2008年到2018年，上市房企對(duì)A股市值的影響起著不可或缺的作用，在《投資者報(bào)》制作的“A股公司十年市值增幅前50名”中，出現(xiàn)了3家房地產(chǎn)企業(yè)的身影，而在這其中，就有寧波房企龍頭榮安地產(chǎn)（000517.SZ）。其十年市值增幅5952%，排在3000多家上市公司的第18位。
　　那么，榮安地產(chǎn)這10年來(lái)究竟有哪些變化？面臨過(guò)哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？為何市值增幅這樣大？公司近年來(lái)經(jīng)營(yíng)又如何？《投資者報(bào)》記者就這些問(wèn)題聯(lián)系公司，但截至發(fā)稿記者并未收到答復(fù)。

借殼上市

　　曾號(hào)稱“寧波第一股”的榮安地產(chǎn)前身是寧波中元股份有限公司，主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)金屬切削機(jī)床。1993年8月6日在深交所掛牌上市，股票簡(jiǎn)稱“甬中元A”，當(dāng)時(shí)股票編號(hào)為“0517”。該公司是寧波市第一家異地上市公司，也是華東地區(qū)第一家在深交所上市的公司。上市之初股本總額為5300萬(wàn)元。1999年，公司實(shí)施第一次資產(chǎn)重組，并于1999年11月3日更名為“寧波成功信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司”，簡(jiǎn)稱變?yōu)椤梆晒Α薄?img src="http://img1.qikan.com.cn/qkimages/tzzb/tzzb201818/tzzb20181802-1-l.jpg" alt="" />
　　2006年3月10日，因未能在被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示后的兩個(gè)月內(nèi)對(duì)外披露經(jīng)審計(jì)更正后的以前年度財(cái)務(wù)報(bào)告，甬成功被暫停上市，當(dāng)時(shí)收盤價(jià)僅為兩元。自此之后，則開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)3年的停牌。
　　停牌期間，甬成功不斷尋求資產(chǎn)重組，此時(shí)，寧波榮安集團(tuán)入局，成為最大股東。
　　2007年4月，甬成功與現(xiàn)在的控股股東榮安集團(tuán)股份有限公司達(dá)成重組意向，并最終確定了由公司原實(shí)際控制人北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)有限公司剝離公司整體資產(chǎn)負(fù)債，同時(shí)甬成功向榮安集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行股份購(gòu)買其房地產(chǎn)類資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案。
　　據(jù)資料顯示，2007年12月7日，*ST成功決定以2.92元/股價(jià)格向榮安集團(tuán)發(fā)行不超過(guò)8.28億股。而在這一次定向增發(fā)之前，*ST成功總股本僅有2.3億股左右。
　　根據(jù)公司與榮安集團(tuán)股份有限公司簽署的《關(guān)于認(rèn)購(gòu)非公開(kāi)發(fā)行股票的協(xié)議書》，公司擬發(fā)行股份購(gòu)買榮安集團(tuán)房地產(chǎn)資產(chǎn)包括榮安集團(tuán)持有的8家公司的股權(quán)及榮安集團(tuán)擁有的房產(chǎn)資產(chǎn)。榮安集團(tuán)將成為*ST成功的第一大股東。
　　榮安集團(tuán)是一家純房地產(chǎn)企業(yè)，這也意味著，重組完成后，該上市公司變成一家房企。
　　十年前的2008年，當(dāng)時(shí)的*ST成功凈利潤(rùn)為-6874萬(wàn)元。榮安集團(tuán)2009年完成借殼，對(duì)其實(shí)施資產(chǎn)重組后，其旗下評(píng)估價(jià)值高達(dá)25億余元的8家房地產(chǎn)類公司股權(quán)以及3處房產(chǎn)被注入。2009年，公司凈利潤(rùn)變?yōu)?.12億元，同比增長(zhǎng)1280%。
　　這也意味著，榮安地產(chǎn)市值的巨大增幅，與其十年前的這一次重組有很大關(guān)系。

重返寧波

　　雖然市值增幅巨大，但榮安地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并非一路坦途。榮安地產(chǎn)借殼上市9年來(lái)，其中2010年、2014年、2015年的業(yè)績(jī)不太理想，營(yíng)收、凈利潤(rùn)同比下滑。不過(guò)這三年榮安地產(chǎn)應(yīng)是整體“盤子”縮小，因?yàn)楫?dāng)年?duì)I業(yè)成本也相對(duì)減少，與上述年份房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較冷相對(duì)應(yīng)。
　　這9年中，公司2013年、2017年?duì)I收增幅最大，超過(guò)100%。不過(guò)2013年凈利潤(rùn)只同比增長(zhǎng)6%。2017年凈利潤(rùn)5.42億元，同比增長(zhǎng)263%，為上市以來(lái)增幅之最。
　　此外，查閱近9年榮安地產(chǎn)購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù)變化，2011年、2012年、2014年、2015年均呈下滑狀態(tài)，其中2012年下滑幅度最大為60%，2016年、2017年增長(zhǎng)較多，分別為29億元、45億元，同比增長(zhǎng)144%、52%。這也意味著近兩年榮安地產(chǎn)在拿地等方面不斷發(fā)力，呈激進(jìn)擴(kuò)張狀態(tài)。
　　不過(guò)，就經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看，榮安地產(chǎn)2016年為1.82億元，2017年又變?yōu)?2.62億元，這也意味著公司投入的更多現(xiàn)金并未收回，對(duì)資金鏈將造成一定影響。
　　此外，從近9年的存貨數(shù)據(jù)來(lái)看，可以看出榮安地產(chǎn)的庫(kù)存策略調(diào)整幅度較大。2011年達(dá)到巔峰為97.34億元，此后至2014年便一直回落，2015年又小幅增長(zhǎng)3.99%，2016年存貨又開(kāi)始猛增，為73億元，同比大增46%，2017年基本平穩(wěn)，同比略增6.9%。
　　記者還查閱了榮安地產(chǎn)近幾年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)榮安地產(chǎn)近幾年業(yè)務(wù)重心開(kāi)始重回大本營(yíng)寧波。據(jù)披露數(shù)據(jù)，2014年至2017年寧波地區(qū)營(yíng)收占榮安地產(chǎn)總營(yíng)收的比重分別為16.7%、21.1%、52.4%、88.6%，可以看出在2016年寧波地區(qū)突然發(fā)力。
　　不過(guò)值得注意的是，這幾年榮安地產(chǎn)在寧波地區(qū)的銷售毛利率也在下滑，2014年至2017年分別為33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。相比之下，榮安地產(chǎn)在寧波以外地區(qū)的銷售毛利率總體呈上升趨勢(shì)，2014年至2017年分別為15.4%、27.8%、22.6%、31%。
　　據(jù)公司2016、2017年財(cái)報(bào)，榮安地產(chǎn)除立足浙江，深度挖掘?qū)幉ㄊ袌?chǎng)外，還開(kāi)拓杭州、并擇機(jī)進(jìn)入嘉興等戰(zhàn)略布局城市。此外，近兩年還重點(diǎn)布局中西部省會(huì)城市，拓展京津冀城市圈，不斷尋找國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值洼地城市，加快跨區(qū)域發(fā)展布局。比如重點(diǎn)布局了中西部核心城市重慶，共競(jìng)得四宗地塊。
　　而在產(chǎn)品定位上，榮安地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品多是滿足剛性需求（包括首次置業(yè)和改善型置業(yè)）的中高檔優(yōu)質(zhì)住宅，并輔之以小部分高端住宅。
　　而從榮安地產(chǎn)近9年的負(fù)債率來(lái)看，2014年達(dá)到低點(diǎn)，為38.7%，2015年又升至54%，其余年份均在60%以上。
　　查看榮安地產(chǎn)近9年市值，2009年至2018年3月1日市值分別為105億元、68億元、54億元、81億元、52億元、80億元、216億元、167億元、148億元�？梢钥闯�，2015年榮安地產(chǎn)市值突然猛增，這也與當(dāng)年牛市有很大關(guān)系。

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