前言

　　[關(guān)鍵詞：“看緊土地，管好信貸”的宏觀調(diào)控政策沒有取得預(yù)期的效果，中央對房地產(chǎn)從抑制土地資金供給轉(zhuǎn)向抑制住房需求、調(diào)控房價(jià)。房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。房價(jià)上漲的真正根源是貧富懸殊和對通貨膨脹的恐懼。治標(biāo)更要治本]

　　最近一個(gè)多月以來，中央連續(xù)出臺了一系列調(diào)控房價(jià)的文件：國務(wù)院“國八條”、“新八條”；
加上5月11日國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的七部委文件；
5月27日、30日建設(shè)部接連出臺的兩個(gè)穩(wěn)定住房價(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的政策，在全社會引起了巨大反響。

　　這些新政策的出臺表明：

　　第一、2004年以來中央為了抑制房地產(chǎn)過熱，用“看緊土地，管好信貸”出臺的一系列從源頭上抑制土地資金供給，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策沒有取得預(yù)期的效果。只是使房地產(chǎn)的投資規(guī)模增長有所減少，抑制了供給，反倒造成了住房供需缺口加大，房價(jià)急劇上升，引起了老百姓的強(qiáng)烈不滿，甚至上升為舉國關(guān)注的社會問題。而房價(jià)上漲，開發(fā)商的暴利增加，又吸引了大批游資包括國外熱錢，進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒賣房屋，推波助瀾，進(jìn)一步哄抬了房價(jià)。

　　因此此次又要從抑制供給轉(zhuǎn)向抑制住房需求，對購房加息加稅，出臺一系列調(diào)控房價(jià)的政策。

　　第二、說明近兩年來關(guān)于房地產(chǎn)是否過熱，有無泡沫的一場大爭論有了結(jié)論。中央確認(rèn)房地產(chǎn)市場是一個(gè)過熱的不健康的市場，需要進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控的力度。七部委聯(lián)合文件的出臺，說明原來意見并不一致的央行、建設(shè)部、國土資源部等各部門不再各唱各的調(diào)，至少在表面上達(dá)成了統(tǒng)一，聯(lián)起手來打壓房價(jià)。原來站在開發(fā)商一邊堅(jiān)持房地產(chǎn)市場并不過熱，沒有泡沫的建設(shè)部也轉(zhuǎn)變了立場，與各部門聯(lián)手出臺文件進(jìn)行調(diào)控。

　　但是，對于這些新政策，也產(chǎn)生了很大爭議。利益受損的開發(fā)商和地方政府并不滿意，只是在中央的高壓下，不得已表示接受。房地產(chǎn)開發(fā)商的代表人物任志強(qiáng)說：我們投降。我們必須老實(shí)一點(diǎn)，才能不老挨打。而地方政府也在以各種方式如：減少高價(jià)房銷售，增加低價(jià)房銷售來拉低商品房均價(jià)以應(yīng)對中央的問責(zé)。但各地房價(jià)有的開始下降，有的明升暗降，有的明降暗升，有的甚至逆勢上漲，正處于僵持階段。但去年年底還一路喊著“房地產(chǎn)形勢依然大好”的地產(chǎn)大佬們也預(yù)言，一年內(nèi)房價(jià)必跌無疑。房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　因此，面臨一場大洗牌的開發(fā)商以及圍繞著他們的利益集團(tuán)、地方政府仍會以各種方式與中央政府進(jìn)行博弈。有人擔(dān)心，“上有政策，下有對策”，中央的調(diào)控組合拳又會打在棉花上。

　　而對于用加息加稅抑制需求的辦法來降低房價(jià)，很多老百姓和媒體也并不買賬。認(rèn)為是刀子捅向開發(fā)商的高房價(jià)，流血的卻是老百姓、真正的購房人。用增加購房負(fù)擔(dān)，讓老百姓買不起房，或增加房地產(chǎn)稅讓老百姓買得起房也住不起房的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，豈不是更讓老百姓失望？提高利息等于房價(jià)上漲，加重了購房者的負(fù)擔(dān)，受益的是銀行；
加稅加重了住房人的負(fù)擔(dān)，受益的是地方政府。加息加稅也不影響炒房者和開發(fā)商的利益，因?yàn)樗麄冏罱K是要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。調(diào)來調(diào)去還是這些利益集團(tuán)受益，老百姓出血，群眾怎么會滿意？

　　追究這幾年房價(jià)飛漲的根源，現(xiàn)在，老百姓和一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家都把矛頭指向了開發(fā)商、地方政府、銷售商、相關(guān)部門尋租的一些腐敗官員、被拉進(jìn)“圈”內(nèi)的為其代言的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及傳媒人。還有“溫州炒房團(tuán)”“山西炒房團(tuán)”以及各地的投機(jī)炒房客；
賭人民幣升值涌入中國房地產(chǎn)市場的海外熱錢；
等等。指出他們已經(jīng)形成一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)，推動(dòng)了房價(jià)上升和房地產(chǎn)過熱，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了嚴(yán)重危害。認(rèn)為他們都是房價(jià)上漲的幕后黑手，應(yīng)該予以打擊。這些當(dāng)然有一定道理。正是這些利益集團(tuán)集合起來的巨大能量推動(dòng)了房價(jià)的不正常上漲。但是開發(fā)商有一句話說對了：市場經(jīng)濟(jì)下，市場決定價(jià)格。房價(jià)上漲是因?yàn)橛型⒌男枨�，賣得出去的價(jià)格才有人買。如果沒有人買，那無論開發(fā)商、炒房客多么黑心，哄抬房價(jià)，牟取暴利，大概最后也只能砸在自己手里，成為爛尾樓。所以房價(jià)不正常上漲的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是貧富懸殊和對物價(jià)不斷攀升引起的對通貨膨脹的恐懼感。近年來，先富起來的一部分人紛紛購置豪宅，引起社會心理的強(qiáng)烈失衡。僅僅十幾年前，原來從局長處長到一般公務(wù)員，從廠長經(jīng)理到普通職工，大家都住在一個(gè)院子里，住同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子，差別很小。人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就很滿意、很知足。而現(xiàn)在，高官大款們紛紛買了豪宅，有了幾套大房子還不滿足，對全社會起了巨大的刺激作用。于是，剛剛解決了溫飽的普通老百姓也不甘心還住在幾十平方米的小戶型里，忍不住群起效尤，急于改善自己的居住條件了。據(jù)說現(xiàn)在80%的城鎮(zhèn)居民有購房欲望，人人見面說買房。雖然中國的國情和他們的經(jīng)濟(jì)能力還遠(yuǎn)不能達(dá)到這種水平，但是銀行購房按揭貸款又使他們有了可以提前消費(fèi)，能夠透支自己經(jīng)濟(jì)承受能力的途徑。于是，有了一套六七十平方米的兩三居室，本來住得很好的人們都要貸款幾十萬再買一套大房子，甚至也要在郊區(qū)買一套度假別墅。參加工作不久剛結(jié)婚的小兩口，淘空老爸老媽的家底，背上幾十萬債也要一步到位，買一百多平方米的大房子成為“負(fù)翁”。沒有買到房子或者買不起房子的人則怨聲載道。而近年來，糧食、食品、水電氣熱、醫(yī)療、教育等人民生活必需品的價(jià)格都在急劇上漲，引起老百姓對通貨膨脹的預(yù)期感到恐懼，害怕手中的一點(diǎn)積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。而在很少投資手段的中國，現(xiàn)在股市崩盤，郵市低迷，文物90%以上是假貨，而中國老百姓的傳統(tǒng)心理，只有站著的房子躺著的地一直被看作比黃金更可靠的保值品。于是就更加速了了人們買房的熱情。恰逢中央宏觀調(diào)控出臺，控制土地，抑制投資，使地價(jià)上漲，房子供給減少，反倒刺激了房價(jià)上漲。開發(fā)商、炒房客趁機(jī)哄抬房價(jià)，更加劇了老百姓的恐慌，擔(dān)心以后更買不起房了。更多的人涌入買房或炒房市場，刺激房價(jià)更加高漲，形成惡性循環(huán)。甚至出現(xiàn)幾天幾夜排隊(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房的盛況。

　　房子是一種特殊商品。第一，它是人民生活必需品，與吃飯穿衣一樣沒有人能離得開。

　　因此保證人們的基本住房需求，讓居者有其屋是每一個(gè)社會的責(zé)任和義務(wù)。普通住宅的價(jià)格必須與人民收入水平相適應(yīng)，讓絕大多數(shù)普通老百姓買得起。政府并有責(zé)任讓弱勢群體、貧困階層也能住上房子。

　　第二，它價(jià)值巨大，是財(cái)富的象征。并像黃金一樣具有投資和保值的功能。當(dāng)面臨惡性通貨膨脹的威脅時(shí)，人們會急于將手中的貨幣變成黃金、房子等能保值的物品，造成房價(jià)畸形飛漲。

　　第三、它還是奢侈品，有享樂功能。因此擁有房子的欲望永無止境。房子的需求并不以夠住為標(biāo)準(zhǔn)。高官大款們擁有了多套豪宅也并不滿足。當(dāng)貧富差距越來越大，富裕階層的府第越來越寬敞，越來越豪華，對其他階層的刺激也就越來越大，攀比效仿心理越嚴(yán)重，使買不起房的人越不滿，造成的社會問題也就越來越嚴(yán)重。對一個(gè)家庭來說，超出自身承受能力，透支負(fù)債買房是一種巨大的生活壓力，甚至是災(zāi)難。而對一個(gè)國家來說，超出社會經(jīng)濟(jì)承受能力，透支資源、能源、土地，則會嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，引發(fā)社會動(dòng)蕩，更是一種災(zāi)難。

　　因此，降低房價(jià)，治標(biāo)更要治本。要把房價(jià)降到絕大多數(shù)人能夠接受的水平，房價(jià)上漲不能只是從表像上找原因，而要從根源上找。要抑制豪強(qiáng)，不能給有錢人超出國情蓋豪宅，以縮小住房上的貧富差距，消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。同時(shí)要下大力氣穩(wěn)定物價(jià)，特別是與老百姓生活息息相關(guān)的生活必需品和醫(yī)療教育等公共服務(wù)的價(jià)格，不允許壟斷集團(tuán)任意漲價(jià)，以消除老百姓現(xiàn)在對通貨膨脹的巨大恐懼。并提高存款利率，使人民幣存款不再是負(fù)利率。遏制超出社會承受能力的不合理的住房需求，滿足普通老百姓的合理住房需求，保證供給，才能使房價(jià)平穩(wěn)下降。

　　一、中央連續(xù)密集出臺的宏觀調(diào)控政策在全社會引起強(qiáng)烈反響和巨大爭議

　　近幾年，房地產(chǎn)一直是社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)，房地產(chǎn)是否過熱？有無泡沫？爭論得熱火朝天。進(jìn)入2005年，房價(jià)問題更是成了社會焦點(diǎn)問題。2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》在媒體上一公布，立即在全社會引起廣泛關(guān)注和巨大反響。在房地產(chǎn)業(yè)更是引起一場軒然大波。這是繼3月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，即業(yè)界所說的“舊八條”，4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八點(diǎn)措施”，即業(yè)界所說的“新八條”之后，所發(fā)布的又一調(diào)控房地產(chǎn)市場的重大舉措。調(diào)控的重點(diǎn)由房地產(chǎn)的投資規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)價(jià)格。2003年以后，我國宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，投資率和投資增長速度都偏高。宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)一直放在調(diào)控投資規(guī)模上，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路是控制兩個(gè)閘門：一個(gè)是信貸閘門，一個(gè)是土地閘門。但調(diào)控的結(jié)果并不理想，控制土地的結(jié)果是地價(jià)不斷上漲，刺激了房價(jià)的不斷上漲。房價(jià)的不斷上漲又使房地產(chǎn)行業(yè)利潤率增加，而暴利的存在就會沖破任何行政和法律的約束，使更多的合法資金和非法資金更多的涌入房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)表明，2003年之后，大量的資金通過非銀行的渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，“溫州炒房團(tuán)”“山西炒房團(tuán)”以及各地的投機(jī)炒房客；
賭人民幣升值涌入中國房地產(chǎn)市場的海外熱錢，都在房地產(chǎn)市場上興風(fēng)作浪，企圖通過控制土地和信貸的方式調(diào)控房地產(chǎn)沒有取得預(yù)期的效果。反倒使房價(jià)過快增長，使房價(jià)成為當(dāng)前全社會所普遍關(guān)注的問題。已經(jīng)引起了群眾的強(qiáng)烈不滿。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)顯示：2004年，內(nèi)地商品房平均銷售價(jià)格同比上漲14.4％，漲幅比上年提高10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅價(jià)格上漲15.2％。這一數(shù)據(jù)糾正了此前有關(guān)部門公布的2004年房價(jià)漲幅只有9.7％的謬誤。進(jìn)入2005年，房地產(chǎn)投資增長依然較快，一季度達(dá)到了26.7％；
房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然持續(xù)上漲，一季度，我國商品房平均銷售價(jià)格同比上升12.5％，漲幅比去年同期提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。二季度中國三十六個(gè)大中城市房價(jià)仍保持上漲態(tài)勢，漲幅約在7.5%左右。而這一數(shù)字，仍受到各界的普遍質(zhì)疑，實(shí)際上漲的幅度，可能要比政府部門公布的上漲幅度還大得多。而且國家統(tǒng)計(jì)局的專家認(rèn)為，下半年房價(jià)增長仍可能偏快。

　　按現(xiàn)行政策房價(jià)肯定降不下來，如不及時(shí)調(diào)控還可能引發(fā)新一輪房價(jià)上漲。所以，中央一系列調(diào)控政策相繼出臺。

　　從去年到今年，老百姓對于房屋價(jià)格暴漲不滿的網(wǎng)絡(luò)議論和批評趨向白熱化，大有從市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到政治領(lǐng)域的苗頭。提起商品房價(jià)絕大多數(shù)人都覺得價(jià)格太高了。以北京上海為例，一個(gè)普通的三口之家，即使年收入能達(dá)到5萬元，并且存下其中的3萬元用于購房，要購買一套房子也需要30多年！而實(shí)際上，年收入能達(dá)到5萬元的家庭并不是多數(shù)；
即使達(dá)到了5萬元，每年存下3萬元購房談何容易！如果不與紐約和東京比的話，中國的房價(jià)已經(jīng)堪稱世界第一�，F(xiàn)在上海，北京，杭州的120平方米公寓房價(jià)都在一百三十萬人民幣的價(jià)格以上，相當(dāng)于15萬美元的價(jià)格。可是在紐約皇后區(qū)的同樣面積的公寓房價(jià)房價(jià)只要5萬美元。

　　15萬美元已經(jīng)可以在美國的休斯頓買一棟新的獨(dú)居屋。而美國的房子質(zhì)量還比上海的好得多，并擁有永久土地使用權(quán)。中國則只有70年土地使用權(quán)。可是中國普通工人的收入水平，在工資水平比較高的上海的平均工資也只是美國普通工人平均工資的十分之一。所以中國的房價(jià)與工資比率是美國的幾十倍。中國的房價(jià)工資比率無以倫比。房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)比收入漲得快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通工薪階層的承受能力，成為一個(gè)嚴(yán)重的社會問題。

　　房地產(chǎn)是一種需要消耗大量土地資源、能源、水資源、鋼鐵銅鋁等金屬礦產(chǎn)資源、木材水泥等建筑材料，以及巨大運(yùn)力、巨額資金的行業(yè)，土木之工不可擅動(dòng)，必須根據(jù)國家的財(cái)力物力適度發(fā)展。房地產(chǎn)過熱，投資過大，超越了社會經(jīng)濟(jì)承受能力，就會消耗過多的國民經(jīng)濟(jì)資源，造成整體經(jīng)濟(jì)過熱，產(chǎn)生一系列嚴(yán)重后果，影響國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。2003年后的中國經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)了部分行業(yè)的過熱現(xiàn)象，煤、電、油、運(yùn)全線告急，進(jìn)、出口連續(xù)幾年增長超過30%，加劇了中國經(jīng)濟(jì)與外部環(huán)境的摩擦，最直接的表現(xiàn)就是國外對人民幣匯率問題的喋喋不休。而導(dǎo)致我國宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的罪魁禍?zhǔn)拙褪欠康禺a(chǎn)行業(yè)，沒有房地產(chǎn)行業(yè)投資的連續(xù)高速增長，就不會有鋼鐵消費(fèi)與生產(chǎn)的高速增長，也就不會有電力的緊張和煤炭的短缺，運(yùn)輸?shù)膲毫蜁徑�。可見，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控事關(guān)宏觀調(diào)控工作的成敗。當(dāng)前一些地區(qū)、一些城市房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的地價(jià)和商品住房價(jià)格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序混亂等突出問題，如不能得到及時(shí)、有效的解決。這些局部性、結(jié)構(gòu)性的問題，就很有可能演變成全局性的問題，影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。高地價(jià)將導(dǎo)致官富民窮，高房價(jià)將削弱中國城市競爭力，透支經(jīng)濟(jì)高增長空間，縮短經(jīng)濟(jì)高增長周期，透支子孫后代的財(cái)富空間。必將釀成嚴(yán)重的社會問題。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展還積累了金融風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過4年的高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款已經(jīng)占銀行總量的相當(dāng)?shù)谋戎�，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)越積越高，已經(jīng)引起了高層的充分重視。有人甚至指出高房價(jià)可能將在兩年內(nèi)拖垮中國的經(jīng)濟(jì)。已到了政府不得不調(diào)控的地步。中央政府顯然已經(jīng)越來越清楚地意識到投資規(guī)模過大和房價(jià)非正常上漲所潛伏的巨大風(fēng)險(xiǎn)。高層決策者已下了決心，抑制房價(jià)過快上漲勢頭已成宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。以致今年兩會期間成了人大代表政協(xié)委員議論的重點(diǎn)，并寫入了今年的《政府工作報(bào)告》，溫家寶總理在報(bào)告中明確提出要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲。“兩會”剛剛閉幕，一攬子調(diào)控房市的政策迅即出臺：

　　3月16日，央行宣布提高按揭房貸利率0.2個(gè)百分點(diǎn)；
隨后，財(cái)政部放出將來會開征地產(chǎn)稅的信號；

　　3月26日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（業(yè)界稱為“國八條”）顯示出國家對房地產(chǎn)市場實(shí)行進(jìn)一步宏觀調(diào)控的決心。而“國八條”中的第二條，國務(wù)院更是將矛頭直指一直和地產(chǎn)商們關(guān)系不明不白的各地方政府，“把穩(wěn)定房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。

　　對于住房價(jià)格做出如此嚴(yán)厲而明確的規(guī)定，建國以來，前所未有。

　　4月24日，中國人民銀行行長周小川公開表示，內(nèi)地確實(shí)有些城市的房地產(chǎn)增長過快，國家會就這些城市推出新的調(diào)控政策。抑制房地產(chǎn)存在的大量投機(jī)和炒作現(xiàn)象。

　　4月25日，在房地產(chǎn)表現(xiàn)最為瘋狂的上海，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎在全國部分城市房地產(chǎn)形勢座談會上指出，抑制房價(jià)過快上漲勢頭是今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。并嚴(yán)厲批駁了房地產(chǎn)開發(fā)商抵制中央宏觀調(diào)控政策的一些說法。

　　4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八點(diǎn)措施”

　　5月11日，七部委文件出臺。

　　5月27日，建設(shè)部出臺了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知〉的通知》（建住房電[2005]33號）。

　　5月30日，建設(shè)部出臺《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（建住房電[2005]35號）

　　前后一個(gè)多月時(shí)間，連發(fā)兩個(gè)國務(wù)院文件調(diào)控房價(jià)，出臺如此密集的調(diào)控政策，史無前例。中央政府之所以再出重拳，就是因?yàn)榭吹搅饲耙浑A段宏觀調(diào)控失靈的跡象。此舉表明，宏觀調(diào)控一年多來的房地產(chǎn)業(yè)形勢依然嚴(yán)峻。中央政府已經(jīng)確認(rèn)房地產(chǎn)市場是一個(gè)不健康的市場，存在著諸多急待解決的問題，而不是開發(fā)商所說的購銷兩旺，根本沒有泡沫，非常健康的市場。抑制房價(jià)虛高已經(jīng)成為政府要?jiǎng)?wù)。中央政府在今年還要通過宏觀政策調(diào)整，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制目前房地產(chǎn)市場中房價(jià)增長速度和幅度太快。七部委文件和最近的一系列房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，透露出的一個(gè)強(qiáng)烈的信號是決策層對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識得到了統(tǒng)一。在此前，高層對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識并不統(tǒng)一。最早央行首次提到要“防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)”。但是央行的預(yù)警并沒有得到太多人的關(guān)注。2003年之后央行對房地產(chǎn)市場政策的關(guān)注度不斷增加，2003年6月，央行下發(fā)了被業(yè)界稱為“121號文件”的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，卻受到開發(fā)商、地方政府和建設(shè)部等部門的抵制，并公開聲稱房地產(chǎn)根本不過熱。引發(fā)了一場關(guān)于房地產(chǎn)有沒有泡沫的大爭論。建設(shè)部和國土資源部在觀點(diǎn)上的不一致更是舉國矚目。而此次，抑制房價(jià)過快上漲勢頭已成為中央宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)，并寫入了今年的《政府工作報(bào)告》，5月11日，與房地產(chǎn)有關(guān)的七部委又聯(lián)合出臺文件，它充分地反映了中央各部門在對房地產(chǎn)泡沫問題的認(rèn)識上得到了統(tǒng)一，這是一個(gè)質(zhì)的變化。在短短時(shí)間內(nèi)，針對房地產(chǎn)市場，接連出臺一次比一次更為嚴(yán)厲、更為具體的宏觀調(diào)控措施，一方面彰顯了中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心，另一方面，也充分說明了房地產(chǎn)市場存在問題的嚴(yán)重。說明宏觀調(diào)控現(xiàn)在正處于關(guān)鍵階段。

　　此次5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委文件<通知>提出了要保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒地、期房禁止轉(zhuǎn)讓等新措施，這些規(guī)定是把3月底的“國八條”的精神落實(shí)到了政策層面，將政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化。3月26日，國務(wù)院出臺的切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)的八點(diǎn)意見，是把穩(wěn)定房價(jià)提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房價(jià)虛高負(fù)責(zé)。而這次的七部委文件則是具體實(shí)施《意見》，其內(nèi)容直接指向目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院各項(xiàng)調(diào)控政策措施，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房價(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。要制止“炒地”、加大對閑置土地的清理力度、增強(qiáng)“土地調(diào)控”政策、盤活開發(fā)商手中的土地資源，擠壓房地產(chǎn)市場的源頭泡沫，進(jìn)一步向居住類用地傾斜。另外配合加強(qiáng)對規(guī)劃方面管理力度，改善目前新房市場“面積過大，總價(jià)過高”的現(xiàn)狀，緩和市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

　　自2005年6月1日起，要對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；
個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；
對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　新政策的出臺極大地震撼了開發(fā)業(yè)，面對《意見》的出臺，滬、深股市迅速作出了反應(yīng)。

　　隨著滬、深指數(shù)大跌，房地產(chǎn)股更是成為領(lǐng)跌板塊，有的地產(chǎn)股票被直接打到了跌停，上證地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)天大跌3.32%，去年年底還一路喊著“房地產(chǎn)形勢依然大好”的地產(chǎn)大佬們也不再說“房價(jià)不會降，只能漲，還要再漲20年”，而是改為齊聲預(yù)言，一年內(nèi)房價(jià)必跌無疑。

　　因此房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，必將對下一步房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制投資過快增長產(chǎn)生巨大影響。開發(fā)商及一些地方政府的不同聲音也開始出現(xiàn)在各處。

　　一些開發(fā)商對新政策表示不滿，有人說：近期出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策比較多，從行業(yè)角度來看，新政策對企業(yè)管得太多了，已經(jīng)有從宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向微觀管理的意思，此次《意見》還規(guī)定了“經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)單位利潤要控制在3％以內(nèi)”，連成本都管，留給企業(yè)的自主余地太小。說是市場經(jīng)濟(jì)了，政府要減少干預(yù)。有的代言人就說：這些政策本身非但起不到“穩(wěn)住房價(jià)”的效果，相反只會提高人們的居住成本，只會讓人們更難于買到房子。房價(jià)仍會大漲。清查超期未動(dòng)工土地也并非易事，特別是在北京，大量協(xié)議出讓的土地本身就存在著很多遺留問題，許多土地涉及拆遷、方案審批、規(guī)劃調(diào)整等非開發(fā)企業(yè)因素。只有土地能夠自由轉(zhuǎn)讓，才可以讓土地資源得到更好的利用，也才有助于房價(jià)的降低。限制人們“炒買炒賣”土地，土地怎么會流到最善于利用土地者的手中呢？等等。新政策將使絕大部分實(shí)力不足的開發(fā)公司陷入困境，面臨淘汰，更激起了開發(fā)商的對抗心理。房地產(chǎn)新政策下，開發(fā)商一改往日風(fēng)光，緊急收縮戰(zhàn)線：原本有投資意向的項(xiàng)目停止談判，改為觀望；
資金鏈不穩(wěn)的企業(yè)不再輕賭開發(fā)利潤，小企業(yè)大量拋售手中地塊；
綜合類企業(yè)減少房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)。一輪激烈的大洗牌行業(yè)淘汰正在進(jìn)行中。

　　而一些地方政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家也或明或暗的質(zhì)疑中央的調(diào)控政策，害怕房屋降價(jià)會影響地方經(jīng)濟(jì)，一再宣揚(yáng)中央政策不能降低房價(jià)，房價(jià)只能是增幅減小，降價(jià)則是不可能的。如果房價(jià)大幅度降低，房地產(chǎn)崩盤，會造成多么嚴(yán)重的后果。其實(shí)不過是怕地方政府的利益會受損罷了。新政策出臺后，各地房價(jià)有的開始下降，而在地方政府的支持下，有的明升暗降，有的明降暗升，有的甚至逆勢上漲，出現(xiàn)新房價(jià)未降，舊房價(jià)看漲的現(xiàn)象。正處于僵持階段。

　　因此，面臨一場大洗牌的開發(fā)商以及圍繞著他們的利益集團(tuán)、地方政府仍會以各種方式與中央政府進(jìn)行博弈。有人擔(dān)心，“上有政策，下有對策”，中央的調(diào)控組合拳又會打在棉花上。

　　針對這些聲音，前不久，中央領(lǐng)導(dǎo)同志提出了嚴(yán)厲批評：“這種調(diào)子七八年前怎么沒人說啊。那個(gè)時(shí)候，想盡各種辦法讓政府出臺政策，來扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這么多年國家扶持了幾千億的信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)啊。這個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)誰在背著呢？政府在背著�，F(xiàn)在出來了幾個(gè)億萬富翁，就不需要國家的干預(yù)了？房地產(chǎn)行業(yè)從來都是一個(gè)政府干預(yù)度最大的行業(yè)，這在哪個(gè)國家都一樣。因?yàn)槭强繃蚁∪钡耐恋刭Y源來盈利，國家怎么可能不干預(yù)！在非常時(shí)期，在非常產(chǎn)業(yè)，政府是永遠(yuǎn)要干預(yù)的。不干預(yù)，非典的時(shí)候糧油必需品還不漲出個(gè)天價(jià)�。〔桓深A(yù)，石油、電力的價(jià)格不也得瘋漲�。窠�(jīng)濟(jì)還怎么協(xié)調(diào)發(fā)展？要多買房沒問題，我們不限制。我們限制的是拿銀行的錢、拿國家的錢去囤積房產(chǎn)、去賭博。有人把政府調(diào)控房價(jià)解讀成限制消費(fèi)，說這就像限制消費(fèi)者到餐廳就餐一樣不符合市場經(jīng)濟(jì)。這樣的說法不是強(qiáng)詞奪理是什么？政府從來不限制你到餐廳消費(fèi)，但是你如果用銀行的錢、用國家的錢去大吃大喝，你說該不該管？現(xiàn)在一些投機(jī)者、甚至一些國外的投機(jī)者，拿著中國的銀行的錢去炒房子，一買幾十套，政府該不該管��？”

　　一些專家學(xué)者認(rèn)為，去年以來針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度不可謂不大，但實(shí)際成效卻不如政策預(yù)期那么好。究其原因就是，在中國，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。其中包括：開發(fā)商、炒家、銷售商、地方政府、相關(guān)部門的一些借土地、放貸、審批等尋租發(fā)財(cái)?shù)母瘮」賳T、被拉進(jìn)“圈”內(nèi)的為其代言的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及傳媒人。這個(gè)利益集團(tuán)所能左右的權(quán)力、掌控的資源和擁有的能量，已經(jīng)非常驚人了。他們已經(jīng)主宰了房地產(chǎn)市場絕大部分話語權(quán)。

　　新的政策嚴(yán)重妨礙了他們的利益，他們?nèi)匀粫愿鞣N方式或明或暗地進(jìn)行抵制。七部委文件出臺后，為了平息開發(fā)商的不滿，建設(shè)部就一再聲明：政府此番對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的只有一個(gè)：即在七部門《意見》的標(biāo)題中就明確提到的“穩(wěn)定住房價(jià)格”。旨在穩(wěn)定房價(jià)，并非打壓房價(jià)。甚至還有建設(shè)部的官員明確指出：“《意見》不是降房價(jià)，房價(jià)仍要漲，只是要將漲幅降下來�！贝朔哉撍坪鯎崞搅碎_發(fā)商們的情緒，地產(chǎn)大碗們又不約而同地發(fā)出同樣的聲音，“房價(jià)不會大跌，政策是穩(wěn)定房價(jià)，不是讓房價(jià)大跌”；
使得他們在之后對《意見》的討論中，幾乎一致?lián)碜o(hù)“八條新政”。說明了這個(gè)利益集團(tuán)的能量。所以有的學(xué)者指出：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有些人，已經(jīng)狂妄到要問鼎政治、裹挾政府、搬動(dòng)政策方向盤的地步了。

　　涉及到房地產(chǎn)的官員們，正認(rèn)真地考慮如何將水搞混、搞亂，以維護(hù)他們的利益。從全國范圍內(nèi)看，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定要靠政府調(diào)控的措施和決心。局部過熱的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的拐點(diǎn)，但也有可能把泡沫擠到?jīng)]泡沫的地方。如果僅僅談房地產(chǎn)均價(jià)，那只會變成數(shù)字游戲。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉說：“在我看來，‘新國八條’最新的政策實(shí)際上主要是一種行政的調(diào)控，這就好比北京所有的房子，三環(huán)以內(nèi)的房子和四環(huán)以內(nèi)的房子全部停建，所有的房子都在四環(huán)以外開工，北京市的房價(jià)就下來了。這是什么？是一種數(shù)字游戲，不是真正的房價(jià)下降。房價(jià)下降應(yīng)該是指同一級別的土地上的商品房，明年的價(jià)格比今年的價(jià)格低，我認(rèn)為這才是真正的下降，但是目前主要采取的辦法是結(jié)構(gòu)調(diào)整�！�

　　而對于用加息加稅抑制住房需求的辦法來降低房價(jià)，很多老百姓和媒體也并不買賬。認(rèn)為是刀子捅向開發(fā)商的高房價(jià)，流血的卻是老百姓、真正的購房人。用增加購房負(fù)擔(dān)，讓老百姓買不起房，或增加房地產(chǎn)稅讓老百姓買得起房也住不起房的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，豈不是更讓老百姓失望？提高利息等于房價(jià)上漲，加重了購房者的負(fù)擔(dān)，受益的是銀行；
加稅加重了住房人的負(fù)擔(dān)，受益的是地方政府；
加息加稅也不是炒房者和開發(fā)商拿錢，因?yàn)樗麄冏罱K是要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。調(diào)來調(diào)去還是保證這些利益集團(tuán)受益，讓老百姓多出血，群眾怎么會滿意？房價(jià)政府官員越管越高，房價(jià)越來越背離其實(shí)際價(jià)值和普通百姓的實(shí)際承受能力，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　他們是在辦公室里想出來的辦法。政策不斷出臺：調(diào)高貸款利率，提高首付；
土地招拍掛，地價(jià)上漲；
提高水電氣熱原材料價(jià)格；
增加營業(yè)稅房地產(chǎn)稅，增加房屋轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)階段和持有階段的負(fù)擔(dān)；
結(jié)果是都轉(zhuǎn)嫁給了真正的購房者，買單的永遠(yuǎn)是老百姓，并未觸動(dòng)開發(fā)商、炒房者和大款的利益，老百姓窮的越來越窮，而富人卻越來越富。這些政策不利于搞活二三級市場，更不利于減輕群眾住房負(fù)擔(dān)，這與中央的本意是大徑相庭。政府為了打擊炒房、穩(wěn)定房價(jià)、防止泡沫，制訂了一系列的政策，從8.31大限的土地政策、央行提高房貸利率以及2年內(nèi)出售征收營業(yè)稅等等，是為了有效的抑制房產(chǎn)泡沫�？墒抢习傩召I房時(shí)，價(jià)格并沒有下降，有媒體說反而誤傷了窮人，中央銀行在一年之內(nèi)兩次提高房貸利率，招致一片罵聲。雖然央行領(lǐng)導(dǎo)一再宣稱，提高利率不是針對窮人，但是，批評聲依舊鋪天蓋地。就連一位著名的房地產(chǎn)商都認(rèn)為，“稅收始終是對窮人造成負(fù)擔(dān)，對于富人又無所謂�！庇械木W(wǎng)站作出這樣的大幅標(biāo)題：央行新政朝地產(chǎn)泡沫捅刀子流血是老百姓。更有網(wǎng)民認(rèn)為，房貸新政將劫富八百損貧三千。而作為房產(chǎn)市場的主體？購房者在這場房價(jià)之爭中，幾乎沒有發(fā)言的機(jī)會，對房價(jià)的漲跌只能被動(dòng)接受，更別想提自己的想法和建議了。由于目前房產(chǎn)市場處于賣方市場，購房者屬于弱勢群體。對房價(jià)漲跌與否沒有發(fā)言權(quán)，加上開發(fā)商在銷售過程中設(shè)置的重重“陷阱”，最后，往往受傷的總是購房者，更多的則是普通老百姓。所以，在目前激烈的房價(jià)漲跌之爭過程中，作為市場主體的購房者是“缺位”的。

　　居者有其屋的問題不止是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)政治問題，是一個(gè)事關(guān)黨和政府是否真正執(zhí)政為民、讓廣大百姓從改革開放偉大實(shí)踐中受益的重大問題，房價(jià)能否平穩(wěn)降低至社會可以承受并能使房產(chǎn)行業(yè)健康持久發(fā)展，也是市場經(jīng)濟(jì)條件下我國政府執(zhí)政能力的一次重大考驗(yàn)。國資委宏觀研究部部長趙曉博士評價(jià)“國八點(diǎn)”和七部委新政的時(shí)候表示，這些“非價(jià)格性的宏觀調(diào)控”已經(jīng)帶來了實(shí)際的效果，然而沒有達(dá)到根本目的。房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)問題，應(yīng)該由經(jīng)濟(jì)手段來最終解決。

　　因此一場房價(jià)背后的博弈將繼續(xù)在各不同利益集團(tuán)之間展開。

　　為什么房價(jià)會如此飛漲？為什么宏觀調(diào)控政策卻調(diào)出新一輪房價(jià)上漲，陷入尷尬的境地？

　　到底應(yīng)該用什么平抑房價(jià)？房價(jià)飛漲背后更深層的問題是什么？我們應(yīng)該撥開迷團(tuán)，做更深入的研究。

　　二、房價(jià)為什么會漲？

　　房價(jià)上漲的根本原因是貧富差距和對通貨膨脹的恐懼

　　為什么房價(jià)這兩年會如此飛漲？對這個(gè)問題各不同利益集團(tuán)給出了不同的解釋，但都強(qiáng)調(diào)責(zé)任不在自己一方，而把責(zé)任推給其它方面。

　　其實(shí)，房價(jià)上漲是我國在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中多種社會因素綜合造成的。從1998年住房改革開始到現(xiàn)在，短短十年不到的時(shí)間要想解決掉幾十年堆積的問題而讓房地產(chǎn)市場歸于理性而且健康發(fā)展是非常艱難的。其實(shí)它所牽涉的是更深層的社會矛盾。

　　現(xiàn)在，大部分人特別是普通老百姓是把矛頭指向了房地產(chǎn)開發(fā)商。認(rèn)為正是他們勾結(jié)地方政府，腐蝕政府官員，騙取銀行貸款，圈占大量土地，炒作地皮，哄抬房價(jià)，牟取暴利，無惡不作，怨聲載道，所以是造成房價(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住Ｔ谶^去的兩三年里，我們還聽到不少地產(chǎn)界的另類“創(chuàng)新”行為。比如，與中介聯(lián)手哄抬房價(jià)；
讓內(nèi)部員工虛擬“客戶”簽訂購買合同，騙取銀行按揭貸款，造成樓盤旺銷的假象；
雇用民工排隊(duì)，制造樓市搶購恐慌；
與某些媒體合謀，造就“炒房”大軍；
等等。在炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……

　　等方面，各樣的奇巧的游戲?qū)映霾桓F。早期一些房地產(chǎn)商和黑社會基本上都是勾結(jié)在一起的，在許多城市里，法院的拆遷令都要靠房地產(chǎn)商用黑道的方式來執(zhí)行。

　　新華社北京6月2日電建設(shè)部副部長劉志峰2日揭露當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)營中的10大違法違規(guī)行為，要求房地產(chǎn)企業(yè)守法經(jīng)營。

　　劉志峰說，目前，在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)存在的問題主要表現(xiàn)為：

　　·未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)。

　　·不執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，采取虛假出資、騙取貸款等方式從事項(xiàng)目開發(fā)。不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自突破建筑容積率等指標(biāo)，增加層數(shù)、建筑面積等獲取超額收益。

　　·通過分解項(xiàng)目、不履行開竣工以及銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地。

　　·拖欠工程款和農(nóng)民工工資。

　　·開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，哄抬房價(jià)。

　　·一些開發(fā)企業(yè)不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺瞞購房人，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　·有的開發(fā)企業(yè)串通房屋測繪機(jī)構(gòu)，多算建筑面積，或者不合理地加大公用部位分?jǐn)偯娣e。

　　·有的企業(yè)提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭購。

　　·有的中介機(jī)構(gòu)利用合同欺詐或通過假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費(fèi)。

　　劉志峰表示，這些行為嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，損害了行業(yè)的整體形象，也是造成部分城市的部分項(xiàng)目房價(jià)非理性上漲的重要原因。

　　對開發(fā)商的暴利，更是舉國痛罵。在2004年中國房價(jià)上漲10.8％的同時(shí)，中國地產(chǎn)富豪在所有行業(yè)中也獲得最高的財(cái)富增長。我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)每年都造成了無數(shù)千萬富翁、億萬富翁，2004《福布斯》中國大陸富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地產(chǎn)業(yè)。在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中卻只有30人左右是地產(chǎn)商。2005年《新財(cái)富》富人榜中，房地產(chǎn)業(yè)富人的財(cái)富達(dá)1363.9億元。今年新上榜的17位房地產(chǎn)富人共增加了185億元財(cái)富，而連續(xù)兩年入選“《新財(cái)富》500富人榜”的房地產(chǎn)業(yè)富人，財(cái)富上漲119.8億元，升幅為10.2％，與房價(jià)的升幅相當(dāng)�？梢�，中國房地產(chǎn)的財(cái)富大多數(shù)進(jìn)入了私人口袋。暴利的代價(jià)是就高房價(jià)�，F(xiàn)在賣100萬臺冰箱僅能獲得2億元左右利潤，而投資建一個(gè)300萬平米的小區(qū)在某些城市可獲得50億元以上的利潤，大多數(shù)人認(rèn)為：只有嚴(yán)厲打壓開發(fā)商，抑制開發(fā)商的暴利才能降低房價(jià)。

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)中的利潤率普遍在15%以上，而據(jù)新華社2005年5月25日報(bào)道，一些地產(chǎn)開發(fā)商自曝行業(yè)利潤黑幕，“實(shí)際的利潤都在25％以上”，中高檔商品房平均利潤率更高，一般達(dá)到30%－40%，也就是說，一套房子的房價(jià)1/4甚至1/3以上都是開發(fā)商的暴利，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。而從國際上多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般只在3-5%左右，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率。

　　但開發(fā)商說做不到這么高的暴利，“開發(fā)商根本就別想活下來”。因?yàn)殚_發(fā)商“開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，前前后后就要蓋二三十個(gè)公章，每蓋一個(gè)公章都要打點(diǎn)一番，何況還有那么多不明不白的稅外費(fèi)�！眲t使我們看到了高利潤的背后無處不在的市場腐敗。

　　如果我們把房價(jià)分成建設(shè)成本、土地成本（包括拆遷）、開發(fā)商利潤、政府正常稅收、政府官員腐敗收益和投機(jī)收益幾塊的話，由于建設(shè)成本、土地成本基本是剛性的，開發(fā)商要取得較高的利潤，必須從其他地方彌補(bǔ)奉獻(xiàn)給官員的腐敗收益，并且還要有很多剩余。那么，開發(fā)商又是怎樣來維護(hù)自己高利潤的？“手法”就是建設(shè)部副部長劉志峰揭露的那10大違法違規(guī)行為，最常用的主要有三種：一是調(diào)高樓盤容積率；
二是做假賬、巧避稅；
三是差價(jià)空轉(zhuǎn)。

　　我們看到，每個(gè)環(huán)節(jié)都充滿著權(quán)錢交易。比如，開發(fā)商可以通過特殊途徑，打通主管部門的關(guān)系，以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其他多種理由”，把樓盤的容積率從原來規(guī)劃的2調(diào)高到3或者5，甚至9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房，從而利潤也就成倍地放大。開發(fā)商還可以聘請資深會計(jì)，將明明賺一個(gè)億的樓盤，處理成只賺四千萬或者更低，從而給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價(jià)的假像；
或者利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在這些地方注冊新的公司，以享受高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策，僅這一項(xiàng)就可以省下數(shù)百萬甚至上千萬元。針對土地拍賣，開發(fā)商還可以與當(dāng)?shù)卣孪冗_(dá)成私下協(xié)議，許諾如果得到土地，將會如何回報(bào)，這樣地方政府可在土地掛牌拍賣前設(shè)置門檻，阻斷其他的競拍者。

　　當(dāng)然，某種意義上，房地產(chǎn)商也是權(quán)力的犧牲品。并不是所有的房地產(chǎn)商，甚至也不是大多數(shù)房地產(chǎn)商愿意去行賄的，但是權(quán)力一旦插手市場，為了利潤，房地產(chǎn)商只有向權(quán)力稱臣。另一方面，對于政府官員來說，當(dāng)巨大的利潤輕易就可獲得時(shí)，權(quán)力尋租行為也就不再有其他顧忌。因此，對利潤的追求使地方政府、房產(chǎn)開發(fā)商以及投機(jī)者結(jié)成了穩(wěn)固的聯(lián)盟。

　　這樣的市場，房價(jià)焉能不漲？

　　可以說，在房地產(chǎn)這樣一個(gè)腐敗橫行的市場中，腐敗已經(jīng)成為一種無形制度，一種人人都要遵循的規(guī)則。這種情況下，中央政府的調(diào)控措施，很可能被利益集團(tuán)架空或者扭曲為其所用。因此，要使房價(jià)下降，必先清潔市場，反對腐敗。

　　所以，另一些人指出，地方政府的腐敗官員才是地產(chǎn)泡沫的最大制造者，真正的罪魁禍?zhǔn)�。這些年一些城市房價(jià)連年瘋漲，與地方政府的參與或主導(dǎo)密不可分。中國部分房地產(chǎn)價(jià)格不健康的上漲是地方政府主導(dǎo)下的價(jià)格上漲。房價(jià)問題反映了地方與中央政府的財(cái)政博弈。

　　在過去統(tǒng)收統(tǒng)支的稅制下，高度集中的財(cái)政體制使地方政府在政策方面也高度依賴中央政府。然而，上個(gè)世紀(jì)80年代實(shí)行分稅制改革以后，地方政府在稅收上相應(yīng)地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的激勵(lì)性動(dòng)力，另一方面也賦予了地方與中央政府博弈的力量。其中最主要的就是11號令給了地方政府可以通過合法低價(jià)征地，再高價(jià)出讓土地的權(quán)力，使地方政府發(fā)現(xiàn)了土地的價(jià)值，原來自己腳下還有一座巨大的金礦可以挖掘經(jīng)營，就是用土地經(jīng)營城市，搞房地產(chǎn)。

　　由于在當(dāng)前政策下，房地產(chǎn)能給地方政府帶來巨大的好處。從大處著眼，它拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP，增加財(cái)政收入，改變城市面貌，提高城市形象，安排就業(yè)崗位，這都是任何一個(gè)官員夢寐以求的政績。從小處來講，土地價(jià)格的差異化和定價(jià)機(jī)制的隨意性給官員腐敗提供了巨大的空間。假如腐敗也講投入產(chǎn)出的話，房地產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)是回報(bào)最高的產(chǎn)業(yè)之一�；谶@兩點(diǎn)，各個(gè)城市，特別是大中城市，對房地產(chǎn)的支持是不遺余力的。一些地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場主要有以下五招：第一是大量拆遷，刺激市場需求；
第二是提高拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房價(jià)不斷上漲；
第三是抬高土地拍賣的價(jià)格；
第四是控制和取消經(jīng)濟(jì)適用房；
第五是操縱媒體，有的甚至操縱房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費(fèi)者。可見，讓地方政府對當(dāng)?shù)胤績r(jià)負(fù)責(zé)是有根據(jù)的。有了地方政府的全力支持，這個(gè)行業(yè)就吸引了眾多的社會資金，就必然走向過熱。其表現(xiàn)就是盲目“經(jīng)營城市”，大搞形象工程，“造城運(yùn)動(dòng)”，擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛，拉動(dòng)房價(jià)的虛假現(xiàn)實(shí)。并且瘋狂炒地皮，一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多；
價(jià)格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。在很多地方，房地產(chǎn)成為地方經(jīng)濟(jì)的第一支柱，房地產(chǎn)稅和與之相關(guān)的建筑業(yè)稅收成為地方最大稅源。而這還不算賣地的收入，賣地的土地出讓金有的地方甚至占財(cái)政收入的一半。面對這一巨大誘惑，有的地方政府甚至唆使開發(fā)商哄抬地價(jià)。一些政府官員認(rèn)為房價(jià)高是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，與其它城市攀比。少建甚至不建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，熱衷批建高檔房屋，導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)不合理，老百姓要買的房子，開發(fā)商和政府不愿意蓋，因?yàn)槔麧櫬屎投愂丈伲?br>而開發(fā)商愿意蓋的房子，老百姓買不起。房價(jià)人為上漲。要抑制房價(jià)，首先應(yīng)該規(guī)范地方政府行為。

　　另外，銀行也難辭其咎。因?yàn)楣饪康胤秸头康禺a(chǎn)商，還不足以操控房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　沒有源源不斷的資金支持，高房價(jià)就撐不了多久。大多數(shù)房地產(chǎn)商的資金70%以上是來自銀行。除了一部分是來源于私募、抵押、騙貸、信托、假按揭、黑錢和外資，房地產(chǎn)商的資金來源至少有兩個(gè)正常通道，一是自己用取得的國有土地向銀行抵押貸款，二是買房者從銀行按揭的資金也都進(jìn)入了房地產(chǎn)商的賬戶。充足的資金使房地產(chǎn)業(yè)保持了高速度發(fā)展，也使空置房和房價(jià)一樣長年雙雙保持在高位，房子多年賣不出去，卻不見開發(fā)商破產(chǎn)，這一點(diǎn)絕對是中國特色，用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理無法解釋。房價(jià)越高，從銀行貸出來的資金越多。高價(jià)房對房地產(chǎn)商來說沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，最終的結(jié)果只有兩個(gè)，要么賣給買房者，要么抵給銀行。源源不斷的資金支持，使房地產(chǎn)商再高的價(jià)格也能扛住?點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　扛住了高價(jià)格也就扛住了高利潤，最后通過按揭轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上。而對銀行來說，龐大的存貸差是巨大的壓力，相對來說，房地產(chǎn)貸款，特別是購房者的按揭貸款比起其它貸款還是壞賬率較低的優(yōu)質(zhì)貸款，能得到穩(wěn)定的收益。

　　更不用說還有多少銀行人能夠從中得到很多黑色收入了。所以這些年房地產(chǎn)貸款和購房按揭貸款一直以驚人的速度增長。在中國19萬億元貸款總量中，房地產(chǎn)相關(guān)貸款有2.5萬億元，占全國銀行機(jī)構(gòu)貸款總額的七分之一。而更可怕的是，在全國19萬億元貸款中，以房地產(chǎn)及土地抵押的貸款，要占到50%的比重。也就是說，全國老百姓在銀行的儲蓄存款總額12萬億元中的70%都押在了房地產(chǎn)上。銀行對開發(fā)商和高房價(jià)實(shí)際上起了助紂為虐幫兇的角色。而當(dāng)國家要調(diào)控房價(jià)時(shí)，銀行又趁火打劫，提高房貸利率，成了真正的受益者。

　　此外，廣告收入主要來源于房地產(chǎn)業(yè)的媒體，一些充當(dāng)各種董事顧問，每年要從開發(fā)企業(yè)拿幾萬幾十萬元顧問咨詢費(fèi)的專家學(xué)者，以及與房地產(chǎn)商利益相關(guān)的建設(shè)部等有關(guān)部門官員，也大力幫助房地產(chǎn)商制造輿論導(dǎo)向，宣揚(yáng)房地產(chǎn)沒有泡沫，房價(jià)高的合理。被稱為房地產(chǎn)幕后的黑手。

　　而挾資趁火打劫的炒房者、狂賭人民幣升值的上千億美元海外熱錢，更是對高房價(jià)起了煽風(fēng)點(diǎn)火，火上加油的惡劣作用。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾透露：除了大家都知道的溫州炒房團(tuán)，山西炒房團(tuán)在北京的能量也比較大，山西的一些小煤窯，通過采煤賺了很多錢，這兩年在北京很多地區(qū)炒房，有投資有投機(jī)。據(jù)調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓，23%用于出租，48%空著留待房價(jià)上漲以后再出售。而長江三角洲的主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例更是達(dá)到20%左右。

　　上海市成交單價(jià)超過1萬元的預(yù)售住宅中外省市居民的買房面在43%，其中溫州人購房占到了72%，在這72%當(dāng)中又有70%是用銀行的錢。

　　目前境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作的也大幅增加。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)利用外資超過全國利用外資總額的1/3，同比增幅高達(dá)34.2%.今年1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億人民幣，比去年同期增加了1倍半。

　　而對于來自社會各界的指責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)商們卻不承認(rèn)，有的開發(fā)商就喊冤，說我們大多數(shù)人不是奸商。他們說：房地產(chǎn)市場是健康的，購銷兩旺的。說成本上升，包括建筑材料、人工費(fèi)和土地的費(fèi)用等都漲價(jià)了，房子的質(zhì)量和配套設(shè)施比過去好多了，房子當(dāng)然要漲價(jià)。

　　而開發(fā)商的利潤中，有很大一塊是要按照潛規(guī)則做為灰色支出或者黑色支出交給當(dāng)?shù)卣鲐暙I(xiàn)，交給審批部門官員尋租的。并沒有全落在開發(fā)商口袋里。所以地方政府官員要GDP，要政績，要形象，要財(cái)政收入，要尋租才是房價(jià)上漲的根源。而且市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是由市場決定的。賣得出去的價(jià)格才有利潤。市場只能接受5000元/平方米的價(jià)格，你想賣1萬元/平方米牟取暴利也做不到。市場接受1萬元/平方米的價(jià)格，企業(yè)以謀取最大利潤為原則，我為什么要賣5000元/平方米？政府官員什么風(fēng)險(xiǎn)也不擔(dān)就拿走那么多，開發(fā)商承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然也要求較高回報(bào)。不過是因?yàn)橥恋厣倭�，需求大了，成本高了，所以房價(jià)才漲了。

　　拋出了“地荒論”，說只有加強(qiáng)土地供給量，并給他們更廉價(jià)的土地，中國房價(jià)才能下降。

　　都把房價(jià)虛高的根源歸結(jié)于政府供地不足，而不是開發(fā)商。代表他們利益的的建設(shè)部及地方政府也支持他們的看法，并把矛頭指向了國土資源部，認(rèn)為是土地供應(yīng)減少，地價(jià)上漲造成房價(jià)上漲。他們說：

　　1、房地產(chǎn)價(jià)格上漲是市場供需矛盾的結(jié)果。目前中國住宅業(yè)需求非常強(qiáng)勁，需求大于供給。是中國的經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展到了這樣的一個(gè)點(diǎn)，大家過去關(guān)注的是吃飯、穿衣問題，到今天絕大多數(shù)城市家庭開始在關(guān)注住房問題。從供應(yīng)來說，供應(yīng)量相對不足。原因就是土地少了，尤其是城區(qū)土地供應(yīng)量很少。政府宏觀調(diào)控和8.31大限使土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足。市場經(jīng)濟(jì)下，供不應(yīng)求，房價(jià)當(dāng)然要漲。所以只有加強(qiáng)土地供給量，中國房地產(chǎn)市場才能正常。

　　2、中國的城市化進(jìn)程是不可阻擋的發(fā)展趨勢。從統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，1978年的城市化率不到20%，而現(xiàn)在已經(jīng)超過了40%.城市化進(jìn)程帶來的必然結(jié)果就是造成對城市住房建設(shè)的巨大需求。也必然引起房價(jià)高漲。

　　3、成本高了�，F(xiàn)在地價(jià)漲了，貸款難了，征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、資金使用費(fèi)用、配套費(fèi)用、人工費(fèi)用、水電費(fèi)用、鋼材水泥等原材料價(jià)格都大幅度上漲了，使開發(fā)成本增加，房價(jià)當(dāng)然要漲。

　　但是國土資源部門和很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家批駁了這些觀點(diǎn)，并不承認(rèn)存在地荒。認(rèn)為時(shí)下流行的“地荒”說并不是真正意義上土地供給量的不足�！艾F(xiàn)在土地市場只是供應(yīng)增量減少了，但是現(xiàn)在市場上存量還是很多的。”

　　國土資源部說，整體來講，不存在地荒這個(gè)問題。2003年和2004年政府供應(yīng)的房地產(chǎn)用地量是相當(dāng)大的，目前這一部分地大部分都還沒有變成最終的產(chǎn)品，也就是沒有變成房屋推向市場。盡管2003年起國家開展了土地市場秩序治理整頓工作，2004年又要求嚴(yán)把土地“閘門”，但房地產(chǎn)用地的供給是適應(yīng)需求的。因?yàn)�，房地產(chǎn)土地供應(yīng)中，不僅包括新增建設(shè)用地，還有存量土地，而且存量土地的數(shù)量還很大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的近四年關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積和開發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)字為：

　　2001年土地購置面積2.166億平方米，開發(fā)面積1.45億平方米；

　　2002年土地購置面積3.038億平方米，開發(fā)面積1.734億平方米；

　　2003年土地購置面積3.7億平方米，開發(fā)面積2.09億平方米。

　　2004年土地購置面積3.98億平方米，開發(fā)面積1.97億平方米

　　總計(jì)：土地購置面積12.884億平方米開發(fā)面積7.244億平方米

　　累計(jì)結(jié)存5.64億平方米（84.6萬畝）

　　從這組數(shù)字可以看出，近幾年開發(fā)商在大量圈地，土地的購置面積不斷大幅度增加，而且都遠(yuǎn)高于開發(fā)面積。很大一部分是閑置的。沿海不少地方甚至已無地可拍了。開發(fā)商手里面已經(jīng)囤積圈占了相當(dāng)大量的土地貯備�，F(xiàn)在各地政府土地儲備中心手中也還儲備有170萬畝土地，開發(fā)商手中至少有70多萬畝存量土地，這些存量土地都需要今后幾年時(shí)間才能逐步消化。目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。所謂“地荒”，是不存在的。根據(jù)對北京、上海、杭州、寧波、溫州、廣州等6個(gè)城市的調(diào)查，2004年房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量基本滿足了房地產(chǎn)開發(fā)需求，一些城市還有較大幅度的增加。調(diào)查還顯示，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)中存量土地的數(shù)量明顯增加。從全國看，2004年土地供應(yīng)總量中存量土地占56.3％，且呈現(xiàn)逐季提高的態(tài)勢。

　　針對“土地供應(yīng)不足”傳聞最多的北京市，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，北京2000-2004年通過出讓方式批出的可供建設(shè)，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的開發(fā)用地總量為14663公頃，房地產(chǎn)業(yè)完成土地開發(fā)總面積為5253公頃，尚未完成開發(fā)的出讓用地面積還有9410公頃。2004年8月31日后，還有約5000公頃建設(shè)用地需通過招拍掛制度進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場。因此目前北京市尚有14410公頃左右的建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)。按照2000-2004年年均供地1051公頃計(jì)算，目前北京未開發(fā)的建設(shè)用地仍可滿足10年以上的開發(fā)要求，這些用地可以建設(shè)3億到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工和銷售面積2000多萬平方米計(jì)算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地也足夠建設(shè)10年住宅。所謂“地荒”是根本不存在的。

　　另外，全國各地圈地?cái)?shù)字觸目驚心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2004年7月，全國已清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）達(dá)6866個(gè)，僅規(guī)劃用地面積就已達(dá)3.86萬平方公里，到2004年底全國開發(fā)區(qū)上報(bào)的，以各種名目成立的又上升至7000多個(gè)，規(guī)劃的土地面積增為4萬多平方公里。而我國現(xiàn)有的660多個(gè)城市加上縣城、建制鎮(zhèn)加在一起才3.15萬平方公里。而已經(jīng)開發(fā)的僅占規(guī)劃總面積的13.51％，閑置荒蕪?fù)恋馗哌_(dá)近2600萬畝。很多土地閑置多年，荒草萋萋，破壞嚴(yán)重，已經(jīng)很難恢復(fù)耕種了。只能在今后陸續(xù)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，夠用很多年。因此說土地供給量的不足導(dǎo)致房價(jià)上漲是無稽之談。這些圈占的土地足夠使我國城市擴(kuò)大一倍多，居住四五億人，滿足幾十年城市化進(jìn)程用地。而且從總體上說，城市居民用地是大大少于農(nóng)民居住生活用地的，因此城市化進(jìn)程也不會是使我國土地更緊張，而應(yīng)該是更節(jié)約用地。

　　國土資源部說：至于地價(jià)升高對房價(jià)的影響，從全國平均水平看，地價(jià)因素只占商品房成本的23%，而北京的比例還稍低，為22.98%.所以要把房價(jià)上漲歸結(jié)于土地成本大幅提升的說法是站不住的。2004年，全國土地的平均價(jià)格為1198元，比2003年上漲了5.4%，但是房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了相當(dāng)大幅度的上漲，遠(yuǎn)高于地價(jià)的上漲幅度。而且正是房價(jià)上漲使開發(fā)商在投標(biāo)土地時(shí)愿意出更高的價(jià)錢，是開發(fā)商炒高了地價(jià)。而地方政府也愿意抬高地價(jià)，獲取更多的價(jià)差收入，甚至暗中雇開發(fā)商做托抬價(jià)，從而拉高了地價(jià)。這是先有雞還是先有蛋的爭論，很難說清，所以房價(jià)飛漲的責(zé)任仍在開發(fā)商的暴利。

　　有人說：我國地少人多，土地資源稀缺，從長遠(yuǎn)看，地價(jià)房價(jià)上漲的總趨勢是不可避免的。鼓吹中國房價(jià)未來仍需要大漲的一個(gè)主要論據(jù)，就是中國人多地少，土地資源緊張，當(dāng)然可以有更高的地價(jià)和房價(jià)。這個(gè)口號有很多所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)家講了不知多少次了，但如果認(rèn)真算一算，其實(shí)也是站不住腳的。網(wǎng)上有一篇文章指出：

　　中國每平方公里平均的人口密度為132人，如果和俄羅斯、加拿大相比，可能算人多地少的。但和世界上大部分國家比并不是。日本、韓國、印度、越南、德國和英國的人口密度是每平方公里分別為336人、478人、338人、238人、230人、247人，都比中國高得多。

　　如果用全國平均的數(shù)據(jù)說服力不強(qiáng)，我們只考慮人口最密集我國的東部沿海地區(qū)，我國東部大部分是適合生活的平原地區(qū)，這樣與其他國家的全國平均水平相比應(yīng)該比較有說服力。從遼寧到海南，我國沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度是每平方公里407人。這個(gè)數(shù)字與上述幾個(gè)國家相比并沒有本質(zhì)差別，如果按適宜居住的面積計(jì)算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，比如在日本37.7萬平方公里的國土中，不適合居住的山地和丘陵占去了75%，這樣按適宜居住的面積計(jì)算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。另外如果考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨(dú)棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國和英國。在考慮到適宜居住的因素后，我國東部地區(qū)的人口占地密度不會高于德國和英國。

　　日本人口密度是中國東部地區(qū)的三倍，新加坡、日本都比中國內(nèi)地土地更匱乏。中國人均占有土地面積7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一對年輕人工作三、四年的工資收入，就能買一套100平米左右的房子�，F(xiàn)在美國許多城市住宅用地，也不過3～4萬美元1英畝，折合5萬元人民幣左右1畝，每平米只有80元人民幣左右；
而國土資源部公布的2004年末的內(nèi)地城市平均地價(jià)，已達(dá)1198元每平方米，是美國地價(jià)的10倍以上。我們的地價(jià)憑什么要比美國還高10倍呢？所以這個(gè)看似“真理”的借口如果深究也是如同肥皂泡般會被擊破

　　至于開發(fā)商說的現(xiàn)在房子需求大于供給，所以房價(jià)要漲，也是一種假像。根據(jù)建設(shè)部2004年7月發(fā)布的<2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)>統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國城鎮(zhèn)居民中已經(jīng)有80%以上的人擁有了自己的住宅，這一比例大大超過了發(fā)達(dá)國家人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10000美元的水平，我國的住宅經(jīng)濟(jì)似乎脫離了國民經(jīng)濟(jì)本體的約束。改革開放以來，經(jīng)過20多年來的建設(shè)，1980-2004年24年間，全國城鎮(zhèn)已建成住宅共68億多平方米，為改革前30年城鎮(zhèn)建成住宅總面積的十幾倍，相當(dāng)于每個(gè)城鎮(zhèn)人口增加了約近20平方米建筑面積住宅。到2003年底，我國城鎮(zhèn)房屋建筑面積已增加到140.91億平方米，其中住宅89.11億平方米，人均23.67平方米（北京為24.77平方米），大體相當(dāng)于世界上中等收入國家的居住水平。2004年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字尚未公布，但肯定又有大幅度提高。也就是說我國住房已經(jīng)基本解決了有無問題，提前實(shí)現(xiàn)了預(yù)定目標(biāo)，在還處于低收入國家時(shí)住房消費(fèi)已經(jīng)超前，而房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模還在不斷擴(kuò)大，因此各地區(qū)商品房空置量逐年增大。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，如果把近8年來的全國商品房竣工面積和銷售面積之差相加，則全國未銷售的商品房已達(dá)6億多平方米，已是驚人數(shù)字。

　　也就是說，即使這兩年房子熱銷，開發(fā)商手里也仍然還有大量積壓的房子沒賣出去。也許這些房子位置不好，設(shè)計(jì)落后，不好賣。但世界上只有賣不出去的價(jià)格，沒有賣不出去的商品。你降到100元一平方米看賣得出去不？正好解決貧困家庭的住房啊。有這么多沒賣出去的房子，怎么說房子需求大于供給呢？

　　而已經(jīng)賣出去的房子，沒有人住的閑置房數(shù)量更大，據(jù)了解，晚上到北京城轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，新建的居民區(qū)至少有三分之一是黑著燈的。上海則更多。為什么沒人住�。窟@沒人住的房子也算真實(shí)需求嗎？現(xiàn)在有些人在商品房空置率上做文章，為了降低空置率，說分母應(yīng)該改為全社會所有存量住房總量，但分母改了，分子也要再加上全社會的閑置空住房，空置率可能就更高了。

　　至于開發(fā)商說的成本提高了，所以房價(jià)只能升不能降也是謊話。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國合理的房價(jià)至多是目前房價(jià)的一半。中國的人工和原材料都比美國便宜，房價(jià)為什么超過美國？現(xiàn)在中國的房價(jià)中，實(shí)際造價(jià)只占30-40%，其余都是各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤。而稅費(fèi)很多是不合理的，包括一下征收70年土地出讓金和地方政府額外稅外加費(fèi)，索取的其他貢獻(xiàn)，加上開發(fā)上的暴利，只要把稅費(fèi)降到合理水平，去掉地方政府官員尋租腐敗的黑色支出，即使在目前房價(jià)的一半，房地產(chǎn)依然是厚利，不是暴利而已�，F(xiàn)在即使在北京，遠(yuǎn)郊區(qū)的房價(jià)也只有一兩千元，開發(fā)商還有很豐厚的利潤。而三環(huán)路以里房價(jià)則高達(dá)一萬多元。其實(shí)他們的造價(jià)是一樣的，征地拆遷費(fèi)也便宜不了多少，有時(shí)遠(yuǎn)郊區(qū)運(yùn)費(fèi)高，市政條件差，造價(jià)還更高一些。差的就是地價(jià)，而這個(gè)巨大的級差地租就是被地方政府和開發(fā)商分享了。這些都說明房價(jià)降低的余地是很大的。而決不能是今后房價(jià)只能是平穩(wěn)上漲，不能下降。

　　綜上所述，各個(gè)不同的利益集團(tuán)站在不同的角度，指出的問題當(dāng)然都有一定道理。正是這些利益集團(tuán)集合起來的巨大能量推動(dòng)了房價(jià)的不正常上漲。但是開發(fā)商有一句話說對了：市場經(jīng)濟(jì)下，市場決定價(jià)格。房價(jià)上漲是因?yàn)橛型⒌男枨�，賣得出去的價(jià)格才有人買。如果沒有人買，那無論開發(fā)商、炒房客多么黑心，哄抬房價(jià)，牟取暴利，大概最后也只能砸在自己手里，成為爛尾樓。所以房價(jià)不正常上漲的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是貧富懸殊和對物價(jià)不斷攀升引起的對通貨膨脹的恐懼感。

　　近年來，先富起來的一部分人紛紛購置豪宅，引起社會心理的強(qiáng)烈失衡。僅僅十幾年前，原來從局長處長到一般公務(wù)員，從廠長經(jīng)理到普通職工，大家都住在一個(gè)院子里，住同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子，差別很小。人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就很滿意、很知足。而前幾年，高官大款們紛紛買了豪宅，有了幾套大房子還不滿足，對全社會起了巨大的刺激作用。

　　2000年之后，購房的主體發(fā)生了變化。一些比較富裕的中產(chǎn)階級，由于受到富裕階層購房的示范效應(yīng)的影響，開始加入購房的行列。由于這一階層遠(yuǎn)較富裕階層人數(shù)為多，因此房價(jià)開始上揚(yáng)。

　　到了中產(chǎn)階層基本購買完畢，普通有需求的老百姓，即工薪階層，開始意識到住房價(jià)格飛漲的時(shí)候，他們也加入了購房的行列。于是，剛剛解決了溫飽的普通老百姓也不甘心還住在幾十平方米的小戶型里，忍不住群起效尤，急于改善自己的居住條件了。據(jù)說現(xiàn)在80%的城鎮(zhèn)居民有購房欲望，人人見面說買房。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房價(jià)格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)，投機(jī)泡沫開始了。按揭購買房屋的主體，恰恰正是最沒有購買力的工薪階層。用按揭在最高價(jià)買房的，也恰恰正是這些工薪階層。這就是問題所在。

　　雖然中國的國情和他們的經(jīng)濟(jì)能力還遠(yuǎn)不能達(dá)到這種水平，但是銀行購房按揭貸款又使他們有了可以提前消費(fèi)，能夠透支自己經(jīng)濟(jì)承受能力的途徑。于是，有了一套六七十平方米的兩三居室，本來住得很好的人們都要貸款幾十萬再買一套大房子，甚至還要在郊區(qū)買一套度假別墅。參加工作不久剛結(jié)婚的小兩口，淘空老爸老媽的家底，背上幾十萬債也要一步到位，買一百多平方米的大房子成為“負(fù)翁”。中國社科院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，北京、上海兩大城市的居民，家庭整體負(fù)債率已高于歐美家庭。這種超前消費(fèi)的購房熱必然使房價(jià)高漲，使更多的人買不起房子。而沒有買到房子或者買不起房子的人則怨聲載道，大批低收入家庭和弱勢群體在飛漲的房價(jià)下，更被陷入在連基本住房條件的改善也遙不可及的境地。使房價(jià)問題成為了社會問題甚至政治問題。

　　而近年來，從2003年10月開始，通貨膨脹就嚴(yán)重地威脅著中國經(jīng)濟(jì)的安全。到2005年，雖然經(jīng)過了一年多的宏觀調(diào)控，但通貨膨脹的陰霾并未散去，形勢依舊嚴(yán)峻。預(yù)計(jì)下半年通脹壓力仍將有所抬頭。從物價(jià)指數(shù)來說，人民幣其實(shí)是應(yīng)該貶值而不是應(yīng)該升值的。老百姓對貨幣的貶值預(yù)期比升值預(yù)期大得多。近幾年來，伴隨著中國外匯儲備的大幅增長，顯性的中央政府內(nèi)債（央行票據(jù)或國債）也急劇增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國的外匯儲備從2000年底的1656億美元，增加到2004年底的6099億美元，增加額達(dá)4443億美元。而同期國債余額由13000億元增加到27787億元人民幣，央行票據(jù)余額由零增加到11708億元人民幣，相當(dāng)于3200億美元；
外債也增加了約786億美元。值得注意的是，僅顯性的中央政府內(nèi)債已經(jīng)達(dá)到GDP 的30%.除此之外，中國政府還需要承擔(dān)地方政府及國有企業(yè)的隱性債務(wù)，而對于后者的規(guī)模目前還沒有完整和準(zhǔn)確的估計(jì)。但可以肯定，中國內(nèi)債近年急速增長，其規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了國際上公認(rèn)的警戒區(qū)域。內(nèi)債及政府負(fù)債率的進(jìn)一步增長，使財(cái)政本息支付任務(wù)沉重，年度還本付息額將達(dá)到每年5000億元，只能借新債還舊債。沉重的債務(wù)會使政府放縱通貨膨脹，用向老百姓征收隱形貨幣稅來減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。并把職工醫(yī)療、教育、住房、養(yǎng)老、公共事業(yè)等原來國家負(fù)擔(dān)的支出盡量社會化，轉(zhuǎn)嫁給社會和職工。所以，政府壟斷的公共事業(yè)產(chǎn)品是這些年漲價(jià)幅度最大的。從而大大加重了普通職工的生活負(fù)擔(dān)，使老百姓不得不削減消費(fèi)，增加儲蓄率，以備養(yǎng)老，看病，孩子上學(xué)和不時(shí)之需。

　　2005年，老百姓有句市井俚語，叫：除了工資和股市沒漲，什么都漲了。醫(yī)療改革，看不起病了；
教育改革，孩子上不起學(xué)了；
住房改革，買不起房了；
養(yǎng)老改革，老了不知道有沒有退休金了；
國企改革，下崗收入減少了；
對前景的不可預(yù)見性使消費(fèi)欲望減少。而糧食、食品、水電氣熱、醫(yī)療、教育等人民生活必需品的價(jià)格都在急劇上漲，更引起老百姓對通貨膨脹的預(yù)期感到恐懼，害怕手中的一點(diǎn)積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。而在很少投資手段的中國，現(xiàn)在股市崩盤，郵市低迷，文物90%以上是假貨，而中國老百姓的傳統(tǒng)心理，只有站著的房子躺著的地一直被看作比黃金更可靠的保值品。于是就更加速了了人們買房的熱情。恰逢中央宏觀調(diào)控出臺，控制土地，抑制投資，使地價(jià)上漲，房子供給減少，反倒刺激了房價(jià)上漲，開發(fā)商、炒房客趁機(jī)哄抬房價(jià)，更加劇了老百姓的恐慌，擔(dān)心以后更買不起房了。更多的人涌入買房或炒房市場，刺激房價(jià)更加高漲，形成惡性循環(huán)。甚至出現(xiàn)幾天幾夜排隊(duì)購買經(jīng)濟(jì)適用房的盛況。所以對通貨膨脹的恐懼成了老百姓搶購房子，又刺激房價(jià)更高漲的最主要原因。

　　因此，從更深層分析，房價(jià)上漲的根本原因是貧富差距和對通貨膨脹的恐懼。找對根源才能對癥下藥。

　　三、如何才能真正平抑房價(jià)__真實(shí)的欲望不等于真實(shí)的需求。治標(biāo)更要治本

　　房子是一種特殊商品。

　　第一，住房是人民生活必需品，與吃飯穿衣一樣沒有人能離得開�！靶】挡恍】�，關(guān)鍵看住房。”住房問題關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)，關(guān)系到社會財(cái)富的流向和社會公平的實(shí)現(xiàn)。

　　因此保證人們的基本住房需求，讓居者有其屋是每一個(gè)社會的責(zé)任和義務(wù)。普通住宅的價(jià)格必須與人民收入水平相適應(yīng)，讓絕大多數(shù)普通老百姓買得起。政府并有責(zé)任讓弱勢群體、貧困階層也能住上房子。居者有其屋的問題不止是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)政治問題，是一個(gè)事關(guān)黨和政府是否真正執(zhí)政為民、讓廣大百姓從改革開放偉大實(shí)踐中受益的重大問題，房價(jià)能否平穩(wěn)降低至社會可以承受并能使房產(chǎn)行業(yè)健康持久發(fā)展，也是市場經(jīng)濟(jì)條件下我國政府執(zhí)政能力的一次重大考驗(yàn)。房地產(chǎn)問題政治化并不是中國特有的，全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問題來處理。因?yàn)楂@得適當(dāng)?shù)淖》渴枪竦幕救藱?quán)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國家走過的道路看，完全依靠市場的力量無法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，政府必須干預(yù)市場，保障公民的基本人權(quán)。一些國家把享有住房的權(quán)利寫入了憲法。

　　例如，西班牙、荷蘭、葡萄牙、法國等國家的憲法都明確規(guī)定政府應(yīng)該確保所有階層都能獲得住房，并規(guī)定政府各部門有責(zé)任制定住房計(jì)劃，以保證下層人民的住房權(quán)利。

　　我國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度，1998年出臺的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度。由于國家財(cái)政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決低收入人口的住房問題，也實(shí)施了相應(yīng)的住房保障制度，如采取了實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時(shí)的過渡性措施來對待，沒有對公共住房保障制度給予應(yīng)有的重視。以2003年為例，我國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資的6%，2004年的經(jīng)濟(jì)適用房的投資占房地產(chǎn)總投資的比例不到5%.因此，經(jīng)濟(jì)適用房政策在我國當(dāng)前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一個(gè)配角，它無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。

　　在強(qiáng)調(diào)“構(gòu)建和諧社會”的今天，完善公共住房保障制度已經(jīng)成為我們迫切的任務(wù)，政策上對低收入群體的傾斜是我們的必然選擇。在房地產(chǎn)新政中，這一點(diǎn)反映得十分充分。我們必須調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)的絕大部分轉(zhuǎn)移到為普通老百姓建設(shè)與他們的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的普通住宅上來。加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、民工住房建設(shè)，以保證弱勢群體也能改善居住條件。

　　第二，住宅價(jià)值巨大，還是財(cái)富的象征。并像黃金一樣具有投資和保值的功能。當(dāng)面臨惡性通貨膨脹的威脅時(shí)，人們會急于將手中的貨幣變成黃金、房子等能保值的物品，造成房價(jià)畸形飛漲。從2003年10月開始，新一輪通貨膨脹開始嚴(yán)重威脅中國經(jīng)濟(jì)的安全。每日提籃上農(nóng)貿(mào)市埸，發(fā)覺錢不經(jīng)用了，比去年貶值了近三成，不僅糧食蔬菜魚肉漲，食品也跟著漲，水電氣熱都漲，而工薪者每月的工資不見漲，這是城鎮(zhèn)百姓親身的體會。農(nóng)村百姓，也有同感�？紤]到醫(yī)療，教育，房產(chǎn)等等，人民幣的購買力實(shí)際上一直在下降，引起老百姓對通貨膨脹的預(yù)期感到恐懼，害怕手中的一點(diǎn)積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。所以紛紛涌入房市，想用買房子保值，從而刺激了房價(jià)大漲。掩藏在“居民投資房地產(chǎn)熱”背后的現(xiàn)實(shí)，是不少國人對未來的不確定性。由于市場經(jīng)濟(jì)尚不完善，社會保障體系尚未完全建立，在面臨一個(gè)不夠安全的未來，人們往往會選擇最具保值性的投資項(xiàng)目。人們購買第二套房屋，可以賺取一些租金彌補(bǔ)現(xiàn)在收入的不足，萬一人老后缺乏社會保障的支持，起碼可以賣掉其中一套房屋或者出租以供養(yǎng)老。房價(jià)上漲，其實(shí)是通貨膨脹在房價(jià)中的反映，如果國家不對通貨膨脹采取措施，那么房價(jià)還會漲，最后是會崩盤的。因此抑制房價(jià)上漲必須全面加大對通貨膨脹的調(diào)控力度，消除人們對通貨膨脹的預(yù)期和恐懼才行。要下大力氣穩(wěn)定物價(jià)，特別是與老百姓生活息息相關(guān)的生活必需品和醫(yī)療教育等公共服務(wù)的價(jià)格，不允許壟斷集團(tuán)任意漲價(jià)，以消除老百姓現(xiàn)在對通貨膨脹的巨大恐懼。并提高存款利率，取消利息稅，使人民幣存款不再是負(fù)利率。增強(qiáng)人們對人民幣的信心。很多人已經(jīng)指出：人民幣存款長期保持負(fù)利率是不合理的，是變相對老百姓加收貨幣稅，特別是對過熱投資的一種鼓勵(lì)。等于老百姓給開發(fā)商和銀行倒付利息。而在征收了企業(yè)所得稅和個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅以后，再征收存款利息稅，是對人民合法收入的多重征稅。在已經(jīng)是負(fù)利率的情況下，就更不合理了。因此應(yīng)該提高存款利率，取消利息稅，使存款能夠保值，才能真正抑制人們買房的欲望，遏制超出社會承受能力的不合理的住房需求，滿足普通老百姓的合理住房需求，保證供給，才能使房價(jià)平穩(wěn)下降。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　第三、住宅還是奢侈品，有享樂功能。因此擁有房子的欲望永無止境。房子的需求并不以夠住為標(biāo)準(zhǔn)。高官大款們擁有了多套豪宅也并不滿足。當(dāng)貧富差距越來越大，富裕階層的府第越來越寬敞，越來越豪華，對其他階層的刺激也就越來越大，攀比效仿心理越嚴(yán)重，使買不起房的人越不滿，造成的社會問題也就越來越嚴(yán)重。對一個(gè)家庭來說，超出自身承受能力，透支負(fù)債買房是一種巨大的生活壓力，甚至是災(zāi)難。而對一個(gè)國家來說，超出社會經(jīng)濟(jì)承受能力，透支資源、能源、土地，則會嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，引發(fā)社會動(dòng)蕩，更是一種災(zāi)難。

　　根據(jù)我國的國情和人民的收入水平，我國現(xiàn)階段的住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該保持在“分得開，住得下，功能合理，設(shè)備齊全”的水平上，不能與發(fā)達(dá)國家攀比。而遠(yuǎn)期標(biāo)準(zhǔn)也只能與日本、韓國、香港、新加坡等土地資源國情相近的國家相比，不能與美國、澳大利亞、加拿大那樣的國家比。本來，按現(xiàn)在的生活的生活水平，人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就能滿足住房基本要求，但近年來，先富起來的一部分人紛紛購置豪宅，引起社會心理的強(qiáng)烈失衡。

　　對全社會起了巨大的刺激作用。因此，降低房價(jià)，治標(biāo)更要治本。要把房價(jià)降到絕大多數(shù)人能夠接受的水平，不能只是從表像上找原因，而要從根源上找。

　　要抑制豪強(qiáng)，不能給有錢人超出國情蓋豪宅，以縮小住房上的貧富差距，消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。一套豪宅，要占用幾十套普通住宅的土地，消耗幾十套住宅的水、電資源，等于剝奪了幾十戶老百姓的住房，還引發(fā)社會矛盾，根本不適合我國國情。應(yīng)該嚴(yán)格限制甚至禁止建設(shè)。并且對豪宅要征收高額資源占用稅，以體現(xiàn)公平。我們在分析經(jīng)濟(jì)問題時(shí)時(shí)刻不能忘記“構(gòu)建和諧社會”的宗旨，不能夠僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析房地產(chǎn)市場�，F(xiàn)在我國基尼系數(shù)已經(jīng)高達(dá)0.47，貧富差距甚至超過了美國、西歐等絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，加劇了社會矛盾。而住房是最顯眼的貧富標(biāo)志，當(dāng)大多數(shù)老百姓身居陋室，高官大款們擁有的多套豪宅就成為引發(fā)房市動(dòng)蕩的導(dǎo)火索，還會成為引發(fā)社會動(dòng)蕩的導(dǎo)火索。無論從平抑房價(jià)角度，還是“構(gòu)建和諧社會”角度，縮小貧富差距都是首要任務(wù)。

　　因此，住房價(jià)格不能完全由市場來自發(fā)調(diào)節(jié)，政府應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控作用。通過從穩(wěn)定物價(jià)、縮小貧富差距、建立更有效的公共住房保障制度來保持住房價(jià)格的相對穩(wěn)定，才是根本途徑，是維護(hù)廣大人民群眾切身利益、構(gòu)建社會主義和諧社會的一項(xiàng)重要工作，也是各級政府駕馭市場經(jīng)濟(jì)能力的具體體現(xiàn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出。為了滿足廣大中低收入群眾的住房需求，各地應(yīng)按照中央新提出的各項(xiàng)調(diào)控政策，因地制宜，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，提高其在市場供應(yīng)中的比例。要及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)。同時(shí)，抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率。滿足中低收入家庭的住房需求，才能平衡社會心理，從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。而加息加稅等可能增加群眾負(fù)擔(dān)的做法則應(yīng)該慎重考慮。

　　最近，財(cái)政稅務(wù)部門提出了要開征房地產(chǎn)稅，增加住宅持有階段的稅收，以保持地方政府能夠有穩(wěn)定持久的財(cái)政收入的做法。2005年3月20日，財(cái)政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)明確表示，我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。據(jù)透露，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。引起了社會的廣泛關(guān)注和爭議。即將征收房地產(chǎn)稅的消息迅速在各媒體上流傳開來，大多數(shù)人認(rèn)為，對中低收入的普通老百姓而言，積攢了多年的血汗錢，欠了銀行一屁股債才買了一套小房子，卻要面臨高稅收，這在情感上是無論如何也過不去的。很多人指出：這是政府在土地受到嚴(yán)格控制，賣地收入減少甚至可能無地可賣的情況下，又想出來的增加稅收的新辦法。財(cái)政部副部長肖捷說中國住宅持有階段的房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12％；
而西方國家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府財(cái)政收入的比重甚至達(dá)71％。開征房地產(chǎn)稅可以為政府提供豐富穩(wěn)定的財(cái)政收入。這才是問題的關(guān)鍵。這些年，我國稅收連續(xù)多年高速增長，2004年已達(dá)25718億元，比過去增加了十幾倍，而僅十年前的1993年全國稅收總額還只有4255億元，稅收增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國民經(jīng)濟(jì)的增長幅度和職工收入水平增加的速度，但永遠(yuǎn)也滿足不了政府巨大的行政開支，連原來政府承擔(dān)的義務(wù)教育、公費(fèi)醫(yī)療、養(yǎng)老金及水電等公共產(chǎn)品補(bǔ)貼都已轉(zhuǎn)嫁到職工身上了，仍要每年出現(xiàn)幾千億元財(cái)政赤字。增加稅收一直是財(cái)政稅務(wù)部門的主要功績。以聚斂為能。只要?jiǎng)e的國家有的稅種我們就要趕快與國際接軌，也要開征。而我國特有別的國家沒有的稅種則是中國國情，不能取消。在全世界都在實(shí)行減稅的世界潮流下，中國卻在千方百計(jì)增加稅收。

　　中國的高稅負(fù)已經(jīng)舉世矚目，最近，美國《福布斯》雜志公布的2005年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中國內(nèi)地高達(dá)160，居全球第二，僅次于居民享有慷慨的社會福利制度的法國之后。而我國房地產(chǎn)的稅負(fù)則格外沉重�，F(xiàn)在國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本只占40%，地價(jià)、稅費(fèi)和其他占到60%左右。不算開發(fā)企業(yè)必須交納的營業(yè)稅、所得稅、教育稅、城市建設(shè)稅等等，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加。此外還要加上一下子交納70年的土地出讓金，城市市政建設(shè)費(fèi)、城市防洪費(fèi)、粘土磚使用費(fèi)等數(shù)不清的稅外加費(fèi)，還要無償為地方政府修建中小學(xué)、幼兒園、派出所、居委會、垃圾樓、變電站等交納實(shí)物稅。我國在房地產(chǎn)稅收方面存在的稅種多，稅負(fù)重可謂舉世無雙。然而這還不算完。由于我國實(shí)行的是累加稅，建安成本中建筑公司得到的建筑費(fèi)也要再交納營業(yè)稅、所得稅等一大堆稅種。而提供原材料的鋼材、鋁合金、水泥等建材企業(yè)、提供運(yùn)輸服務(wù)的運(yùn)輸業(yè)；
再往前推的為生產(chǎn)鋼材的礦山、冶煉企業(yè)；
生產(chǎn)建筑機(jī)械的制造業(yè)、設(shè)計(jì)院、勘探隊(duì)、監(jiān)理公司等等都要層層交稅，所以有人說，我們買到的房子其實(shí)除了屋頂和墻壁，中間包括的空間全是稅。在這種情況下，減稅才是降低房價(jià)的正確選擇。而政府選擇的卻是加息加稅，增加房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，讓人匪夷所思。

　　房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。但是人們質(zhì)疑，在我國，土地屬于國有，老百姓買到的房子只有70年土地使用權(quán)，而且一下子就提前預(yù)交了70年的使用費(fèi)，70年后還不知道怎么辦，根本沒有土地所有權(quán)。土地并不是房主的財(cái)產(chǎn)，為什么要交納財(cái)產(chǎn)稅？70年土地出讓金都交給了地方政府，70年后如果土地市值升高，收益也仍然是地方政府的，應(yīng)該向地方政府征收土地稅才對。至于老百姓擁有的房產(chǎn)權(quán)，只能用幾十年，越來越破舊，每年至少要折舊2%，還沒有土地權(quán)，只能是越來越不值錢，交房產(chǎn)稅也應(yīng)該逐年降低，怎么能應(yīng)繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高呢？道理何在？

　　更厲害的是，有稅務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)指出：當(dāng)前一個(gè)普遍的認(rèn)識誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅是“把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別？？土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，屬于地租范疇；
而房地產(chǎn)稅則是政府對不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主賦予的一種法律義務(wù)，兩者性質(zhì)不同，不能互相替代，開征房地產(chǎn)稅不會也不應(yīng)該取消土地出讓金。國務(wù)院發(fā)展研究中心“房地產(chǎn)稅費(fèi)改革”課題組成員倪紅日明確表示：“作為土地使用權(quán)的價(jià)格，土地出讓金和稅是兩回事�！�

　　即土地出讓金本質(zhì)上是公有資產(chǎn)的所有者收入，是他們出讓資產(chǎn)使用權(quán)的收入，仍然應(yīng)該單獨(dú)繳納，不應(yīng)該和其他房地產(chǎn)稅費(fèi)合并為房地產(chǎn)稅。中國社科院財(cái)貿(mào)所研究員何振一也認(rèn)為，土地出讓金是地價(jià)，并到房地產(chǎn)稅里，根本沒有可操作性。原來一些人幻想的增加了房地產(chǎn)稅，是土地改為年租制，就可以免去交70年土地出讓金了，其實(shí)是錯(cuò)的。增加了房地產(chǎn)稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。其實(shí)開征房地產(chǎn)稅的目的就是為了可以“為政府提供豐富穩(wěn)定的財(cái)政收入”，讓你買了房還要年年再交稅，也住不起房。不是就能抑制需求了嗎。

　　人們認(rèn)為這種做法只能起到“殺貧濟(jì)富”效應(yīng)，所以，也就不難理解為什么民眾對“房貸利率調(diào)高”、“征收房地產(chǎn)稅”產(chǎn)生如此強(qiáng)烈的反應(yīng)了。一位專業(yè)人士表示，開征房地產(chǎn)稅，是將原來由開發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，增加消費(fèi)者的住房成本。而且，單靠推行一項(xiàng)稅種根本無法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征房地產(chǎn)稅是治標(biāo)不治本。社科院專家提醒，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來的房價(jià)下降幅度可能不會出現(xiàn)，其中相當(dāng)大一部分會被開發(fā)商等各種利益團(tuán)體截取。房地產(chǎn)稅的征收缺少可操作性。每家都要收，一旦出現(xiàn)拒交或者逃稅的情況，執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法成本巨大，而且有可能出現(xiàn)違法難以處罰的情況。畢竟，炒房者只占少數(shù)，而真正想購房自住的市民占了絕大多數(shù)。相關(guān)部門在推出這項(xiàng)方案時(shí)，應(yīng)該多考慮大多數(shù)人的利益。房地產(chǎn)稅開征后，很可能會違背政策制定者的初衷，只能起到“劫貧濟(jì)富”的作用。開發(fā)商才是最直接的受益者，其利益來源有三：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，利于緩解地產(chǎn)企業(yè)初期開發(fā)資金壓力；
二是物業(yè)稅帶來的初期的房價(jià)下降會起到刺激需求；
三是房價(jià)下降為下一輪價(jià)格上漲創(chuàng)造了空間。即使提高了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在供不應(yīng)求的局面下，他們就有機(jī)會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價(jià)格。把好事變成了壞事。對于在不動(dòng)產(chǎn)稅改革前已經(jīng)擁有房地產(chǎn)的業(yè)主們，他們已經(jīng)一次性地在購房款中支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，如果針對他們也開征不動(dòng)產(chǎn)稅，那么屬于明顯的重復(fù)征稅，這便與國家的有關(guān)法規(guī)不相適應(yīng)。

　　所以，大部分人對開征房地產(chǎn)稅持保留態(tài)度，認(rèn)為應(yīng)該緩行。即使開征，也不應(yīng)該對老百姓的普通住宅征收，對于在不動(dòng)產(chǎn)稅改革前已經(jīng)擁有房地產(chǎn)的業(yè)主們，他們已經(jīng)一次性地在購房款中支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，就更不能征收了。

　　總之，降低房價(jià)是廣大人民群眾的熱切期盼，但是政府應(yīng)該從最廣大人民的根本利益出發(fā)，治標(biāo)更要治本。制訂政策要從更深層次考慮，不能反而成為一些人為本部門謀利益的手段。

　　對于中央的各項(xiàng)政策，各利益集團(tuán)肯定還會再進(jìn)行多方面的“利益博弈”，而房地產(chǎn)新政能否成功，關(guān)鍵也在于中央政府與地方政府之間的博弈。地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時(shí)，傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵(lì)性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且，地方政府經(jīng)常會利用中央政府政策上的漏洞謀利。過去幾年的調(diào)控已經(jīng)讓人們形成了一種信念：中央的政策未必會被地方認(rèn)真執(zhí)行，地方政府有可能扛得過去。要使中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策真正發(fā)揮效力，就應(yīng)當(dāng)嘗試構(gòu)建一種公開地解決中央與地方有關(guān)房地產(chǎn)政策沖突的程序架構(gòu)，一旦發(fā)生政策沖突，應(yīng)當(dāng)通過公開的程序，使地方政策服從于中央政府的考慮。要把地方政府官員的烏紗帽不是與GDP 聯(lián)系，而是與人民的生活、住房改善程度，滿意程度聯(lián)系，針對這些“利益博弈”提高政府的執(zhí)政能力，不被這種“利益博弈”搞得暈頭轉(zhuǎn)向，有著重要的現(xiàn)實(shí)性、嚴(yán)重性和急迫性。中央必須給予足夠的重視。

　　[參考文獻(xiàn)]：

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　　2、2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八點(diǎn)措施”

　　3、2005年4月25日，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理曾培炎在全國部分城市房地產(chǎn)形勢座談會上的講話

　　4、2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》

　　5、2005年5月27日，建設(shè)部《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知〉的通知》（建住房電[2005]33號）

　　6、2005年5月30日，建設(shè)部《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（建住房電[2005]35號）

　　7、國家統(tǒng)計(jì)局歷年《國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)》

　　8、建設(shè)部、國土資源部統(tǒng)計(jì)公報(bào)

　　9、2005年6月2日《北京日報(bào)》《新房價(jià)未降，舊房價(jià)看漲》

　　10、房價(jià)必然下跌已成地產(chǎn)大佬們的集體預(yù)言2005年6月6日趙銘中國房地產(chǎn)報(bào)）

　　11、2005年5月31日《《星戰(zhàn)前傳》房地產(chǎn)版買賣陣營決戰(zhàn)中的較量》搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)馬磊

　　10、中國經(jīng)濟(jì)需要減速宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是房地產(chǎn)2005年5月20日南方周末尹中立

　　11、2005年6月4日<北京青年報(bào)>《北京購房者17%不為居住》

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　　14、2005年5月14日新京報(bào)前期調(diào)控失利國務(wù)院為控房價(jià)再出“組合拳”

　　15、2005.3.22新華網(wǎng)段世文《央行新政：朝地產(chǎn)泡沫捅刀子流血是老百姓？》

　　16、2005年5月16日中華工商時(shí)報(bào)陸昀《地價(jià)房價(jià)“雞”“蛋”之爭國土部否認(rèn)“地荒”》

　　17、2005.5.30人民日報(bào)《怎樣看待當(dāng)前物價(jià)走勢通貨膨脹威脅會再現(xiàn)嗎》

　　18、2005年5月13日中華工商時(shí)報(bào)陸昀《地產(chǎn)界感嘆新政難辦建設(shè)部已經(jīng)考慮房企疑慮》

　　19、2005年5月18日焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)韓世同〈地產(chǎn)專家質(zhì)疑7部委新政不合時(shí)宜可能引發(fā)崩盤〉

　　20、2005年5月22日中國經(jīng)營報(bào)〈房地產(chǎn)新政能否成功中央與地方政府博弈〉

　　21、2005年6月3日21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道陰雪〈國家調(diào)控政策謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向：不是降房價(jià)是降漲幅〉

　　22、2005年6月3日北京青年報(bào)杜宇〈建設(shè)部揭露房地產(chǎn)市場存在十大不法行為〉

　　23、2005年4月13日青年時(shí)訊劉靜〈房價(jià)上漲利息增加：老百姓是徹底的輸家？〉

　　24、2005年4月16日北京青年報(bào)〈一季度全國35個(gè)大中城市商品住宅價(jià)上漲10.5%〉

　　作者為北京房協(xié)學(xué)術(shù)委員會委員，東城區(qū)政協(xié)委員，高級工程師

　　來源：2005年6月14日第23期《香港傳真》

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