2008年到2018年，上市房企對A股市值的影響起著不可或缺的作用，在《投資者報》制作的“A股公司十年市值增幅前50名”中，出現(xiàn)了3家房地產(chǎn)企業(yè)的身影，而在這其中，就有寧波房企龍頭榮安地產(chǎn)（000517.SZ）。其十年市值增幅5952%，排在3000多家上市公司的第18位。
　　那么，榮安地產(chǎn)這10年來究竟有哪些變化？面臨過哪些機遇和挑戰(zhàn)？為何市值增幅這樣大？公司近年來經(jīng)營又如何？《投資者報》記者就這些問題聯(lián)系公司，但截至發(fā)稿記者并未收到答復。

借殼上市

　　曾號稱“寧波第一股”的榮安地產(chǎn)前身是寧波中元股份有限公司，主要生產(chǎn)經(jīng)營金屬切削機床。1993年8月6日在深交所掛牌上市，股票簡稱“甬中元A”，當時股票編號為“0517”。該公司是寧波市第一家異地上市公司，也是華東地區(qū)第一家在深交所上市的公司。上市之初股本總額為5300萬元。1999年，公司實施第一次資產(chǎn)重組，并于1999年11月3日更名為“寧波成功信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司”，簡稱變?yōu)椤梆�成功”�?img src="http://img1.qikan.com.cn/qkimages/tzzb/tzzb201818/tzzb20181802-1-l.jpg" alt="" />
　　2006年3月10日，因未能在被實施退市風險警示后的兩個月內(nèi)對外披露經(jīng)審計更正后的以前年度財務報告，甬成功被暫停上市，當時收盤價僅為兩元。自此之后，則開始了長達3年的停牌。
　　停牌期間，甬成功不斷尋求資產(chǎn)重組，此時，寧波榮安集團入局，成為最大股東。
　　2007年4月，甬成功與現(xiàn)在的控股股東榮安集團股份有限公司達成重組意向，并最終確定了由公司原實際控制人北京市華遠集團有限公司剝離公司整體資產(chǎn)負債，同時甬成功向榮安集團非公開發(fā)行股份購買其房地產(chǎn)類資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案。
　　據(jù)資料顯示，2007年12月7日，*ST成功決定以2.92元/股價格向榮安集團發(fā)行不超過8.28億股。而在這一次定向增發(fā)之前，*ST成功總股本僅有2.3億股左右。
　　根據(jù)公司與榮安集團股份有限公司簽署的《關(guān)于認購非公開發(fā)行股票的協(xié)議書》，公司擬發(fā)行股份購買榮安集團房地產(chǎn)資產(chǎn)包括榮安集團持有的8家公司的股權(quán)及榮安集團擁有的房產(chǎn)資產(chǎn)。榮安集團將成為*ST成功的第一大股東。
　　榮安集團是一家純房地產(chǎn)企業(yè)，這也意味著，重組完成后，該上市公司變成一家房企。
　　十年前的2008年，當時的*ST成功凈利潤為-6874萬元。榮安集團2009年完成借殼，對其實施資產(chǎn)重組后，其旗下評估價值高達25億余元的8家房地產(chǎn)類公司股權(quán)以及3處房產(chǎn)被注入。2009年，公司凈利潤變?yōu)?.12億元，同比增長1280%。
　　這也意味著，榮安地產(chǎn)市值的巨大增幅，與其十年前的這一次重組有很大關(guān)系。

重返寧波

　　雖然市值增幅巨大，但榮安地產(chǎn)的業(yè)績增長并非一路坦途。榮安地產(chǎn)借殼上市9年來，其中2010年、2014年、2015年的業(yè)績不太理想，營收、凈利潤同比下滑。不過這三年榮安地產(chǎn)應是整體“盤子”縮小，因為當年營業(yè)成本也相對減少，與上述年份房地產(chǎn)市場整體較冷相對應。
　　這9年中，公司2013年、2017年營收增幅最大，超過100%。不過2013年凈利潤只同比增長6%。2017年凈利潤5.42億元，同比增長263%，為上市以來增幅之最。
　　此外，查閱近9年榮安地產(chǎn)購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù)變化，2011年、2012年、2014年、2015年均呈下滑狀態(tài)，其中2012年下滑幅度最大為60%，2016年、2017年增長較多，分別為29億元、45億元，同比增長144%、52%。這也意味著近兩年榮安地產(chǎn)在拿地等方面不斷發(fā)力，呈激進擴張狀態(tài)。
　　不過，就經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額來看，榮安地產(chǎn)2016年為1.82億元，2017年又變?yōu)?2.62億元，這也意味著公司投入的更多現(xiàn)金并未收回，對資金鏈將造成一定影響。
　　此外，從近9年的存貨數(shù)據(jù)來看，可以看出榮安地產(chǎn)的庫存策略調(diào)整幅度較大。2011年達到巔峰為97.34億元，此后至2014年便一直回落，2015年又小幅增長3.99%，2016年存貨又開始猛增，為73億元，同比大增46%，2017年基本平穩(wěn)，同比略增6.9%。
　　記者還查閱了榮安地產(chǎn)近幾年年報，發(fā)現(xiàn)榮安地產(chǎn)近幾年業(yè)務重心開始重回大本營寧波。據(jù)披露數(shù)據(jù)，2014年至2017年寧波地區(qū)營收占榮安地產(chǎn)總營收的比重分別為16.7%、21.1%、52.4%、88.6%，可以看出在2016年寧波地區(qū)突然發(fā)力。
　　不過值得注意的是，這幾年榮安地產(chǎn)在寧波地區(qū)的銷售毛利率也在下滑，2014年至2017年分別為33.6%、33.2%、25.8%、24.08%。相比之下，榮安地產(chǎn)在寧波以外地區(qū)的銷售毛利率總體呈上升趨勢，2014年至2017年分別為15.4%、27.8%、22.6%、31%。
　　據(jù)公司2016、2017年財報，榮安地產(chǎn)除立足浙江，深度挖掘?qū)幉ㄊ袌鐾�，還開拓杭州、并擇機進入嘉興等戰(zhàn)略布局城市。此外，近兩年還重點布局中西部省會城市，拓展京津冀城市圈，不斷尋找國內(nèi)房地產(chǎn)市場價值洼地城市，加快跨區(qū)域發(fā)展布局。比如重點布局了中西部核心城市重慶，共競得四宗地塊。
　　而在產(chǎn)品定位上，榮安地產(chǎn)的住宅產(chǎn)品多是滿足剛性需求（包括首次置業(yè)和改善型置業(yè)）的中高檔優(yōu)質(zhì)住宅，并輔之以小部分高端住宅。
　　而從榮安地產(chǎn)近9年的負債率來看，2014年達到低點，為38.7%，2015年又升至54%，其余年份均在60%以上。
　　查看榮安地產(chǎn)近9年市值，2009年至2018年3月1日市值分別為105億元、68億元、54億元、81億元、52億元、80億元、216億元、167億元、148億元�？梢钥闯觯�2015年榮安地產(chǎn)市值突然猛增，這也與當年牛市有很大關(guān)系。

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