編者按： 　　從來沒有哪一個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)如此牽動人心，如此備受官產(chǎn)學(xué)界的關(guān)注，如此影響中國宏觀經(jīng)濟(jì)的格局。中央宏觀調(diào)控措施出臺后，盡管不是單純針對房地產(chǎn)的，但反應(yīng)最敏感、嗓門最大、爭論最多的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。一路飄紅、高歌猛進(jìn)的中國房地產(chǎn)業(yè)仿佛突然走到紅燈閃爍的十字路口，明天的奶酪在哪里成了一個爭論不休的話題。著名房地產(chǎn)問題專家王志綱先生應(yīng)本刊之約， 系統(tǒng)闡述了他對這一熱點問題的看法，現(xiàn)刊發(fā)以饗讀者。
　　
　　大洗牌來了
　　
　　7月中旬，由國土資源部土地利用管理司主辦的首屆中國城市土地運營博覽會 (地博會)將在深圳舉行。據(jù)說這將會是迄今為止規(guī)模最大、涉及土地與資本最多、國內(nèi)外投資商和開發(fā)商最廣泛參與的一次土地市場化運營的盛會。
　　這個本來要在去年地產(chǎn)開發(fā)高潮期舉辦的會議，由于非典的原因推遲到今年。而此時恰逢中央調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)政策，宏觀形勢發(fā)生了根本的變化。主辦方在時間緊、任務(wù)重，倉促上馬的情況下對會議前景頗為擔(dān)心。誰料消息一發(fā)出，全國務(wù)大城市的政府官員、地產(chǎn)商以及有關(guān)方面的專家學(xué)者、主流媒體均表現(xiàn)出前所未有的熱情。關(guān)注之切、期望之高、參會之踴躍大大超出主辦者的意料。不少市委書記或市長表示將親自帶隊參會，發(fā)展商更是“南拳北腿，東邪西毒”紛紛粉墨登場。不管是富裕的珠三角、長三角，還是貧窮的西部以及正在崛起的東部地區(qū)，人們都紛紛響應(yīng)。為什么在大氣候轉(zhuǎn)“涼”的時候，反而出現(xiàn)這樣的“熱”現(xiàn)象?
　　地產(chǎn)商們之所以對此次地博會如此關(guān)注，是因為他們對市場的天然敏感。他們或許已經(jīng)意識到，整個中國的房地產(chǎn)業(yè)要洗牌了，而且是一場產(chǎn)生強震的大洗牌。洗牌意味著市場變了、環(huán)境變了、規(guī)則變了、打法變了，不了解這些變化的人必將要吃虧、甚至被淘汰出局。地博會整合地產(chǎn)行業(yè)上、中、下游，匯聚官、商、學(xué)各界，正好為人們提供了一個觀風(fēng)向、察潮流、了解新規(guī)則、研究新打法，同時展示實力、乃至捕捉商機(jī)的難得平臺。
　　而政府官員之所以對此次地博會表現(xiàn)出如此強烈的興趣，表明他們也已經(jīng)意識到，以土地為載體的城市運營對一座城市、一個區(qū)域發(fā)展的極端重要性，這無疑是一種可喜的歷史進(jìn)步。一個不關(guān)注、不懂得城市運營的書記、市長，很難想象他能夠引領(lǐng)一座城市持續(xù)、健康、全面、快速地發(fā)展。
　　此外各種媒體及相關(guān)方而對此次地博會的重視，盡管動機(jī)各異，但有一點可能是共同的，即大家至少是朦朧地感覺到：通過這次大洗牌，中國城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入一個新的階段了。
　　
　　三個非常重要的拐點
　　
　　大洗牌與中國的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀形勢密切相關(guān)。
　　今天的形勢好比二十四節(jié)氣中的“驚蟄”。也就是寒冬末盡，春意初生之際，人們聽到了隱隱春雷，對即將到來的春天滿懷憧憬，又在乍暖還寒的“倒春寒”里凍得發(fā)抖。為什么這樣說呢?大家可以看看 1993年的宏觀調(diào)控，一些冒進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)四面楚歌，哀鴻遍野。今天同樣是宏觀調(diào)控，并沒有出現(xiàn)當(dāng)時那樣的局面。因為中國今天的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正好處在三個非常重要的拐點上。
　　―是中國的城市發(fā)展到了一個重要的轉(zhuǎn)折點。中國今天的城市化率是37％，按照西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗，當(dāng)一個國家城市化率達(dá)到30％的時候，整個城市化將面臨一個起飛，而從30％到70％進(jìn)入―個高速發(fā)展的階段。中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過前十多年超過兩位數(shù)的增長，盡管問題仍然很多，但一些主要城市在經(jīng)濟(jì)上都有了一定的積累，不少書記市長正所謂“手里有糧，心里不慌，腳踏實地，喜氣洋洋”。正準(zhǔn)備圖謀更大更高速的發(fā)展。
　　二是中國企業(yè)的發(fā)展到了―個新的增長階段。同樣經(jīng)過十多年的積累，一大批優(yōu)秀的企業(yè)成長起來了，特別是私營企業(yè)。他們都渡過了原始積累期，從饑渴不安的少年長成身強力壯的青年。他們已經(jīng)不再依賴小投入，借貸起步，高風(fēng)險，短平快，滾動發(fā)展的模式，有條件考慮大投入，長線和持續(xù)經(jīng)營的增長方式了。他們的抗風(fēng)險能力已大大加強，對市場的把握，對企業(yè)的能力和發(fā)展都有了充分的自信。
　　三是民問購買力大大增強，社會消費進(jìn)入一個新的層面。人們的消費重心已從“必需型”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)型”甚至“奢侈型”。 3年前中央提出“拉動內(nèi)需”，就是看好中國廣大的市場需求對經(jīng)濟(jì)增長的支持作用。
　　這三個拐點：一是政府――老頭子手里有糧；二是企業(yè)一一老板心里有數(shù)；三是市民―――老百姓袋里有錢。有這“三老”皆有作為支撐，中央的宏觀調(diào)控就不至于引起人的波動，反而會使城市和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變得更加有序、適度和可持續(xù)，所以我稱這次調(diào)控為“點剎”，雖然發(fā)展速度慢下來了，但能量的有效聚集正是為了穩(wěn)步的發(fā)展，所謂蓄勢待發(fā)。對未來形勢總體上應(yīng)持樂觀態(tài)度。
　　
　　留給后人一個什么樣的中國
　　
　　那么，應(yīng)該如何看待中央宏觀調(diào)控對中國房地產(chǎn)的影響呢?
　　多年來，中國經(jīng)濟(jì)增長的―個突出特點就是粗放式，由此帶來―系列嚴(yán)重問題，如“三高一低”――高消耗、高排放、高污染、低效益�！叭�高一低”的問題同樣存在于房地產(chǎn)行業(yè)，甚至更為嚴(yán)重。有―個令人觸目驚心的數(shù)字：目前全國城鎮(zhèn)的城區(qū)面積僅3.1萬多平方公里，這是經(jīng)過2000多年的發(fā)展才形成的。但是由于這“三老”――老頭子，要政績，老板要發(fā)財，老百姓要置業(yè)，大家―哄而上，加上土地審批的混亂，目前我國被批出去的各類城區(qū)、園區(qū)的規(guī)劃面積竟多達(dá)4萬多平方公里。我們的城市一般規(guī)劃到2020年，你想這短短上幾二十里，我們竟要把中國2000多年才建起來的大城小鎮(zhèn)再造―遍還多。如果真的實現(xiàn)了，我們今天這樣粗放的建設(shè)，會留給后人一個什么樣的中國?
　　對于人多地少的中國來說，土地本是稀缺資源，但是卻被一些敗家子隨意揮霍，不少土地被以極低的價格出讓。我們心里有時真是悲哀和刺痛――中國的土地就這么不們錢?
　　在這種情況下，對土地的嚴(yán)格控制已經(jīng)勢在必行。在去年召開的十六屆三中全會上，中央提出了以人為本、五個統(tǒng)籌的科學(xué)發(fā)展觀，表現(xiàn)在土地上，則意味著五級審批的混亂局面必將終結(jié)，存在著種種不小當(dāng)交易的協(xié)議出讓等做法也將不復(fù)存在。 土地將集中控制在中央和省級政府手中。土地的公開招標(biāo)拍賣降成為必然，地產(chǎn)商們只能到陽光下展開博弈。至今為止，中國大多數(shù)發(fā)展商獲得的利潤中，相當(dāng)大一部分是土地交易的差價。今后發(fā)展商只能在提高物業(yè)價值，營造更好的區(qū)域環(huán)境，提升地產(chǎn)區(qū)域價值中獲取利潤。那些沒有雄厚實力，不能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)，缺乏專業(yè)能力和只做短線、試圖獲取暴利的開發(fā)商必將被淘汰出局。
　　
　　前大盤時代已經(jīng)走向終結(jié)
　　
　　在這種背景下，我認(rèn)為“前大盤時代”已經(jīng)終結(jié)，“后大盤時代”即將浮出水面。
　　實際上，并非我們開創(chuàng)了大盤時代，而是我們遭遇了大盤時代。在1999年至2002年，珠三角與長三角涌現(xiàn)了不少的地產(chǎn)人盤，迫使處于地產(chǎn)開發(fā)最前沿的我們?nèi)パ芯亢退伎加嘘P(guān)大盤開發(fā)的模式和方法，解決大盤開發(fā)中所面臨的全新課題。人盤時代的出現(xiàn)決不是誰登高呼就能呼喚出來的。正如黑格爾所說，“凡是存在的都是合理的”。大盤時代的出現(xiàn)自有其深刻的歷史背景。
　　首先是政府的城市管理滯后于市場經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，導(dǎo)致城市規(guī)劃不到位。政府對土地的功能性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)價值沒有清楚的界定和認(rèn)知。許多政府行為都是被市場、被發(fā)展商推著走的。
　　其二，由于各地政府為直接拉動經(jīng)濟(jì)增長，爭先恐后地人搞市政基礎(chǔ)建設(shè)，土地收益自然成為緩解財政壓力的一條通路，這里面不排除短期行為的因素。
　　三是地方政府無力按照專家建議的城市規(guī)劃進(jìn)行整體經(jīng)營，也沒充裕的財政進(jìn)行片區(qū)的整體配套，更缺乏合適的手段和引擎宣傳、推廣城市。
　　總之，由于政府對土地價值認(rèn)識不清，缺乏經(jīng)營念，手段粗放，則力不足，從而給發(fā)展商提供了很大的空間。大船經(jīng)營的開發(fā)商從某種意義上說是在市場的推動下，代替了政府的許多職能，從基礎(chǔ)配套到生活、教育設(shè)施，必須一攬子承擔(dān)，否則誰去買房?因此也帶來了諸多先天不足。
　　除了先天不足這―內(nèi)在原因，還有一系列外在原因?qū)е铝饲按蟊P時代的必然終結(jié)。
　　首先是中央決策層在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，必然要加以對土地的宏觀控制力度，嚴(yán)格信貸審查和發(fā)放，強化投資管理，完善土地小讓與開發(fā)的政策法律法規(guī)。
　　其次，各地政府已越來越清醒地認(rèn)識到土地資源的稀缺性以及對整個城市發(fā)展的重要性。原來發(fā)展商收益的50％～70％是逐漸升值的土地，其余的才是房產(chǎn)，所以才會出現(xiàn)地價不斷提升，而房價則可不變的現(xiàn)象�，F(xiàn)在政府經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)有財力規(guī)劃城市的發(fā)展，越來越多雄心勃勃的年輕官員開始用城市經(jīng)營的方式與發(fā)展商進(jìn)行博弈。土地價值凸現(xiàn)，發(fā)展商低成本圈地的空間幾乎沒有了。
　　第三，農(nóng)民兄弟們雖然文化水平較低，但他們不僅在戰(zhàn)爭中學(xué)會了戰(zhàn)爭，而且因為市場無形之手的推動，他們在城鄉(xiāng)之間流動的過程中開始意識到土地的價值，所以現(xiàn)在發(fā)展商征地難度越來越大．而且價格不菲。
　　總之，國家醒了，政府醒了，農(nóng)民醒了，這時任憑你發(fā)展商有天大的本事也不可能像過去那樣圈到成千上萬畝的廉價土地。因此，我們認(rèn)為，以大量圈占土地為主要特點的前大盤時代已經(jīng)走向終結(jié)，隨之而來的則是后大盤時代浮出水面。
　　
　　房地產(chǎn)的非常規(guī)武器
　　
　　那么，后大盤時代又具有哪些特點呢?后大盤時代對政府和開發(fā)商意味著什么?
　　后大盤時代的第一個特點是具有濃厚的國土整治色彩。所謂國土整治即在國家宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，對土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)控制、科學(xué)治理、科學(xué)利用，從而實現(xiàn)土地資源的最佳配置、最大價值。如美國20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條時期，羅斯福主持的國土整治，不僅通過以工代賑的方式解決了數(shù)千萬人的就業(yè)問題，促進(jìn)了美國的機(jī)場、港口、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，還最大可能地實現(xiàn)了土地資源的價值和效用。目前，我國同樣存在著國土整治的廣闊空間，尤其在西部、東北。這將為眾多開發(fā)商提供巨大商機(jī)。
　　后大盤時代的第二個特點是，一批實力雄厚、品牌卓著的超重量級城市運營商將迅速崛起。他們的影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越地產(chǎn)行業(yè)、超越特定地域、甚至超越國界。一個最典型的代表就是杭州宋城集團(tuán)。1996年，黃巧靈成功開發(fā)了宋城――中國最成功的主題公園。1999年前后，在我們參與宋城集團(tuán)另一個項目杭州樂園的策劃過程中，雙方共同醞釀了一個夢想，這就是在杭州樂園所在的湘湖，再造一個與西湖交相輝映的全新板塊，黃巧靈對此有一個形象的概括：“一座飛進(jìn)未來的城市”。今天他離這個夢想已經(jīng)很近了，這就是2006年在杭州舉辦的世界休閑博覽會。宋城集團(tuán)立意通過這個博覽會，配合政府把杭州作為世界休閑之都的形象展示出來，同時沉淀一個以休閑為主題的國際色彩的新城區(qū)。由此對中國乃至世界休閑、旅游及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。
　　可以說，后大盤時代將在更廣闊的戰(zhàn)略背景下，將城市運營、區(qū)域運營與泛地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合推向一個全新境界。由此也決定了后大盤時代的另一個突出特點，即在城市居民收入日增的情況下，房地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延都將得到極大的拓展，可以與旅游、休閑、教育、體育、會展、健康等眾多產(chǎn)業(yè)廣泛嫁接，從而給城市經(jīng)營者及地產(chǎn)開發(fā)商提供了很大的發(fā)展空間。
　　再說工業(yè)園區(qū)，十幾年來，神州大地的開發(fā)區(qū)，可說是“村村點火，戶戶冒煙”， 90％以上的開發(fā)區(qū)都沒有釋放出土地的真正價值。十幾年前的各個大城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)幾乎都在城郊結(jié)合部，但隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，這些昔日的工業(yè)園區(qū)居然變成了新的城市中心區(qū)的一部分，如果還以傳統(tǒng)的方式招商引資顯然不行。所以，我們提出將園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)融合，建立居住、辦公、休閑一體化的新型工業(yè)園區(qū)，作為拉動城市發(fā)展的重要引擎。這種新型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的含金量、發(fā)展空間及發(fā)展后勁遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過常規(guī)工業(yè)園。如果說常規(guī)的工業(yè)園區(qū)的能量是手榴彈，那么新型工業(yè)園所釋放的能量就是原子彈。
　　
　　地產(chǎn)業(yè)的新機(jī)會
　　
　　也是從這個意義上，我認(rèn)為，國家對土地開發(fā)的緊縮與控制，并不意味著開發(fā)商失去了新一輪的發(fā)展機(jī)會，機(jī)會永遠(yuǎn)都存在，只是不同時期呈現(xiàn)的面貌不同而已。雖然要再獲得廉價的土地很難，但是如何在現(xiàn)有的土地存量上做好文章才剛剛破題。土地資源越來越稀缺，城市的價值也在不斷增長，對開發(fā)商來說，這既是新課題，又是好機(jī)會。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，政府的職能也會發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變――制訂游戲規(guī)則，當(dāng)好競賽裁判，營造投資與發(fā)展的良好氛圍等。從旅游、休閑、度假、會議、會展，到新型的園區(qū)經(jīng)濟(jì)、舊城改造、新城建設(shè)，都給銳意進(jìn)取的開發(fā)商提供了巨大的發(fā)展空間，真是“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”。
　　所以，我們才說后大盤時代開始浮出水面。后大盤時代對開發(fā)商的要求與前大盤時代肯定不同，如果開發(fā)商僅僅會蓋房子，懂得戶型、容積率或者園林景觀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須懂得用區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)營的眼光，用動態(tài)發(fā)展的戰(zhàn)略意識；懂得以復(fù)合的手段經(jīng)營項目。能夠深刻體認(rèn)決定地塊價值。隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)型，隨著政府財力的積聚以及城市綜合治理能力的提高，在后大盤時代能夠獨領(lǐng)風(fēng)騷的已經(jīng)不可能是傳統(tǒng)意義上能大肆圈地、低成本運作的開發(fā)商，而是那些有實力、有品牌、有產(chǎn)業(yè)引擎，并且深具戰(zhàn)略眼光的發(fā)展商，他們善于借助外腦，善于整合資源、打造產(chǎn)業(yè)平臺，熟悉各種復(fù)合開發(fā)手段。
　　總之，隨著前大盤時代的終結(jié)，后大盤時代浮出水面，地產(chǎn)開發(fā)商必須把握好幾個問題：一是把握宏觀趨勢，了解政府意圖；二是理解相關(guān)區(qū)域與城市；三是關(guān)注與城市發(fā)展同步增長的相關(guān)產(chǎn)業(yè)；四是把握與經(jīng)濟(jì)增長同步衍生出來的多元化需求。只要把握好這幾個問題，在充分評估自己的企業(yè)實力和資源整合能力的基礎(chǔ)上，制訂出相應(yīng)的長計劃、短安排的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，必會在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中再塑輝煌!

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