房子是人們賴以生存和生活的載體，是一個(gè)家庭的必備物質(zhì)保障，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。它的發(fā)展帶動(dòng)了建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、郵電、家電、家具等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求。所以房?jī)r(jià)的變動(dòng)和日常百姓休戚相關(guān)。
　　1、歷次調(diào)控政策的政策分析及社會(huì)效果：
　　1.1、1998年取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度，及深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段。
　　1.2、2001年一2007年，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額分別每年比上年增長(zhǎng)27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、制造業(yè)（123.61億元）、采礦業(yè)（16.64億元）、電力煤氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)（6.59億元）。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。
　　1.3、2009年5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2009年10月，營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。
　　1.4、2009年10月24日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)四條出籠：1、增加普通商品住房的有效供給；2要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；3是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
　　1.5、2010年4月份，在國(guó)內(nèi)各大城市房?jī)r(jià)狂飆的情形下，在一季度GDP增長(zhǎng)超過(guò)11%的前提下，中央終于下定決心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國(guó)十條》，限制異地購(gòu)房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入冰窖。
　　1.6、2011年是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的開(kāi)局之年。經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（即國(guó)8條）。
　　1.7、2012年住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，住建部啟動(dòng)的全國(guó)40個(gè)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。
　　1.8、2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。具體措施如下：
　　1.8.1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。
　　1.8.2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
　　1.8.3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
　　1.8.4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?br>　　1.8.5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。
　　2、房地產(chǎn)泡沫的衡量、分析及對(duì)策
　　2.1、房地產(chǎn)泡沫的含義：房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格中背離其實(shí)際價(jià)格的部分。房地產(chǎn)泡沫的存在可能導(dǎo)致資源配置的失調(diào)。由于資本的趨利性，過(guò)量的資本將涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。按泡沫的發(fā)展演變形式，泡沫可以分為三種形態(tài)，永久擴(kuò)張型、爆炸型和逐漸消失型；按照其產(chǎn)生的原因，可分為內(nèi)生型和外生型。我們現(xiàn)在通常將泡沫簡(jiǎn)單地歸為兩大類。一類是理性泡沫，和非理性的。
　　2.2、房地產(chǎn)泡沫的是一種各國(guó)經(jīng)濟(jì)一種常態(tài)，有大小之分，有規(guī)律可循，綜合對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的衡量泡沫的確存在，須緊密關(guān)注：
　　運(yùn)用反映房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)體經(jīng)濟(jì)變量，以及反映房地產(chǎn)市場(chǎng)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的虛擬經(jīng)濟(jì)變量，如房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)價(jià)格年增長(zhǎng)率、商品房空置率、泡沫系數(shù)等，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的存在進(jìn)行綜合判斷.最后得出結(jié)論，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的存在是一種常態(tài)，只有大小之分，目前我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)存在大量泡沫，須緊密關(guān)注其發(fā)展。
　　房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過(guò)程具有暴漲、暴跌的特點(diǎn)；破滅時(shí)產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。房地產(chǎn)泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產(chǎn)商品的供需矛盾、企業(yè)和私人的過(guò)度投機(jī)、金融機(jī)構(gòu)的貸款偏好等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，使房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，嚴(yán)重背離與之對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)價(jià)值的過(guò)程和狀態(tài)。造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡，容易引起金融危機(jī)，造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)，容易引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。
　　2.3、對(duì)房地產(chǎn)泡沫的分析闡述我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的基本原因：

相關(guān)熱詞搜索：中國(guó)房地產(chǎn) 對(duì)策 衡量 泡沫