錄

　一、蘇州寫字樓市場發(fā)展歷程 1 1、回眸 1 2、現(xiàn)狀 1 3、展望 2 二、蘇州寫字樓市場板塊特征 2 1、板塊格局分布 2 2、特征概括分析 3 三、蘇州市同類寫字樓市場板塊分析 4 1、市區(qū)板塊 4 <1）樣本匯總 4 <2）特征概括 4 <3）租金與售價 4 <4）租賃情況 5 <5）客群特征 5 <6）在建、在售案例簡析 6 2、園區(qū)板塊 8 <1）樣本匯總 8 <2）特征概括 8 <3）租金與售價 9 <4）租賃情況 9 <5）客群特征 9

　<6）在建、在售案例簡析 10 3、新區(qū)板塊 12 <1）樣本匯總 12 <2）特征概括 12 <3）租金與售價 13 <4）租賃情況 13 <5）客群特征 13 <6）在建、在售案例簡析 14 四、寫字樓商業(yè)配套分析 16 1、整個商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，像酒店、賣場等。16 2、商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐飲等。16 3、沒有商業(yè)配套，或者只有底層沿街店鋪。17 五、吳中區(qū)寫字樓市場分析 18 1、特征概括 18 2、租金與售價 18 3、租賃情況 18 4、客群特征 18 5、個案簡介 19 6、在建、在售案例簡析——東吳商業(yè)大廈 22 吳中區(qū)寫字樓板塊小結(jié) 23

　一、蘇州寫字樓市場發(fā)展歷程 1、回眸

　20 世紀 90 年代左右，迅猛發(fā)展的國民經(jīng)濟，推動了蘇州房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，然而，過熱的國民經(jīng)濟并未持續(xù)多長時間，在國家的穩(wěn)健的財政政策和緊縮的貨幣政策雙重調(diào)控下，逐漸趨向平緩，而房地產(chǎn)業(yè)卻因其特有的時間延續(xù)性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，從而導(dǎo)致了蘇州市場上大量 “爛尾樓”的出現(xiàn)。

　到本世紀初，市場對商鋪、寫字樓的需求再度升溫，蘇州地區(qū)上個世紀 90 年代左右的許多爛尾樓也相繼被成功盤活。細看這些爛尾樓，我們可以發(fā)現(xiàn)，它們多是十余年前夭折的商業(yè)工程，如在 04~05 年之間被盤活的幾個商業(yè)或者商住樓盤，如新地中心、新發(fā)展國際廣場、綠源大廈等，寫字樓市場迎來再一輪春天。

　2、現(xiàn)狀

　據(jù)國內(nèi)一些發(fā)達城市的經(jīng)驗，寫字樓市場的啟動，一般落后于住宅市場 2 到 3 年左右，從 2004 年及 2005 年蘇州市內(nèi)“爛尾樓”逐漸被改造盤活的形勢看，在未來幾年內(nèi)，相信蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的主要動力將會是商業(yè)地產(chǎn)，而與蘇州強勁經(jīng)濟相呼應(yīng)的，將會是大量中高檔次寫字樓的渴需。

　蘇州房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 2006 年上半年的潮起潮落后，再度進入了一個走勢平緩的局面，據(jù)預(yù)測，蘇州全市 2006 年商品房的供應(yīng)體量將會超過 800 萬㎡，隨著住宅空置率的不斷提高，其投資風(fēng)險也急劇增加，投資者的眼光也逐漸轉(zhuǎn)移向商業(yè)地產(chǎn)的投資。作為商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)的寫字樓及商鋪則成了眾多投資者競相追逐的熱點。

　3、展望

　隨著蘇州寫字樓市場的進一步發(fā)展，新近開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品逐漸向高端化、智能化的方向發(fā)展，市場上出現(xiàn)了大量的 5A 甲級寫字樓，該類產(chǎn)品多分布于園區(qū)、新區(qū)。

　二、蘇州寫字樓市場板塊特征 1、板塊格局分布

　目前蘇州寫字樓主要分布在市區(qū)、園區(qū)和和新區(qū)三大板塊：

　a> 市區(qū)寫字樓主要集中在②觀前商圈、③石路商圈、④南門商圈區(qū)域<即城市交通干道沿線，如干將路、人民路、三香路沿線）及其輻射范圍內(nèi)

　b> 新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)域，即圖中⑤所示區(qū)域 c> 園區(qū)寫字樓分布在①湖西 CBD 商圈周圍和⑥為湖東行政中心

　d> 吳中、相城區(qū)寫字樓發(fā)展尚處初期，僅少量中低檔寫字樓，尚未形成密集區(qū)

　 2、特征概括分析

　a> 2003~2004 年是蘇州寫字樓發(fā)展最為迅速的時期，供應(yīng)體量較大 2005 年；近兩年寫字樓的開發(fā)量相對較少，特別是在園區(qū)和新區(qū)，主要原因可以理解為是連續(xù)幾年的快速開發(fā)后，寫字樓市場供需基本平衡，以及在部分地段造成一些工程擱淺或閑置，其他開發(fā)商對新的寫字樓建設(shè)和投資十分謹慎，不敢冒更大的風(fēng)險。

　b> 目前園區(qū)高檔次寫字樓較多，新區(qū)次之，市區(qū)最少；園區(qū)租金水平高達 80 元/月·㎡，物業(yè)管理費也大都在 20 元/月·㎡左右；新區(qū)整體水平次之，但新地中心檔次相對較高；市區(qū)已投入使用寫字樓整體水平最差，在售案例除外。

　c> 目前蘇州寫字樓市場整體供不應(yīng)求，普遍達到 90%以上的出租率<除個別在銷案例）

　d> 蘇州已建的寫字樓大部分集中在環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)，其具體又分布在中心城區(qū)的主要交通干道沿線，如干將路、人民路、三香路沿線等。老城區(qū)的寫字樓

　總量大，但高檔次產(chǎn)品不多。

　e> 園區(qū)的寫字樓主要集中在中新路、金雞湖路一帶和其中央商貿(mào)區(qū)，而新區(qū)寫字樓主要集中在其金融商貿(mào)區(qū)。

　三、蘇州市同類寫字樓市場板塊分析 1、市區(qū)板塊

　<1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費客戶 租售方式 租售價格 元/月·㎡ 物管 費用 元/月·㎡ 面積范圍<㎡ ㎡）

　銷售率 出租率 麗景苑 8 干將路、鳳凰街路口 多為外資，主要為外貿(mào)、電子 售罄只租 租：54～62

　4

　30 -900 100% 80% 飛洲國際商務(wù)大廈 8 干將西路與人民路交口 蘇州本地私營企業(yè)居多 目前只售 售 10600-10700 元/㎡，租：75

　暫定 5-7

　59.84 -166.46 / / 宏盛 大廈 6 干將路、麗景苑旁邊 蘇州本地私營企業(yè)居多 目前只售 售：10000-12000 元/㎡預(yù)計租金：70

　/ 59.75 -229.02 / / 商務(wù) 大廈 6 干將西路與養(yǎng)育巷路口 科技公司、駐蘇辦事處、律師事務(wù)所等 售罄只租 租：55

　5

　/ 100% 95% 敬業(yè)商務(wù)大廈 7 宮巷和干將路交界處 貨運、電子、外貿(mào) / 租：50<含物業(yè)費）

　/ 33 -196 / 80% 嘉實 大廈 6 中新路 房產(chǎn)、貿(mào)易、科技 出租 租：50

　1.8

　/ / 99% <2）特征概括 市區(qū)寫字樓由于受到城市限高限制，以多層為主，檔次以中低檔和中檔為主，較高檔次的不多，且都是在建工程，如飛洲國際大廈與宏盛大廈都是在建設(shè)過程中的工程，目前正在銷售過程中。

　由于位于商圈的輻射外圍，市區(qū)寫字樓不僅擁有發(fā)達的交通系統(tǒng)，也擁有成熟齊全的市政配套，可為周邊寫字樓提供餐飲、采購、休閑、銀行等配套服務(wù)。

　<3）租金與售價 早已投入使用的較高檔次的商務(wù)大廈和麗景苑租金水平在 50-60 元/月· ㎡，而目前正在建設(shè)的宏盛大廈與飛洲國際大廈租金水平在 70-75 元/月·㎡，售價 10000-12000 元/ ㎡。

　<4）租賃情況 市區(qū)寫字樓的出租情況較好，商務(wù)大廈和麗景苑的出租率均在 80%以上，在售工程的銷售率也達到 65%以上。

　入駐客戶以蘇州本地企業(yè)以及外地公司在蘇州的辦事處居多，以電子科技類、外貿(mào)類、評估代理類、貨運類等中小型企業(yè)為主；

　物業(yè)管理不規(guī)范，一般是自產(chǎn)自管。

　<5）客群特征 市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。

　單個寫字樓的客戶群性質(zhì)可能會相對統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質(zhì)較雜。

　這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個原因是市區(qū)寫字樓的租金總體要低。

　他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護公司的形象和價值等。

　<6）在建、在售案例簡析 Ⅰ．飛洲國際商務(wù)大廈

　簡析：

　該案位于蘇州市人民路與干將路交叉位置，系市區(qū)觀前商圈外圍區(qū)域，周邊商業(yè)、文化、娛樂、休閑、教育配套齊全。

　該案采用目前高檔甲級寫字樓通行的 5A 智能化標準，包括樓宇自控管理系統(tǒng)、安保監(jiān)控自動化系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、信息通訊自地上建筑

　1-2 層為商鋪， 3-8 層為寫字樓 建筑面積

　11500 ㎡ 單間面積

　59.84—166.46 ㎡ 租售方式

　只售不租， 明年 2 月份開始出租 銷售價格

　寫字樓 10500 元/㎡ 商鋪 21000 元/㎡ 租金水平

　預(yù)計 75 元/㎡ 物管費用

　預(yù)計 5—7 元/㎡ 客源構(gòu)成

　市內(nèi)公司為主

　動化系統(tǒng)等，在智能化領(lǐng)域居蘇州市區(qū)寫字樓前列。

　商鋪銷售情況良好，銷售率達 56%。

�、颍�宏盛大廈

　簡析：

　該案位于市中心觀前商圈核心區(qū)域，是市區(qū)檔次較高的寫字樓之一。

　毗鄰干將路等蘇州市交通主干道，交通便捷通暢。

　該案目前正在施工，據(jù)悉引進國際頂級標準的商務(wù)辦公 10 大智能系統(tǒng)。

　地上建筑

　6 層，1、2 層為商鋪 建筑面積

　10046 ㎡ 單間面積

　59.75-229.02 ㎡ 租售方式

　目前只售 銷售價格

　寫字樓 10000—12000元/㎡ 商鋪 21000 元/㎡ 租金水平

　70 元/㎡ 物管費用

�。� 客源構(gòu)成

　市內(nèi)公司為主

　商鋪的銷售情況較好，小面積房型均已售出，目前只剩下 2000 ㎡的大 戶型。

　2、園區(qū)板塊

　<1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費客戶 租售 方式 租售價格 元/月· ㎡ 物管 費用 元/月· ㎡ 面積范圍<㎡ ㎡）

　銷售 率 出租 率 高峰會 30 蘇華路與星漢街交叉口,園區(qū)管委會西側(cè) 外企、本地企業(yè)、以及外地企業(yè)駐蘇辦事處 租售 結(jié)合 85 18

　77 -1600 / / 建屋大廈 19 蘇州工業(yè)園區(qū)旺墩路 多為外企 租售 結(jié)合 租：82

　售：11500

　18

　120 以上 / / 世紀金融大廈 20 工業(yè)園區(qū)蘇華路 大量貿(mào)易公司、房產(chǎn)公司、物業(yè)公司 租售 結(jié)合 租：80-90 20

　100 -400 / 85% 國際大廈

　工業(yè)園區(qū)蘇華路 原園區(qū)管委會，多為外企 租售 結(jié)合 租：85

　22

　100 -400 / 80% 星海國際廣場 20 工業(yè)園區(qū)星海街 貿(mào)易、裝飾、物流、電子 出租 租：65～75

　6

　120 -200 / 85% <2）特征概括 目前主要是沿中央商貿(mào)圈周邊分布 已經(jīng)進駐的大型企業(yè)以生產(chǎn)型與加工型企業(yè)為主，對寫字樓特別是高檔次的寫字樓的需求逐漸顯現(xiàn)。租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主。

　園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)的出現(xiàn)，使園區(qū)有了商業(yè)中心，蘇州市場最高級的寫字樓——國際大廈和世紀金融大廈坐落于 CBD 靠金雞湖的一端，加上高峰會以及緊靠 CBD 的星

　海商務(wù)中心，這一區(qū)域已成為寫字樓的一個相對密集區(qū)。

　<3）租金與售價 較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的 整體租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價格大都在 80 元/月· ㎡以上，加上物業(yè)管理費將近 100 元/月· ㎡。

　在售的建屋大廈與高峰會，目前銷售價格在 10000 元/㎡左右。

　該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。

　<4）租賃情況 各檔次的寫字樓出租率總體達到 80%以上，達到國際公認合理水平。

　由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù)，顯示了寫字樓自身的檔次，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機遇。

　寫字樓車位充足，停車問題可以得到解決。

　周邊配套設(shè)施完善，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。

　<5）客群特征 從上表可以看出，園區(qū)的寫字樓并沒有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶群，準確地說，它沒有一個總體的可描述特征。

　在面積劃分上，目前在園區(qū)辦公的公司對辦公面積的需求差異較大，小型公司面積在 50——100 平 M 左右，中等以上規(guī)模的公司面積在幾百平 M，甚至上千平 M不等。

　目前入住園區(qū)寫字樓的公司要外資性質(zhì)占一部分，或者其公司本身業(yè)務(wù)、經(jīng)營行為和園區(qū)其他產(chǎn)業(yè)有很強的關(guān)聯(lián)度。

　<6）在建、在售案例簡析 Ⅰ. 高峰會

　 地上建筑

　30 層 建筑面積

　60000 ㎡以上 單間面積

　77-1600 ㎡ 租售方式

　目前只售 銷售價格

　寫字樓 8000—12000 元/㎡ 商鋪 20000 元/㎡左右 租金水平

　72 元/㎡

　簡析：

　高峰會位于蘇華路與星漢街交叉口，園區(qū)管委會西側(cè)，總建筑面積 6 萬 ㎡以上。

　整棟辦公樓擁有 24 小時分戶小型中央空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)，可隨時自行選擇并調(diào)控。

　標準層建筑面積為 1547-1652 ㎡。

　工程周邊交通便利，景色優(yōu)美，目前正在銷售中。

　該案物業(yè)配套較好，是一座多功能、頂級化寫字樓。

�、�. 建屋大廈

　 物管費用

　18 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　/ 地上建筑

　19 層 建筑面積

　74949 ㎡ 單間面積

　120 ㎡以上 租售方式

　租售結(jié)合 銷售價格

　11500 元/㎡ 租金水平

　82 元/月·㎡ 物管費用

　18 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　多為外企

　簡析：

　該案地處園區(qū)湖東行政中心 位于金雞湖東岸旺墩路，北靠現(xiàn)代大廈<園區(qū)管委會），南臨東湖大郡等高尚住宅區(qū) 周邊配套齊全，西近金雞湖商業(yè)廣場、現(xiàn)代休閑廣場等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店區(qū) 面積區(qū)間較大，既適合中小戶型入駐，又有超大面積無柱空間供中大型客戶選擇。

　物業(yè)配套完善，屬 5A 高檔甲級寫字樓。

　3、新區(qū)板塊

　<1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費客戶 租售 方式 租售價格 元/月· ㎡ 物管 費用 元/月· ㎡ 面積范圍<㎡ ㎡）

　銷售 率 出租 率 金獅 大廈 25 獅山路南 臺灣企業(yè)、本地私營企業(yè) 售罄只租 租：65-80<含物業(yè)費）

　/ 64-194可分割 100% 98% 新地 中心 54 獅山路、塔園路路口 外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租 租：90-120

　18 元/月·㎡ 112-214 可分割 100% / 金河 國際 42 高新區(qū)獅山路 外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租 83

　17 元/月·㎡ 70-200 100% 90%以上 國際經(jīng)貿(mào)大廈 28 西環(huán)路邊獅山橋東堍

　進出口公司及對外貿(mào)易單位為主

　售罄只租 70<含物管費）

　/ 48-138100% 90%以上 江南寶馬大廈 10 吳中區(qū)長江路

　/ 目前只售 售：5500 元/㎡

　5 元/月·㎡ 31.96-120.3740% / 潤捷 大廈 18 濱河路、鄧蔚路 / 在預(yù)定中 售：7000-8000 元/㎡ 未定 130-200

　/ / <2）特征概括 地段優(yōu)越。從區(qū)域在整個市場所占的位置來看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新

　區(qū)的位置來看，它處于新區(qū)的行政中心、金融中心。為公司的日常工作提供了方便。

　日常配套齊全。該區(qū)域有銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街配套。

　交通便利。30、68、601、游 3、17、38 路等多條公交從該區(qū)域經(jīng)過。

　客源充足。隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進駐新區(qū)，新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的發(fā)展提供了契機。新區(qū)的寫字樓大多是中高檔寫字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為青睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫字樓的半壁江山。

　在其它區(qū)域也出現(xiàn)了一批新建寫字樓工程。

　<3）租金與售價 新區(qū)寫字樓具有多種檔次，較高檔次寫字樓租金在 80 元/月· ㎡左右，新地中心最高租金達 120 元/月· ㎡，此類寫字樓客戶以注重企業(yè)形象的外資企業(yè)和跨國公司在中國的辦事處為主。

　潤捷大廈和江南寶馬大廈在建設(shè)過程中，目前江南寶馬大廈銷售起價為 5188 元/㎡，潤捷大廈為商住公寓，目前尚未開盤，預(yù)計銷售價格在 7000-8000 元/㎡。

　<4）租賃情況 租售狀況好，新區(qū)以 90%以上的整體租售率位于三個區(qū)域之首。

　寫字樓周邊大環(huán)境好，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位的服務(wù)。

　寫字樓整體素質(zhì)較好，基本都能滿足客戶在電梯、停車位等方面的要求。

　新區(qū)的錦華苑、御花園等一批涉外住宅為一些外企老總提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮，會就近選擇寫字樓，這就促進了新區(qū)寫字樓的租售。

　<5）客群特征 客戶為外資企業(yè)或機構(gòu)、外省市公司機構(gòu)及蘇州本土外向性公司為主，這類型公司對利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。

　也有較多主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)的中小型公司，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司。

　<6）在建、在售案例簡析 Ⅰ. 潤捷大廈

　地上建筑

　18 層 建筑面積

　49500 ㎡

　簡析：

　潤捷大廈地處新區(qū)濱河路、鄧尉路交界處，新區(qū) CBD 核“新”地帶，商 務(wù)配套齊全，周邊交通便利，臨河而建，特別配置觀光電梯

　 該工程地上 18 層，規(guī)劃為商住公寓，目前尚未開盤，據(jù)了解 1-6 層已 經(jīng)被新區(qū)某部門預(yù)定，其余樓層的預(yù)定情況也較好 自用和投資客戶均有一定比例。

�、�. 江南·寶馬大廈

　簡析：

　單間面積

　130-270 ㎡ 租售方式

　目前只售不租 銷售價格

　7000-8000 元/㎡ 租金水平

　/ 物管費用

　未定 客源構(gòu)成

　/ 地上建筑

　地上 10 層 地下 1 層 建筑面積

　20740.80 ㎡ 單間面積

　31.96-120.37 ㎡ 租售方式

　目前只售不租 銷售價格

　寫字樓 5500 元/㎡ 商鋪 6200－8500 元/㎡ 租金水平

　/ 物管費用

　5 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　/

　江南•寶馬大廈位于蘇州高新區(qū)主干道長江路和蘇州交通要道蘇福路交界 處，目前周邊配套一般 該案地上 10 層，地下 1 層，其中 1-2 層為商業(yè)配套，9-10 層為酒店， 工程價格較低，2006 年 6 月 18 日開盤時起價只有 4888 元/ ㎡，8 月 9 日起價則調(diào)

　整為 5188 元/ ㎡，工程整層 1500 ㎡，規(guī)劃全部為 50 ㎡左右的小戶型，可自由分割

　自用和投資客戶均有一定比例。

　四、寫字樓商業(yè)配套分析 從外表破舊、設(shè)施落后的老寫字樓到建筑風(fēng)格現(xiàn)代的智能化大廈，經(jīng)歷了十幾年發(fā)展的蘇州寫字樓呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)。從寫字樓的商業(yè)配套來看，大體上可以分為三類：

　1、整個商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，如酒店、賣場等。

　從整體來看，商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓比較少，尤其以賣場形式出現(xiàn)，這對地段和商業(yè)氛圍要求較高。如：

�。�1）

　新區(qū)的新地中心：整個 1－6 層作為香格里拉大酒店的餐飲、會議用房 （2）

　園區(qū)的綜藝開元大廈：裙樓部分作為萬家燈火大酒店的營業(yè)用房 （3）

　市區(qū)的金洲大廈：1－3 層作為宏圖三胞的營業(yè)用房 2、商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐飲等。

　這種形式的商業(yè)配套主要是以為寫字樓的入駐客戶服務(wù)為目的，通常以餐飲、銀行等為主，在一定程度上這可以彌補寫字樓周邊商業(yè)配套不全的缺陷。商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓相對來說比較多。如：

�。�4）

　新區(qū)金河國際：1－3 樓為商業(yè)配套，有祈福湯館、天一漁港、西堤牛排和南方航空等 （5）

　園區(qū)的星海國際廣場：有 5 層的商業(yè)配套裙樓，入駐企業(yè)有張生記酒店、寶力豪健身、園邸法式燒烤等，但主要以體育健身為主體，有配備先進的游泳館、健身房等等，同時也是周邊天域等社區(qū)的一個重要生活配套

�。�6）

　高峰會：現(xiàn)在正在招商中，裙樓的 1－3 樓為商鋪，面積在 300－1000 多㎡之間，現(xiàn)已引進星巴克、荷蘭銀行、中行等著名品牌，4－5 樓將以會所的形式出現(xiàn)

　（7）

　市區(qū)的宏盛大廈：1－2 層為商業(yè)配套，現(xiàn)正在招商，面積在 200－1600 ㎡之間，價格在 2 萬左右 3、沒有商業(yè)配套，或者只有底層沿街店鋪。

　這類寫字樓主要為上世紀九十年代所建，寫字樓房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，辦公自動化和智能化水平較低，主要分布在老城區(qū)。但這些寫字樓周邊的生活設(shè)施較全，可以滿足入駐客戶的生活需求。如新區(qū)的金運商務(wù)大廈，市區(qū)華孚大廈、麗景苑、華亭大廈等等。但從整體上來看，這類寫字樓所占的比例是最高的，尤其在老城區(qū)。

　五、吳中區(qū)寫字樓市場分析 1、特征概括

　吳中區(qū)寫字樓相對其它區(qū)比較薄弱，寫字樓體量不大，檔次不高，少有的幾個寫字樓大都集中在吳中商業(yè)中心區(qū)，即東吳北路與吳中路，東吳北路與寶帶路交叉的位置，但總體來說外觀比較陳舊，樓內(nèi)配套設(shè)施一般，停車位不足，檔次普遍較低。

　東吳北路與吳中西路交叉口處的東吳商業(yè)大廈正在建設(shè)中，定位檔次較高，目前尚未開

　盤。

　2、租金與售價

　目前已投入使用的嚴格意義上的寫字樓并不多，只有國貿(mào)大廈、新橋大廈，租金水平 30元/月· ㎡，物業(yè)管理費 2-5 元/月· ㎡。

　吳中大廈為中國銀行自己的大廈，7-14 層由中國銀行進行出租，企業(yè)數(shù)量并不多；經(jīng)濟大廈為吳中區(qū)對外經(jīng)濟貿(mào)易局所在地，入駐客戶大都為政府部門；蘇美中心為商住公寓，但大多數(shù)作為辦公之用。

　東吳商業(yè)大廈是在建工程，據(jù)悉售價在 6000 元/ ㎡以上。

　3、租賃情況

　租賃情況較好，基本上沒有空余房源； 寫字樓周邊環(huán)境較好，配套設(shè)施齊全，吸引了較多客戶入駐； 入駐客戶以物流、貿(mào)易、工程、機電設(shè)備類較多； 物業(yè)水平一般，車位嚴重不足，新橋大廈只有 20 個車位。

　4、客群特征

　 總體上來看，主要以吳中本地中小規(guī)模民營企業(yè)為主，辦公面積多在 50－200 ㎡，多比較注重實用性 有部分規(guī)模較大的企業(yè)，比較注重企業(yè)形象，目前主要集中在吳中區(qū)層次稍高一些的國貿(mào)大廈、吳中大廈等寫字樓，多為整層租用

　從企業(yè)所屬行業(yè)來看，入駐寫字樓的以貿(mào)易、機電設(shè)備類的企業(yè)居多。

　5、個案簡介

　<1）國貿(mào)大廈

　地上建筑

　12 層 租售方式

　只租不售，出租率 98%以上 單間面積

　80－180 ㎡ 租金水平

　30 元/月·㎡ 物管費用

　2 元/月·㎡ 電梯

　3 部 空調(diào)

　無中央空調(diào) 客源構(gòu)成

　貿(mào)易、工程、機電設(shè)備類較多 該案位于東吳北路與寶帶西路交叉口，交通便利，配套設(shè)施齊全。大廈共 12 層，一層為各大銀行和餐廳所占有，配備 3 部電梯，電梯廳大理石貼面，辦公樓走道鋪有地毯，檔次相對較高。入駐客源以貿(mào)易類公司居多，很多單位占有一層作為自己的辦公場所。

　<2）新僑大廈

　 地上建筑

　7 層 建筑面積

　110000 平方 M 占地面積

　343 平方 M 租售方式

　售出 30％左右，出租率90%以上 單間面積

　140～230 ㎡ 租金水平

　25－30 元/月·㎡ 物管費用

　5 元/月·㎡ 客源構(gòu)成

　物流、貿(mào)易、機電設(shè)備類較多 新僑大廈地處寶帶東路，吳中廣場對面，是上世紀 90 年代建造的寫字樓，較為破舊，只有一部電梯，沒有地下停車位，只有地面的公共停車位。大樓共七層，一、二層為商場用房，有 30％左右的面積賣給了私人業(yè)主，大廈整體出租情況較好。

　<3）蘇美中心

　蘇美中心地處東吳北路與寶帶路交叉口，是吳中區(qū)的商業(yè)中心，附近生活設(shè)施具全，交通

　便利。該案為一商住公寓，但大部分企業(yè)在此辦公。大樓共 24 層，1 層到 3 層為商業(yè)配套，3層以上為商住公寓，租金每月每平 M20 元左右，二手房售價每平 M4300 元左右。

　<4）經(jīng)濟大廈 經(jīng)濟大廈緊靠工程用地，為吳中區(qū)對外經(jīng)濟貿(mào)易局所在地，入駐單位大都為政府部門。該案外觀比較陳舊，但據(jù)了解每天都有人要租賃大廈辦公樓，出租情況非常火爆，一般只有與政府部門有關(guān)系的公司才能租到此處辦公用地，真正出租的房源很少。

　<5）吳中大廈 吳中大廈地處東吳北路與吳中西路交叉處，也稱為中國銀行大廈，大廈共 14 層，1-6 層為中國銀行自己使用，7-14 層由中國銀行出租給其他公司，大多公司規(guī)模較大，占用一層辦公面積。大樓內(nèi)配套設(shè)施一般，檔次并不高，已經(jīng)全部出租，沒有空余房源。

　6、在建、在售案例簡析——東吳商業(yè)大廈

　 地上建筑

　三座塔樓，分別是 12、14、18 層 建筑面積

　27716 ㎡ 占地面積

　10151 ㎡ 租售方式

　目前尚未開盤 單間面積

　400-600 ㎡標準獨層 銷售價格

　6000 元/㎡以上 東吳商業(yè)大廈地處東吳北路與吳中西路交叉口的位置，與本工程一路之隔，交通便利，配

　套設(shè)施齊全。

　該案規(guī)劃為三座塔樓，分別為 12、14 和 18 層，目前正在建設(shè)過程中，預(yù)計將于 9 月開盤，但目前尚無售樓處，據(jù)悉價格將會在 6000 元/ ㎡以上。

　吳中區(qū)寫字樓板塊小結(jié) 通過對吳中區(qū)寫字樓的實地調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，吳中區(qū)寫字樓的公共和市政配套設(shè)施較為齊全，但寫字樓內(nèi)配套比較落后。因此，吳中區(qū)寫字樓大都存在電梯、車位、空調(diào)等硬件配套的“硬傷”。而智能化、環(huán)保、采光、新建筑材料的使用和創(chuàng)新方面，與蘇州園區(qū)和新區(qū)寫字樓相比，還存在較大的差距。

　吳中區(qū)寫字樓的開發(fā)時間普遍較早，多集中在吳中中心商務(wù)區(qū)的位置，體量也比較小，真正意義上的寫字樓更少；

　物業(yè)管理水平不高，且服務(wù)和寫字樓管理落后；

　寫字樓設(shè)施、房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，主要是中低檔次寫字樓；

　許多寫字樓的功能復(fù)雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等；

　租金水平大大低于市區(qū)、新區(qū)或園區(qū)；

　出租率很高，平均在 95%以上； 吳中區(qū)寫字樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、功能、服務(wù)等趨同，可替代性和選擇性強。

　吳中區(qū)寫字樓市場比較薄弱，面對市場客戶對內(nèi)部配套越來越高的需求，吳中區(qū)新型的

　智能寫字樓也逐漸在市場出現(xiàn)，目前東吳商業(yè)大廈正在建設(shè)過程中，將成為吳中較高檔次寫字樓的典范。

　 申明：

　所有資料為本人收集整理，僅限個人學(xué)習(xí)使用，勿做商業(yè)用途。

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