【摘要】本文通過幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的回顧，根據(jù)現(xiàn)有理論對(duì)城市化、房地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系作了分析和探討，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的問題進(jìn)行說明，提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
　　【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
　　2009年全球金融危機(jī)后，我國房地產(chǎn)價(jià)格明顯上漲，超出人們預(yù)期，但是各城市在上漲幅度有很大不同，甚至出現(xiàn)了城市分化的特征。關(guān)于城市間房地產(chǎn)價(jià)格分化的原因一直是學(xué)術(shù)界乃至全社會(huì)研究的一個(gè)熱點(diǎn)問題。國內(nèi)許多專家學(xué)者及其房地產(chǎn)公司較早的提出了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響至關(guān)重要。
　　北上廣深東南沿河城市房價(jià)一路飆升，遇到國家政策性調(diào)整后漲勢(shì)稍有減緩，隨后價(jià)格曲線緩步上升，而一些中小二三線城市遇到國家政策性限制后較為敏感，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一蹶不振，而政府幾次松綁救市，效果不容樂觀，不能不說明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演了一個(gè)及其重要的角色，因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)便構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性在國內(nèi)外很多城市中多有體現(xiàn)，其中美國的著名城市底特律是重工業(yè)基地，汽車制造中心，由于汽車工業(yè)受到巨大沖擊，企業(yè)紛紛破產(chǎn)倒閉，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)一片蕭條，價(jià)格隨之猛跌，直至崩盤，根據(jù)美國金融局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示底特律的房地產(chǎn)指數(shù)為149.04，而美國其它城市洛杉磯、芝加哥、舊金山房地產(chǎn)指數(shù)為218.55、184.51、288.82并且這三個(gè)城市的房價(jià)抗跌能力明顯高于底特律。類似，我國民族眾多，地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異較大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大不同，改革開放以來東南沿海城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，依托有利自然條件，憑借良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，率先發(fā)展信息化工業(yè)，高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化方向發(fā)展，并且將人力密集型傳統(tǒng)企業(yè)向內(nèi)陸二三線城市發(fā)展，例如：深圳富士康將制造工廠轉(zhuǎn)移到四川，與此同時(shí)內(nèi)陸二三線中小城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人才大量流失，流動(dòng)人口少，經(jīng)濟(jì)增速緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然停留在以國有企業(yè)為主導(dǎo)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。目前隨著國家宏觀政策，地方政府帶動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地城市房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)不同走向分化。同時(shí)，專家學(xué)者也很默契地拋棄了整體論市，提出整體全國來談房價(jià)走勢(shì)已沒有意義，“城市”對(duì)于房價(jià)的影響至關(guān)重要。在未來，必定會(huì)出現(xiàn)某些城市房價(jià)繼續(xù)上漲，某些城市會(huì)下跌甚至崩盤。房地產(chǎn)在城市中必將九死一生。中國在城市化完成的2025-2030年，中國85%的區(qū)域會(huì)變成無人區(qū)。那么在無人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房價(jià)會(huì)一蹶不振。而在人口集聚的十幾個(gè)城市中人口將達(dá)到全國人口的70%，這些城市的中心區(qū)域房價(jià)將繼續(xù)上漲，漲到經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不再發(fā)揮作用。十八屆三中全會(huì)明確提出“要特別發(fā)展中等城市�！币约敖�期國務(wù)院又新出臺(tái)的小、中、大、特大等級(jí)以及核心城市的劃分人口數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴(yán)控城市。而100萬到500萬人口其中相當(dāng)一部分將是房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，人口聚集的核心地方。值得注意的是，不能簡單以一、二、三線城市劃分來對(duì)號(hào)入座，100萬人口城市有很大的發(fā)展空間，500萬人口的城市不一定有機(jī)會(huì)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不一樣，直接影響城市發(fā)展的未來。那么，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化有什么影響？產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷又會(huì)起到什作用，對(duì)這些問題的合理性分析，是準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)走勢(shì)、科學(xué)制定房地產(chǎn)政策的前提，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展有重要作用。
　　國內(nèi)外學(xué)者和商業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的差異性進(jìn)行了大量的研究，研究對(duì)象包括城市人口，就業(yè)率，利率等幾個(gè)因素，然而上述幾個(gè)因素不能完全反映不同城市房地產(chǎn)幾個(gè)差異化的驅(qū)動(dòng)因素。而后許多學(xué)者開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，一些學(xué)者將美國90年代房價(jià)快速上漲歸結(jié)于美國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而將本世紀(jì)美國房價(jià)下跌原因歸于互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅�？傮w來看目前關(guān)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究較少，且研究重點(diǎn)主要集中于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的促進(jìn)作用，忽視了房地產(chǎn)走勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的反作用。
　　房價(jià)走勢(shì)同樣對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響，如果房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，出現(xiàn)泡沫，將不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，主要表現(xiàn)在以一下幾個(gè)方面：
　　首先，高房價(jià)可能產(chǎn)生的最直接經(jīng)濟(jì)影響是搶占大量其他行業(yè)發(fā)展的資金，進(jìn)而影響其他戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。高房價(jià)使得房地產(chǎn)業(yè)獲得超過平均利潤率的高額利潤，在資本追求利潤最大化的動(dòng)機(jī)下，其他行業(yè)的資金源源不斷地流入住房市場(chǎng)，從而使得其他行業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)繁榮，呈現(xiàn)出一個(gè)循環(huán)的過程。當(dāng)然，我國住房改革初期房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，帶動(dòng)了大量上游企業(yè)的發(fā)展，在這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的正效應(yīng)超過它對(duì)其他行業(yè)萎縮的負(fù)效應(yīng)。但是，如果房價(jià)泡沫化的走高使得大量新流入的資金在房地產(chǎn)業(yè)從事的僅僅是投機(jī)性的行為，投資者將有限的財(cái)力、物力投入到房地產(chǎn)業(yè)僅僅是追求短期的高額利潤，那么收益率不確定、投資風(fēng)險(xiǎn)較大的新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)將會(huì)鮮有人問津。這將導(dǎo)致一些產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重萎縮，而房地產(chǎn)業(yè)泡沫化越來越嚴(yán)重，形成惡性循環(huán)。
　　其次，房價(jià)過高會(huì)抑制第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不是說，只要技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，不要?jiǎng)趧?dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。我國需要就業(yè)的勞動(dòng)力數(shù)量很龐大，而保持一個(gè)合理的城鎮(zhèn)失業(yè)率是維持社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的前提。所以我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)必須要統(tǒng)籌好發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)、提高產(chǎn)業(yè)附加值、淘汰落后產(chǎn)業(yè)和發(fā)展改進(jìn)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、發(fā)揮勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)的能力。但是房價(jià)高漲，一方面會(huì)使商業(yè)、餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)的房租等和房價(jià)直接相關(guān)的成本加大，另一方而導(dǎo)致勞動(dòng)力的基本生存成木過高，這些都會(huì)造成第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成本過高，抑制其發(fā)展。研究表明，在同樣產(chǎn)值條件下，第三產(chǎn)業(yè)所吸收的就業(yè)人數(shù)遠(yuǎn)高于第二產(chǎn)業(yè)。因而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到世界各國高度重視。2010年，美國第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比例高達(dá)78%，而我國只有43%。因?yàn)槲覈�城市的房價(jià)普遍過高，又抑制了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這不僅削弱了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)，也影響了就業(yè)的增長。
　　第三，持續(xù)上漲的房價(jià)正吸收著越來越多的購買力，大多數(shù)購房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用，壓縮消費(fèi)，這容易帶來內(nèi)需的萎縮。投資若沒有消費(fèi)的支撐必然會(huì)走向疲軟。換句話說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的實(shí)現(xiàn)必須要有強(qiáng)勁的內(nèi)需做支撐。近年來我國投資率一直很高，但消費(fèi)率卻一直偏低，2009年我國投資率和消費(fèi)率分別為：65.88% 57.91 % ； 2010年投資率和消費(fèi)率分別為：69.32%，55.62%在財(cái)政支出率不斷上升的情況下，消費(fèi)率下降的主要原因來自居民消費(fèi)率的下降。一方面是居民消費(fèi)率的不斷下降，另一方而又是購房熱持續(xù)升溫，造成這個(gè)問題的主要原因就是過高的房價(jià)。中國的住房具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性。作為消費(fèi)品來說，國際通行的房價(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比一般在2-6倍之間，發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比在4-6倍之間“，而我國目前北京、上海等一線城市的房價(jià)收入比則超過20倍”以上，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。過高的房價(jià)加重了居民的負(fù)擔(dān)，使購房者不得不為支付過高的首付或月供而削減其他方而的開支，降低生活品質(zhì)、壓縮生活消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。同時(shí)，過高的房價(jià)擴(kuò)大了收入分配差距，制約了消費(fèi)的增長。簡單說來，低收入者的消費(fèi)傾向要高于高收入者的消費(fèi)傾向。
　　因此，收入差距越大，兩極分化越嚴(yán)重，整個(gè)社會(huì)平均消費(fèi)傾向就越低，房價(jià)過快上漲使得社會(huì)財(cái)富重新分配，部分人群通過投資房產(chǎn)獲得大量財(cái)富，而社會(huì)財(cái)富的轉(zhuǎn)移，使得收入分配差距不斷加大。在廣大中低收入者面對(duì)過高房價(jià)不得不壓縮消費(fèi)的同時(shí)，高收入者消費(fèi)傾向不高，如此平均下來，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)傾向處于較低水平，制約了消費(fèi)率的增長，導(dǎo)致了過低居民消費(fèi)率。這些給中國當(dāng)前最為急迫的啟動(dòng)內(nèi)需帶來了負(fù)面影響。從長遠(yuǎn)來說，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的實(shí)現(xiàn)。
　　最后，產(chǎn)業(yè)升級(jí)實(shí)現(xiàn)的另一個(gè)發(fā)展動(dòng)力在于人力資本的凝聚和由人才聚集帶來的知識(shí)累積創(chuàng)新效應(yīng)。對(duì)于大部分常態(tài)創(chuàng)新能力的發(fā)展與培養(yǎng)，需要給人才一個(gè)比較寬松、適度竟?fàn)幍沫h(huán)境，尤其是適宜的居住環(huán)境’。但如果居家置業(yè)成本高昂，再考慮到長期按揭還貸壓力，一方面房價(jià)過高會(huì)造成人才流失，另一方面出于住房等方面的考慮，就業(yè)人員會(huì)非常珍惜現(xiàn)有職位，容易產(chǎn)生“人才流動(dòng)性固化”。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)相互作用，相互影響，無論哪一方面發(fā)展不合理，都會(huì)影響另一方面的走勢(shì)，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)，是阻礙經(jīng)濟(jì)增長速度的不利因素。

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