[摘要]房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展表現(xiàn)出極強(qiáng)的帶動(dòng)作用,對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也導(dǎo)致投機(jī)需求增加,中低收入者無(wú)力購(gòu)房,加劇地區(qū)之間和居民之間貧富差距,國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失衡等一系列問(wèn)題。本文提出了優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向,即改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)銀行監(jiān)管、提高進(jìn)入門檻、激活住房二級(jí)市場(chǎng)、規(guī)范土地市場(chǎng)等,并從房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引起的問(wèn)題得到一些啟示,對(duì)國(guó)家如何更好進(jìn)行宏觀調(diào)控提出幾點(diǎn)建議。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);房?jī)r(jià);國(guó)民經(jīng)濟(jì);對(duì)策
　　[中圖分類號(hào)]F207[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1672-2426(2010)05-0040-03
　　
　　一、近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所取得的成就
　　
　　1.房地產(chǎn)開發(fā),促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)的作用。房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生的一個(gè)多功能產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系較其他行業(yè)表現(xiàn)得更為明顯。近幾年來(lái),在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下,房地產(chǎn)業(yè)以其投入產(chǎn)出周期短、投資額大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)活躍對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用更加明顯和突出。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)性、帶動(dòng)性強(qiáng),已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)能帶動(dòng)整個(gè)建筑業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的上游企業(yè)包括鋼材、水泥等,同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)是耗費(fèi)能源和原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門,整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及到施工、建材、銷售、交通運(yùn)輸、保險(xiǎn)等諸多相關(guān)行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)也有利于家裝市場(chǎng)的興旺和發(fā)展。最近幾年與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%以上,房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的繁榮,從而拉動(dòng)我國(guó)總需求的增長(zhǎng)。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)解決農(nóng)民工就業(yè)問(wèn)題。隨著農(nóng)村生產(chǎn)技術(shù)的提高,其剩余勞動(dòng)力會(huì)逐漸增多,而這些剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移就成為一個(gè)重要問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè),由于其涉及的行業(yè)眾多,加之本身就是一個(gè)勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)能吸納大批勞動(dòng)力就業(yè),可在一定程度上緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力所造成的社會(huì)壓力。房地產(chǎn)業(yè)繁榮,就能提供更多的就業(yè)崗位,吸納更多的農(nóng)民工,能帶動(dòng)大量農(nóng)民工外出就業(yè),是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì),擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。
　　4.房地產(chǎn)開發(fā)有利于縮小城鄉(xiāng)差距。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的加快發(fā)展,農(nóng)民很難依靠經(jīng)營(yíng)小塊土地脫貧致富,農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn),可以從總體上重組城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、資本、土地和勞動(dòng)力資源。城鎮(zhèn)建設(shè)中的房地產(chǎn)開發(fā)可在一定程度上實(shí)現(xiàn)資本、土地和勞動(dòng)力資源的重組,同時(shí)為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力提供就業(yè)機(jī)會(huì),增加就業(yè)渠道。[1]農(nóng)村中剩余勞動(dòng)力不斷從農(nóng)業(yè)中轉(zhuǎn)移出來(lái),優(yōu)化了農(nóng)村資源配置,使農(nóng)業(yè)實(shí)行規(guī)�；�經(jīng)營(yíng),提高農(nóng)民收入,從而縮小城鄉(xiāng)差距。
　　5.房地產(chǎn)開發(fā)改善城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有發(fā)展前途的產(chǎn)業(yè),如商業(yè)、貨物運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及社會(huì)服務(wù)業(yè)有顯著的帶動(dòng)作用;房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘蟹e累資金,改善城市的投資環(huán)境;房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使城鎮(zhèn)居民居住更加集中,更容易共享基礎(chǔ)設(shè)施,改善城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,是提高城鎮(zhèn)居民住房水平,改善城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的基本要求。
　　6.房地產(chǎn)開發(fā)吸引外資,促進(jìn)對(duì)外開放[2]。中國(guó)有巨大的潛在市場(chǎng),加上不斷改善的投資環(huán)境和較高的投資收益率,中國(guó)成為外資競(jìng)相流入的地區(qū),近幾年外資在中國(guó)規(guī)模越來(lái)越大。房地產(chǎn)發(fā)展可以促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)房、高新技術(shù)智能化辦公用房的建設(shè),從而帶動(dòng)交通運(yùn)輸?shù)扰涮自O(shè)施的改善,為吸引外資,促進(jìn)對(duì)外開放創(chuàng)造優(yōu)良的外部環(huán)境。目前中國(guó)已經(jīng)成為世界上吸引外資最多的國(guó)家之一,外資在促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)方面發(fā)揮著重要作用。
　　
　　二、房?jī)r(jià)過(guò)度上漲導(dǎo)致的問(wèn)題
　　
　　1.投機(jī)程度急劇增加,房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步放大。任何商品都具有使用價(jià)值和交換價(jià)值的性質(zhì),住房也不例外。住房的使用價(jià)值是滿足居民的居住需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,依據(jù)價(jià)值規(guī)律,住房?jī)r(jià)格應(yīng)圍繞其固有價(jià)值上下波動(dòng)。而住房的交換價(jià)值則意味著住房具有投資性質(zhì),可作為資產(chǎn)而帶來(lái)利潤(rùn)。不僅如此,在一定條件下,由于一方面人們投資住房時(shí),其回報(bào)不僅有房租,還有房?jī)r(jià)上漲的收益;另一方面,人們購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本通常是按照存款利率而不是貸款利率來(lái)計(jì)算的。這兩個(gè)因素造成,只要人們對(duì)房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期,或房租高于長(zhǎng)期存款利息,就助長(zhǎng)更多炒房者進(jìn)入市場(chǎng),為“賣”而“買”的投機(jī)性需求就會(huì)產(chǎn)生。
　　很多較早進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者獲取高額利潤(rùn)后,引起其他投資者的關(guān)注,意識(shí)到投資在房地產(chǎn)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資其他行業(yè)所帶來(lái)的收益,于是他們紛紛進(jìn)入這一暴利行業(yè),投機(jī)程度急劇增加。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),房?jī)r(jià)高速上漲時(shí)期,富人和投機(jī)者加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī),資金較之前流入房地產(chǎn)行業(yè)增加,資金充裕程度不斷上升,“到位資金/投資總額”值一直呈上升趨勢(shì),造成了房?jī)r(jià)一定程度上的非理性上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)有上漲趨勢(shì)時(shí),富人和投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期,使得他們對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)需求不斷增加。
　　市場(chǎng)投機(jī)行為引起的資產(chǎn)價(jià)格脫離其固有價(jià)值的上漲就是泡沫。從泡沫的定義中看出,過(guò)度投機(jī)而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)產(chǎn)生大量的投機(jī)需求,需求的增加造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮,從而引起進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期,由此形成一個(gè)自我強(qiáng)化作用的正反饋過(guò)程,最終形成房地產(chǎn)泡沫。凡是從投資或產(chǎn)業(yè)角度看待住房問(wèn)題的,必然強(qiáng)調(diào)住房的交換價(jià)值,通過(guò)投資來(lái)獲取高額利潤(rùn)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)走高,其結(jié)果是?熏由于投資、投機(jī)與炒作的作用,商品住房的價(jià)格越來(lái)越高,越來(lái)越多的民眾被隔離在住房市場(chǎng)之外。不僅如此,由于過(guò)度投機(jī),住房?jī)r(jià)格的“泡沫”越積越大,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了隨時(shí)可能爆炸的“地雷”。因?yàn)榭糠績(jī)r(jià)上漲?穴非理性炒作?雪支撐的房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)不可能長(zhǎng)期持續(xù),購(gòu)買力的瓶頸遲早會(huì)到來(lái),這樣一個(gè)難以持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)必然會(huì)導(dǎo)致泡沫的破裂,進(jìn)而影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展和國(guó)家社會(huì)的安定。[3]
　　2.中低收入者無(wú)力購(gòu)房,房地產(chǎn)市場(chǎng)更加偏離真實(shí)需求。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,特別是對(duì)剛畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等城市中低收入者帶來(lái)巨大壓力,當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度高于人均收入增長(zhǎng)速度時(shí),必然造成中低收入者無(wú)力進(jìn)入住房市場(chǎng)。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與居民家庭年平均收入之比。目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3～6倍,按世界銀行專家的說(shuō)法為4～6倍。就目前已經(jīng)公開的信息顯示,中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7.8倍,許多大城市房?jī)r(jià)收入比持續(xù)在10倍以上。該指標(biāo)顯示,當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)明顯偏高。[4]據(jù)報(bào)道,深圳、上海、北京的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)30倍,就連西部省會(huì)城市以及二線城市的房?jī)r(jià)收入比也高出國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)2倍以上,中國(guó)房?jī)r(jià)畸高。過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)把80%以上的城鎮(zhèn)普通居民推出了商品房市場(chǎng)之外,中低收入者買不起房,更加背離了房地產(chǎn)真實(shí)的需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有效需求的支撐。房?jī)r(jià)關(guān)系到廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益,在中國(guó)的國(guó)情下?熏住房發(fā)展應(yīng)當(dāng)優(yōu)先強(qiáng)調(diào)其民生性質(zhì),即滿足大多數(shù)人的住房需要。
　　3.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,加劇地區(qū)之間和居民之間貧富差距。目前,我國(guó)收入分配的不平等狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重,而房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng),特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)集聚�，F(xiàn)在住房已成為當(dāng)今最大的社會(huì)分化器,借助于住房的價(jià)格機(jī)制,社會(huì)財(cái)富以驚人的速度向少數(shù)高收入者特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚,住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求,他們把房地產(chǎn)更多作為一種投機(jī)手段,不斷獲取高額利潤(rùn),變得越來(lái)越富有;而大部分居民、經(jīng)營(yíng)者的收入和財(cái)富則變相縮水,收入差距進(jìn)一步拉大。中低收入階層居民收入的增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),住房支付能力逐步下降,許多人被排斥在住房市場(chǎng)之外,只能依靠租房來(lái)維持生活。

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