合約銷售額135億，同比增長(zhǎng)122%―這是融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK，融創(chuàng)中國(guó)）今年前9個(gè)月的成績(jī)單。在寒意漸濃的樓市，融創(chuàng)中國(guó)憑何逆市發(fā)力？ 　　
　　事實(shí)上，這家由昔日聯(lián)想少將、前任順馳總裁孫宏斌在2003年創(chuàng)辦的房企，多年來(lái)一直主攻豪宅市場(chǎng)，終于在2011年迎來(lái)井噴式發(fā)展。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心統(tǒng)計(jì)，在前三季度房企銷量排行榜中，融創(chuàng)中國(guó)躋身第18位，將首開(kāi)股份、中國(guó)中鐵、金科集團(tuán)、佳兆業(yè)等各路軍隊(duì)拋諸腦后。
　　
　　另一邊廂，“作戰(zhàn)”8年的融創(chuàng)中國(guó)，并未形成一個(gè)業(yè)內(nèi)知名的品牌系列；上市一周年之后，也并未大舉“開(kāi)疆辟地”，僅有5塊土地入賬，并且“死守”北京、天津等6城。單憑這些，首次躋身百億俱樂(lè)部的融創(chuàng)中國(guó)能否取得再度“飛躍”？在速度和規(guī)模面前，其又將做出怎樣的抉擇？
　　
　　做豪宅名利雙收
　　
　　近日，克而瑞發(fā)布2011年第三季度北京住宅銷量排行榜，融創(chuàng)中國(guó)旗下的西山壹號(hào)院以19.8億元榮登榜首。事實(shí)上，在6月底開(kāi)始銷售以來(lái)，西山壹號(hào)院7月已是北京樓市銷售亞軍，8月便躍居第一。
　　
　　逆市取得不俗成績(jī)，西山壹號(hào)院引業(yè)界關(guān)注萬(wàn)千。實(shí)際上，該項(xiàng)目在2008年底，被首鋼融創(chuàng)置業(yè)以20.1億元的價(jià)格購(gòu)得，創(chuàng)下2008年樓市走熊以來(lái)北京乃至全國(guó)單塊土地成交價(jià)格最高的個(gè)案，以致被業(yè)界稱為“熊市地王”。而首鋼融創(chuàng)置業(yè)是北京首鋼與融創(chuàng)合資的房地產(chǎn)公司，資金五五開(kāi)，運(yùn)營(yíng)由融創(chuàng)負(fù)責(zé)。
　　
　　作為融創(chuàng)中國(guó)總裁，孫宏斌拿地伊始，就有聲音擔(dān)心其盈利，理由是樓板價(jià)已達(dá)7000元/平方米，房源售價(jià)至少要達(dá)到1.3萬(wàn)元/平方米才能保本，而當(dāng)時(shí)周邊銷售的花園洋房也只有1.3萬(wàn)元/平方米。
　　
　　北京地價(jià)不便宜，樓市風(fēng)險(xiǎn)不小，融創(chuàng)中國(guó)為何還要斥巨資購(gòu)地，且是在樓市前景最為悲觀的2008年底�！昂芏喾科筮M(jìn)入北京市場(chǎng)做項(xiàng)目，是為了做品牌、做形象，盈利的少，真正要盈利還得靠二、三線城市的項(xiàng)目�！眮喬�城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存如是向時(shí)代周報(bào)記者分析。
　　
　　然而，出乎市場(chǎng)人士預(yù)料，融創(chuàng)中國(guó)將該項(xiàng)目做成豪宅，且“名利雙收”。
　　
　　西山壹號(hào)院位于海淀區(qū)西北旺新村，自遼、金以來(lái)，歷代王朝皆在該區(qū)域營(yíng)建行宮別苑、皇家園林。延續(xù)如此傳承，融創(chuàng)中國(guó)將該地塊修成豪宅，并注入北京西部獨(dú)有的“大院文化”，命名為“西山壹號(hào)院”。時(shí)代周報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，目前在售的為第一期。
　　
　　實(shí)際上，早在今年年初，融創(chuàng)中國(guó)將西山壹號(hào)院定位為2011年的重頭戲�！叭趧�(chuàng)中國(guó)的豪宅形象早在天津、重慶、蘇南市場(chǎng)‘深入人心’，通過(guò)西山壹號(hào)院項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)得以‘名震天下’�！比趧�(chuàng)中國(guó)內(nèi)部一位高管如是向時(shí)代周報(bào)記者表示。
　　
　　西山壹號(hào)院推出不久，便榮登北京第三季度銷售冠軍，加上逆市得以熱銷，融創(chuàng)中國(guó)專注做高端精品的品牌形象無(wú)形之中被大力推廣。然而，融創(chuàng)中國(guó)賺取的不只是名氣。據(jù)海通國(guó)際9月30日《市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》顯示，在6月底開(kāi)始預(yù)售后，西山壹號(hào)院的回款已約20億元。海通國(guó)際分析員侯凌中分析，該項(xiàng)目均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，毛利潤(rùn)可達(dá)60%。同時(shí)，由于北京高端住宅項(xiàng)目逐漸稀缺，融創(chuàng)西山壹號(hào)院項(xiàng)目未來(lái)3年的銷售額可達(dá)150億-170億元，凈利潤(rùn)在40億-60億元。
　　
　　熱銷的同時(shí)，西山壹號(hào)院的股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生改變。8月26日，北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售西山壹號(hào)院開(kāi)發(fā)商首鋼融創(chuàng)置業(yè)50%的股權(quán)。時(shí)隔一個(gè)月，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的公告顯示，9月27日，融創(chuàng)中國(guó)旗下的天津融創(chuàng)置地有限公司與北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了收購(gòu)協(xié)議，以14.5億元的代價(jià)收購(gòu)首鋼融創(chuàng)置業(yè)50%股權(quán)，從而將100%擁有首鋼融創(chuàng)旗下的西山壹號(hào)院。
　　
　　時(shí)代周報(bào)記者了解到，在2007年初融創(chuàng)中國(guó)從順馳中國(guó)處接手首鋼融創(chuàng)50%的股權(quán)時(shí)開(kāi)始，融創(chuàng)中國(guó)一直是項(xiàng)目的實(shí)際操作者，且北京首鋼地產(chǎn)和天津融創(chuàng)置地分別占有西山壹號(hào)院65%和35%的利潤(rùn)。如今，融創(chuàng)中國(guó)可獨(dú)享100%的利潤(rùn)，著實(shí)是一筆劃算的買賣。事實(shí)上，就在融創(chuàng)宣布100%控股西山壹號(hào)院項(xiàng)目后，市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)高盛和海通國(guó)際都相繼發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告，將融創(chuàng)評(píng)級(jí)上調(diào)為“買入”評(píng)級(jí)，以體現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)為全資擁有該項(xiàng)目對(duì)融創(chuàng)的利好。
　　
　　躋身百億俱樂(lè)部
　　
　　西山壹號(hào)院熱銷之余，融創(chuàng)中國(guó)也悄無(wú)聲息地進(jìn)入房企百億俱樂(lè)部。
　　
　　據(jù)融創(chuàng)中國(guó)公告顯示，2011年1-9月，融創(chuàng)中國(guó)銷售額為135億元，同比增長(zhǎng)122%。如此以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)2011年前9個(gè)月的業(yè)績(jī)不僅已超過(guò)2010年全年合約銷售額83.34億元，也意味著成立僅8年時(shí)間的融創(chuàng)中國(guó)首次躋身房企百億俱樂(lè)部，堪稱業(yè)界最快。
　　
　　西山壹號(hào)院為何熱銷，融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)?yōu)楹尉畤姡咳趧?chuàng)中國(guó)上述人士將此歸功為地產(chǎn)調(diào)控�！罢�是迫于限購(gòu)等地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，促使購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)更加珍惜手中的購(gòu)房權(quán)，更傾向于選擇位置與品質(zhì)俱佳的房子，而堅(jiān)持高端精品路線的融創(chuàng)中國(guó)因此從中獲益�！边@一點(diǎn)，從偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可見(jiàn)一斑。前9月，北京單套總價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅銷售量比2010年同期上漲12.4%，比2009年同期上漲90.2%。而同期北京樓市新建商品住宅銷售量比2010年同期下降14.0%，比2009年同期下降53.7%。
　　
　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示，豪宅的市場(chǎng)定位容易判別，對(duì)品牌和項(xiàng)目的甄選較為仔細(xì)，所以國(guó)內(nèi)部分以修建精品豪宅為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉則認(rèn)為，西山壹號(hào)院的熱銷更多因?yàn)轫?xiàng)目位于供應(yīng)較少的西山區(qū)域，占據(jù)稀缺資源，而和西山壹號(hào)院同期上市的某豪宅，因位于區(qū)位優(yōu)勢(shì)稍遜的望京區(qū)域，銷售就不盡理想。
　　
　　除了旗下的西山壹號(hào)院奪得北京銷售冠軍外，融創(chuàng)中國(guó)8月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，旗下位于蘇州的融創(chuàng)81棟四期疊加別墅，8月入市后便獲得蘇州當(dāng)月別墅產(chǎn)品銷售冠軍。此外，位于天津的融創(chuàng)君瀾8月入市創(chuàng)下樓盤(pán)所在地天津?yàn)I海新區(qū)今年以來(lái)的最好銷售紀(jì)錄。
　　
　　值得注意的是，由于融創(chuàng)中國(guó)堅(jiān)持高端精品發(fā)展路線，今年前8月的合同銷售均價(jià)沖高至15642元/平方米，比去年同期的10107元/平方米增長(zhǎng)55%。對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士表示，針對(duì)頂尖的5%、20%-30%的購(gòu)房者，融創(chuàng)中國(guó)分別推出高端、精品系列�！霸缭�2010年底、2011年初，集團(tuán)就根據(jù)當(dāng)下地產(chǎn)形勢(shì)的分析、判斷，決定2011年提升低密度產(chǎn)品、高端產(chǎn)品的供應(yīng)比例，因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同從而均價(jià)也有了一定的提升�！笔聦�(shí)證明，融創(chuàng)中國(guó)之舉相當(dāng)奏效。
　　
　　專注做高端精品
　　
　　業(yè)績(jī)報(bào)喜之際，恰逢融創(chuàng)中國(guó)上市周年。就地產(chǎn)公司而言，上市之初，會(huì)大舉拿地，并拓展新城市。然而，融創(chuàng)中國(guó)上市至今，僅有5塊土地入賬，截至2011年6月31日，融創(chuàng)中國(guó)在建及待建的建筑面積僅641萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷量排行進(jìn)入前20名的其他房企。入駐城市方面，上市后并未拓展新城市，依然局限于北京、重慶、天津、蘇州、無(wú)錫、宜興6個(gè)城市。
　　
　　采取如此謹(jǐn)慎的態(tài)度，難免讓人聯(lián)想到順馳中國(guó)。同為孫宏斌創(chuàng)辦的房地產(chǎn)企業(yè)，順馳中國(guó)曾叱咤一時(shí)，2004、2005年，孫宏斌和他帶領(lǐng)的順馳團(tuán)隊(duì)頻頻在上海、武漢、蘇州、無(wú)錫、鄭州、洛陽(yáng)、石家莊等地“瘋狂”拿地，大有成為全國(guó)第一房地產(chǎn)企業(yè)之勢(shì)。2005年，它的銷售額達(dá)到了100億元，成為萬(wàn)科之后，國(guó)內(nèi)又一家銷售額達(dá)到100億元的著名房企。然而好景不長(zhǎng)，在銷售放緩、上市擱淺的影響下，資金告急的順馳不得不在2006年9月以區(qū)區(qū)12.8億港元的價(jià)格賣給路勁基建55%的股份，孫宏斌隨即淡出順馳。
　　
　　同為孫宏斌創(chuàng)辦的企業(yè)，彼時(shí)順馳中國(guó)的激進(jìn)、此時(shí)融創(chuàng)中國(guó)的謹(jǐn)慎，讓業(yè)界頗為費(fèi)解。對(duì)此，人生經(jīng)歷兩次跌宕起伏的孫宏斌聲稱不再留戀規(guī)模和速度，而是將目光集中在6個(gè)城市，專注做高端精品。
　　
　　只局限于6個(gè)城市，這讓業(yè)界對(duì)融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)產(chǎn)生了質(zhì)疑。
　　
　　融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，入駐新城市，或?qū)⒚媾R未知的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)有城市深根細(xì)作，一方面可以節(jié)約管理成本，另一方面更了解該地樓市，繼而有效經(jīng)營(yíng)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。“融創(chuàng)中國(guó)入駐的城市雖然少，但一、二、三、四線城市均有涉及，布局較平衡�！�
　　
　　實(shí)際上，融創(chuàng)中國(guó)在重慶、天津市場(chǎng)分別通過(guò)融創(chuàng)奧林匹克花園、海逸長(zhǎng)洲等項(xiàng)目而在當(dāng)?shù)卣加幸幌�之地�?010年，融創(chuàng)奧林匹克花園獲重慶單盤(pán)銷售金額冠軍。而在9月30日，海逸長(zhǎng)洲推出第二期獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，就以70935元/平方米的均價(jià)，再次以絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)刷新了天津樓市銷售單價(jià)紀(jì)錄。
　　
　　韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者分析，重點(diǎn)城市深耕作業(yè)是一種“貴族式”發(fā)展路線，在項(xiàng)目上精挑細(xì)選，在購(gòu)買能力上有大量購(gòu)房追隨者，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在項(xiàng)目利潤(rùn)率高、企業(yè)資金韌性強(qiáng)。就融創(chuàng)中國(guó)而言，其重點(diǎn)城市深耕作業(yè)模式?jīng)Q定了企業(yè)在土地項(xiàng)目選擇方面有著更加嚴(yán)格的甄選過(guò)程。不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，全面布局將適應(yīng)我國(guó)的二、三線城市化進(jìn)程。融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)?nèi)粢�持續(xù)增長(zhǎng)，會(huì)演繹出另一種軌跡嗎？

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