哈爾冰 市 商業(yè)品類、租金 調(diào)研 報(bào)告

　 **商業(yè)管理公司為更好的服務(wù)于商鋪業(yè)主，豐富自身的品類資源，掌握哈市商服市場(chǎng)情況，于 6 月 24 日至 7 月 2 日九天時(shí)間，招商人員對(duì)哈市百貨、服務(wù)、餐飲、醫(yī)藥、保健等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研。對(duì)各行業(yè)的廠家、經(jīng)銷商、品牌及綜合商場(chǎng)、商街散鋪、專業(yè)門店的經(jīng)營(yíng)、租金、發(fā)展等情況做了詳細(xì)的調(diào)查分析，為下一步開展招商工作奠定了基礎(chǔ)。

　一

　調(diào)研的品類情況 1 這次對(duì)哈市商服市場(chǎng)的 48 個(gè)品類進(jìn)行了調(diào)研。分別是：男裝、女裝、戶外、運(yùn)動(dòng)、休閑、化妝品、黃金、珠寶、玉器、內(nèi)衣、家居、家紡、布藝、百貨、超市、家電、箱包、鞋類、皮具、眼鏡、玩具、孕嬰兒童用品、游樂、早教、中餐、西餐、咖啡廳、水吧、美容、美發(fā)、美甲、美體、電子數(shù)碼、禮品、飾品、圖書、音像、文體、鮮花、裝飾、照測(cè)、洗衣、臺(tái)球、寵物用品、醫(yī)藥、茶莊、名煙名酒、農(nóng)林土特產(chǎn)等。

　二

　收集到的商家、經(jīng)銷商、品牌情況 本次調(diào)研共收集到廠家、經(jīng)銷商資源 356 個(gè)，品牌 387 個(gè)。其中有明確進(jìn)駐意向的商家 8 個(gè)；有意向進(jìn)駐的商家 197 個(gè)；有商談?dòng)嗟氐纳碳?151 個(gè)。

　三

　市場(chǎng)對(duì)**購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)注度和敏感度高的幾個(gè)問題

　通過本次對(duì)哈市商服的調(diào)研中了解到，無(wú)論是在哈市經(jīng)營(yíng)的廠家還是經(jīng)銷商都對(duì)**購(gòu)物廣場(chǎng)有濃厚的興趣，并且也正在通過各方渠道，關(guān)注**購(gòu)物廣場(chǎng)的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)，對(duì)**購(gòu)物廣場(chǎng)的未來(lái)也給與了極高的期待。在此次調(diào)研中，有意向進(jìn)駐的廠家、供應(yīng)商對(duì)以下幾個(gè)問題比較關(guān)注:

　1 可取得的經(jīng)營(yíng)面積及樓層。

　2 商鋪的租金、免租期。

　3 購(gòu)物廣場(chǎng)的整體開業(yè)時(shí)間。

　4 商鋪的租金如以扣點(diǎn)方式繳納，扣點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

　5 與甲方簽約的合同年限等。

　三

　哈市目前各商圈租金分析

　此次調(diào)研的哈市商業(yè)以購(gòu)物中心、專賣店為主。

　1 購(gòu)物中心：主要以樓層來(lái)劃分租金價(jià)格，首層臨街商鋪?zhàn)饨鹱罡撸浯螢橐粚由啼�，�?gòu)物中心內(nèi)部由低向高逐步變低，各樓層又因經(jīng)營(yíng)品類及品牌不同而租金略有差異。哈市各類購(gòu)物中心租金綜合匯總情況：

　首層租金區(qū)間為：5—10 元/米/天； 二層租金區(qū)間為：4—8 元/米/天； 三層租金區(qū)間為：3 — 6 元/米/天； 四層租金區(qū)間為：2 — 5 元/米/天； 五層租金區(qū)間為：2 — 4 元/米/天。

　2 專賣店：哈市成熟的核心商圈和主要商業(yè)街的專賣店租金

　一般在 4 — 15 元/米/天之間，街邊零散商鋪、專賣店租金維持在3 — 6 元/米/天。從調(diào)研情況分析，成熟的核心商圈和主要商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鸨确侵饕倘诌吜闵⑸啼仭?專賣店 的租金高50—200%，購(gòu)物廣場(chǎng)一層租金比街邊專賣店租金高 30%—80%。

　3 租金分析：經(jīng)過對(duì)哈市 13 個(gè)主要商圈的租金加權(quán)平均值為 8.32 元/米/天。租金最高為中央大街，日均租金達(dá) 32.25 元/米/天，最低區(qū)域?yàn)橹醒氪蠼謧?cè)街，日均租金價(jià)格僅為 3.23 元/米/天。

　 哈爾濱市各商街租金統(tǒng)計(jì)

　 序號(hào)

　位置

　平均每米日租金（元）

　租金區(qū)間（元）

　1 1

　中央大街主街

　32.25

　28 .00

　36.50 0

　2 2

　中央大街側(cè)街

　3.23

　1.90 0

　4.55

　3 3

　金太陽(yáng)

　12.03

　4.06

　20 .00

　4 4

　透籠

　9.60 0

　4.19

　15 .00

　5 5

　買賣街

　5.29

　4.57

　6 6 .00

　6 6

　新陽(yáng)路

　4.25

　3.50 0

　5 5 .00

　7 7

　果戈里大街

　6.50 0

　6 6 .00

　7 7 .00

　8 8

　學(xué)府服裝城

　5.05

　4.61

　5.48

　9 9

　道理萬(wàn)達(dá)

　6.25

　4.50 0

　8 8 .00

　10

　凱德廣場(chǎng)學(xué)府店

　6.50 0

　6 6 .00

　7 7 .00

　11

　凱德廣場(chǎng)顧?quán)l(xiāng)店

　5.50 0

　5 5 .00

　6 6 .00

　12

　哈西萬(wàn)達(dá)

　7.50 0

　5 5 .00

　10 .00

　13

　紅博世紀(jì)廣場(chǎng)

　4.25

　3.50 0

　5 5 .00

　14

　加權(quán)平均

　8.32

　6.22

　10.43

　從上表可見，中央大街主街日均租金 32.25 元/米/天、金太陽(yáng)商城日均租金 12.03 元/米/天、透籠市場(chǎng)日均租金 9.60 元/米/天，為哈市零售業(yè)最高租金。以上三家都是哈爾濱最繁華、成熟的商業(yè)區(qū)，形成時(shí)間較早，故日均租金較高。剔除以上三處商街，其他商圈日均租金加權(quán)平均值為 4.86 元/米/天。從整體看，購(gòu)物廣場(chǎng)與商街專賣店租金價(jià)格差異較大。新建購(gòu)物廣場(chǎng)因商業(yè)環(huán)境尚不成熟，一般都有3—6 個(gè)月的免租期，起租價(jià)也比較低。

　四

　目前哈市各品類經(jīng)營(yíng)情況分析：

　1 時(shí)裝 休閑 運(yùn)動(dòng)服飾類：該業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心及百貨店中均占有重要比重，從租金貢獻(xiàn)率及銷售業(yè)績(jī)均較理想。其中女裝品類為主力消費(fèi)品類，代表整個(gè)服裝行業(yè)最前沿的趨勢(shì)，女性顧客又是購(gòu)物中心及百貨店消費(fèi)主力軍，故女裝品類在購(gòu)物中心及百貨店均較男裝及童裝占比大。現(xiàn)戶外、運(yùn)動(dòng)、休閑品類的銷售有較大提升，該品類產(chǎn)品因其穿著舒適性、實(shí)用性在市場(chǎng)中的銷量不斷提高，客層涵蓋面較廣，有一定發(fā)展空間。男裝及童裝類目標(biāo)性消費(fèi)較強(qiáng)，即有需要方進(jìn)行購(gòu)買，在百貨店通常成區(qū)域性、品牌性經(jīng)營(yíng)，成熟品牌從品牌性、店面形象均較為理想。羊毛制品為季節(jié)性消費(fèi)為主，冬季銷售較理想，該品類產(chǎn)品線相對(duì)較單一、無(wú)特色，單獨(dú)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期店面會(huì)有其它產(chǎn)品共同經(jīng)營(yíng)。服裝服飾類業(yè)態(tài)為購(gòu)物中心購(gòu)物主打品類，租金承受情況因品牌定位、面積需求有較大差異，目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—3.00 元/米/天。

　2 珠寶 首飾 化妝品類：珠寶以品牌消費(fèi)為主，通常要求有對(duì)外

　形象展示，其中黃金類項(xiàng)目租金承受能力較低，因?qū)儋F重物品消費(fèi)，故消費(fèi)者對(duì)品牌性有一定要求，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有黃金、白金、鑲嵌、玉器等，為消費(fèi)者提供多種選擇。面積要求 50—300 平米。參考市場(chǎng)租金情況: 1.00—2.50 元/米/天�；瘖y品目前百貨店內(nèi)以國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌集中銷售，品牌專柜形式，銷售業(yè)績(jī)非�？捎^，有固定的忠實(shí)會(huì)員，目標(biāo)性消費(fèi)產(chǎn)品。單獨(dú)品牌化妝品還未在購(gòu)物中心做單獨(dú)店面。購(gòu)物中心里化妝品通常以集合店形式來(lái)做，其集合多品牌多種類商品，能滿足不同客層消費(fèi)需求，該品類對(duì)于位置及面積有一定要求。目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍:1.50—3.00 元/米/天。

　3 孕嬰 兒童用品類：服飾、用品、玩具、游樂、早教等，嬰童項(xiàng)目為目標(biāo)性消費(fèi)為主，習(xí)慣性消費(fèi)產(chǎn)品，擁有固定消費(fèi)群體，該類產(chǎn)品對(duì)品牌性要求較高，承租面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品不同而差異較大。依賴于周圍居民入住情況及經(jīng)濟(jì)能力，簽約時(shí)間要求較長(zhǎng)，具備一定的聚客能力，消費(fèi)者較注重品牌、產(chǎn)品安全，部分會(huì)有淘氣堡項(xiàng)目共同經(jīng)營(yíng)。目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。

　4 家居 百貨類：包括家居內(nèi)衣、家居百貨、家紡、布藝等，可作為生活配套類商品補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，亦需與主力百貨店同類商品進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。通常成區(qū)域經(jīng)營(yíng)，或集中在批發(fā)市場(chǎng)銷售，如單獨(dú)作為店面經(jīng)營(yíng)，僅以隨機(jī)性消費(fèi)難以維持正常店面贏利，且租金承受能力較低，目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天。

　5 超市類：主力店超市及購(gòu)物中心店內(nèi)超市并存銷售，做為主力店超市銷售的補(bǔ)充，哈市目前購(gòu)物中心內(nèi)超市以屈臣氏為主，需求面

　100—300 平米。目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天。

　6 家電 數(shù)碼 通訊類：以品牌商經(jīng)營(yíng)為主，主力店及小型數(shù)碼電器并存銷售，主力店租金承受能力較低。另有部分品牌會(huì)于購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)立品牌直營(yíng)店面，如蘋果、SONY、聯(lián)想等。另幾大通訊運(yùn)營(yíng)商近年來(lái)亦在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)立營(yíng)業(yè)廳，同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品銷售，如移動(dòng)、聯(lián)通、電信等。目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—2.00 元/米/天 。

　7 皮具 皮包 皮鞋類：可作為服裝經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之補(bǔ)充，以品牌性或時(shí)尚性為主。區(qū)域性經(jīng)營(yíng)品類，各品牌集中區(qū)域設(shè)柜對(duì)銷售亦有提升作用，如無(wú)大面積經(jīng)營(yíng)該品類，則會(huì)對(duì)此品類經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響；該品類可有效帶動(dòng)客流，在面積允許情況下可考慮將該品類區(qū)域性集中經(jīng)營(yíng)。目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—3.00 元/米/天 。

　8 餐飲 水吧 咖啡類：包括中餐、西餐、咖啡廳、水吧等，餐飲類一直是購(gòu)物中心面積占比較大的品類，亦是消費(fèi)主力品類，能夠起到有效帶動(dòng)客流及聚客作用。根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)特色及價(jià)格定位，以環(huán)境、服務(wù)、及有特色的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)。目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。

　9 生活配套 服務(wù)類：包含項(xiàng)目較多，涵蓋消費(fèi)者生活需要各方面，如美容美發(fā)、禮品飾品、圖書音像、寵物用品、醫(yī)藥茶莊、名煙名酒、農(nóng)林土特產(chǎn)、洗車服務(wù)等，滿足消費(fèi)者不同消費(fèi)需求。完善購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物的重要組成部分，其中美容美發(fā)、

　禮品飾品類目標(biāo)客群以女性顧客為主要消費(fèi)群體，家族式經(jīng)營(yíng)模式，運(yùn)營(yíng)中主要依靠?jī)?chǔ)值消費(fèi) （ 會(huì)員卡 、 儲(chǔ)值卡 ）

　實(shí)現(xiàn)資金快速回籠和積攢顧客資源 ， 需求面積根據(jù)提供服務(wù)項(xiàng)目不同而差異較大，有固定的消費(fèi)客群。寵物寄養(yǎng)是近年來(lái)新興行業(yè)，發(fā)展速度較快，租金承受能力需考慮，該項(xiàng)目因其特殊性易有異味產(chǎn)生，不建議寄養(yǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在購(gòu)物中心正常經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)，可在地下停車場(chǎng)等位置進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。生活配套類目前哈市各購(gòu)物中心同品類租金范圍: 1.00—2.50 元/米/天。

　綜合哈市各購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)品類分析，其中餐飲類占比較大，面積及租金占比最高可達(dá) 40%，餐飲對(duì)于普通的消費(fèi)人群具有很強(qiáng)的號(hào)召力，具有明顯的聚客效應(yīng)，且該業(yè)態(tài)能夠利用商場(chǎng)內(nèi)的高層空間，使空間得到有效利用。其次是服裝服飾類和休閑娛樂類，面積及租金占比各為 30%，哈市目前服裝服飾類百貨店經(jīng)營(yíng)情況較為理想，但隨著哈市購(gòu)物中心的增多，服裝服飾類在購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)已可以與百貨店同品類經(jīng)營(yíng)平分秋色。休閑娛樂類是購(gòu)物中心滿足消費(fèi)者全面購(gòu)物需求必不可少的配套品類。以創(chuàng)造獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、做區(qū)域化的購(gòu)物中心，是目前哈市各大購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)方向。

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