廉租房少 經(jīng)濟(jì)適用房貴五大問題制約“兩房”供給 　　 　　“廉租房太少、經(jīng)濟(jì)適用房太貴”――這是本報自5月27日推出“百姓廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房索驥”系列報道以來,記者在10個城市采訪中聽到的最集中的聲音。住房困難家庭呼吁政府能夠擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面,期盼經(jīng)濟(jì)適用房能夠讓人買得起。
　　記者就此采訪了建設(shè)部政策研究中心課題組。據(jù)課題組提供的一份研究報告稱，我國雖然基本建立了住房保障制度，但由于政府保障能力的有限以及制度不夠完善，導(dǎo)致在制度實施過程中存在五大問題。
　　這五大問題是：
　　
　　一些地方政府重視程度不夠，住房保障制度覆蓋面較小
　　
　　一是對城鎮(zhèn)居民的住房保障覆蓋比例較低，保障性住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足。據(jù)統(tǒng)計，廉租住房的保障面尚不足5‰，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資的5％左右。2004年和2005年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資均為負(fù)增長，分別下降2.5％和6.8％。而同期住宅開發(fā)投資的增幅均為20％以上。而2005年的情況也不樂觀。
　　二是住房保障制度僅覆蓋城鎮(zhèn)居民，尚未覆蓋流動人口。全國進(jìn)城務(wù)工人員已達(dá)1.18億，這部分流動人口中低收入人口的比例較大，其住房保障問題目前尚無明確的政策。
　　
　　住房保障方式重購買輕租賃，保障手段單一
　　
　　目前主要的保障供應(yīng)方式經(jīng)濟(jì)適用房，是通過購買產(chǎn)權(quán)解決居住問題，缺乏針對低收入家庭的租賃型的經(jīng)濟(jì)適用房。住房保障制度缺乏金融、財政和稅收方面系統(tǒng)配套的支持政策，單一的住房保障手段很難適應(yīng)多層次的住房保障需求。
　　
　　住房保障制度沒有納入政府的公共財政體系，缺乏穩(wěn)定的資金渠道
　　
　　廉租房制度尚未建立穩(wěn)定的資金渠道，財政資金支持不足、來源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定�，F(xiàn)有的財政體系沒有將住房保障納入財政預(yù)算，只有少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應(yīng)計劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。正是由于缺乏穩(wěn)定的資金渠道，導(dǎo)致廉租房制度建設(shè)的推進(jìn)缺乏資金支持，進(jìn)展緩慢，覆蓋面小。
　　
　　住房檔案和收入信息系統(tǒng)不健全，無法準(zhǔn)確界定住房保障對象
　　
　　許多城市在住房保障制度實施過程中，無論是補(bǔ)“磚頭”還是補(bǔ)“人頭”，都面臨了無法準(zhǔn)確界定住房保障對象的尷尬境地。這是由于歷史的原因或重視、投入不夠的原因，基本沒有建立住房檔案和收入檔案，或即使某一時期建立也沒有實施動態(tài)管理，導(dǎo)致住房保障政策制定缺乏必要的客觀依據(jù)。
　　配置保障住房時缺乏足夠的客觀依據(jù)，從而出現(xiàn)保障供給與實際保障對象錯配的問題。如經(jīng)濟(jì)適用房制度，個別城市在實行過程中，雖然制定了供應(yīng)對象的標(biāo)準(zhǔn)，但缺乏嚴(yán)格的審核制度；或即使建立了審核制度，但缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，無法準(zhǔn)確審核保障對象的實際收入，造成了保障供給與保障對象存在一定程度的錯配，影響了保障政策的有效性。
　　
　　退出機(jī)制操作難以實現(xiàn)，造成福利固化
　　
　　由于住房保障制度的退出機(jī)制不完善或難以執(zhí)行，特別是以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，更容易產(chǎn)生福利固化的問題。如經(jīng)濟(jì)適用房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，如子女成人后單獨居住或者結(jié)婚后另立門戶，享受的保障住房或者退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無法操作。即使有退出機(jī)制的規(guī)定，如實物配租形式的廉租房，其退出機(jī)制也往往很難操作和執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧�租房，就形成了既得利益，造成福利固化。住房保障資源未能用在最需要的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。(張敏)
　　
　　多蓋廉租房首要問題是資金
　　
　　“目前廉租住房保障制度存在的突出問題，是政府的資金來源不穩(wěn)定�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心課題組的負(fù)責(zé)人近日在接受記者采訪時表示，擴(kuò)大廉租房覆蓋面，需要先解決錢的問題。
　　課題組負(fù)責(zé)人、中國房地產(chǎn)及住宅研究會住宅和經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會的主任委員趙燕菁認(rèn)為，政府建廉租房缺乏穩(wěn)定的資金渠道，需要沉淀大量資金，所以很難大規(guī)模地提供。其原因是廉租房的特點是政府長期持有產(chǎn)權(quán)，以低廉的價格出租給低收入的市民。由于只租不售，必然導(dǎo)致政府財政資金的占用；二是目前廉租房退出機(jī)制還沒有有效建立，廉租房極可能重新演化為新的計劃分配的住宅，并成為政府的長期負(fù)擔(dān)。這就決定了廉租房房地提供只能是少量、輔助性的。
　　對此，趙燕菁提出，可以通過向銀行大規(guī)模借款，增加銀行低風(fēng)險資產(chǎn)的規(guī)模，同時，這筆資金又會從房地產(chǎn)及其帶動的相關(guān)行業(yè)中，以工資和利潤的方式轉(zhuǎn)回銀行，增加銀行的存款，稀釋壞賬的比例。(張敏)
　　
　　經(jīng)濟(jì)適用房：可以試試“先租后售”
　　
　　“目前，我國經(jīng)濟(jì)適用房的供給方法不僅讓政府的收益流失，而且使大多數(shù)中低收入者買不起房�！敝袊�房地產(chǎn)及住宅研究會住宅和經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會主任委員趙燕菁在接受記者采訪時指出了這個沉疴。
　　趙燕菁說，經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上同限價商品房類似，都是消費者以低于市場的價格獲得商品住宅的產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)貼部分都是以損失政府土地收入為代價。由于經(jīng)濟(jì)適用房所有者短期內(nèi)可以獲得產(chǎn)權(quán)，特別是獲得住宅者的資格認(rèn)定極為困難，很容易進(jìn)入資本品市場，房地產(chǎn)市場一樣會從開發(fā)商炒樓，演變?yōu)橛刑貦?quán)獲得經(jīng)濟(jì)適用房者炒房。經(jīng)濟(jì)適用房與市場商品房之間租金的差額，必然會成為尋租者目標(biāo)。最終的結(jié)果，經(jīng)濟(jì)適用房在二手房市場上一樣會達(dá)到商品房的價格，只不過政府的收益在這個過程中流失了。
　　“可以搞‘先租后售’”趙燕菁說，這類似“先按揭，后首付”。
　　首先，政府用土地及住宅作抵押，從銀行獲得建設(shè)的貸款，然后租給需要的居民。由于居民在居住期間沒有產(chǎn)權(quán)，因此，這個消費品市場很容易地同資本品市場分開；10年或15年后，政府將住宅以成本價（包括利息及物業(yè)）出售給居民，并將本息還給銀行；
　　其次，居民在10年到15年期間繳納的租金可以作為房價的一部分抵扣。由于整個過程不占用政府資金，而是利用政府信用，將銀行資金從風(fēng)險極大的資本品市場，轉(zhuǎn)到風(fēng)險很低的消費品市場，建設(shè)的規(guī)�？梢允�分巨大。只要規(guī)劃區(qū)位合理，銀行幾乎沒有任何風(fēng)險。
　　當(dāng)這些居民購買了住宅后就開始向地方政府繳納不動產(chǎn)稅，并給今后的政府提供新的稅收。(張敏)
　　
　　“國六條”為中低收入者帶來希望
　　
　　“國六條”的出臺給許多城市中低收入職工帶來了希望。在他們看來，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房此次獲得了超乎以往的政策支持力度。
　　“國六條”把切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房作為第一條提了出來，要求各地制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。
　　
　　對此，許多職工表示，這一條針對性很強(qiáng)。政府雖然逐年增加城市住宅建設(shè)用地的供給，但很多偏向于追求高檔房和大面積住房，而忽視了大多數(shù)中低收入者的住房需求。
　　現(xiàn)在這個發(fā)展方向開始轉(zhuǎn)變。
　　第五條的內(nèi)容是：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。這預(yù)示著解決經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，有望成為今后中國房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展方向。
　　人們還注意到，此次調(diào)控不是只針對市場中的經(jīng)營、消費主體和房產(chǎn)交易過程，其調(diào)控主要對象是地方政府。專家認(rèn)為，“國六條”逐條分析都可以說與地方政府有關(guān)聯(lián)，強(qiáng)調(diào)地方政府要真正從“經(jīng)濟(jì)增長型”轉(zhuǎn)向“公共服務(wù)型”，明確宣布了政府對住房問題的介入，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房從此有了建設(shè)推進(jìn)的主體。
　　在許多職工看來，以往房地產(chǎn)業(yè)那種只強(qiáng)調(diào)市場化，不強(qiáng)調(diào)政府的公共職能；只強(qiáng)調(diào)增長導(dǎo)向，不強(qiáng)調(diào)民生導(dǎo)向的發(fā)展模式，這次遭到了否定。
　　北京一家變壓器廠的幾位職工認(rèn)為，這個轉(zhuǎn)變非常重大，政府介入了，對富人、普通工薪階層和低保困難人群實行住房分類供應(yīng)，住房市場商品化和政府調(diào)控管理相結(jié)合，他們這些中低收入者就可以解決好住房問題。
　　職工們提出，為了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房能發(fā)揮應(yīng)有的功能，政府部門應(yīng)該嚴(yán)加防范以前發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，比如戶型過大、購買資格審批不嚴(yán)等問題。(常寶國)
　　（6月15 日《工人日報》，作者為該報記者）
　　
　　■ 鏈接:5月我國70個大中城市房價漲5.8% 上海跌6.2%
　　5月份,中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月高0.2個百分點。
　　國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局14日發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示，5月份，70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
　　經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房銷售價格分別同比上漲4.8%和6.9%，漲幅比上月分別回落1和1.1個百分點；普通住宅銷售價格上漲5.7％，漲幅比上月提高0.2個百分點。
　　在70個城市中，同比漲幅較大的城市有：大連15.2%、深圳13.7%、呼和浩特11.4%、福州10.3%和北京9.0%；下降的城市有上海和錦州，降幅分別為6.2％和0.8％。
　　調(diào)查顯示，5月份，中國70個大中城市二手住房銷售價格同比上漲6.7%，漲幅比上月提高0.9個百分點；非住宅商品房銷售價格同比上漲4.4%，漲幅比上月提高0.5個百分點。
　　4月全國70個大中城市房價上漲5.6% 。（記者王優(yōu)玲）
　�。�6月14日新華網(wǎng)）

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