房屋，憑什么這么值錢？

　　胡潤(rùn)的年度富豪榜又出爐了，上榜的“國產(chǎn)富豪”將近一半來自于房地產(chǎn)界。這不奇怪，房?jī)r(jià)在“井噴”，持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)一向是“批發(fā)式”盛產(chǎn)富豪的行業(yè)。糟糕的是，在造就富翁的同時(shí)，如海納百川一般，房屋，也成了吞噬涓涓細(xì)流般的居民收入的超級(jí)聚寶盆。從某種意義上講，房地產(chǎn)財(cái)富的增值，正是中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國民財(cái)富增長(zhǎng)的一個(gè)縮影。

　　關(guān)于房屋與財(cái)富的觀念，在不到十年的時(shí)間里，我們已經(jīng)有了很大的變化�！靶∪�件”（手表、自行車、縫紉機(jī)）和“大三件”（電視、冰箱、洗衣機(jī)），如今都不值錢了，曾經(jīng)昂貴的手機(jī)，也早已不叫“大哥大”了。今天，似乎只有房屋才是唯一真正可靠的財(cái)產(chǎn)，一般中國城鎮(zhèn)家庭從改革開放之前的“吃不起、穿不起”，發(fā)展到后來的“用不起、玩不起”，再發(fā)展到現(xiàn)在的“住不起”，房屋與財(cái)富的關(guān)聯(lián)、房屋凝聚財(cái)富的觀念，就這樣凸顯出來了。而在低利率的環(huán)境下，在股市期市不景氣的情形下，在其它商品紛紛降價(jià)貶值的情況下，房屋，一躍而成了比貨幣更加堅(jiān)挺的財(cái)富。

　　中國的房?jī)r(jià)高企，在大中城市擁有一套像樣的住房，差不多等值于一個(gè)中國人半輩子（甚至一生）的全部收入。房屋如此值錢，它在普通家庭的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的分量之重，儼然具有“一枝獨(dú)秀”、“風(fēng)景這邊獨(dú)好”的壓倒性地位，更成為結(jié)婚、離婚、遺產(chǎn)事務(wù)中爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。買不起房屋的人自然是“窮得沒有房子”，而很多買了房子的人，則“窮得只剩下房子”了。上海市統(tǒng)計(jì)局的“居民房產(chǎn)需求狀況問卷調(diào)查”表明，高達(dá)75.7%的家庭無購房計(jì)劃，其中67%的人聲稱買不起目前價(jià)位的房屋，然而，市場(chǎng)卻不愿意理會(huì)這樣的聲音，房?jī)r(jià)仍然在漲。房屋，憑什么就能這么值錢？

　　越超常規(guī)發(fā)展，越超常規(guī)漲價(jià)嗎？

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展自然是正常的，考慮到房屋商品化、市場(chǎng)化的起步比較晚，長(zhǎng)期壓抑的住房需求一下子集中釋放，一段時(shí)間的超速發(fā)展也是可以理解的。但快速發(fā)展與快速漲價(jià)本不應(yīng)有必然的聯(lián)系，商品豐富了，價(jià)格應(yīng)該下降，越發(fā)展越稀缺，越“超常規(guī)發(fā)展”，越滿足不了常規(guī)的需求，這便有些可疑了。

　　1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)一直以兩倍于GDP的速度在“跨躍式發(fā)展”。房子越建越多，但供給量的大幅增長(zhǎng)，卻沒有帶來價(jià)格的穩(wěn)定或下降，房屋的價(jià)格反而越來越高，在上海、北京等地，動(dòng)輒一平米上萬元的房?jī)r(jià)，已經(jīng)高得有些離譜。那么高的房?jī)r(jià)，誰去買房呢？工薪階層買不起，白領(lǐng)買得吃力，占人口少數(shù)的富人一兔三窟也就夠用了，未必大城市的房地產(chǎn)是只有一個(gè)用途，專供海內(nèi)外的投機(jī)商們炒作之用的？

　　在宏觀調(diào)控的大背景下，央行的報(bào)告顯示，2004年前三季度的土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格仍然分別同比上漲了11.6%、9.9%和2.1%，11月份，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲了13.4%，其中住宅價(jià)格上漲11.5%。而在漲價(jià)的同時(shí)，全國房產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)19.3%，其中商品住宅銷售同比增長(zhǎng)30.3%，這又表明市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)仍然強(qiáng)勁。

　　一種生活必需品的價(jià)格高到大多數(shù)人都買不起的地步，卻仍然購銷兩旺，對(duì)這一現(xiàn)象的解釋是五花八門的。但不管怎么解釋，道理似乎也只有對(duì)立的兩種，一種是漲價(jià)有理、還得繼續(xù)漲，一種是漲價(jià)無理、泡沫終將破滅。

　　有一種漲價(jià)的“主流”理由，是說中國人多地少、處于城市化初期、大中城市人口膨脹、城區(qū)土地寸土寸金，所以，房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)是真實(shí)的，并沒有水分和泡沫。因?yàn)槿硕嗟厣�，已�?jīng)高價(jià)的房地產(chǎn)盡管仍然漲價(jià)，還將長(zhǎng)期供不應(yīng)求。這個(gè)理由聽起來堂而皇之，其實(shí)很可笑，如果按這同樣的理由，凡是人均資源少的東西都要漲價(jià)，中國應(yīng)該大幅漲價(jià)的東西可就多了。中國的人再多、地再少，生存環(huán)境固然比不上歐美俄，但也還不至于惡化到連蓋房子的土地都不夠了的地步。如果真是到了找不到地方蓋房子的時(shí)候，別說中國的房地產(chǎn)業(yè)談不上還有什么發(fā)展，小康也好，崛起也好，民族復(fù)興也好，一切的一切，恐怕也都談不上了。如果中國人已經(jīng)無地可居了，這個(gè)國家還有什么希望？

　　是什么因素促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲？在高價(jià)房屋的價(jià)格構(gòu)成中，建筑成本只占小頭，而地價(jià)、稅費(fèi)、融資與交易成本、開發(fā)商利潤(rùn)占了大頭。政府壟斷了土地交易、將土地當(dāng)作“第二財(cái)政”，開發(fā)商與地方政府利益結(jié)盟、要靠房地產(chǎn)拉抬GDP政績(jī)、充實(shí)小金庫，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足、運(yùn)作不規(guī)范，其實(shí)，價(jià)格高企的原因也不過如此。而少數(shù)“先富起來”的人投資渠道狹窄，在低利率情形下，大量民間和海外游資被迫在大城市的高價(jià)房地產(chǎn)上打發(fā)財(cái)主意，使房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)風(fēng)氣盛行，這就給了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商以拔高地價(jià)、抬高房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)。最終，居民不得不接受由投機(jī)性市場(chǎng)形成的高價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)也就象抽水機(jī)一樣，把居民的血汗收入源源不斷地抽走，多年的辛苦所結(jié)晶出來的財(cái)富，不過變成了作為生活必需品的房屋。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格，真的沒有泡沫？

　　2004年，幾乎未受宏觀調(diào)控政策的任何影響，房地產(chǎn)繼續(xù)著投資增長(zhǎng)、銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和價(jià)格飆升的中國奇跡，引來官產(chǎn)學(xué)界陣陣爭(zhēng)議。由易憲容、謝國忠、史蒂芬•羅奇提出的房地產(chǎn)泡沫論，已遭到房地產(chǎn)界和相關(guān)政府部門的連聲反駁。謝國忠先生曾準(zhǔn)確地預(yù)言了香港的房市泡沫，而且對(duì)中國經(jīng)濟(jì)也有著長(zhǎng)期的關(guān)注和研究，我們不可以以所謂中國特殊論忽視了他們的言論。

　　要充分地證明房地產(chǎn)有泡沫，與充分地否認(rèn)房地產(chǎn)有泡沫一樣，都是不那么容易的，尤其是當(dāng)這種論證觸及到巨大的經(jīng)濟(jì)權(quán)力與商業(yè)利益的時(shí)候。

什么房?jī)r(jià)收入比，什么房屋空置率，什么土地供求關(guān)系，繞來繞去，也還是公說公有理，婆說婆有理。

　　然而，房地產(chǎn)泡沫論與郎咸平提出的國資流失論一樣，在惹惱官產(chǎn)兩界的同時(shí)，卻在民間社會(huì)引起了廣泛的共鳴。對(duì)大多數(shù)中國人、尤其是對(duì)生活在上海北京等大城市的普通市民來說，實(shí)在無需乎訴諸任何精密的理論論證，難道自己的遭遇還不夠說明問題嗎：摸摸自己的錢包，馬上能得出“家庭經(jīng)濟(jì)學(xué)”意義上極其科學(xué)和準(zhǔn)確的結(jié)論：房?jī)r(jià)真的太高了！

　　2004年年底，有“中國房地產(chǎn)業(yè)奧斯卡”之稱的第六屆中國住交會(huì)在上海拉開序幕。在住交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，一塊標(biāo)題為“數(shù)字中國地產(chǎn)”的宣傳欄上赫然寫著“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”的大標(biāo)語，并配有五段文字，茲全文照錄于下：

　　“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有任何一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

　　1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。

　　2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)），已持續(xù)了50多年。

　　2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米�！�

　　這些文字，看似“王婆賣瓜，自賣自夸”，其實(shí)是暗有所指的。顯然，它代表了房地產(chǎn)業(yè)界的“大腕”和“小腕”們對(duì)引起激辯的“房地產(chǎn)泡沫論”的集體回應(yīng)。

　　在住交會(huì)上，還出售了一份由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬通、華遠(yuǎn)、北京城建、優(yōu)博等六家地產(chǎn)單位（開發(fā)商及社團(tuán)）出資組建的REICO工作室提出的“2004年度地產(chǎn)報(bào)告”的長(zhǎng)篇摘要。該報(bào)告摘要全面地駁斥了泡沫論，它對(duì)房地產(chǎn)投資增幅過大的解釋是，房地產(chǎn)業(yè)的超速發(fā)展源于供給結(jié)構(gòu)上對(duì)國有單位自建住房的替代，而這個(gè)替代過程尚未完成（2003年房地產(chǎn)業(yè)的供給也只占全部供給的58.6%），“因此房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)增長(zhǎng)肯定還會(huì)正常地維持相當(dāng)一段時(shí)間”。關(guān)于空房率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，報(bào)告給出的數(shù)據(jù)與泡沫論者提供的數(shù)據(jù)天差地別、頗具“震撼力”，比如，居民的住房可支付性指數(shù)為112.97（指中位收入家庭對(duì)中位住房?jī)r(jià)格的承受能力，大于100即表明支付能力良好），報(bào)告說，2003年比1997年房?jī)r(jià)才增長(zhǎng)了123.55%，而居民可支配收入?yún)s上升了155.55%，房屋價(jià)格的形成機(jī)制是健康的，房?jī)r(jià)并不高；
2003年全國的房屋空置率也僅為3.26，房?jī)r(jià)收入比僅為3.32（而后兩個(gè)數(shù)據(jù)一般的測(cè)算結(jié)果是大于10的）。報(bào)告認(rèn)為今年宏觀調(diào)控以來房?jī)r(jià)上漲仍然過快的原因，就是信貸壓縮、土地“招拍掛”政策的必然效應(yīng)（在反駁泡沫論上，政府與業(yè)界聲音一致，但在漲價(jià)原因上，政府與業(yè)界是相互指責(zé)的）。根據(jù)該報(bào)告，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向、增長(zhǎng)速度、價(jià)格走勢(shì)都是正常和合理的，如果說雞蛋里面挑骨頭，該產(chǎn)業(yè)還有什么問題的話，問題顯然是發(fā)展還不足、價(jià)格還沒有完全到位，而不是“過熱”或“泡沫”。

　　業(yè)界人士的樂觀言論，表明他們對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市行情充滿信心，或者是假裝對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市行情充滿信心。如果房地產(chǎn)業(yè)能供銷兩旺、穩(wěn)步發(fā)展，政府自然也樂觀其成。然而，對(duì)于買不起住房的中國居民來說，他們有什么理由可以樂觀呢？

　　“好光景”就不能降價(jià)嗎？

　　說“中國房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上好光景”，此話并不為過。中國的糧食業(yè)和餐飲業(yè)已經(jīng)有好幾千年的好光景了，即使兵荒馬亂的時(shí)節(jié)、即使生命權(quán)和發(fā)展權(quán)朝不保夕之際，人們照樣需要衣食住行，房地產(chǎn)業(yè)憑什么就不能再有20年的好光景呢？但是，如果說“中國房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上大漲價(jià)”，此話卻未免有些一廂情愿，也恐怕會(huì)令占人口絕大多數(shù)的中低收入的“天下寒士”俱失歡顏。

　　國土資源部已經(jīng)武斷地否認(rèn)了地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的說法，反而認(rèn)為是房?jī)r(jià)推動(dòng)了地價(jià)，房子那么好賣，地皮那么緊張，所以地皮就得漲價(jià)啊，即使?jié)q了價(jià)，也還是供不應(yīng)求啊。建設(shè)部政策研究中心甚至在一份報(bào)告中說，“不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事”，理由是降價(jià)會(huì)讓已經(jīng)有房屋的家庭財(cái)產(chǎn)縮水�？磥�，不僅房地產(chǎn)漲價(jià)的責(zé)任無人愿負(fù)，而且房屋漲價(jià)是好事還是壞事，居然也沒有定論。從政府的上述觀點(diǎn)看，電視機(jī)和空調(diào)器當(dāng)然也不宜降價(jià)，否則電器財(cái)產(chǎn)就會(huì)貶值，而誰家還能沒有幾樣電器呢？這樣的歪理不駁也罷了。

　　既然不承認(rèn)房地產(chǎn)有泡沫，降價(jià)又有何風(fēng)險(xiǎn)？如果降價(jià)事關(guān)重大，豈不說明房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)超出了理性市場(chǎng)可以容忍的范圍？如果房地產(chǎn)降價(jià)果真不是好事，難道房?jī)r(jià)上漲就是好事？如果漲價(jià)是好事，那又是誰家的好事？

　　易憲容曾提醒“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾中國經(jīng)濟(jì)”，因?yàn)榉康禺a(chǎn)把整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)與它捆綁在了一起，還與地方財(cái)政、政府業(yè)績(jī)、民眾利益、金融風(fēng)險(xiǎn)緊密掛鉤。但是，不論房地產(chǎn)有沒有泡沫，其實(shí)關(guān)于房屋價(jià)格的結(jié)論都應(yīng)該是一樣的：如果有泡沫，就需要擠壓泡沫，讓其不至于威脅到中國的政治經(jīng)濟(jì)大局，那就需要價(jià)格穩(wěn)定和下降；
如果沒有泡沫，讓房地產(chǎn)這種生活必需品的價(jià)格適合絕大多數(shù)居民的購買力水平，無疑也是業(yè)界和政府義不容辭的責(zé)任，結(jié)果都是，降價(jià)是好事！

　　房地產(chǎn)業(yè)的好光景當(dāng)然應(yīng)該不止二十年，但是，好光景還得滿足一個(gè)大前提：既要發(fā)展，又要平價(jià)，這兩個(gè)目標(biāo)在實(shí)踐中統(tǒng)一起來，好光景才能靠得住。

　　2004年12月

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