【摘 要】鑒于目前國家為了防止房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，調(diào)控房價，使得房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力受到較大的影響。在當(dāng)前的市場環(huán)境之下，降低自身的經(jīng)營成本就成為房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問題。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的應(yīng)當(dāng)繳納的稅種較多，所以在降低經(jīng)營成本之時，合理避稅就是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注的問題。所以，本文將房地產(chǎn)企業(yè)的特點和我國稅收的相關(guān)制度以及稅收籌劃理論相結(jié)合，提出合理化對策。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；節(jié)點；合理避稅
　　一、引言
　　房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的盈利環(huán)境不容樂觀，在此時，降低經(jīng)營成本，進(jìn)行合理避稅就成為一個重要的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中比較重要的主要是增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，由此看來雖然房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，但是其主要稅種是增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這三大類。因而，本文將針對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的特點，展開論述和研究。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方式
　　1.在交易環(huán)節(jié)之初確定收入項目進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃
　　納稅籌劃，是在合法的條件之下，對房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)當(dāng)繳納的稅費通過各種財物或者經(jīng)營上的合理方式，進(jìn)行避稅的方式，從而有效地降低企業(yè)的經(jīng)營成本和稅費負(fù)擔(dān)。
　　在房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種之中，占據(jù)主要地位的，且具有房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點的稅種主要就是增值稅和土地增值稅。而進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃的重點就在于，在收入水平基本穩(wěn)定的情況之下，通過前期確定的收入項目，降低稅率達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營成本的目的。
　　諸如在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成項目的開發(fā)或者在與購房者或者業(yè)主簽訂銷售合同之時，可以把銷售價格按照不同的部分，分別簽訂合同進(jìn)行計費，從而實現(xiàn)在稅費的繳納上，分別計算稅費，如將總費用分為房產(chǎn)銷售價格和勞務(wù)收入，而一方面導(dǎo)致房產(chǎn)銷售價格的下降，所繳納的土地增值稅也就會降低，但是由于是簽訂了兩份合同，只是把原先的定價分別計入到了兩份合同之中，所以房地產(chǎn)企業(yè)的實際銷售收入并沒有降低。而勞務(wù)收入的部分則可以避免土地增值稅的納稅環(huán)節(jié)，從而達(dá)到了節(jié)稅的目的。
　　2.在銀行等金融機構(gòu)貸款產(chǎn)生的費用的納稅籌劃
　　此方法主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅費中的土地增值稅而提出的。在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納稅種之中，土地增值稅占據(jù)的比重較大，在進(jìn)行合理避稅和節(jié)稅時，所產(chǎn)生的節(jié)稅空間和避稅空間較大。
　　由于土地增值稅規(guī)定的暫行條例之中，明確了各繳稅項目的不同稅率，諸如在銀行等貸款機構(gòu)提供證明的情況之下，可以扣除利息，或者在貸款機構(gòu)不能提供相關(guān)證明的情況之下，將土地在開發(fā)之前的成本和開發(fā)過程之中產(chǎn)生的成本之和按照相應(yīng)的規(guī)定稅率進(jìn)行納稅。在土地開發(fā)的過程之中，涉及到具體工程項目的借款利息的支出和土地的本身固有的成本和開發(fā)時所產(chǎn)生的成本兩項之和進(jìn)行具體的對比分析，選擇較小的總額計算到實際的繳稅項目之中，從而達(dá)到合理避稅的目的。
　　3.房地產(chǎn)銷售過程中的降低銷售價格的節(jié)稅籌劃
　　此方式仍舊以土地增值稅為主要的節(jié)稅對象。我國在土地增值稅中，采用四級累進(jìn)稅率，也就是說，房地產(chǎn)的銷售價格越高，所銷售的增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅費也就會越多。所以根據(jù)這一規(guī)定，我們的思路就是降低銷售價格，從而減少銷售的增值額，進(jìn)一步節(jié)省土地增值稅的稅費。其具體思路如下展開：
　　在具體的銷售過程之中，可以在原有的銷售價格的基礎(chǔ)之上，先行降低房產(chǎn)的銷售價格，銷售給與房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，取得相應(yīng)的銷售價款，然后按照降價之后的價款進(jìn)行繳稅，由于銷售價格降低，所以此時使用的稅率是相對較低的，而另一方面，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊的關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，再將購得的房產(chǎn)按照原定的價格對市場進(jìn)行銷售，所獲得的銷售增值額，再按照相應(yīng)的稅率進(jìn)行繳稅，此時繳稅的稅率仍舊是較低的水平，即總的銷售收入不變，但是通過兩次買賣關(guān)系進(jìn)入到了最終的銷售市場，但是兩次銷售均為較低的稅率水平，從而達(dá)到合理避稅節(jié)稅的目的。
　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋租賃市場方面的節(jié)稅籌劃
　　由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場總體處于高位運行狀態(tài)，居民和新遷入人口傾向于房屋租賃市場，而近些年國家也鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極開發(fā)房產(chǎn)租賃市場，所以現(xiàn)在房產(chǎn)租賃市場的節(jié)稅空間，也在較大幅度的增加，未來的房屋租賃市場也較大，所以此類節(jié)稅籌劃，我們重點針對房地產(chǎn)企業(yè)在租賃市場中的節(jié)稅措施進(jìn)行研究。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推出租賃住房時，所面臨的稅費壓力較大，稅種也比較多。具體的方法，我們可以將原本租戶應(yīng)當(dāng)繳納的租金劃分為租金和物業(yè)管理費用。這么做的目的，主要是考慮到物業(yè)管理費用的稅率相對較低，可以節(jié)省下一筆稅費。此種方式，主要是利用兩種費用的稅率存在高低差異，從而具有節(jié)稅的空間，其適用條件比較有限，需要物業(yè)管理公司的同意或者物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為具有特殊關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)，因而在房地產(chǎn)開發(fā)市場之中，雖然占有一定比例，但是并不具有普遍的適用性，還是要區(qū)分不同的情況綜合考慮。
　　5.利用房地產(chǎn)開發(fā)方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃
　　房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行的開發(fā)模式，主要是采用地產(chǎn)企業(yè)發(fā)包給建筑企業(yè)進(jìn)行建造的方式。而在開發(fā)時，采用房地產(chǎn)企業(yè)代建或者與客戶進(jìn)行合建的方式就可以利用稅率的不同，即，采用開發(fā)方式進(jìn)行節(jié)稅納稅籌劃的具體措施，所具有的共同特點就是，可以在一定條件之下避免土地增值稅的繳稅環(huán)節(jié)，達(dá)到節(jié)稅的目的。這類節(jié)稅的方法，具有比較強的限制條件，就是需要事先確定客戶即房產(chǎn)的業(yè)主達(dá)成代建或者合建的協(xié)議，取得一致。
　　在代建的開發(fā)方式之中，房地產(chǎn)企業(yè)得到客戶也就是業(yè)主給付的費用，此費用對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于其合理的勞動報酬，而不是在土地開發(fā)的過程之中產(chǎn)生的土地增值，因而在繳納稅費的方面，房地產(chǎn)企業(yè)只需要對這部分的“勞務(wù)報酬”繳納法定的增值稅，而不需要繳納土地增值稅，從而避免了土地增值稅的征繳。
　　而在此類節(jié)稅籌劃中的另一個方式就是合建的方式，與代建的方式一樣，這個方式也需要先確定合作方。其主要的內(nèi)容就是，雙方中一方提供建造所需要的資金和技術(shù)，而另一方提供開發(fā)所需要的土地的使用權(quán)，二者通過合建的方式，按照比例共同享有所建造房產(chǎn)的所有權(quán)，以這種方式建造的房屋按照國家的有關(guān)稅法規(guī)定，不收取土地增值稅，從而避免了土地增值稅的征稅環(huán)節(jié)，僅需要繳納增值稅。在節(jié)稅空間上，有比較大的潛力。
　　上述的兩種均屬于此類的節(jié)稅方式，對合作方的限制性因素比較大，主要是要先確定合作方，所以在房地產(chǎn)開發(fā)市場上，此類節(jié)稅籌劃的方式應(yīng)用所占的比例并不是很高。
　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃時所應(yīng)當(dāng)遵循的原則
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅節(jié)稅的籌劃的主要目的，是為了通過降低稅費壓力，節(jié)約經(jīng)營和開發(fā)成本，從而獲取較大的經(jīng)濟利益和盈利空間，從而使自身的企業(yè)利益最大化。
　　在進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃的同時，要注重精確地定量分析和計算比較，因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和所繳納的稅費基礎(chǔ)是基本確定的，而納稅的各個稅種之間是彼此銜接的，在進(jìn)行納稅節(jié)稅籌劃的同時，應(yīng)當(dāng)注意各種稅費的計算和比較，選擇對自身企業(yè)最有利的繳稅的稅種組合。同時，還要注重分析其實際的可操作性和可行性，因地制宜。
　　四、結(jié)束語
　　房地產(chǎn)企業(yè)近些年面臨的利潤空間被壓縮、貸款利率升高為代表的經(jīng)營和開發(fā)成本加大等市場不利的環(huán)境，因而，納稅節(jié)稅對企業(yè)進(jìn)行成本壓縮就變得尤為重要。上述的集中納稅節(jié)稅的籌劃方法主要是，針對我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的開發(fā)建設(shè)方式和我國稅費征繳和稅率規(guī)定方面的特點，研究而得出的，具有較強的行業(yè)實用性。
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