作為昔日的華南八大金剛之一，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（03883.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“奧園地產(chǎn)”）早已沒(méi)有當(dāng)年之勇：2002年底遭遇奧林匹克花園分家，2003年奧園欲借殼上市卻深陷貸款擔(dān)保黑洞的漩渦，至2007年赴港上市融資40億元，直到2009年奧園地產(chǎn)輾轉(zhuǎn)長(zhǎng)安8號(hào)無(wú)果……
　　因?yàn)閭鶆?wù)和糾紛不斷，奧園地產(chǎn)發(fā)展緩慢。
　　
　　長(zhǎng)安8號(hào)拖垮奧園
　　剪不斷，理還亂。
　　這是奧園地產(chǎn)首個(gè)入京項(xiàng)目長(zhǎng)安8號(hào)的真實(shí)寫(xiě)照。
　　“去年并購(gòu)的北京長(zhǎng)安8號(hào)，將會(huì)對(duì)奧園未來(lái)2-3年的業(yè)績(jī)起重要作用。”奧園地產(chǎn)于2010年年報(bào)中的一語(yǔ)如今看來(lái)頗有幾分警示。
　　時(shí)過(guò)近3年，這一位于北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路86號(hào)的長(zhǎng)安8號(hào)，幾度停工停售，令?yuàn)W園地產(chǎn)苦不堪言。奧園董事長(zhǎng)郭梓文怎么也想不到，在收購(gòu)之初，一度希望在未來(lái)3年之內(nèi)長(zhǎng)安8號(hào)能夠?yàn)閵W園地產(chǎn)帶來(lái)超過(guò)130億元的銷(xiāo)售回款，如今竟是黃粱一夢(mèng)。
　　長(zhǎng)安8號(hào)最初的案名叫“耀輝國(guó)際城”，最早所有者為北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“王府世紀(jì)”），由北京耀輝控股80%。2004年，天鴻寶業(yè)（即之后的首開(kāi)股份）通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，持有耀輝國(guó)際城62%股權(quán)，王府世紀(jì)持有項(xiàng)目38%的股權(quán)。
　　時(shí)至2008年4月，首開(kāi)股份以4.587億元將持有62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，后者與王府世紀(jì)同屬王志才，為此更名為“擎峰閣”。直到2009年7月，奧園接手長(zhǎng)安8號(hào)，以3.7億元收購(gòu)世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%股份，獲得該樓盤(pán)操盤(pán)權(quán)。
　　自此，隨后樓盤(pán)案名由“擎峰閣”改為“長(zhǎng)安8號(hào)”，除購(gòu)得股份外，奧園還借給世紀(jì)協(xié)潤(rùn)4.6億元短期貸款，助其還債。
　　2009年9月，奧園繼續(xù)認(rèn)購(gòu)世紀(jì)協(xié)潤(rùn)2.9億元可轉(zhuǎn)換票據(jù)，至2010年9月到期后，將增持世紀(jì)協(xié)潤(rùn)股份至52.69%，獲得控股權(quán)。此外，2009年12月，世紀(jì)協(xié)潤(rùn)在奧園地產(chǎn)的擔(dān)保下，獲得工銀亞洲貸款6.7億港元。
　　然而，讓奧園地產(chǎn)始料不及的是：長(zhǎng)安8號(hào)錯(cuò)綜復(fù)雜的股東和債權(quán)人關(guān)系如同一個(gè)黑洞，與長(zhǎng)安8號(hào)相關(guān)的資產(chǎn)，包括土地使用權(quán)、在建工程、項(xiàng)目公司股權(quán)、世紀(jì)協(xié)潤(rùn)公司股權(quán)等均已被抵押。
　　據(jù)知情人士透露，長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，初略計(jì)算總計(jì)約30億元。
　　原本希望僅用8.3億元的代價(jià)來(lái)撬動(dòng)體量超過(guò)130億元的長(zhǎng)安8號(hào)，無(wú)奈卻令?yuàn)W園地產(chǎn)陷入巨大的資金黑洞。
　　時(shí)至8月1日，奧園地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)：其全資附屬公司振富有限公司已于7月28日斥資7.13億港元，從工銀亞洲手中購(gòu)得世紀(jì)協(xié)潤(rùn)所欠6.7億港元境外貸款的債權(quán)，即可擁有長(zhǎng)安8號(hào)接近全部股權(quán)。
　　就在郭梓文于8月15日的中報(bào)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示：“長(zhǎng)安8號(hào)將轉(zhuǎn)賣(mài)為租，擬長(zhǎng)期持有，調(diào)整后的長(zhǎng)安8號(hào)預(yù)計(jì)會(huì)在明年年底推出”，不過(guò)9日，奧園地產(chǎn)因原項(xiàng)目小股東反悔起訴，長(zhǎng)安8號(hào)再度擱淺。
　　歷時(shí)7年之久，案名三度變更，數(shù)度易主停工，一度標(biāo)榜“務(wù)求令該項(xiàng)目成為奧園在北京的旗艦”的奧園地產(chǎn)早已是精疲力盡。
　　即使紛亂錯(cuò)雜的股權(quán)之爭(zhēng)結(jié)束，長(zhǎng)安8號(hào)的銷(xiāo)售狀況亦堪憂(yōu)：根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，2010年全年銷(xiāo)售金額僅有7.925億元，其中退房數(shù)為10套。
　　
　　收入過(guò)分依賴(lài)廣州和重慶
　　“幾年下來(lái)，我們播下種，卻沒(méi)有開(kāi)花，沒(méi)有結(jié)果�！鼻皧W園地產(chǎn)副總裁李敏曾對(duì)沈陽(yáng)退地一事作出過(guò)如是評(píng)論。
　　沈陽(yáng)地塊其實(shí)是奧園地產(chǎn)于2007年10月份以1.584億元投得，后因整個(gè)規(guī)劃問(wèn)題，最終于2010年被政府收回。
　　不過(guò)，如果以此“播種論”來(lái)詮釋“長(zhǎng)安8號(hào)”的處境，卻也發(fā)現(xiàn)這兩者驚人的貼合。這，或許也是奧園地產(chǎn)幾番掙扎的一個(gè)縮影。
　　作為昔日的華南八大金剛之一，奧園地產(chǎn)早已不復(fù)當(dāng)日：2002年底遭遇奧林匹克花園分家，2003年奧園買(mǎi)下誠(chéng)成文化欲借殼上市，卻又深陷其貸款擔(dān)保黑洞，至2007年赴港上市融資40億元，直到2009年奧園地產(chǎn)受累于長(zhǎng)安8號(hào)，收購(gòu)天譽(yù)置業(yè)土地未果等。
　　不難看出，奧園地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)少有的將并購(gòu)奉為企業(yè)發(fā)展準(zhǔn)則的開(kāi)發(fā)商，一直在尋求各種低價(jià)拿地的方式，通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司、收購(gòu)其他房企股權(quán)、合作開(kāi)發(fā)等方式來(lái)拿地。
　　5月25日，奧園地產(chǎn)與安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)簽訂協(xié)議，向其旗下安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)（蘇州）有限公司注資4.5億元，持股60%，其中后者擁有29萬(wàn)平方米的住宅用地。
　　與此同時(shí)，奧園地產(chǎn)在招拍掛市場(chǎng)上也一改以往的低調(diào)。
　　11月1日，奧園地產(chǎn)宣布以底價(jià)約6.68億元，成功競(jìng)得廣州南站兩幅優(yōu)質(zhì)商用地塊，成為首個(gè)進(jìn)軍廣州南站區(qū)域的開(kāi)發(fā)商。9月23日，奧園地產(chǎn)斥資2.03億元收購(gòu)江門(mén)蓬江區(qū)棠下鎮(zhèn)一幅地塊。今年前6個(gè)月，奧園地產(chǎn)已在中山、廣州及江蘇省作出土地收購(gòu)，總代價(jià)為10.73億元。
　　截至目前，奧園地產(chǎn)已斥資近23.94億元購(gòu)置土地。
　　但是，截至2010年12月31日，其銀行存款余額約為38.39億元，債務(wù)為34億元，也就是說(shuō)僅有4億元在值現(xiàn)金。奧園地產(chǎn)的資金鏈由此不堪重負(fù)。
　　時(shí)至11月17日，中國(guó)奧園宣布，今年1-10月，公司錄得39.5億元，銷(xiāo)售面積為42.78萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為9200元/平方米。
　　不難看出，2010年奧園地產(chǎn)的資金狀況基本持平。
　　然而，調(diào)控趨緊之下，銷(xiāo)售或許并不樂(lè)觀。對(duì)比之下，重慶奧園?康城與南沙奧園為奧園地產(chǎn)的主要收入來(lái)源，所占物業(yè)發(fā)展銷(xiāo)售收入比例分別為35.8%、30.8%，過(guò)分集中。
　　無(wú)獨(dú)有偶，2011年3個(gè)主要收入來(lái)源則是沈陽(yáng)項(xiàng)目、南沙項(xiàng)目和番禺廣場(chǎng)。其中，根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，南沙奧園現(xiàn)推山海一號(hào)別墅、海云堡組團(tuán)和譽(yù)山海組團(tuán)洋房，但目前僅售出13套。收入來(lái)源過(guò)分集中廣州和重慶兩個(gè)城市，對(duì)于奧園地產(chǎn)而言，無(wú)疑亦是風(fēng)險(xiǎn)集中。
　　
　　

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