5月以來(lái)，處在“限價(jià)+搖號(hào)”調(diào)控中的一些地方樓市躁動(dòng)不安。
　　據(jù)媒體報(bào)道，在成都，7萬(wàn)人排隊(duì)搶1000套商品房，一手房出現(xiàn)房荒；在西安，以人為操作搖號(hào)結(jié)果方式違規(guī)銷售106套商品房，涉事區(qū)長(zhǎng)已辭職，35名公職人員受到處分；在深圳，一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)要先交500萬(wàn)元“誠(chéng)意金”才允許搖號(hào)……
　　此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別約談了西安、成都、�？诘�12個(gè)城市，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，同時(shí)要求各地有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
　　為何在“因城施策、持續(xù)調(diào)控”的政策基調(diào)下，一些地方的樓市仍然躁動(dòng)不安？其背后究竟存在怎樣的樓市調(diào)控困局？

限價(jià)令之下

　　近期的樓市躁動(dòng)緣于一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題。
　　5月下旬，杭州某樓盤(pán)開(kāi)始搖號(hào)，預(yù)售證均價(jià)不到每平米1.9萬(wàn)元，而周邊二手房的價(jià)格已經(jīng)在每平米2.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)元。如此巨額的價(jià)格剪刀差，吸引接近1.2萬(wàn)人通過(guò)審核參與搶房大戰(zhàn)。
　　這樣的算術(shù)題不僅出現(xiàn)在杭州市眾多熱點(diǎn)樓盤(pán)所在區(qū)域，此前也曾在惠州、無(wú)錫、南京、西安等多個(gè)城市上演。
　　有媒體認(rèn)為，正是這些城市對(duì)新房的限價(jià)令，使得市場(chǎng)上一、二手房?jī)r(jià)倒掛，從而誘發(fā)了人們的投資熱情，形成了某種“套利”。
　　盡管住建部一再?gòu)?qiáng)調(diào)中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的定位，但一些地方的調(diào)控措施顯然與這個(gè)治理目標(biāo)之間出現(xiàn)了不一致。
　　一方面，限價(jià)令形成了事實(shí)上的房?jī)r(jià)“雙軌”：新房由政府限價(jià)，二手房卻是市場(chǎng)價(jià)。這既是對(duì)“買(mǎi)新房必賺”這種不合理的投資心態(tài)的變相鼓勵(lì)，由此所造成的“套利”也扭曲了供求關(guān)系。
　　另一方面，限價(jià)與限貸同時(shí)出現(xiàn)的副作用也很明顯。限價(jià)令使開(kāi)發(fā)商只能以快速回款來(lái)�，F(xiàn)金流，本意在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；但限貸卻客觀上提高了購(gòu)房成本和資金量，因此而來(lái)的高首付甚至全款購(gòu)房，使得能調(diào)動(dòng)大量資金的人獲得先機(jī)，對(duì)剛需者造成事實(shí)上的歧視和擠壓。
　　這些現(xiàn)象的深層次原因在于，面對(duì)中央的樓市調(diào)控要求，出于各種原因，一些地方開(kāi)始試圖博弈。此前樓市調(diào)控的鐘擺式、運(yùn)動(dòng)式、治標(biāo)不治本的弊病仍沒(méi)有完全消除。
　　可以說(shuō)，樓市調(diào)控的深度困局在于，主動(dòng)調(diào)控有時(shí)演化為被動(dòng)調(diào)控，宏觀和中觀調(diào)控被迫成為微觀調(diào)控；調(diào)控的非市場(chǎng)化手段日盛，長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)任重道遠(yuǎn)。
　　以杭州為例，城市房?jī)r(jià)上漲既得益于共性常規(guī)要素，如省會(huì)和著名旅游城市的地位；也得益于個(gè)性突發(fā)利好，如成為G20峰會(huì)的舉辦地。而城市價(jià)值的成長(zhǎng)勢(shì)必反映在地價(jià)和房?jī)r(jià)上，因此當(dāng)下出現(xiàn)“搶房”的城市大都是長(zhǎng)短利好兼?zhèn)�、補(bǔ)課效應(yīng)明顯的城市，其最有力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，就是新房周邊長(zhǎng)期企穩(wěn)的二手房?jī)r(jià)。
　　以“堵”為特色的地方限價(jià)令與此相悖。由于輿論基本很少承認(rèn)中國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的正當(dāng)性，而是對(duì)房?jī)r(jià)上漲“談虎色變”，也就缺乏適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的策略，甚至相對(duì)“正確”的說(shuō)法。
　　對(duì)中國(guó)樓市，人們總有“高房?jī)r(jià)”是炒上來(lái)的印象，認(rèn)為這是“政策市”和“貨幣市”導(dǎo)致；卻忽視了中國(guó)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和成就驚人的大國(guó)，其樓市同時(shí)也是“價(jià)值市”。
　　如果按某種方式排序，恐怕更有可能是，價(jià)值市第一，貨幣市第二，政策市第三。但人們往往只承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)后兩點(diǎn)，而忽視前一點(diǎn)，限價(jià)令的出臺(tái)也多多少少與這種心理認(rèn)知有關(guān)。
　　在強(qiáng)大的心理補(bǔ)償作用下，輿論既不承認(rèn)房?jī)r(jià)上漲有一定的合理性，有時(shí)也以偏概全地將房?jī)r(jià)上漲看作是一個(gè)全局問(wèn)題。實(shí)際上，從數(shù)據(jù)看十多年來(lái)房?jī)r(jià)真正實(shí)現(xiàn)大幅上漲的，更多是一線城市，少數(shù)二三線城市房?jī)r(jià)上漲，則是在最近幾年才有的現(xiàn)象。但在心理上，普遍漲價(jià)的印象容易被無(wú)限放大。

多目標(biāo)管理的樓市調(diào)控

　　中國(guó)房地產(chǎn)和城市成長(zhǎng)之間，有一個(gè)“補(bǔ)課”原理。即住宅開(kāi)發(fā)先行，城市配套一般后補(bǔ)。在項(xiàng)目之初，開(kāi)發(fā)商難免借重概念抬高價(jià)格，但房?jī)r(jià)只能托一時(shí)不能托一世，如果該城市沒(méi)有支撐房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期、實(shí)質(zhì)利好，那房?jī)r(jià)會(huì)被打回原形。也就是說(shuō)，這課有補(bǔ)得上的，也有補(bǔ)不上的。
　　其實(shí)，絕大多數(shù)中國(guó)城市，要么房?jī)r(jià)多年不漲，如將通脹因素考慮在內(nèi)，還可能是下跌的；要么是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之后，不成功打回原形，后來(lái)又有了實(shí)質(zhì)支撐，又成功補(bǔ)漲者，如北京的通州，當(dāng)然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。
　　從開(kāi)發(fā)商角度看，他們或是認(rèn)為其他城市都可以復(fù)制在一線城市的成功經(jīng)驗(yàn)，或是認(rèn)為一線城市房?jī)r(jià)太高，風(fēng)險(xiǎn)太大，于是下沉到全國(guó)其他城市。但如上所述，總體上是失敗的。只不過(guò)失敗分兩種，一是“溫水煮青蛙”式的失敗，這也是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的結(jié)局；二是“崩塌式失敗”。
　　以我的家鄉(xiāng)，一個(gè)三線半的東北工業(yè)老城為例。大約10年前，現(xiàn)今全國(guó)排名前三的房企就已進(jìn)入，他們當(dāng)初認(rèn)為房?jī)r(jià)也是會(huì)上去的，所以開(kāi)盤(pán)就奔每平米六七千元，但事實(shí)證明這是一廂情愿，后來(lái)不得不實(shí)質(zhì)性降價(jià)。直到10年后的今天，房?jī)r(jià)才勉強(qiáng)達(dá)到他們當(dāng)年的期望值。
　　但現(xiàn)在情況有了新變化。一方面，一線城市受到了嚴(yán)厲的調(diào)控，使得購(gòu)房人的目標(biāo)區(qū)域下移。另一方面，部分秉賦優(yōu)異的二三線城市，其本身價(jià)值亦有了長(zhǎng)足進(jìn)步；也就是說(shuō)，能基本成功復(fù)制北上廣深成功路徑，能撐得住每平米數(shù)萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。
　　從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，這是正常的，但卻很難做到“正確”，也給樓市調(diào)控出了更大的難題。
　　因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)基準(zhǔn)值不可避免地提高，調(diào)控也進(jìn)入了多目標(biāo)管理階段。不僅是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的管理，還是社會(huì)情緒的管理。調(diào)控目標(biāo)之間出現(xiàn)了某種微妙關(guān)系：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業(yè)需要去杠桿，但整體又不能出系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；城市的價(jià)值不斷提升，應(yīng)該用更高的房?jī)r(jià)反映，但又不符合中低收入群體的訴求；而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋，更希望在資產(chǎn)升值的游戲中分一杯羹，或者至少資產(chǎn)不貶值。

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