我們似乎理解了為什么住房沒有成為德國社會壓倒一切的全民話題，雖然擁有自己的住房在德國也不是一件輕而易舉的事情 　　 　　據(jù)德國住房和不動產(chǎn)企業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，德國西部目前的住房供給還小于需求。隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭的數(shù)目在20年內(nèi)還將呈現(xiàn)增長的趨勢，人均居住面積將在25年內(nèi)增長到56平方米。與住房相關(guān)的銀行貸款利率也已經(jīng)跌倒了近10年來的最低水平，10年期貸款利率只有1995年的一半。英國皇家特許測量師學(xué)會在一份報告中比較了17個歐洲國家的房地產(chǎn)市場后得出結(jié)論：唯有德國的房地產(chǎn)價格還有較大的上升潛力。
　　如果以德國44%的家庭住房自有率和家庭平均歲入32000歐元（均為德國聯(lián)邦統(tǒng)計局2003年資料）以及德國普通住宅每平方米均價在1000至1500歐元（以首都柏林為例）為參照系，那么我們有限的中國經(jīng)驗無論如何也無法解釋德國房地產(chǎn)市場不振的事實：就是只為富人蓋房也應(yīng)該賺個盆滿缽滿了吧？德國人怎么就不搶著買房呢？
　　不妨設(shè)想一下，一對新組成家庭的德國年輕人A夫婦如果想解決住房問題，會有幾種選擇。
　　第一種情況是，A夫婦可能還沒有太多的積蓄，無力申請貸款購置自有住房（德國銀行只提供70%至80%的房屋貸款額度），所以先考慮租房。因為德國政府針對低收入群體有著各種補貼和社會福利住房政策。德國目前聯(lián)邦、州和地方手中擁有公房近300萬套，這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上揚。
　　而且德國有一系列的法律如《刑法》、《經(jīng)濟(jì)刑法》、《房屋租賃法》等禁止房主漫天要價。現(xiàn)代社會日益增強的流動性讓德國年輕人更傾向于租房而不是購房或建房。德國人開始購房或建房時的平均年齡為42歲，這在歐美發(fā)達(dá)國家也是罕見的――作為對照：英國人平均25歲就成為房主。
　　A夫婦在有了一定的積蓄之后，自然也會像其他德國人一樣渴望擁有“自己的四堵墻”（德語中借指“自有的住房”），這是第二種情況。于是他們又有兩種選擇：自己建房或者購房。自己建房對于中國城市居民來說無異于海市蜃樓，但在過去的幾十年內(nèi)，卻是德國人在二戰(zhàn)的廢墟上重建家園的重要方式。德國在過去的幾十年間按收入為自己建房和購房者提供補貼：新房可以在8年內(nèi)最多獲得2萬歐元左右補貼，購買舊房最多補貼1萬歐元。2004年德國住房的基本價格是，聯(lián)體別墅類的住房價格相當(dāng)于13年的人均收入，或者A夫婦6.5年的共同收入。這個比例只相當(dāng)于20年前的三分之二。
　　德國的房地產(chǎn)市場是其總體“社會市場經(jīng)濟(jì)”的一部分，是社會福祉的目的和市場經(jīng)濟(jì)的原則互相制約的產(chǎn)物，國家通過法律進(jìn)行的調(diào)控?zé)o處不在。
　　除了法制健全和福利傳統(tǒng)的積極因素之外，德國近些年來經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)率高居不下――失業(yè)人口已經(jīng)突破了5百萬大關(guān)，顯然也影響了人們對于建房或購房等長遠(yuǎn)規(guī)劃的信心。再者德國人口長期發(fā)展總體下降的趨勢，也使得長期投資者異常謹(jǐn)慎。
　　(作者為留德博士)

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