【摘 要】房地產行業(yè)在我國經濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位，近年來，房地產市場日趨完善，國家不斷出臺一些政策規(guī)范房地產行業(yè)走向正軌，但是它仍是新興行業(yè)，具有高風險、高收益的特點。如何有效規(guī)避、降低財務風險，對房地產企業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。本文闡述了房地產企業(yè)目前現狀或問題，分析了存在問題的原因，提出了針對這些問題對策，包括多渠道融資，提高財務人員的綜合素質，加強成本管理，建立和完善內審機制；從而我們認為房地產企業(yè)雖然面臨諸多風險，但通過各方面的努力還是可以防范的，未來的房地產業(yè)一定能夠穩(wěn)步快速的發(fā)展，成為國民經濟發(fā)展的中流砥柱。
　　【關鍵詞】房地產開發(fā)；財務風險；防范策略
　　一、引言
　　房地產企業(yè)在當今經濟中占有不容忽視的地位，成為國民經濟的支柱產業(yè)�？墒�2008年以來國家的宏觀調控政策對房地產業(yè)來說并不樂觀。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資周期長、投資額巨大、回收期長、變現能力差等特點。由于資金政策的不斷緊縮，有些國有銀行已取消開發(fā)貸款項目，導致房地產企業(yè)面臨資金缺口的風險這也從一方面凸顯房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的隱患。
　　房地產行業(yè)存在數量多，規(guī)模小的特點。雖然有些房地產企業(yè)已初具規(guī)模，但大部分房地產企業(yè)仍然處于發(fā)展不完善階段，都在摸索中前進，不斷發(fā)現問題解決問題房地產企業(yè)開發(fā)要經過購置土地、前期籌劃、工程設計、建設施工、配套設施建設、房屋銷售、產權辦理等過程，建設周期長、資金鏈循環(huán)周期長，隨時會受到市場變化的影響，導致資金鏈的管理難度及風險都相當難以把握。
　　二、當前房地產業(yè)的財務風險管理的主要問題分析
　　1.資產負債率偏高
　　調查顯示，大多數房地產企業(yè)的資產負債率都在80%以上，遠超一般企業(yè)的資產負債率。在房地產項目開發(fā)中，雖然有可能獲得高收益，但前提是需要有大量的資金投入其中，很多房地產業(yè)一旦有機會面臨項目時，就會不惜高息借貸融資，無形中加大了融資成本，產生了資金鏈斷裂，債務越來越多的風險，許多的爛尾樓就是這樣出現的。
　　房地產行業(yè)在確認收入方面也有其特殊性，在取得預收款到竣工備案之前的收入都是在“預收賬款”科目中反應，并不記入“營業(yè)收入”科目，因此資產負債率比重過高。
　　2.融資方式過于單一
　　大多數房地產企業(yè)的資金由股東投資款、銀行貸款和預售房款組成。股東投資款在購置土地時已經用去一大半或者基本用完，而預售房款要等到開發(fā)企業(yè)從政府部門取得《商品房預售許可證》后才能銷售房屋，才能取得預售房款，有的地區(qū)要求項目主體達到四層以上或者正負零以上，才能辦理預售證，這需要一段很長的時間，所以在房地產開發(fā)投資中，絕大多數都來自銀行貸款資金，對銀行信貸依賴相當高，而股權投資和債權投資去占的比重很小。一旦出現風險壓力都在銀行，對國民經濟非常不利。
　　3.財務管理人員素質水平不一
　　由于房地產行業(yè)是新興行業(yè)，所以房地產行業(yè)的財務人員并非具有很強的專業(yè)性，大多數財務人員來自各行各業(yè)，包括工業(yè)企業(yè)財務、商業(yè)企業(yè)財務，所以專業(yè)知識都是套用其他行業(yè)的財務規(guī)定和制度。雖然具有相通性但仍有不完全相似的地方。由于房地產資金流較大，房地產的領導層多會選用自己的親屬擔任財務管理人員，而這些人員有些并不具備財務知識，只是會簡單的記流水賬，這也是導致財務人員素質參差不齊的原因之一。
　　4.財務涉及面廣、管理難度較大
　　房地產企業(yè)的財務涉及面比較廣，財務工作也比較復雜。從最初的購置土地，然后市場調查、項目設計、廣告宣傳、項目施工到小區(qū)配套設施的施工再到最后的工程驗收，每一環(huán)節(jié)都需要財務核算。財務工作都參與進行，都需要財務人員細致核算每一個環(huán)節(jié)。在每一個環(huán)節(jié)中都會涉及到現金流，預收款的回收管理，支付工程款，每個環(huán)節(jié)都需要財務人員的大量工作，為了平衡現金的收支，確保公司正常運營，財務人員管理的難度和承擔的風險也是較大的。
　　5.缺乏日常的資金管理觀念
　　房地產企業(yè)受利率、通貨膨脹率的影響也是比較大的。2007年，股市和房地產市場都異常火爆，但是2008年的經濟危機，使得房地產受到很大的市場抨擊，遭遇了致命的打擊。國家采取加息的政策，抑制通貨膨脹，致使加大了資金成本，使房地產的預期利益降低。另外，一些企業(yè)的管理層不重視日常的資金管理，時間價值的觀念淡薄，就會造成資金的閑置或不足，無法滿足正常的公司運作。企業(yè)有錢時，不知合理規(guī)劃使用，企業(yè)沒錢時就發(fā)愁，沒有事先預算的資金管理意識，缺乏協調統一運用資金的機制。尤其是在金融危機時，企業(yè)更要加強日常資金的管理，對未來的風險合理評估，防范可能出現的各種風險和危機。
　　三、關于房地產財務風險的防范措施
　　1.建立多渠道的融資環(huán)境
　　單一渠道的融資環(huán)境已無法滿足現今房地產企業(yè)的資金需要量，為了保證充分的資金流，需要每個房地產企業(yè)擴寬思路，多渠道的融入資金。
　�。�1）加強預售房款的回收。政府要求開發(fā)商在建筑主體到四層以上方可取得《預售房許可證》，所以就要求開發(fā)商加快工程進度，盡快達到政府要求。
　�。�2）可以通過股權投資來擴大自有資金。房地產企業(yè)在組建初期為了取得土地使用權證，要經過招拍掛、付拆遷補償款、繳納稅金等許多手續(xù)，同時要支付大筆資金，所以在開發(fā)階段時有可能就出現資金鏈斷裂的情況，這時引入其他投資人注入資扶持開發(fā)企業(yè)不失為是上策。另外，建筑工程承包商墊付工程款。開發(fā)商在投入資金購入土地后，就開始運作各種融資，建筑商墊資是其中一種形式。建筑商先墊付預付款或部分進度款，施工到一定階段后，再以形象進度款的形式收回已墊付的全部或部分資金。
　　2.加強財務成本管理
　�。�1）應降低建筑安裝成本，這是房地產企業(yè)中的主要成本，也是一個比較難把握的成本。房地產企業(yè)在開始施工建設之前應采取預算等方法估計建筑安裝成本，制定詳細的資金預算計劃，并在建筑施工同時監(jiān)控每一步施工的工程付款進度，以免發(fā)生不必要的財務風險。

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