 W 1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)生長受阻，商店升值潛

　力不明顯，對泉州周邊縣市的投資客戶產(chǎn)生難以逾越的抗性； 2）門路狹窄，交通不暢，目前只有 2 條通往北峰產(chǎn)業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項目定位可選擇余地�。� 3）區(qū)域商業(yè)消費水平較低，商業(yè)氣氛冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費力外流嚴(yán)重； 4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對投資型的客戶影響較大，倒霉于項目的銷售；

　 3、項目時機(jī) O 1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建立與改革，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的

　 建立，市政府對都市西部生長的力度及決心已現(xiàn)，對已被市場遺忘的西郊是一個提升代價與形象及自我生長的良好契機(jī)； 2）舊 305 省道城西路即將進(jìn)行的拓寬改革，將對區(qū)域形象有著良好的促進(jìn)作用，特

　別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè)

　物業(yè)的形象與代價均可得到強(qiáng)有力的提升，是本項目銷售有力的局勢良機(jī)。

　 4、項目隱憂 T 2）

　大泉州“東拓南進(jìn)”的生長戰(zhàn)略以及東部新區(qū)生長的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃”的比例將連續(xù)增加，區(qū)域消費力量亦受影響而消弱； 3）

　受大型超市和商業(yè)賣場的打擊，及消費看法的轉(zhuǎn)變，本案消費需求支撐下降； 4）

　近兩年以來商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金連續(xù)下跌，平均跌幅達(dá) 10%，店面售價及銷售進(jìn)度亦受較大的影響。

　 第二篇 營銷企劃

　一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻舳ㄎ魂U發(fā) 本案位于市郊西街與環(huán)城路的接壤處，區(qū)域修建陳舊，情況臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)代價較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。

　因此，本案在具體的操縱中應(yīng)憑據(jù)項目周邊現(xiàn)狀情況的優(yōu)劣勢“揚長避短”，充實挖掘周邊綜合資源，掙脫項目周邊商業(yè)氣氛不敷的影響，充實利用與西郊菜市場以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢，特別要充實借助舊 305 省道的改革，來引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對區(qū)域及本案形象與代價的認(rèn)同。

　憑據(jù)區(qū)域周邊項目的客戶群體闡發(fā)，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氣氛等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群體定位如下：

　1、區(qū)域來源：以項目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主

　南安、浮橋等外來區(qū)域客戶為輔 兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計為 7：3。

　2、購買用途：主要為投資購買 用于自營購買的客戶比例較低 兩者比例約為 8：2。

　二、項目定位的可行性闡發(fā)

　項目定位應(yīng)憑據(jù)區(qū)域范疇內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)情況、客戶群體資源和項目所處的地理位置等綜合要素來考量。定位準(zhǔn)確與否，直接干系到項目操縱的成敗。

　專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，自己有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。一般情況下應(yīng)具備以下條件：

　地理位置：地緣干系較為遍及、密切，輻射面廣的區(qū)域； 交通條件：交通便利，便于車輛行走，貨品運輸；

　商業(yè)情況：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越�。� 市場范圍：須具備一定的市場范圍形成聚集優(yōu)勢，吸引目標(biāo)消費群； 政策扶持：必須得到政府部分的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策； 市場配套：停車場、堆棧、物流中心、經(jīng)營治理、告白推廣和市場促銷等； 而本案所處區(qū)域的地理位置、交通情況、商業(yè)輻射范疇以及市場自己條件等并不具有足夠的做專業(yè)市場的要素，不能充實體現(xiàn)市場的優(yōu)越性。

　同時，做專業(yè)市場還必須涉及項目后期的市場招商和經(jīng)營治理的問題，而這恰是房地財產(chǎn)與“市場”結(jié)合運作最大難點所在，對付本案僅三千多平方米的商業(yè)店肆，經(jīng)濟(jì)效益不佳。

　綜合以上闡發(fā)，我們發(fā)起：

　一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)物市場”，因為，相對付其它行業(yè)而言，農(nóng)

　副產(chǎn)物市場合需的市場范圍不大，單體營業(yè)面積一般在 10---20 ㎡之間，并且有西郊兩大菜市場對本案起支撐作用； 二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及代價的角度出發(fā)，對本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)物市場”的操縱以看法營銷為主。

　看法營銷對本案的促進(jìn)主要有兩個方面：

　一、 看法營銷能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場局勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來

　 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造體現(xiàn)區(qū)域地段的生長前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可得到的一定的投資回報，為本案樹立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性。

　二、 看法營銷在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項目的后期采取不

　介入行為，亦可在項目的后期主動介入市場招商和經(jīng)營治理，進(jìn)行專業(yè)市場的營運。

　三、項目看法定位

　商業(yè)主題：

　名

　優(yōu)

　特產(chǎn)物市場（農(nóng)副產(chǎn)物）

　看法：名、優(yōu)、特產(chǎn)物市場，是以種種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚干等農(nóng)副產(chǎn)物。

　項目支撐點：

　1、 民以食為天。有關(guān)吃的市場最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)物，在近些年里尤受城里人的喜愛，種種山珍海味制成的干貨，因儲存運輸?shù)谋憷�，更因其較好的口味和營養(yǎng)代價在都市里異常走俏； 2、 目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外，還沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)物的專業(yè)市場，而以泉州都市的范圍，市場可為空間巨大；

　3、 本案與西郊、城口菜市場相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的底子和范圍，并鄰近南安和 305 省道，具資源和交通的優(yōu)勢與潛力可供挖掘； 4、 項目旁兩大菜市場每天帶來大量人流，對本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用； 5、 項目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費支撐； 6、 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)物市場最為會合的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場的起源地，具有深刻的行業(yè)影響力。

　商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營全國各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)物），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的代價形象，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的惟一性與排它性； 核心成果：提供便利，滿足市場及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的代價；樹立增強(qiáng)項目的投資信心； 運作方法：1、看法營銷，即純粹的市場營銷看法定位。

　2、實質(zhì)運作，即創(chuàng)建專業(yè)市場經(jīng)營治理機(jī)構(gòu)，賣力項目后期的市場招商和經(jīng)營治理。

　1、看法營銷的根本運作步伐：

　1、 賦予項目已定的商業(yè)主題，通過包裝的手段，將項目定位的內(nèi)涵具體形象化； 2、 通過種種流傳媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對項目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項

　 目的形象與知名度的同時，亦使項目的定位深植人心并得到代價的認(rèn)同。

　2、看法營銷的優(yōu)劣勢闡發(fā)：

　優(yōu)勢：項目開發(fā)企業(yè)只需按正常項目營銷的用度支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即根本可到達(dá)預(yù)期目標(biāo)； 劣勢：1）市場缺乏有效經(jīng)營調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營定位偏差及無序經(jīng)營等問題；

　2）如項目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場經(jīng)營倒霉的局面，將可能對開發(fā)企業(yè)造成不良的社會影響。

　3、專業(yè)市場的實質(zhì)運作：

　1）專業(yè)市場實質(zhì)操縱的先決條件：

　1）

　在項目銷售的歷程，必須進(jìn)入市場的招商運動，并取得良好的效果； 2）

　在項目交付使用前，必須注冊創(chuàng)建一家市場經(jīng)營治理公司（或聘請），賣力本市場的推廣

　 與治理，以保障市場的樂成運作。

　2）專業(yè)市場實質(zhì)運作的優(yōu)劣闡發(fā)：

　優(yōu)勢：1）可有效保障專業(yè)市場的有序經(jīng)營，及市場的樂成運作； 2）提升開發(fā)企業(yè)的社會及經(jīng)濟(jì)效益； 3）對購買客戶的投資利益有一定的促進(jìn)和保障作用。

　劣勢：1）

　除了投入項目正常營銷所需的用度和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場招商及治理的用度； 2）需創(chuàng)建或聘請專業(yè)的市場經(jīng)營治理公司，來賣力市場的經(jīng)營與治理； 3）包袱市場經(jīng)營的風(fēng)險。

　第三篇 銷售戰(zhàn)略

　一、代價發(fā)起

　沿西街店面訂價：9000 元/㎡； 沿西郊菜市場店面：7000 元/㎡； 小區(qū)內(nèi)街店面：5000 元/㎡。

　以上店面代價均為平均單價，各間店面具體單價憑據(jù)店面實際情況進(jìn)行調(diào)解。（付款方法另定）

　二、東西發(fā)起 1、售樓處：裝修氣勢派頭應(yīng)以金黃色為主色調(diào)，發(fā)起設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁，有利于客戶對住宅和店面的雙重了解。

　2、主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報、DM、平面效果圖； 2）售樓處室外告白牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。

　三、銷售期限與任務(wù)指標(biāo) 自取得預(yù)售許可證起一年內(nèi)完成店面總銷售面積的 90%。

　四、入市時機(jī) 因本案地處市郊西街與環(huán)城路的接壤處，項目周邊均為七十年代修建物，情況較差，生活配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在經(jīng)營品種及檔次上均難以滿足現(xiàn)有消費者的需求，且受到市區(qū)大型超市、商場的打擊，小商鋪越發(fā)難以生存，投資者對該地段的投資信心一度受阻；故本案應(yīng)在前期加大告白投入，通過“軟性文章”結(jié)合現(xiàn)場告白看板進(jìn)行炒作，以塑造專業(yè)市場形象，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)物一條街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅簽約時，再以推出，方能制造較高的銷售熱潮。（10 月下旬---11月上旬為推案最佳時期）

　五、銷售順序 小區(qū)內(nèi)街店面

　 西郊菜市場

　 西街店面。

　銷售順序原則按上述擺設(shè)執(zhí)行，在實際操縱中將憑據(jù)現(xiàn)實情況做相應(yīng)的調(diào)解。在項目公然銷售前應(yīng)對部分位置好的店面進(jìn)行銷控，待熱銷期推出，有利于充實挖掘店肆的商業(yè)代價，提高項目經(jīng)濟(jì)效益。

　六、銷售戰(zhàn)略 1、 現(xiàn)場直銷 店面公然時，舉行優(yōu)惠促銷運動，通過運動制造現(xiàn)場熱銷氣氛，業(yè)務(wù)員跟客戶進(jìn)行有效相同，加深投資者對本案的印象，并通知意向客戶參加運動，現(xiàn)場逼定，制造熱烈的銷售氣氛。

　2、 階段銷售 1）

　業(yè)務(wù)員電話追蹤前期來電、來訪客戶，促進(jìn)成交； 2）

　對本公司以前累積意向客戶進(jìn)行篩選，跟蹤擴(kuò)大銷售面； 3）

　有針對性的選擇客戶進(jìn)行電開、上門造訪，并增強(qiáng)同已成交的老客戶聯(lián)系，定期舉行老客戶“回訪制”，以擴(kuò)大和穩(wěn)定銷售結(jié)果。

　3、 代價戰(zhàn)略

　1）

　低開高走，既有利試探本案的市場擔(dān)當(dāng)水平，又可為后期銷售制造項目升值的具象； 2）

　組合付款方法（具體另報），可在銷售時靈活運用。

　七、銷售進(jìn)度 配合工程進(jìn)度和告白投入另行提報。

　 第四篇 相助文本及相關(guān)收費

　福邸西湖店面營銷署理文本及相關(guān)收費

　一、

　相助模式

　為包管策劃與銷售有力結(jié)合，以發(fā)揮最大的效用，本公司傾向于全程策劃營銷署理，即本公司提供項目的市場調(diào)研、包裝策劃以及項目的銷售和相關(guān)的辦事。

　二、

　條約文本

　 福邸西湖店面銷售署理條約 范本

　開發(fā)商（甲方）：

　 署理商（乙方）：廈門聚賢莊房地產(chǎn)營銷署理有限公司

　 為提高

　 的投資效益，在平等互利、協(xié)商一致的底子上，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就

　的營銷策劃署理告竣以下條款，簽定本條約。

　一、標(biāo)的

　甲方全權(quán)委托乙方獨家署理__________整個項目的營銷策劃及商品房的銷售。

　總銷售面積：

　平方米；其中：

　1）住宅總面積：

　平方米； 2）店面總面積：

　平方米； 3）車庫（車位）總面積：

　平方米。

　注：項目署理銷售面積以建立部分批準(zhǔn)最后確定的施工圖盤算為準(zhǔn)。

　二、期限

　 自本條約簽定之日起至

　年

　 月

　 日為止。

　開盤時間：以項目取得預(yù)售許可證之日起為正式開盤時間。

　三、銷售指標(biāo)

　1、署理代價：（以修建面積為準(zhǔn)）

　1）

　住宅均價：

　2）

　店面均價：

　3）

　車庫（車位）代價（不列入銷售業(yè)績考核范疇）。

　在上述底子上，乙方體例住宅銷售底價表（條約署理代價附表一），及店面（商場）銷售底價表（條約署理代價附表二）作為乙方銷售的最低代價依據(jù)，并作為雙方結(jié)算署理費及超價獎金的依據(jù)。

　4）

　甲方同意其中的個別店面或住宅作為促銷單位，特價銷售。

　5）

　甲乙雙方未經(jīng)對方同意，均不得變動上述底價。乙方銷售代價如低于雙方配合制定的條約署理銷售代價，乙方應(yīng)賣力包袱雙方配合制定的條約嗲里銷售代價與實際銷售代價之差額（促銷單位除外）。

　6）

　若甲、乙雙方所定銷售底價與市場行情不切合，經(jīng)甲方同意，乙方可低于條約署理底價銷售，則乙方不賣力價差之差額的責(zé)任。

　2、銷售額度

　 乙方在上述署理期限內(nèi)，須完成

　 項目條約署理銷售面積的

　 %。

　3、銷售進(jìn)度籌劃表 時間 工程進(jìn)度 銷售進(jìn)度

　自項目開盤起

　 個月整 完成條約署理銷售面積的

　%

　 至修建主體工程封頂 完成條約署理銷售面積的

　%

　至外裝修完畢 完成條約署理銷售面積的

　%

　至項目竣工驗收完成 完成條約署理銷售面積的

　%

　至交房后

　 個月 完成條約署理銷售面積的

　% 4、銷售款項

　 乙方事情人員不得經(jīng)手客戶繳納的購房款項，所有銷售款項必須由甲方指派的財務(wù)人員收取，并由甲方出具收據(jù)或正式的商品房銷售專用發(fā)票。

　四、用度標(biāo)準(zhǔn)

　署理費：項目署理中，乙方收取實際銷售總金額的 2.0%作為傭金。

　超價獎金：項目署理中，甲方把乙方實際銷售金額超出署理金額的 30%作為超價獎金支付給乙方。

　告白用度：告白、促銷費（不含售樓處、樣品房、告白路牌的用度）約為人民幣

　萬元。告白費由甲方直接審核支付。

　五、署理費結(jié)算及包管金條款

　1、當(dāng)乙方與購房戶簽定正式《商品房購銷條約》，并按該條約之規(guī)定收到該購房款的首期付款

　時（含定金），乙方所售的面積計入銷售進(jìn)度（銷售進(jìn)度以修建面積為盤算標(biāo)準(zhǔn)）及銷售業(yè)績。

　2、乙方應(yīng)在每月 28 日前將當(dāng)月的銷售業(yè)績確認(rèn)交給甲方報備，甲方應(yīng)于次月 5 日之前將署理費的 80%一次性支付給乙方，預(yù)留 20%作為包管金，以后的結(jié)算以此類推。

　3、上述署理費中預(yù)留的 20%作為包管金的部分，甲方應(yīng)在乙方按條約約定的銷售進(jìn)度完成每期銷售任務(wù)時的 10 天內(nèi)一次性支付給乙方。乙方署理銷售的客戶產(chǎn)生退房，甲方不付署理費，已付的應(yīng)照數(shù)扣回。

　4、甲方介紹成交及甲方自行洽談并成交的銷售衡宇應(yīng)由乙方治理簽定認(rèn)購書及《商品房購銷條約》事宜，并計入乙方銷售業(yè)績，甲方仍應(yīng)按本條約的約定，支付乙方署理費。

　六、甲方責(zé)任

　1、甲方確保委托乙方所銷售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性，包管在開盤前取得預(yù)售許可證。

　2、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方的署理銷售事情，并提供經(jīng)雙方確認(rèn)設(shè)計的售樓處、樣品房及戶外路

　牌。

　3、審定乙方提交的告白、促銷用度開支籌劃表，實時下拔該項目銷售所必須的告白宣傳用度及促銷用度。

　4、治理全部售樓款的帳務(wù)事情，包管售樓款由甲方收取并有效使用，同時賣力對外開具發(fā)票。

　5、提供切合乙方要求的售樓歡迎場合，并提供日常辦公設(shè)備（桌、椅、電話、傳真、空調(diào)、復(fù)印機(jī)、音響等辦公設(shè)備）。

　6、《商品房購銷條約》、《認(rèn)購書》的內(nèi)容必須經(jīng)甲方許可后印制，并經(jīng)甲方復(fù)核認(rèn)定加蓋公章且簽字后交于乙方，供乙方銷售使用。如乙方在銷售歷程中須對有關(guān)條款進(jìn)行竄改時，須征得甲方認(rèn)可。

　七、乙方責(zé)任

　1、產(chǎn)物市場定位闡發(fā)、市場調(diào)研與市場闡發(fā)； 2、告白促銷組合戰(zhàn)略制定； 3、客戶定位及消操心理闡發(fā)；

　4、協(xié)助甲方選擇設(shè)計方案，策劃模型、渲染圖的制作； 5、制定并執(zhí)行可以的行銷方案，包羅告白、宣傳、促銷及售樓進(jìn)度，以及憑據(jù)市場狀況擬定的代價表； 6、賣力乙方事情人員的人為、獎金、福利、差旅用度，及售樓處辦公用度（水電費除外）； 7、乙方不得私自低于底價銷售，應(yīng)包管甲方的最低經(jīng)濟(jì)效益； 8、乙方應(yīng)憑據(jù)項目銷售的實際情況進(jìn)行事情，乙方策劃告白內(nèi)容及方案需經(jīng)甲方認(rèn)可確認(rèn)后方可實施，不然產(chǎn)生相應(yīng)的有關(guān)責(zé)任由乙方擔(dān)； 9、乙方賣力協(xié)助甲方做好銀行按揭事情，應(yīng)收集齊全客戶治理按揭的應(yīng)備資料，舉辦會合治理按揭運動，并賣力日常聯(lián)系與鞭策客戶實時治理銀行按揭。

　 八、條約終止條件與違約責(zé)任

　1、條約終止條件：

　1）樓盤售完、手續(xù)理清、條約自行終止； 2）乙方已按本條約規(guī)定完成銷售任務(wù)，甲、乙雙方均可終止條約。

　2、除有以下約定條件外，任何一方不得提前終止條約：

　1）甲方延期支付署理款凌駕 15 天，應(yīng)憑據(jù)署理款的萬分之三/日支付滯納金；如凌駕 30天時間未按條約支付署理用度，乙方有權(quán)終止條約。甲方除應(yīng)支付拖欠的署理用度及包管金外，并按預(yù)留包管金額度作為違約金賠償乙方。

　2）乙方未能完成條約署理銷售任務(wù)，甲方可以終止條約。乙方應(yīng)于接到書面通知五日內(nèi)治理完畢移比武續(xù)并撤離售樓處。包管金作為賠償甲方的違約金。

　3）若甲方未按條約第六條第 3 款下?lián)芨姘踪M及未能按工程進(jìn)度表完成工程進(jìn)度，從而影響銷售事情的進(jìn)展，甲方不能追究乙方因此無法完成預(yù)定銷售任務(wù)的責(zé)任。

　4）甲方由于不可抗力造成條約不能履行或不能全部履行條約，可不包袱違約責(zé)任，且容許其提前終止條約，但需支付乙方已完成部分的全部署理費及包管金。

　九、其他條款

　1、 為確保銷售事情的連貫性，乙方完本錢條約約定的署理銷售面積額度后，剩余部分的銷售面積，乙方仍可按本合

　同條款繼承署理銷售。剩余面積的銷售不列入乙方銷售業(yè)績考核范疇。但乙方仍應(yīng)努力繼承銷售。

　2、

　本條約如有未盡事宜，雙方可進(jìn)行協(xié)商并簽訂增補(bǔ)協(xié)議，增補(bǔ)協(xié)議與本條約具有同等執(zhí)法效力。

　如履行中產(chǎn)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好的態(tài)度相互諒解，協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可向人民法院提起上訴。

　3、 本條約壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，每份皆具有同等執(zhí)法效力。本條約自雙方蓋印簽字后生效。

　5、 條約生效后，雙方應(yīng)立即著手進(jìn)行條約約定的事情。

　甲方：

　 乙方：

　代表：

　 代表：

　簽約所在：

　 簽約時間：

　 三、

　具體辦事內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)

　一、 辦事范疇 （一）提供市場調(diào)研和產(chǎn)物定位闡發(fā) 1、都市財產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及政策情況闡發(fā)； 2、區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)特點及代價走勢闡發(fā)； 3、都市籌劃生長及人文特征對房產(chǎn)市場的影響； 4、區(qū)域市場有效需求的剖析及潛在需求闡發(fā)； 5、市場供需總量及產(chǎn)物結(jié)構(gòu)的調(diào)研闡發(fā)，以及市場營銷 4P 的調(diào)研； 6、本案項目的視察闡發(fā)。

　（二）配合設(shè)計院進(jìn)行產(chǎn)物籌劃設(shè)計,論證調(diào)解 （三）產(chǎn)物策劃包裝 1、產(chǎn)物定位戰(zhàn)略；

　2、告白推廣戰(zhàn)略，種種媒體組合； 3、項目樓書、海報、模型等銷售道具的制作； 4、憑據(jù)銷售進(jìn)度配合平面告白的設(shè)計與宣布； 5、告白體現(xiàn)與效用評估； 6、修正、調(diào)解與跟蹤。

�。ㄋ模╀N售署理 1、銷售方案制定、執(zhí)行與控制； 2、人員配置及產(chǎn)物培訓(xùn)； 3、銷售各階段進(jìn)展和售后辦事； 4、憑據(jù)市場反饋信息，不絕改造銷售方案及提供產(chǎn)物修正發(fā)起； 二、 收費標(biāo)準(zhǔn) （一）、策劃包裝、行銷照料：

　1、項目總銷售額的 0.6%，簽定策劃條約時，先付 5 萬元照料費，以后按銷售進(jìn)度支取。

　2、辦事范疇：市場調(diào)研、產(chǎn)物定位闡發(fā)、產(chǎn)物籌劃發(fā)起、產(chǎn)物策劃包裝及銷售照料。

�。ǘ�、全程策劃銷售：

　1、項目總銷售額的 2.0%，超價部分 3/7 分成。

　2、辦事范疇：全程 （三）、全程策劃銷售，出告白費：

　1、項目總銷售額的 4.5%，超價部分 5/5 分成。

　2、辦事范疇：全程

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