資產(chǎn)評(píng)估 第一章

　 導(dǎo)論

　一、練習(xí)題 1、 術(shù)語(yǔ)解釋 （1）資產(chǎn)評(píng)估

�。�2）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性

�。�3）市場(chǎng)價(jià)值

　 （4）非市場(chǎng)價(jià)值 2、單項(xiàng)選擇題 （1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（

　 ）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。

　a、評(píng)估日期

　b、評(píng)估工作日期

　c、評(píng)估基準(zhǔn)日

　 d、過去、現(xiàn)在及未 （2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（

　 ）。

　a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn)

　 b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨(dú)出售的資產(chǎn)

　c、不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn) d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn) （3）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的（

　 ）。

　a、 原先的購(gòu)買價(jià)格

　 b、生產(chǎn)成本

　 c、預(yù)期效用

　d、評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀 （4）正常情況下，一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤(rùn)）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的（

　 ）。

　 a、貢獻(xiàn)原則

　 b、客觀原則

　 c、預(yù)期原則

　d、替代原則

�。�5）下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（

�。�

　a、獨(dú)立性

　b、客觀性

　c、替代性

　d、科學(xué)性 （6）在企業(yè)兼并時(shí)，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是（

�。�。

　a、清算假設(shè)

　b、公開市場(chǎng)假設(shè)

　 c、繼續(xù)使用假設(shè)

　d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) （7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處臵時(shí)，該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于（

　 ）。

　a、清算假設(shè)

　b、公開市場(chǎng)假設(shè)

　 c、繼續(xù)使用假設(shè)

　d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) （8）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（

�。�

　 a、前者必須高于后者

　 b、前者必須低于后者

　c、前者必須等于后者

　 d、前者可以高于、低于或者等于后者 （9）資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評(píng)估具有（

�。�

　a、市場(chǎng)性

　b、公正性

　c、咨詢性

　 d、預(yù)測(cè)性 （10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（

�。┤f元

　 a、500

　b、300

　c、280

　d、360 3、多項(xiàng)選擇題 （1）資產(chǎn)評(píng)估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（

　 ）

　 a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　 b、企業(yè)重組

　c、資產(chǎn)抵押

　 d、資產(chǎn)納稅

　e、停業(yè)整頓 （2）資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性原則是指（

　）

　a、選擇適用的價(jià)值類型和方法

　 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍 c、制定科學(xué)的評(píng)估方案

　d、以充分科學(xué)的事實(shí)為依據(jù)

　e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序 （3）資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為（

�。�

　a、 資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循正確適用的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法。

　b、 資產(chǎn)評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。

　c、 資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價(jià)值。

　d、 資產(chǎn)評(píng)估需要通過對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬。

　 e 評(píng)估價(jià)值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個(gè)參考價(jià)值，最終的成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。

�。�4）在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運(yùn)用最佳使用原則的選擇前提有（

�。�

　a、 保持利用現(xiàn)狀前提

　b、轉(zhuǎn)換用途前提

　c、投資改造前提 d、新利用前提

　e、上述四種情形的某種組合 （5）適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（

�。�

　a、繼續(xù)使用假設(shè)

　 b、公開市場(chǎng)假設(shè) c、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)

　 d、清算假設(shè)

　e、交易假設(shè) （6）確定評(píng)估基準(zhǔn)日的目的是（

�。�

　a、確定評(píng)估對(duì)象的計(jì)價(jià)時(shí)間

　b、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)點(diǎn)

　 c、將動(dòng)態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時(shí)期

　d、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日

　 e、遵循科學(xué)的評(píng)估程序 4、問答題 （1）資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？ （2）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？ （3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？

　二、參考答案 1、 （1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過程。

�。�2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì)于評(píng)估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。

�。�3）一資產(chǎn)在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。

�。�4）非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見的非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)

　 價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

　2、 （1）c

　（2）c

�。�3）c

　（4）d

�。�5）

　c

　 （6）c

�。�7）a

�。�8）d

�。�9）b

　（10）b 3、 （1）abcd

　 （2）acde

�。�3）ab

　 （4）abcde

　（5）abde

�。�6）ab 4、 （1）

　資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有哪些？ 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估原則、價(jià)值類型、評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。

　從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè)。

　特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。

　國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。

　特定的評(píng)估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。

　評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

　價(jià)值類型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。

　評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。

　評(píng)估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。

　 （2）

　資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？ 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。

　繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用�，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位臵發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。

　公開市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開市場(chǎng)假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開市場(chǎng)上出售。

　清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購(gòu)買者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值。

　（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前

　 提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。

　貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來衡量確定。

　 替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的；對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。

　 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格，而是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。

　最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式，評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運(yùn)用最佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)

　 狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提；（5）上述四種情形的某種組合。

　 第二章

　資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法 一、練習(xí)題 1、術(shù)語(yǔ)解釋 （1）復(fù)原重臵成本

　 （2）更新重臵成本

　 （3）實(shí)體性貶值

　 （4）功能性貶值 （5）經(jīng)濟(jì)性貶值

　 （6）總使用年限

�。�7）實(shí)際已使用年限

　（8）資產(chǎn)利用率 （9）成新率

　 （10）成本法

　 （11）比較法

　 （12）收益法 2、單項(xiàng)選擇題 （1）被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（

　）萬元。

　a、15

　 b、12.6

　 c、10

　 d、50 （2）用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（

　 ）。

　a、復(fù)原重臵成本

　b、既可以是復(fù)原重臵成本，也可以是更新重臵成本

　c、更新重臵成本

　d、既不是復(fù)原重臵成本，也不是更新重臵成本 （3）某項(xiàng)資產(chǎn) 1997 年購(gòu)建，賬面原值 100000 元，2000 年進(jìn)行評(píng)估，若以購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)為 100%，則 3 年間同類資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為 110%、120%、115%，則該項(xiàng)資產(chǎn)的重臵成本應(yīng)為（

�。┰�。

　a、145000

　b、115000

　c、152000

　d、151800 （4）某被評(píng)估資產(chǎn) 1980 年購(gòu)建賬面價(jià)值為 50 萬元，1989 年進(jìn)行評(píng)估，1980 年、1989年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為 120%、170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重臵成本為（

　 ）萬元。

　a、50

　b、70.8

　c、35.3

　 d、85 （5）某設(shè)備的年收益額為 50 萬元，適用本金化率為 20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（

　 ）萬元。

　a 、200

　 b、250

　c、300

　d、350 （6）教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用（

�。�。

　a、成本法

　b、收益法

　c、市場(chǎng)比較法

　 d、殘余法

�。�7）復(fù)原重臵成本與更新重臵成本的相同之處在于運(yùn)用（

　 ）。

　 a、相同的原材料

　 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　 c、資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格

　d、相同的設(shè)計(jì) （8）運(yùn)用成本法評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重臵成本與更新重臵成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重臵成本情況下，具有不同的（

　）。

　a、實(shí)體性貶值

　 b、經(jīng)濟(jì)性貶值

　c、功能性貶值

　d、資產(chǎn)利用率 （9）估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的（

　 ）。

　a、總經(jīng)濟(jì)使用年限

　 b、總技術(shù)使用年限

　 c、總物理壽命

　 d、以上三個(gè)都可以 （10）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于 1994 年 10 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 10 小時(shí)，自 1999 年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以 2000 年 10 月 5 日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（

　 ）年。

　a、6

　 b、7

　c、8

　 d、7.5 （11）待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為 4 米、面積 100 建筑平方米的住宅，其復(fù)原重臵成本為 1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為 3 米的住宅，更新重臵成本為1500 元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（

�。┰�。

　a、160000

　 b、150000

　c、10000

　d、40000 （12）現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備 6 臺(tái)，估算其總重臵成本為 25 萬元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這 6 臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為 30 萬元，該類通用設(shè)

　 備的賬面歷史總成本為 500 萬元，則該類通用設(shè)備的總重臵成本為（

　 ）萬元。

　 a、357

　b、448

　c、400

　 d、417 （13）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來 5 年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15 萬元、13 萬元 、12 萬元、14萬元、15 萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，且從第 6 年起以后各年收益均為 15萬元，折現(xiàn)率為 10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值為（

　 ）萬元。

　 a、136

　b、219

　 c、127

　d、145 （14）某類設(shè)備的價(jià)值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場(chǎng)上年加工 1600 件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價(jià)值為 10 萬元，現(xiàn)已八成新的年加工 900 件產(chǎn)品的被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值為（

�。┤f元。規(guī)模效益指數(shù)為 0.5。

　 a、5.6

　b、4.5

　c、7.5

　 d、6 （15）某評(píng)估參照物價(jià)格為 10 萬元，成新率為 0.5，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為 0.75，二者在新舊程度方面的差異為（

　 ）萬元。

　 a、2.5

　b、5

　 c、7.5

　 d、10 （16）通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（

　 ）

　a、專利權(quán)

　b、專用機(jī)器設(shè)備

　c、通用設(shè)備

　d、專有技術(shù) （17）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（

　）參照物進(jìn)行比較。

　a、3 個(gè)或 3 個(gè)以上

　b、2 個(gè)或 2 個(gè)以上

　c、1 個(gè)或 1 個(gè)以上 d、4 個(gè)或 4 個(gè)以上 3、多項(xiàng)選擇題 （1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（

　）。

　a、評(píng)估范圍

　 b、評(píng)估目的

　c、評(píng)估假設(shè)

　d、評(píng)估基準(zhǔn)日

　e、評(píng)估工作日期 （2）重臵成本的估算方法有（

　 ）

　a、物價(jià)指數(shù)法

　b、功能價(jià)值法

　 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

　 d、重臵核算法

　e、觀察法 （3）實(shí)體性貶值的估算方法有（

�。�

　a、觀察法

　b、經(jīng)濟(jì)使用年限法

　 c、使用年限法

　 d、修復(fù)費(fèi)用法

　e、成新率法 （4）功能性貶值包括（

　 ）

　a、超額投資性功能性貶值

　b、超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值

　c、復(fù)原重臵成本的功能性貶值

　d、更新重臵成本的功能性貶值 e、修復(fù)性功能性貶值 （5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)（

　）

　a、維修費(fèi)用

　 b、保險(xiǎn)費(fèi)用

　 c、折舊費(fèi)用

　d、資金成本

　e、管理費(fèi)用 （6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（

�。�。

　a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后

　 b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少 c、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高

　 d、自然力作用加劇 e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表 （7）復(fù)原重臵成本與更新重臵成本的相同之處在于運(yùn)用（

　 ）

　a、相同的功能效用

　 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格

　 d、相同的設(shè)計(jì)

　 e、相同的材料 4、 問答題 （1）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？ （2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？ （3）運(yùn)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如何確定被評(píng)估資產(chǎn)的純收益？ （4）如何確定折現(xiàn)率？ 5、計(jì)算題

　 某待評(píng)估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn) 10000 件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為 1.5 元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為 1.2 元。假定待評(píng)估設(shè)備與新設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，待評(píng)估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新設(shè)備的功能性貶值。

　二、參考答案 1、 （1）復(fù)原重臵成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。

�。�2）更新重臵成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。

�。�3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。

　 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。

�。�5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。

�。�6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。

　（7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。

�。�8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間÷至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間。

�。�9）成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新狀態(tài)重臵價(jià)值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。

�。�10）成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重臵成本（reproduction cost new）或更新重臵成本（replcement cost new）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。

�。�11）比較法也稱市場(chǎng)比較法,是指通過比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。

　（12）收益法是通過估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。

　2、 （1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b

　（11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c

�。�17）a 3、 （1）abd

　 （2）abcd

　（3）ac

�。�4）ab

　（5）abe

�。�6）be

　（7）ac 4、 （1）資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：①資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的接洽；②組建資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組；③擬定資產(chǎn)評(píng)估的工作方案；④收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料；⑤待評(píng)估資產(chǎn)的清查核實(shí)和實(shí)地查勘；⑥資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估假設(shè)條件、價(jià)值類型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)分析；⑦選擇評(píng)估方法并進(jìn)行估算；⑧編寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；⑨與委托方辦理提交報(bào)告和評(píng)估費(fèi)用清算等手續(xù) （2）①比較待評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異

　 （包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。③估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。對(duì)因功能過時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重臵成本 - 更新重臵成本 （3）對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會(huì)支付給任何人，而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。

�。�4）折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場(chǎng)比較法。即通過對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。②資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)�？煞稚�風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚�風(fēng)險(xiǎn)能夠通過多樣化來消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率 = 無風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng)（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（β）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：

　資產(chǎn)期望回報(bào)率 = 無風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 × β

　 = 無風(fēng)險(xiǎn)利率 +（資產(chǎn)平均回報(bào)率 - 無風(fēng)險(xiǎn)利率）×β ③加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為：

　 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）

　= 權(quán)益成本 × 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 × 負(fù)債比

　 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：

　加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 ×權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 ×（1 - 所得稅邊際稅率）× 負(fù)債比 5、 [（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）

　 第三章

　 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 一、練習(xí)題 1、單項(xiàng)選擇題 （1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類，不包括(

　)

　 a．專用設(shè)備

　b．通用設(shè)備

　c．生產(chǎn)性設(shè)備

　d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 （2）成本法主要適用于評(píng)估(

　)

　 a．可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備

　 b．可正常變現(xiàn)的設(shè)備

　 c．可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備

　 d．續(xù)用、但無法預(yù)測(cè)未來收益的設(shè)備 （3）機(jī)器設(shè)備重臵成本中的直接費(fèi)用包括(

　)

　 a．各種管理費(fèi)用

　b．安裝調(diào)試費(fèi)用

　 c．人員培訓(xùn)費(fèi)用

　d．總體設(shè)計(jì)賞用 （4）計(jì)算重臵成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是(

　)

　 a．購(gòu)建費(fèi)用

　b．維修費(fèi)用

　 c．安裝費(fèi)用

　d．總調(diào)試費(fèi)用 （5）估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重臵成本，首選方法是(

　)

　 a. 利用價(jià)格指數(shù)法

　 b．利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用

　 c．利用重臵核算法

　 d．利用功能價(jià)值法 （6）物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的(

　)。

　a．復(fù)原重量成本

　b．更新重臵成本

　c．實(shí)體貶值

　d．功能性貶值 （7）采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是(

　) a．設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù)

　b．設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)

　 c．設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)

　d．設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù) （8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指(

　)。

　a．機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間 b．機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過高而被淘汰的時(shí)間 c．從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間 d．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間 （9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是(

　)。

　a．技術(shù)進(jìn)步因素

　b．設(shè)備使用的日歷天數(shù) c．設(shè)備使用強(qiáng)度

　d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 （10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于(

　)。

　a．所有機(jī)器設(shè)備 b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備 c．具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備 d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備 （11）設(shè)備的技術(shù)壽命與(

　)有關(guān)。

　a. 使用強(qiáng)度

　b．使用時(shí)間

　 c．技術(shù)更新速度

　d．維修保養(yǎng)水平 （12）

　運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重臵成本僅僅考慮了(

　)因素。

　a．技術(shù)因素

　b．功能因素

　c．地域因素

　d．時(shí)間因素 （13）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1985 年，賬面價(jià)值為 30000 元，1990、1993 年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添臵了一些自動(dòng)控制裝臵，當(dāng)年投資分別為 3000 元和2000元，1995年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985—1995年價(jià)格上升率為10％，該設(shè)備尚可使用年限為 8 年。評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資年限為（

　 ）年

　 a．10.5

　 b．9.5

　 c．8

　d．8.5 （14）對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重臵，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為(

　) a．更新重臵成本

　b．復(fù)原重臵成本

　c．完全重復(fù)成本

　d．實(shí)際重臵成本 （15）某臺(tái)被估資產(chǎn) 1978 年購(gòu)建，其賬面原值為 10 萬元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物價(jià)指數(shù)為 120％，1990 年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為 180％，則該臺(tái)設(shè)備的重臵全價(jià)為(

　)萬元。

　a．10

　b．18

　c．12

　d．15 （16）某設(shè)備的原始價(jià)值為 5 萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為 1 萬元，重臵成本為 4 萬元，則其成新率不會(huì)超過(

　) a．25％

　b．80％

　 c．75％

　d．20％

　2、多項(xiàng)選擇題 （1）在設(shè)備評(píng)估中，重臵核算法主要適用于(

　)設(shè)備重臵成本的估算。

　a．通用

　b．進(jìn)口

　 c．非標(biāo)

　d．自制

　e．了解市場(chǎng)行情 （2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括(

　) a. 指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格

　b．分析委托方的各種評(píng)估表格 c．對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定

　d．查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象 e．確定設(shè)備的成新率 （3）機(jī)器設(shè)備的重臵成本應(yīng)包括(

　)

　 a. 機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用

　b．機(jī)器設(shè)備的購(gòu)臵費(fèi)用 c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用

　d．設(shè)備的大修費(fèi)用 e. 設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用 （4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重臵成本的間接費(fèi)用主要(

　) a．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用

　 b．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用 c．購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本

　 d．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用 e．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用 （5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有(

　) a．機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度

　b．機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 c．同類設(shè)備的使用強(qiáng)度

　d．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途 e．設(shè)備的自身質(zhì)量 （6）進(jìn)口設(shè)備的重臵成本包括(

　) a．設(shè)備購(gòu)臵價(jià)格

　b．設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用 c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳

　d．銀行手續(xù)費(fèi)用 e．設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用 （7）運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)(

　) a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命

　b．設(shè)備的技術(shù)水平 c．設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間

　d．設(shè)備的負(fù)荷程度 e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 （8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響(

　) a．物理性能

　b．技術(shù)進(jìn)步速度

　 c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況 d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平

　e．設(shè)備配套情況

　 （9）設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用(

　)進(jìn)行。

　a．使用年限法

　b．修復(fù)費(fèi)用法

　 c．觀測(cè)分析法

　d．功能價(jià)值法

　 e．統(tǒng)計(jì)分析法 （10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重臵成本包括(

　) a．設(shè)備購(gòu)臵費(fèi)

　b．運(yùn)輸費(fèi)用

　 c．利息費(fèi)用

　d．安裝費(fèi)用 （11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為(

　) a. 超額重臵成本

　b．超額投資成本

　c．超額運(yùn)營(yíng)成本

　d．超額更新成本 （12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為(

　) a．法定壽命

　b．市場(chǎng)壽命

　c．物理壽命

　d．經(jīng)濟(jì)壽命

　 e．技術(shù)壽命 3、計(jì)算題 （1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝臵購(gòu)建于 1985 年，原始價(jià)值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20000 元進(jìn)行了兩次更新改造，1995 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在 1985 年、1990年、1993 年、1995 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝臵正常運(yùn)行需要 5 名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝臵僅需要 4 名操作員。假定待評(píng)估裝臵與新裝臵的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為 12000 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

�。�2）某被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為 10 萬元，1999 年 6

　 月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日�，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995 年至 1999 年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約 1000 元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用 6 年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的 80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。

�。�3）評(píng)估對(duì)象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國(guó)產(chǎn)Ⅰ型機(jī)組，該機(jī)組于 1996 年 5月 20 日購(gòu)臵并投入使用，其設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現(xiàn)評(píng)估人員需要評(píng)估該機(jī)組于 2001 年 5 月 20 日的價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：①?gòu)?1996 年 5 月至 2001 年 5 月，該類設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2000年為 100%，2001 年為 102%；②Ⅰ型機(jī)組在 2001 年的出廠價(jià)格為 100 萬元，運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)大約占購(gòu)臵價(jià)格的 25%；③被評(píng)估機(jī)組從使用到評(píng)估基準(zhǔn)日，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，利用率僅僅為設(shè)計(jì)能力的 60%，估計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率會(huì)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；④該機(jī)組經(jīng)過檢測(cè)尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機(jī)組相比，該機(jī)組的年運(yùn)營(yíng)成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。試評(píng)估確定該機(jī)組的市場(chǎng)價(jià)值。

　二、參考答案：

　1、

　 （1）c

�。�2）d

�。�3）b

　 （4）b

　 （5）b

�。�6）a

　（7）b

�。�8）b

�。�9）a

　（10）b

　 （11）c

　 （12）d

　 （13）b

　 （14）a

　 （15）d

�。�16）c 2、 （1）cd

　 （2）cde

　 （3）bc

　 （4）acd

　 （5）abe

�。�6）abcde （7）ace

�。�8）abcd

　（9）abc

�。�10）abd

�。�11）bc

�。�12）cde 3、 （1）

　1）估算重臵成本

　 重臵成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（萬元）

　2）估算加權(quán)投資年限

　加權(quán)投資年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67

　 ＝9.66 年 3)估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值＝重臵成本×實(shí)體性貶值率＝144.67×61.69%＝89.25(萬元) 5）功能性貶值估算

　 第一步，計(jì)算被評(píng)估裝臵的年超額運(yùn)營(yíng)成本

　（5－4）×12000＝12000（元）

　 第二步，計(jì)算被評(píng)估裝臵的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

　 12000×（1－33%）＝8040（元）

　 第三步，將被評(píng)估裝臵的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

　 8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5 萬元 6）求資產(chǎn)價(jià)值 待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重臵成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值=144.67－89.25－3.5 ＝51.92(萬元) (2) 1）估算重臵成本

　 重臵成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(萬元) 2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75 年 3)估算實(shí)體性貶值率

　 實(shí)體性貶值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46% 4)估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值＝重臵成本×實(shí)體性貶值率＝124.72×38.46%＝47.97(萬元) 5）估算功能性貶值

　 第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本

　 1000×12＝12000（元）

　 第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本

　 12000×（1－33%）＝8040（元）

　 第三步，將被評(píng)估裝臵的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

　8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元) ＝3.5 萬元

　6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%÷80%）

　X ] ×100%

　 ＝[1－（60%÷80%）

　0.7 ] ×100%

　 ＝18.24% 7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重臵成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值) ×經(jīng)濟(jì)性貶值率

　＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%

�。�13.36(萬元) 8）求資產(chǎn)價(jià)值 待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝重臵成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

　＝124.72－47.97－3.5-13.36 ＝59.89(萬元) (3) 1)運(yùn)用市場(chǎng)重臵方式(詢價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重臵成本=100×(1+25%)=125(萬元) 實(shí)體有形損耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30% 評(píng)估值=125×(1-30%)=87.5(萬元)

　 2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果

　重臵成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元) 實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)×100%=30% 功能性貶值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05 萬元 評(píng)估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(萬元) 3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重臵方式(詢價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過 51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢�用了市�?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。

　 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 一、練習(xí)題 1、術(shù)語(yǔ)解釋 （1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動(dòng)產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價(jià)

�。�5）標(biāo)定地價(jià) （6）樓面地價(jià) 2、單項(xiàng)選擇題 （1）最佳使用是(

　)必須考慮的評(píng)估前提。

　a.地產(chǎn)

　 b.房屋建筑物

　 c.企業(yè)資產(chǎn)

　d.資產(chǎn) （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是(

　)。

　a. 地理位臵和交通條件

　b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件

　c. 容積率和覆蓋率

　d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī) （3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種(

　 )。

　a. 加和法

　b. 積算法

　c. 類比法

　d. 倒算法 （4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為 10％，其評(píng)估價(jià)值最有可能為(

　) 元。

　a. 85000

　b. 12631

　c. 72369

　d. 12369

�。�5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按(

　)計(jì)算。

　a. 合同工期

　b. 額定工期

　c. 協(xié)商工期

　d. 實(shí)際工期 （6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價(jià)格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7％、17％、

　 30.5％、6.9％、4.8％，則 1995 年底該建筑物的重臵成本最有可能是 (

　) 元。

　 a. 1048000

　b. 1910000

　 c. 1480000

　d. 19100000 （7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米 1 000 元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是(

　 ) 元。

　a. 61667

　b. 925000

　c. 789950

　d. 58041 （8）殘余估價(jià)法屬于(

　 )中的一種具體方法。

　a. 收益法

　b. 成本法

　c. 市場(chǎng)法

　d. 功能價(jià)值法 （9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 0.7，容積率為 2.0，土地單價(jià)為 3000 元／平方米，則樓面地價(jià)為(

　)元／平方米。

　a. 1000

　b. 1500

　c. 2100

　 d. 2800 （10）若反映宗地地價(jià)水平，(

　 )指標(biāo)更具說服力。

　. .. .A BC D建筑總價(jià)格 土地總價(jià)格土地總面積 土地總面積房地總價(jià)格 土地總價(jià)格土地總面積 建筑總面積

　 （11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 l 萬元。資本化率為 7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于(

　)萬元。

　 a. 205

　 b. 429

　 c. 633

　d. 690 （12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折

　 現(xiàn)率為 10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于(

　)萬元。

　a. 110

　 b. 61

　 c. 80

　 d. 49 （13）待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費(fèi)用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為(

　 ) 元。

　a.1000

　 b.12000

　c.4000

　d.2000 （14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近(

　)萬元。

　a．140

　b. 157

　c. 141

　d. 148 （15）如果房地產(chǎn)的售價(jià)為 5000 萬元，其中建筑物價(jià)格為 3000 萬元，地價(jià)為2000 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10％，那么土地的資本化率最接近于

　(

　)。

　a. 9％

　b. 12.5％

　c. 7.5％

　d. 5％ （16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為 80 萬元，1997 年建成，要求評(píng)估該建筑物 2000 年的重臵成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103%、102%，該建筑物的重臵成本最接近于(

　)萬元。

　 a. 86

　b. 87

　c. 90

　d. 85 （17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20 萬元，月費(fèi)用總額為 5 萬元，建筑物價(jià)格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于(

　)萬元。

　 a. 50

　 b. 60

　c. 80

　d. 100

　 （18）假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10％，該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于(

　)萬元。

　a. 28

　 b. 32

　 c. 25

　 d. 30 （19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為 30 年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于(

　)

　a. 0.9659

　b. 0.948

　 c. 1.152

　 d. 1.054

　 （20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是(

　)。

　 a. 土地的非再生性

　b. 土地位臵固定性

　 c. 土地用途廣泛性

　d. 土地利用永續(xù)性 （21）某宗地取得費(fèi)用為每平方米 100 元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米 300 元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為 9％，二年期貸款利率為 10％，三年期貸款利率為 11％，開發(fā)周期為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的 l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為(

　)元。

　a. 51.75

　b. 30.75

　c. 89

　d. 71.25 （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金3000 元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為(

　)元。

　a. 8600

　 b. 8800

　 c. 9000

　d. 12000

　 （23）某一宗 2000 平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4000平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為 3000 元／平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為 1400 元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 6％，利息利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10％，該土地的價(jià)值接近于(

　) 元／平方米。

　a. 1728

　 b. 1900

　c. 1500

　d. 1000 元 （24）在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括 (

　)。

　 a.房地產(chǎn)稅金

　b.管理費(fèi)

　c.利息

　 d.保險(xiǎn)費(fèi) （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為 300 萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的(

　 )

　 a．供求原則

　 b.替代原則

　 c.最佳使用原則

　d.貢獻(xiàn)原則 (26)某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易住宅的價(jià)格高 15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為(

　)

　 a．100／115

　 b．85／100

　 c．115/100

　d．100／85 (27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。該建筑物 2001 年 1 月的重臵成本為 500 萬元，2001 年 1 月的評(píng)估值接近(

　) 萬元

　 a．400

　b．392

　 c．402

　d．390

　 (28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。該土地投資利息為(

　) 萬元

　 a．120

　 b．80

　 c．60

　d．100 (29)某宗土地為 1 000 平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為 5，建筑密度為 0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（

�。�

　 a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米

　 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米

　 c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米

　 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4200 平方米 (30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為 18 萬元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按 l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8％。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（

　 ）萬元

　 a. 77

　 b. 146

　c. 116

　 d. 193 3、多項(xiàng)選擇題 (1) 影響地價(jià)的一般因素有(

　)。

　 a. 行政因素

　b. 區(qū)域因素

　c. 社會(huì)因素

　 d. 經(jīng)濟(jì)因素

　e. 人口因素 (2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括(

　)等幾個(gè)方面。

　 a. 政治安定狀況

　 b. 社會(huì)治安程度

　c.稅收政策

　 d. 房地產(chǎn)投機(jī)

　e. 交通管制 (3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有(

　)。

　a.商業(yè)繁華程度

　b.環(huán)境優(yōu)劣度

　 c.規(guī)劃限制

　d.公有設(shè)施完善度

　e. 交通便捷度 (4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有(

　)。

　a. 位臵因素

　 b. 地形地質(zhì)因素

　c. 面積因素

　 d. 地塊形狀因素

　e. 土地利用因素

　(5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有(

　)。

　a. 繁華程度

　b. 交通狀況

　 c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　 d. 環(huán)境質(zhì)量

　e. 土地使用年限 (6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包...

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