征地拆遷調研報告 3 3 篇

　征地拆遷調研報告 1

　 要發(fā)展就要建設，要建設就免不了要拆遷。而征地拆遷工作，一頭要保證各項重點工程及時用地，推動經濟發(fā)展；一頭又要依法保護被征地農民群眾的合法權益，維護社會和諧穩(wěn)定；因此，征地拆遷工作牽涉到政府、投資業(yè)主、拆遷實施單位和被拆遷群眾等多方的利益，直接關系到社會的發(fā)展與穩(wěn)定，被目前許多基層干部稱之為“天下第一難事”。“城中鄉(xiāng)”因為征拆任務十分繁重，尤顯突出。碧江區(qū)燈塔工業(yè)園區(qū)就是一個典型的“城中鄉(xiāng)”，征地拆遷也是近年來的一項主要工作。根據我處近年來開展征地拆遷工作的實際情況，我對此進行了一些調查與思考。

　 一、征地拆遷工作存在的主要困難和問題

　 征地難，難在哪從調查以及了解到的情況來看，主要癥結在社會高速發(fā)展的今天，各種利益體在爭奪土地這一重要資源的問題上高度集結以及相關制度上的缺失。其主要表現在：

　 （一）無法可依，農民有疑惑

　 1。國家對農村征地拆遷的法律存在空檔。2001 年出臺的《國務院城市房屋拆遷管理條例》，在《物權法》實施后已停止執(zhí)行。而作為農村集體土地，目前國家還沒有制定和頒布征用集體土地和農民房屋的專門法律法規(guī)。因此，在解決農村土地的征用和農民房屋拆遷的問題上，我國還沒有統(tǒng)一的法律規(guī)范。

　 2。征地拆遷的政策法規(guī)缺乏動態(tài)管理。目前，征用農村集體土地和地上附著物，均依據的是地方性規(guī)章。隨著經濟建設的加快、城市建設的日新月異，社會情況的不斷發(fā)展，特別是在近年來土地、房價均有較大幅度上漲的情況下，地方性行政拆遷規(guī)章制定幾年不變，難以適應形勢的發(fā)展，對征拆政策的落實與工作的推進帶來困難。

　 （二）土地價差大，導致征拆難

　 近年來，因為物價上漲、土地緊缺等緣故，導致了土地征收價格的調差頻率也極為快速。以我處土地為例，20xx 年期間，我處土地征收價格在 3 萬元左右一畝，而到了 20xx 年土地的征收價格又上漲到了 37000 元左右一畝地，再過渡到現在的 4 萬余元一畝地的價格。短短3 年時間中，土地的價格卻跳了幾個坎，這就導致了部分民眾同一區(qū)域的征地價格不一致，許多配合工作的群眾先行丈量土地后得到的土地補償款反而比部分拖到最后時刻的“釘子戶”還低，這一情形的出現更加惡化了征地工作的開展難度。直到現在，我處仍然存在少許往年

　遺留下來的土地差價糾紛問題。

　 （三）土地補差款及時足額到位難

　 土地差價是事實存在，雖然影響到征地拆遷工作的開展，但不可否認它也是必然的社會趨勢。而拋開這條不可避免的因素來看，土地補差款難以及時足額的到位反而是導致土地征拆糾紛問題的重要因素。就如我處當前遺留下的少許土地差價糾紛問題，經過我處政府與投資業(yè)主方、群眾方多方協(xié)調成功后，投資業(yè)主方的土地補差款卻難以及時的、足額的落實到老百姓手中。首先，來我處的投資業(yè)主方極大多數都為中小型私人企業(yè)，本身資金就還存在空缺，除去前期支付的土地征收款、土地使用保證金、建設費用等，可用資金便已所剩無幾了，投資業(yè)主方即使愿意補差價也會感到無能為力；其次，也存在部分投資業(yè)主方鉆國家征地補償標準的牛角尖，而把激化后的民眾糾紛矛盾臵之不理，而讓政府部門來作善后工作，無形中給我政府部門在往后的征地拆遷工作中增添了難度。

　 （四）違章建筑加劇了征拆難

　 城鄉(xiāng)結合部的違章建筑不僅影響了村容村貌，更增加了征地拆遷難度，造成資源的浪費。由于諸如我國目前有關征拆的法律體系不完善，監(jiān)管失控等諸多方面的原因，“城中鄉(xiāng)”的違章建筑嚴重，而我轄區(qū)違章建筑也達到合法建筑的三分之一，這不僅造成我轄區(qū)的大量經濟損失，更加給征地拆遷工作增加了難度。

　 （五）征地補償費分配難

　 目前農村征地補償分配問題沒有明確的法律和政策依據，征地補償分配存在兩難：一是確定分配對象難。“城中鄉(xiāng)”的情況復雜，有的是純土地承包經營戶；有的是戶口在本地，人在外地分了地，有工作單位；有的是外來落戶人員。二是確定分配方案難。作為“城中鄉(xiāng)”，由于土地征用時，對一個行政村或一個

　 村民小組往往只是局部的征用，前后征用又有價格和人口變動的差異，在分配時存在著是以人口平均分，還是征誰給誰等等矛盾和問題。因此，一次征地，補償分配工作往往要拉鋸數月，甚至數年之久。時常會因為矛盾糾紛未得到解決，征地補償費的存折鎖進了村保險柜，鄉(xiāng)村干部也常常為征地補償費的分配頭疼犯難。

　 （六）征地拆遷群眾安臵和發(fā)展難

　 從調查的情況來看，一是安臵房的建設速度慢。由于業(yè)主資金等原因，房子拆了，安臵房一年、兩年，甚至三年仍未建成。即使建成了，有的群眾因為習慣問題和房子質量不滿意等原因也遲遲不搬家。我處到目前已有 2 個安臵區(qū)的房子雖建好了，但很少有人搬進去住。二是失地農民對今后的生活感到憂慮和擔心。由于社會保障機制還不健全，他們失去了世代

　賴以生存的土地，加上文化程度不高，沒有專業(yè)技能，就業(yè)困難，擔心生活水平比原來會降低。三是“城中鄉(xiāng)”的農民原來靠著種菜、水稻、養(yǎng)殖業(yè)等相對還比較富裕。群眾擔憂：“地被征了，地沒種了，養(yǎng)殖業(yè)不能辦了，失地也失業(yè)了”。我轄區(qū)中還有部分干部反映：“我們也有實力發(fā)展，也有符合產業(yè)發(fā)展方向的項目，可我們自己要征用自己的地搞項目，卻非常難。”

　 二、以人為本、深化改革，實現和諧征拆

　 征地拆遷問題是當前社會的焦點、熱點、難點問題。要認真貫徹落實科學發(fā)展觀，以人為本、依法征地、深化改革，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，調整好國家、集體和被征拆群眾三者之間的利益關系，努力實現和諧拆遷。

　 （一）完善政策法規(guī)，為實現和諧征拆提供法律保障征地拆遷必須堅持以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，對農村集體土地以及房屋的拆遷補償應盡快在法律的層面上予以規(guī)范，使補償標準更加明確、公開和統(tǒng)一，切實保護農民的合法權益，保證農民在土地被征用、房屋被拆遷的情況下，生產有妥善安臵，生活有切實保障�，F代文明政治，凡“征”必須依法，依法才能開“征”，征稅是這樣，征兵是這樣。要按照《憲法》和《土地管理法》以及《物權法》的規(guī)定，盡快制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《城鄉(xiāng)征拆條例》，將征拆過程中各個利益體之間的關系用法律予以理順、調整和規(guī)范。建立和完善各拆遷主體平等、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的法律體系，使征地拆遷工作真正做到有法可依。

　 （二）公平公正，合理補償，實現和諧征拆

　 1、擴大群眾對項目建設的知情權和參與權。拆遷前，對工程建設的重要意義和拆遷政策進行全面深入的宣傳，并廣泛征求群眾意見，進行認真梳理，使拆遷方案能夠充分反映民情、體現民意，各方利益兼顧，多方利益均衡分享。

　 2、切實落實“三公開”。做到征拆數量公開、補償標準和安臵政策公開，補償金額公開，并接受審計監(jiān)督與被拆遷群眾的監(jiān)督。

　 征地拆遷調研報告 2

　 征地拆遷資金審計與其他審計相比既有其相同點也有其自身特點，他不僅要審計資金來源的完整性與支出的真實性，合法性，還要審計資金來源的合規(guī)性，資金支出的及時性、拆遷項目所在地居民生活水平變化，社會穩(wěn)定性和資金使用效益，而且征地拆遷資金經過的環(huán)節(jié)多，涉及的對象廣。為了使審計組在審計前對征地拆遷項目有個總體的了解，有個清晰的審計工作思路，做好審前調查工作至關重要。征地拆遷資金審計的特殊性要求我們在審前調查時需要關注以下十個方面。

　1、收集內部控制資料，詢問有關制度執(zhí)行情況

　 征地拆遷工作機構多是臨時機構，人員往往由各單位臨時抽調，內部控制不健全，審計人員在審前調查時對一些關鍵業(yè)務和環(huán)節(jié)的內部控制建立和執(zhí)行情況進行調查了解，并根據調查了解的有關情況，制定出相應的審計措施，為達到審計目標，降低審計風險奠定基礎。

　 2、收集有關征地拆遷政策、文件、當地政府會議紀要

　 從網上搜索或讓拆遷實施單位提供當地政府有關征地拆遷的政策及擬實施審計項目依據的相關文件、政府會議紀要，為審計實施提供評價標準。

　 3、收集有關拆遷公告的資料，審閱拆遷公告的內容，詢問審計公告的程序是否符合有關規(guī)定

　 征地拆遷補償和安置工作應當公開透明，接受社會監(jiān)督。根據規(guī)定，征地拆遷應當進行征用土地公告和征地補償、安置方案公告兩項內容。征用土地公告應當公布征地批準機關、批準文號、批準時間、批準用途、被征用土地的所有權人、位置、地類和面積等相關內容；征地補償、安置方案公告應當公布土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償的標準、數額、支付對象、支付方式以及農業(yè)人員的具體安置途徑等相關內容。截留、擠占挪用、虛報冒領補償資金等侵害農民利益問題的發(fā)生往往與征地拆遷補償不公開、不透明有直接關系。審前調查時應重點關注公告的時間、地點、形式是否符合規(guī)定以及公告的內容是否全面，將此作為確定審計重點的依據這之一。

　 4、收集并認真學習項目征地拆遷安置實施方案

　 實施方案是具體補償執(zhí)行的標準，是與拆遷戶簽訂協(xié)議的依據。在審前調查階段對方案的內容了解并熟悉，才能在開展審計時對拆遷協(xié)議是否合規(guī)，是否擅自確定征地拆遷補償標準、變相提高標準、擅自擴大安置房申購對象進行判斷。

　 5、明確資金流向的"環(huán)節(jié)

　 向會計人員調查了解征地拆遷安置資金的來源和運行軌跡，對資金的來龍去脈有整體的印象。不同的地方，資金的來源渠道不同，資金運行經過的環(huán)節(jié)不同。通過對這些渠道和環(huán)節(jié)的了解，我們可以判斷哪些環(huán)節(jié)應該是審計的重點環(huán)節(jié)，為重點審計指明了方向。如通過鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）進行間接支付的補償款往往是我們審計應該重點關注的內容。

　 6、收集與有關參與單位簽訂的合同、協(xié)議，并對合同、協(xié)議簽訂的依據進行初步調查了解

　 拆遷工作是一項復雜的工作，需要區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）、拆遷公司、房屋拆除公司、評估公司、測繪公司等共同參與，拆遷指揮部與這些部門（單位）協(xié)同工作的前提是要有一

　定的協(xié)議，來規(guī)范他們的行為，同時支付一的工作經費或服務費。尤其是與以營利為目的單位簽訂的合同、協(xié)議，其服務費的確定是否合理，要在調查階段有個初步認識，必要時咨詢相關單位。如：支付給房屋拆除單位的機械拆除費，有的項目按拆遷項目平方支付，有的地方不僅不付費，而且還要將房屋殘值收入的一部分返回。審計人員只有在審計前對這些市場信息進行收集掌握，才能在判斷時做到心中有數，才能為深挖問題節(jié)省時間，提高效率，降低審計風險。

　 7、收集有關拆遷摸底資料和簽訂的拆遷補償協(xié)議

　 拆遷資金審計大多是事后審計，主要工作已經實施完畢，土地被平整，房屋被拆除，土地上的一切都消失了，核實的基礎不存在了，一切似乎都無從核對。拆遷摸底資料是拆遷正式開始前所進行的初步工作，沒有與有關單位及被拆遷戶進行實質性的接觸，沒有利益上的聯系，往往比較符合客觀情況，能反映出拆遷前的真實面貌。拆遷摸底資料與征地拆遷協(xié)議進行核對能發(fā)現一些問題線索。

　 8、調查了解拆遷項目所在地居民拆遷前后生活水平變化

　 根據國家現行政策規(guī)定，拆遷后居民生活水平不能降低。這就要在審前調查關注與拆遷項目所在地相鄰或相似區(qū)域的居民現實情況及拆遷項目所在地拆遷后居民的生活水平。

　 9、調查了解拆遷部門辦事程序，尤其是非正常事件的辦事程序

　 由于拆遷工作涉及方方面面，遇到的情況也極其復雜，因拆遷而引起上訪的事件頻頻見諸報端。另外在拆遷過程中一些困難戶，特殊家庭，難纏戶在拆遷補償和房屋安置上不能按規(guī)定標準補償的，為了加快拆遷進度，采取什么樣的程序，政府對此類事情是否有授權要進行了解，并收集相關的資料。這些問題在審前不了解清楚，做到心中有數，往往會出現審計的問題一大堆，到最后一征求意見，拆遷部門拿出政府有關部門的授權紀要或文件，審計的問題都被否決了，從而使審計走了彎路，浪費了大量的審計資源。

　 10、收集建設項目用地的審批文件，判斷征地的合法性

　 我國人多地少，為有效利用土地資源，防止非法占地、浪費土地資源和損害土地使用者的合法權益，國家對建設項目用地實行嚴格的審批制，用地審批是征地中首要的和最關鍵的環(huán)節(jié)�！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定建設項目征用土地應當依法經過批準，但在執(zhí)行中存在建設項目未經批準占用土地的問題還比較突出，甚至有的單位借項目建設之名非法占地用于概算外項目建設。通過對以上資料和內容進行收集并掌握，我們對審計項目就有了總體的了解，編制審計方案，制定審計程序就會得心應手，在審計執(zhí)行時起到事半功倍的效果。

　 征地拆遷調研報告 3

　征地拆遷安置工作是制約我縣工業(yè)園區(qū)建設、縣城和集鎮(zhèn)開發(fā)的瓶頸，為借鑒外地成功經驗，找準我縣工作切入點和突破點，3 月 3 日—7 日，縣委副書記姚富正率縣人大、縣政協(xié)相關領導 XX 縣委辦、縣委組織部、縣政府辦、縣就業(yè)局、嵩陽、楊橋、楊林三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的有關領導、部分村（居）委會書記一行 43 人赴成都進行學習考察，學習借鑒成都征地拆遷、勞動就業(yè)、社會保障等方面的成功經驗和做法。此次考察日程安排緊湊，內容精廣相濟，使大家開闊了眼界，豐富了見識，學習了經驗，看到了差距，啟迪了思維。現將考察情況匯報如下：

　 一、征占土地的幾種方式 XX 市在拓展城市空間，加快工業(yè)化進程中，探索形成以下幾種成功的土地使用辦法：

　 （一）土地換社保（又稱“雙放棄換社保”）由政府對自愿放棄宅基地使用權和土地承包經營權的農民按規(guī)定給予補償，并解決社會保障，以此解決農民的后顧之憂，激勵農民自愿退出宅基地、承包地，由農村走向城鎮(zhèn)，實現農民變市民（也稱“雙放棄換社保”）。

　 （二）“兩股一改”實現土地權利共享、共贏推行農村集體資產股份化、農村集體土地股權化和以轉變農民身份為主體的村民委員會改社區(qū)居民委員會工作（簡稱“兩股一改”）。具體做法是：以村為單位將集體資產股份量化到人、集體土地股權到人；農村集體資產股份化和集體土地股權化后，交由村級股份經濟合作社統(tǒng)一管理，合作社對全村的土地進行一次整理。對于有項目支撐的村由合作社統(tǒng)一與項目業(yè)主簽訂土地流轉合同，按股份和股權享有相應的收益。暫時沒有項目的，由村級股份經濟合作社統(tǒng)一經營。

　 （三）“三個集中”加快土地優(yōu)化重組和合理流轉在加快城市化、工業(yè)化進程與保護耕地、保護農民利益兩者之間，成都找到一套行之有效的辦法，被歸納為“三個集中”，即：“工業(yè)向園區(qū)集中，農民向城鎮(zhèn)集中，土地向業(yè)主集中”。通過“三個集中”，加快土地的優(yōu)化重組和合理流轉，實現了土地資源的集約利用、農民經濟生活空間的轉移。

　 （四）“五不一扶持”打造“五朵金花”XX 市對于城市近郊發(fā)展，探索出一條不征地、不拆遷、不失業(yè)、不失利、不失權和加大財政扶持的“五不一扶持”的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的路子，使當地農民實現離土不離鄉(xiāng)，就地市民化。如 XX 區(qū)三圣花鄉(xiāng)通過打造“五朵金花”（“花鄉(xiāng)農居”、“荷塘月色”、“東籬菊園”、“幸福梅林”和“江家菜地”），使農民就地就業(yè)市民化，同時擁有租金、薪金、股金和保障金“四金”，成為令人羨慕的“新市民、新居民”。農民就地就業(yè)市民化后可獲得四項穩(wěn)定收入。一是租金收入：以轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式，土地向專業(yè)大戶、工商業(yè)主和經營能人集中，形成規(guī)�；�、集約化的農業(yè)生產基地。農民土地承包權流轉，每畝每年可獲得 1800 元以上的租金；農民房屋出租，每戶每年可獲得 3—10 萬元租金。二是薪金：農民到龍頭企業(yè)務工，每人每月可獲得 600 元以上的薪金收入。

　三是股金：農戶以宅基地和土地承包經營權入股鄉(xiāng)村酒店、農家樂等項目，以“保底分紅”的模式分享收益。四是保障金：農民達到社會保障條件后，每月可領取養(yǎng)老金，住院可報銷住院費。

　 二、拆遷的三大“法寶”——“法制、民本、市場”

　 XX 市在舊城改造拆遷中總結形成拆遷的三大“法寶”即：“法制、民本、市場”，既保證了拆遷的順利進行，又最大限度的讓拆遷戶從中得到實惠，實現了城市改造和社會穩(wěn)定。

　 （一）法制——讓拆遷更陽光拆遷與被拆遷、損失與補償、遷移與安置等矛盾如何化解，是舊城改造的難點、焦點。XX 市通過完善相關法律法規(guī)，以好的政策為拆遷提供強有力的法律保障。從房地產評估，到拆遷安置、補償，從政策到標準，一律公開透明，讓百姓監(jiān)督。XX 市民把這一舉措稱之為“陽光拆遷”。陽光拆遷規(guī)范了拆遷行為，實施了一系列嚴格的監(jiān)管措施：一是公開拆遷項目發(fā)包。實行向具備拆遷資質的拆遷代辦單位公開招標、邀標，并由紀檢、監(jiān)察、審計等部門予以監(jiān)督，杜絕暗箱操作；二是建立代辦拆遷單位責任制。凡拆遷工程必須依法辦事，落實各項拆遷政策，讓老百姓有足夠的時間理解、消化政策，有足夠的時間做好搬遷準備。堅決杜絕違法拆遷，野蠻拆遷，對拆遷居民的宣傳動員工作必須做深做細；

　 （二）是公示拆遷評估、拆遷補償安置的十大項目。對拆遷評估、拆遷補償安置的十大項目等在拆遷現場實行公示，增強拆遷工作的透明度，在拆遷中加強對拆遷工作人員實行嚴格監(jiān)管，對違規(guī)、違法行為堅決依法查處；四是建立拆遷人員信用檔案。在督促拆遷人員加強自律方面發(fā)揮了積極作用；五是建立健全資金監(jiān)管制度。對拆遷資金進行嚴格監(jiān)管，有效防范了代辦拆遷單位通過虛報、冒報等方式套取拆遷安置款和改造資金被挪用等風險的發(fā)生。

　 （三）享受養(yǎng)老金的待遇和條件。參保人男滿 60 周歲、女滿 50 周歲后，從次月起按月享受養(yǎng)老金待遇。參保年齡超過男 60、女 50 周歲的，當月參保次月享受。養(yǎng)老金分為基礎養(yǎng)老金和個人帳戶養(yǎng)老金兩部分。基礎養(yǎng)老金從統(tǒng)籌基金中支付。個人帳戶養(yǎng)老金先由個人帳戶資金支付，不足支付時在統(tǒng)籌基金中列支。達到條件每月還可領取低保金、報銷住院費等。以上是 XX 市在城市改造、加快工業(yè)化進程中拆遷安置補償的一些成功經驗，值得我們好好學習和借鑒。

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