相較于2008年的黯淡,2009年樓市的一片紅火完全可以用“風生水起”來形容。雖然經(jīng)濟危機仍在潛移默化中影響著中國乃至全球經(jīng)濟,但2009年房地產(chǎn)市場,仿佛早已從漩渦中走了出來,找不到一絲危機的影子。一方面巨大的市場需求迅速吞噬掉青島一手房的存量,另一方面政策的利好促使二手房交易也出現(xiàn)了“井噴”,一路上揚的成交曲線告訴我們:全社會對房地產(chǎn)風險的淡忘比料想得快,年初的顧慮重重,到年中已經(jīng)成為喜上眉梢,年終歲末更是躊躇滿志,2009年讓我們深刻地感受到一個最完整的地產(chǎn)上升年。
　　縱觀2009年青島樓市,可能沒有任何一個年份像2009年這樣令人意外,許多人猜到了開頭,卻沒有人猜到結(jié)局。年初,觀望情緒占據(jù)市場主流,人們冷眼旁觀猜測著房價還要跌多少;年末,市民買房排隊,房價上漲何時休,無人知曉……如此天差地別的境遇,讓人們更加聚精會神地關(guān)注每一個發(fā)生在身邊的房地產(chǎn)大事件,從中央出臺的政策、新規(guī)到發(fā)生在我們中間的舊城、舊村改造,城市中的每一處變化都成為人們關(guān)注的重點。
　　 政策是宏觀的,卻無處不在地影響著我們的生活;居家買房是微觀的,卻是老百姓每家每戶一代甚至幾代人的大事�；厥讋倓傋哌^的2009年,扳著手指細數(shù)這一年來我們共同經(jīng)歷的,期待2010年每一個購房者都能完成購房大計,每一個與房子有關(guān)的話題都能圓滿。
　　
　　 Compared with the depression in 2008, the real estate market in 2009 was hot. Despite the financial crisis exerting a deep negative influence on the economy of China and even of the world, no trace of economic depression can be found in Qingdao"s real estate market in 2009. On the one hand, the enormous market demand rapidly consumed the stock of newly constructed buildings, on the other, the governmental policies promoted the rapid increase of transaction amount of second-hand housing. The increased momentum told us that the whole society had forgotten the real estate problems much faster than we had predicted. So 2009 witnessed a year of overall increase in the real estate market.
　　
　　2009樓市也瘋狂
　　
　　看過《修女也瘋狂》這部電影的人無不驚嘆修女迪勞麗絲的所作所為,而如今,作為一名自2001年起便開始從事房地產(chǎn)行業(yè)報道的老記者,盡管已經(jīng)經(jīng)歷了青島樓市自2002年以來的一路上漲,但是,面對2009年青島市場的驚人表現(xiàn),我還是有些瞠目結(jié)舌,2009,樓市也瘋狂。
　　且不論成交量的一路上揚,根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,青島市2009年住宅成交總套數(shù)為77122套,而2008年青島市全年的成交總數(shù)為34369套,還達不到今年的一半數(shù)量。就連成交價格,也是憋足了勁兒往上躥。
　　君不見,市內(nèi)四區(qū)動輒上百萬的房子比比皆是,購房者已經(jīng)突破每平方米1萬元的心理防線。從區(qū)域上看,市南區(qū)的房子每平方米超過1萬元已經(jīng)是非常普通的事情;而市北區(qū),許多地方的二手房也已經(jīng)達到了萬元的邊界;不僅如此,萬元大關(guān)繼續(xù)東移北進,逐漸向李滄、四方進軍。也許,用不了幾年,在李滄和四方,每平方米1萬元的房子也難覓蹤影。
　　據(jù)鵬翔智地研發(fā)中心公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示,2009年,全市商品房住宅成交均價為每平方米6505元,比2008年全年的成交均價每平方米至少漲了1000元,12月份,全市商品房住宅成交均價為每平方米6772元,1月份的成交均價僅為每平方米4735元。
　　也就是說,年初每平方米花6000元就可以買下來的房子,年底至少每平方米需要多花2000元,而一個90平方米的房子,就得多花近20萬元錢。也難怪購房者驚呼“工資的上漲永遠也趕不上房價的漲幅”。
　　在記者看來,2009年讓人驚訝的除了成交量和房價的漲幅外,還有樓盤的熱銷程度,“開盤售罄”已經(jīng)成為大多數(shù)樓市的普遍表情。早的不說,就拿前段時間剛剛開盤的遼陽西路上的某項目來說,提前三天排隊,300多套房子,600多號人等待購買,而號碼僅僅叫到200多號,房子便已經(jīng)銷售一空。如此熱銷的場面,真有種回到2003年“買房像買大白菜”的年代。
　　新房市場表現(xiàn)讓人吃驚,二手房市場表現(xiàn)同樣也不遜色,同2008年相比,成交量和價格都打了一個漂亮的翻身仗。市內(nèi)四區(qū)全年36127套的成交量,在數(shù)量上達到了去年同期的兩倍之多,而且在價格上也與去年不可同日而語,每平方米價格至少有10%左右的漲幅是非常保守的估算,有些房子價格的漲幅甚至達到了30%”。
　　如同2009年市場復(fù)蘇的速度之快,讓業(yè)內(nèi)人士也出乎意料一樣,2010年的房地產(chǎn)市場走勢如何同樣也是一個難以破解的難題。對于2010年的市場,業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測是房價依然平穩(wěn)上漲,而作為一名媒體工作者,我不敢妄加斷言,只是最近一段時間,一直在心里嘀咕一句話:上帝欲想使人滅亡,必先使其瘋狂。
　　
　　“不要迷信降價,降價只是傳說”
　　
　　回頭再看看這深V的背后:一方面是房價的完美風暴,另一方面是房地產(chǎn)政策的一波三折。房價從年初的理性回歸,到年中的全面回暖,再到年底的恐慌性搶購,活脫脫地“不要迷信降價,降價只是傳說”。而房地產(chǎn)政策年初以四大國有銀行延續(xù)7折利率為號,拉開了房地產(chǎn)振興的大幕;年中則是加大土地供給,房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”;而年末一看松過了頭,速速回馬一槍,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。不知是政策沒趕上房價,還是房地商趕上了政策。
　　作為二線城市的青島集大開發(fā)商萬千寵愛于一身,地產(chǎn)排頭兵保利、萬科、綠城、中海齊聚于此,攜手本地企業(yè),將樓市的波瀾壯闊演繹得淋漓盡致。2009年的青島樓市總是與新紀錄相關(guān)聯(lián):“百合花開,四方人來”的保利百合花園創(chuàng)下月簽近500套的簽約紀錄;市區(qū)新建商品房成交達32888套(數(shù)字挺吉利,挺“開發(fā)商”),月度最高達9844套;開發(fā)區(qū)環(huán)島路北側(cè)地塊以及13200元/平方米的樓面價“高調(diào)”刷新青島樓面價;而潛艇學(xué)院地塊“低調(diào)”地成為新地王;萬麗海景創(chuàng)售價最高……而這些紀錄的背后還有一個紀錄,那就是房地產(chǎn)交易中心的排號人數(shù),而且還提供了新的就業(yè)機會――炒號黃牛。
　　2009年已經(jīng)過去了,而這些紀錄可能還要長時間存在。不想太多地回顧2009年青島樓市,因為一旦回憶,就會掀起很多人的很多后悔,也不想太多地預(yù)測2010年的青島樓市,因為預(yù)測樓市就跟預(yù)測某某生男生女一樣,永遠有人準,有人不準。
　　但時光在流逝,青島在發(fā)展,還是有很多美好的事情值得我們期待的,房價除外!那就說說除房價外的樓市吧。
　　地鐵2009年來了,2010年自然更近了,地鐵將城市的時空距離大大縮短,交通條件的改善必然帶來縮小區(qū)位造成的價差,而且還可以讓蝸居一族房子大一點,睡眠多一點。
　　海底隧道要通了,開發(fā)區(qū)很快要成為“已開發(fā)區(qū)”了。一橋一隧的連通使開發(fā)區(qū)不再是“一張舊船票,登上老輪渡”,而是成為了青島最有潛力的區(qū)域。
　　保利、萬科、中海來了,而龍湖、華潤也來了,品牌開發(fā)商的到來證明了青島的吸引力與影響力,同時也將帶來更好的產(chǎn)品與更好的服務(wù)……
　　海子曾經(jīng)詩云“我有一所房子,面朝大海,春暖花開”。海子作此詩時,可能估計到青島的海景房他買不起,所以逃離了。而今天,對于大多數(shù)的青島人而言,“面朝大�！币仓荒苁桥紶柭愤^時的驚鴻一瞥,或是駐足沙灘時的短暫寧靜。但是,我們?nèi)匀幌Ｍ�小小的房子能給我們春暖花開的心情,而不是只有開發(fā)商春暖花開!
　　最后,別忘了,“V”還代表勝利!
　　
　　2009樓市之金木水火土
　　
　　 2009年的房地產(chǎn)市場,我想用五個字來概括:金木水火土。當然,我不是大仙也不是半仙,不敢從哲學(xué)、中醫(yī)學(xué)、占卜等方面用五行八卦來解讀世態(tài)。我只是望文生義來“借讀”一下房地產(chǎn)的2009年。
　　先說“金”:房價。房地產(chǎn)最容易引起沖動與反動的就是這個字,而2009年尤其“過分”。11月份,北京的一手房和二手房均價都已達到歷史最高點,商品住宅的成交均價達到了18088元/平方米的高位,新開盤項目的均價升為17550元/平方米,2009年以來漲幅高達29.42%。而乘著北京房價飆升的東風,上海建筑一年房價漲幅超過177%。綜合一年來各月的成交統(tǒng)計,青島2009年市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)市場總成交量為6.9萬套,其中新建商品房成交32888套,二手住房成交36520套。房價的最高漲幅也達30%左右。2009年,房價的含“金”量有點失常了。
　　再說“木”:工程�！皬墓�應(yīng)來看,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模在快速增長,尤其一些上市大企業(yè),年開發(fā)量已過1000萬平米,而且還在擬定翻番計劃,拼規(guī)模、擴地域是目前房企競爭的一個主要趨勢。”青島市的開工面積從數(shù)量上并無大的變化,但是給人一個印象是,青島無處不工地,塔吊林立如電線桿,樓盤冒出如雨后春筍。此情此景,不知是喜是憂。
　　再說“土”:土地。“地王”頻出的2009年,讓一些城市的賣地收入大幅飆升。最新統(tǒng)計顯示,杭州、上海、北京奪得2009年土地出讓收入的前三名。按照公開數(shù)據(jù),2009年全國70個大中城市的土地出讓收入豐厚。其中,杭州市以創(chuàng)紀錄的1200億元奪魁。2009年上海創(chuàng)造了約1000億元的土地收入,是2008年的約2.48倍。北京市2009年招拍掛的經(jīng)營性用地收入,最終定格在900億元。青島市通過招拍掛和項目招標方式共出讓土地5000畝,土地出讓總額100多億元,土地出讓數(shù)量和總價都創(chuàng)同期“十年之最”。土地這么個供法、地價這么個漲法,不能不叫人心里直發(fā)毛。
　　再說“火”:市場。 10月16日,北京華貿(mào)城開盤,700多套房源,登記排號量達到6500號,并隨之被搶購一空。10月17日開盤的美立方也出現(xiàn)3000多人排隊購房的情景。青島的熱鬧程度一點也不遜于北京。3月28日,保利百合花園開盤,幾個小時就售罄了400套在百姓看來“不便宜”的房子,被稱作“青島史上最牛的開盤”。全青島市自2009年3月份開始一改此前徘徊在千套左右的頹勢,開始強勢反彈。3月份銷量突破5000套,此后扶搖直上,銷量最高的11月份近萬套。數(shù)據(jù)顯示,2009年僅市區(qū)房地產(chǎn)成交量 6.9萬套。而2008年市內(nèi)四區(qū)全年新房與二手房的總成交量僅在2.5萬套左右。百姓不堪承受“火”之重啊。
　　最后不得不說“水”:水分。房地產(chǎn)到底有沒有泡沫,十幾年來爭論個不休。2009年的這個勢態(tài)是不是一種泡沫呢?當代行為金融學(xué)主要創(chuàng)始人之一的羅伯特?希勒坦言,“迪拜的房價明顯是一個泡沫,我不能說中國有房地產(chǎn)泡沫,但是很擔心會出現(xiàn)這樣的趨勢。”我不敢做出這樣的判斷,但是我敢說多少還是有“水分”的,房價有水分,行情有水分,老百姓的心理也有水分。
　　2010年又會怎樣?我想用兩個字可以概括:變數(shù)。什么意思?一,房價不可能下降,但是變數(shù)在于供應(yīng)量。二,樓市政策不會有大的調(diào)整,但是變數(shù)在于房地產(chǎn)商不要“欺人太甚”。
　　重申,我不是大仙也不是半仙,2010年樓市的走勢,只能騎驢看唱本了。

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