0 2010 年合幕源物業(yè)工作總結(jié)

　2010 年，在華龍?jiān)磳?shí)業(yè)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)下，在遼寧合幕源物業(yè)管理有限公司全體職工的努力下，合幕源物業(yè)公司進(jìn)入了尋求發(fā)展，重要而關(guān)鍵的一年。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，物業(yè)公司以“緊抓目標(biāo)，千方百計(jì)服務(wù)業(yè)主，適時(shí)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”的經(jīng)營(yíng)理念，開創(chuàng)了一條適合遼寧合幕源物業(yè)管理有限公司發(fā)展的新路子。公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷摸索和探究,不斷向前發(fā)展。

　在過去的一年里，有值得我們驕傲的成績(jī)，但是也存在不少問題，現(xiàn)將合幕源物業(yè) 2010 年各項(xiàng)工作總結(jié)如下：

　一、

　0 2010 年 工作總結(jié)

　1. 全體員工培訓(xùn)

　為了適應(yīng)公司業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，我們公司在人員方面做了大量的補(bǔ)充。對(duì)新招人員我們組織培訓(xùn)，對(duì)一部分有經(jīng)驗(yàn)的人員，鼓勵(lì)他們互相學(xué)習(xí)，明確各個(gè)人員崗位職責(zé)。

　主要培訓(xùn)內(nèi)容：5 月份全體員工封閉式培訓(xùn)三天，集中學(xué)習(xí)企業(yè)文化，進(jìn)行禮儀培訓(xùn)，組織學(xué)習(xí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度、討論有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)員工進(jìn)行理念灌輸、知識(shí)教導(dǎo)、技能培訓(xùn)，樹立員工工作信心，為行業(yè)培養(yǎng)專業(yè)人才。

　2. A A 區(qū) 綠化 建設(shè)

　由于原老友綠化公司工程進(jìn)度滯后，年初張金柱總經(jīng)理與老友綠化公司洽談，老友綠化公司撤出風(fēng)度柏林小區(qū)。通過協(xié)商，秋林綠化公司接替老友綠化公司接手風(fēng)度泊林小區(qū)綠化項(xiàng)目，進(jìn)場(chǎng)后由工程部

　全權(quán)接手各項(xiàng)事宜。

　3. “開心農(nóng)場(chǎng)”項(xiàng)目

　為了給公司帶來(lái)一定效益，創(chuàng)造微小的利潤(rùn)。園區(qū)北面 6371 ㎡綠化地帶，被改造成可增值創(chuàng)收的 120 塊菜園。“開心農(nóng)場(chǎng)”項(xiàng)目于年初正式啟動(dòng)，佟震宇以 89 萬(wàn)元價(jià)格承包此項(xiàng)目。如果不開發(fā)此項(xiàng)目，原綠化費(fèi)用應(yīng)為 6371 ㎡×90 元/㎡=3 57.3 萬(wàn)元，因此實(shí)際公司對(duì)“開心農(nóng)場(chǎng)”項(xiàng)目總投入為 89 - 57.3=7 31.7 萬(wàn)元。如一塊菜園出售價(jià)格為 1.5 萬(wàn)元，菜園凈利潤(rùn)為 120×1.5-31.7 ≈ 3 149.3 萬(wàn)元

　此項(xiàng)目因缺少資金，工程在年底未能完工，致使銷售受到一定的影響。希望總公司能繼續(xù)大力支持此項(xiàng)目，確保銷售能正常運(yùn)行。

　4. 環(huán)境衛(wèi)生的管理

　環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，不定期組織大掃除。并制定了嚴(yán)格的保潔制度，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

　5. 小區(qū)安全防范工作

　小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主 提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安工作。

　 加大對(duì)保安監(jiān)管力度，定期對(duì)安保人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)、考核。

　2010 年工作中，所管轄區(qū)域刑事案件零發(fā)生，保障了住戶的正常生活秩序。

　6 6 ． 經(jīng)營(yíng)管理情況

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�。�

　完善公司組織架構(gòu), , 各司其責(zé)，使公司能更好更快的發(fā)展

　物業(yè)公司為統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理。公司在張總的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè)臵物管部，工程部，保安部。各個(gè)崗位職責(zé)明晰，一崗多責(zé)，分工協(xié)作，責(zé)權(quán)明確，靈活運(yùn)作。

�。�2 2）

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　費(fèi)用收支情況（0 2010 年 年 4 4 —2 12 月）

　收入

　金額（元）

　公司撥款 272500 物業(yè)費(fèi) 68651 收入合計(jì)

　341151

　 支

　出

　金額（元）

　員工工資 （4 月—12 月）

　185627 物業(yè)維修 （樓道聲控?zé)�、管道維修、下水管件等）

　3486 辦公費(fèi) （招待費(fèi)、條幅、辦公用品、物管軟件、工本年檢、紗窗卷簾、前期餐費(fèi)、水費(fèi)等）

　20594 節(jié)日活動(dòng) (豬、記者費(fèi)、裝飾費(fèi)等) 7392 菜園活動(dòng) （種子、彩虹門、條幅、聚餐、運(yùn)桌椅、菜園搭棚等）

　7959 保安費(fèi)用 9313

�。ǘ�夏裝、床被褥、培訓(xùn)等）

　保潔用品 （冬夏裝、垃圾袋、垃圾車、拖布手套等消耗品等）

　6804 機(jī)動(dòng)車 （車險(xiǎn)、維修費(fèi)、油費(fèi)、座套墊）

　31232 其他 （熱熔機(jī)、清洗劑、維修工具、梯子、辦公室服裝、電腦、相機(jī)、對(duì)講機(jī)、復(fù)印機(jī)、食堂用品、辦公桌椅卷柜等）

　37575 支出合計(jì)

　309982 二、公司經(jīng)營(yíng)存在的問題

　1 1. 冬季除雪遇到的問題。

　由于園區(qū)面積廣，冬季雪季長(zhǎng)，除雪工作量大，為節(jié)省人員開支，提高工作效率，我司建議總公司能為我們配備一臺(tái)價(jià)值 4-5 萬(wàn)元的小型鏟雪車。希望總公司能大力支持我物業(yè)公司。

　2. 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的了解不夠。住宅小區(qū)居民和業(yè)主在住房消費(fèi)上花錢買服務(wù)的觀念還未建立起來(lái)。有些業(yè)主不清楚物業(yè)運(yùn)行的全貌、管理工作負(fù)荷和費(fèi)用開支范圍，日常進(jìn)出看到的只是保安員、保潔員在工作，于是憑直覺作出簡(jiǎn)單判定，認(rèn)為物值不符，經(jīng)常帶著不滿意的情緒來(lái)投訴。

　3 3. 物業(yè)管理費(fèi)收繳難。部分業(yè)主以不入住，房屋質(zhì)量差等很多理由拒交物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很輕易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，使公司造成不必

　要的損失，增加公司的成本。

　4 4. . 公司工作人員對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，法律法規(guī)認(rèn)識(shí)不到位。主要體現(xiàn)在工作人員在物業(yè)方面的法律法規(guī)有待加強(qiáng)，處理問題的方式方法單一，沒有做到有禮有節(jié)。對(duì)此問題，我們?cè)趤?lái)年計(jì)劃中、有具體解決方案。

　三、1 2011 年工作計(jì)劃

　1 1． ． 管理制度（ 見附件一 ）

　2 2． ． 0 2010 年 財(cái)政預(yù)算

　風(fēng)度柏林小區(qū)總建筑面積約為 153819 ㎡，明年園區(qū)將實(shí)行全封閉式管理，如按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)征收物業(yè)費(fèi)，每年物業(yè)費(fèi)可收入約 168.61萬(wàn)元（未售出房屋物業(yè)費(fèi)為 158.278 萬(wàn)元。根據(jù) 《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納）。

　經(jīng)過預(yù)算統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司明年需支付：?jiǎn)T工工資約為 123 萬(wàn)元；維修支出約為 5 萬(wàn)元；保安保潔用品約 3 萬(wàn)元；機(jī)動(dòng)車費(fèi)約為 4.5 萬(wàn)；辦公費(fèi) 2 萬(wàn)， 總計(jì) 137.5 萬(wàn)元。明年物業(yè)公司凈利潤(rùn)預(yù)算約為 31 萬(wàn)元。

　3 3． ． 物業(yè)公司人員配備表

　由于 2011 年園區(qū)將要全面封閉管理， 我公司需要人員擴(kuò)充，完善小區(qū)管理。物業(yè)應(yīng)配備如下人員：

　類

　別

　數(shù)量（人）

　工資（人/ / 月）

�。�

　月工資額（元）

　總經(jīng)理

　1

　 辦公室主任 1 2500 2500 物管部部長(zhǎng) 1 2000 2000 工程部部長(zhǎng) 1 2000 2000

　保安部部長(zhǎng) 1 2000 2000 文員 1 1500 1500 客服人員 4 1500 6000 維修人員 （水暖、強(qiáng)電弱電、養(yǎng)護(hù)等）

　7 1500 10500 保潔人員 40 900 36000 保安形象崗 6 1300 7800 保安（巡邏崗、夜保）

　25 1200 30000 食堂人員 2 900 1800 合

　計(jì)

　90

　 102100 4 4. 物業(yè)管理用房緊張 ， 園 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施需完善 �！�1 由于物業(yè)人員擴(kuò)充，物業(yè)管理用房緊張。希望總公司能支持我物業(yè)公司的工作。

　根據(jù)》 《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》

　第二十三條

　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建筑工程項(xiàng)目總建筑面積 3 3 ‰配臵物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房最低建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由省建筑行政主管部門規(guī)定。建筑單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。風(fēng)度泊林園區(qū)總面積 153819 ㎡，應(yīng)配臵物業(yè)管理用房 462 ㎡�！�2 由于垃圾用房周圍道路未完工，導(dǎo)致垃房不能正常投入使用、園區(qū)照明燈和草坪燈設(shè)施不夠完善，會(huì)所建設(shè)未完工，致使會(huì)所不能正常使用，沒有完善的健身設(shè)施、老人無(wú)處健身，園區(qū)網(wǎng)線未能安裝，D 區(qū)有線電視未能安裝，業(yè)主多次抱怨對(duì)此頗為不滿、保安沒有獨(dú)立崗?fù)ぃ瑘@區(qū)各門無(wú)法站崗。希望明年這些項(xiàng)目都能到位，園區(qū)實(shí)行全封閉式管理。

　5 5 ． 加大 物業(yè)費(fèi)收繳力度 ；增加凈利潤(rùn)收入，實(shí)現(xiàn)顆粒歸倉(cāng)

　從明年元月 1 日起，園區(qū)各項(xiàng)設(shè)施基本完善，小區(qū)實(shí)行全封閉式管理，我公司開始收繳 2011 年物業(yè)費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)有 77 戶業(yè)主物業(yè)費(fèi)明年 1 月已經(jīng)到期，應(yīng)收繳物業(yè)費(fèi)金額為 60110 元。

　6 6． ．

　加強(qiáng)對(duì)員工物業(yè)管理知識(shí)方面的培訓(xùn)

　特別是辦公室工作人員對(duì)相關(guān)物業(yè)知識(shí)，法律法規(guī)及與業(yè)主溝通方面進(jìn)行深度培訓(xùn)，通過培訓(xùn)達(dá)到全面提高員工的素質(zhì)，提高服務(wù)水平和業(yè)務(wù)技能，同時(shí)增強(qiáng)員工的忠誠(chéng)度。

　7 7 ． 加強(qiáng)物業(yè)管理方面的知識(shí)宣傳

　物業(yè)管理剛剛起步，很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)不了解，甚至誤解，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以進(jìn)行，為了更好的開展公司今后工作和樹立公司品牌形象，我們需要在今后的工作中加強(qiáng)這一方面的宣傳。

　綜上所述，通過建立健全公司內(nèi)部管理體系，建立客戶導(dǎo)向的市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，是物業(yè)管理公司全面提升管理能力，培育核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵步驟，只有內(nèi)部規(guī)范了，才能真正做到全心全意為住戶服務(wù)，使物業(yè)管理企業(yè)能在激烈的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　2010-12-18

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