整體成交走勢的持續(xù)疲軟從一個(gè)側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力｡ 　　 　　京城樓市寒潮來襲｡ 　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,“十一”黃金周及節(jié)后數(shù)周的北京二手房市場交易量,環(huán)比9月總體下降幅度達(dá)到25%左右,部分熱點(diǎn)區(qū)域的交易量下降幅度超過30%,尤其是購買第二套住房的成交比例已下降至占總成交量10%以下,市場被濃郁的觀望氣氛籠罩,這讓不少圈里人陡然懷念起前幾個(gè)月的紅火｡
　　“就是今年第三季度,北京二手房價(jià)每月都要漲6%到8%｡有朋友去‘都會(huì)華庭’看了一套120平方米的三居室,當(dāng)時(shí)業(yè)主開價(jià)112萬｡他覺得有點(diǎn)貴,打算‘貨比三家’｡沒想到過了兩個(gè)月再去,人家標(biāo)的已經(jīng)是122萬了｡再過半個(gè)月,又創(chuàng)新高啦――132萬,最后是145萬成交｡不到三個(gè)月,這套房子漲了將近30%｡漲價(jià)的理由很簡單,周邊‘遠(yuǎn)洋天地’就是這個(gè)價(jià),至于樓層､朝向､結(jié)構(gòu)有什么區(qū)別,都不在考慮之內(nèi),賣家的心態(tài)非常強(qiáng)勢｡”一位分析人士告訴記者｡
　　官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,從6月底到9月末,僅僅3個(gè)月的時(shí)間,北京五環(huán)路內(nèi)住宅的期房均價(jià)就已超過上半年時(shí)四環(huán)路內(nèi)住宅的期房均價(jià)｡以此推算,北京五環(huán)內(nèi)一套75平方米的商品住宅價(jià)格要高達(dá)上百萬元｡
　　正當(dāng)業(yè)界額手相慶旺季提前到來,沒想到9月27日,央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)出臺了提高第二套住房首付和房貸利率的調(diào)控政策｡正如“我愛我家”控股公司市場部一位人士所言:“伴隨著本月市場成交數(shù)據(jù)的‘塵埃落定’,‘金九銀十’的良好預(yù)期不攻自破｡整體成交走勢的持續(xù)疲軟從一個(gè)側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力｡”
　　
　　立竿見影
　　
　　第二套房“貸款新政”問世后,央行和銀監(jiān)會(huì)時(shí)至今日都沒有出臺細(xì)則解釋什么是“第二套房”,對于這一調(diào)控政策會(huì)不會(huì)變成“空調(diào)”的質(zhì)疑不絕于耳,天工地產(chǎn)營銷總監(jiān)唐智更將其稱為“漏洞百出”｡
　　“我愛我家”控股公司副總裁胡景輝透露,雖然沒有正式下文,10月下旬央行､銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)就“第二套”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)給出了“指導(dǎo)意見”,即公積金貸款､全款或已付清貸款的購房者再購房時(shí),仍可算作“第一套住房貸款者”,具體操作細(xì)則由商業(yè)銀行自己掌握｡
　　據(jù)記者了解,目前光大､招行､浦發(fā)等多家股份制銀行以及花旗､東亞兩家外資銀行傾向于以“個(gè)人”為單位界定第二套房,而四大行則傾向以“家庭”為單位｡這難免令公眾產(chǎn)生擔(dān)心:投資客會(huì)不會(huì)蜂擁到執(zhí)行政策寬松的銀行,繼續(xù)以配偶或者父母､子女的名義購買多套住房?
　　一位財(cái)力雄厚的企業(yè)老總也私下向記者表示:“新政對我這樣的投資者沒什么影響｡我還用貸款嗎?看中哪個(gè)項(xiàng)目從來都是一筆付清的｡”
　　類似的故事在圈里耳熟能詳:“聽口音都不是本地人,提個(gè)破箱子､帶著保鏢就來了,箱子里全是現(xiàn)金,一買就是五六套｡”
　　但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為:“新政對于市場中投資需求的抑制,短期看確實(shí)有效,尤其在部分投資過熱的城市和區(qū)域可謂立竿見影｡‘全款炒房人’畢竟是少數(shù)｡就我所知,精于算計(jì)的人更喜歡‘借雞生蛋’,大部分炒房人都選擇用少量資金通過銀行貸款去搏,而且不怎么用家人的名義,因?yàn)榉慨a(chǎn)沒有落在自己名下,也會(huì)帶來很大風(fēng)險(xiǎn)｡”
　　
　　據(jù)悉,以貸款買房的投資者,在一手房市場占到60%多,在二手房市場多于70%｡而北京首個(gè)合作建房發(fā)起人于凌罡從銀行了解到,目前很多個(gè)人住房貸款客戶,都是從炒房里嘗到甜頭的“老貸”｡
　　按照最新的調(diào)控政策,五次加息將在2008年1月1日全部生效｡假設(shè)100萬貸款,20年還款,購房者(包括二手房按揭客戶)月供的影響是每月多增加還款額617元,增幅為8%｡而購買第二套住房以上的按揭還款額將增加1516元,增幅為18%;如果累計(jì)算上五次加息,則月還款增加2133元,增幅為27.56%｡
　　中金公司研究部認(rèn)為:“這樣的增幅對需求的抑制作用將會(huì)十分明顯,尤其是對大戶型項(xiàng)目,除了首付､月供支付影響之外,可貸款數(shù)額也將受到進(jìn)一步限制(按揭還款不得超過家庭收入的50%),因此短期內(nèi)高檔商品房成交量萎縮將會(huì)十分明顯｡”
　　胡景輝表示:“根據(jù)目前銀行認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn),一手房市場中,有將近40%的購房者會(huì)被銀行認(rèn)定為第二套住房貸款者,其中25%-30%的購房者可能會(huì)因此推遲或取消購房｡二手房市場中,大概有25%左右的購房者會(huì)被認(rèn)為是第二套住房貸款者,其中15%的購房者可能會(huì)推遲或取消購房｡實(shí)事求是地講,我看了一些網(wǎng)上項(xiàng)目的實(shí)際簽約狀況,10月份一手房銷售情況很差,包括一些上市公司運(yùn)作的房產(chǎn),有些項(xiàng)目才賣出三五套,甚至是零｡”
　　記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)隨機(jī)查詢,位于西城區(qū)的西絨線胡同26號,9月17日開盤,批準(zhǔn)銷售套數(shù)為116套,簽約數(shù)目至今為零｡位于朝陽區(qū)德勝門外的美倫堡家園,9月22日開盤,批準(zhǔn)銷售套數(shù)為108套,截至11月12日僅有9套簽約｡東恒時(shí)代二期Times,9月21日開盤銷售,批準(zhǔn)銷售套數(shù)為201套,簽約數(shù)目前也是零｡
　　而在新政出臺第二天,北京不少單價(jià)在1.2萬元左右的“最適宜投資品種”,已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)接到了退房申請,很多開發(fā)商為此召開了緊急會(huì)議共商對策｡
　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),9月和10月份北京市場部分新推樓盤投資性購房比例迅速銳減｡“富頓中心”從28%降為14%,“華僑城”從25%降為15%,“燕莎后”從20%降為11%,“遠(yuǎn)洋山水”從22%降為12%,“大西洋新城”從20%降為9%｡
　　二手房成交量也出現(xiàn)了明顯回落｡孟奇表示:“今年8-9月份北京的二手房市場的成交量基本上維持在每月9000套左右,按照這個(gè)趨勢,全年本來能達(dá)到8萬到10萬套｡從現(xiàn)在的形勢看,到年底最多不過超過8萬套｡”
　　投資客也有點(diǎn)扛不住了｡“他們買房的目的就是為了轉(zhuǎn)手,做‘短平快’,不希望持房時(shí)間太長｡如果沒有那么多人買房,對投資客而言心理的恐嚇作用更大｡”孟奇分析道｡
　　胡景輝說:“我最近接到不少朋友的電話｡他們都是前兩年買的房｡有的房價(jià)已經(jīng)翻番,有的漲了60%-70%,眼看行情不好都來咨詢要不要出手｡”
　　聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司曾對300名投資客戶作了抽樣調(diào)查,結(jié)果顯示近七成客戶選擇拋售｡總經(jīng)理?xiàng)钌黉h透露,近段時(shí)間已有相當(dāng)數(shù)量的溫州､福州炒房人開始高位套現(xiàn)｡
　　
　　有價(jià)無市
　　
　　
　　在投機(jī)氣氛更為濃厚的深圳,投資客已經(jīng)提前感受到了寒冷｡孟奇表示:“早在6月份,為了抑制一路瘋漲的房價(jià),深圳多家銀行聯(lián)手提高了二手房貸款門檻,有些銀行甚至叫停了二手房貸｡此舉令當(dāng)?shù)囟�手房交易量銳減了30%｡很多投資客開始往外拋盤,有些項(xiàng)目急于脫手,價(jià)格降得很低｡”
　　10月份,上海的二手房成交量也比9月份下降了29.8%｡在孟奇看來,上海房價(jià)已處于高位,購房人出價(jià)日趨謹(jǐn)慎,買賣雙方報(bào)價(jià)的差距進(jìn)一步拉大,致使成交更加困難｡據(jù)悉,上海寶山區(qū)淞濱路某新盤,竟然破天荒每平方米房價(jià)下調(diào)500元｡
　　而北京的二手房交易市場,從去年10月至今,除了7､8､9三個(gè)月出現(xiàn)放量,“有價(jià)無市”的冷淡行情也持續(xù)了頗長一段時(shí)間｡
　　另據(jù)中國指數(shù)研究院日前完成的“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)月報(bào)”,從空置率指標(biāo)看,北京房地產(chǎn)市場也達(dá)到近年來新高｡2007年第二季度,北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%｡而按照國際通行慣例,空置率在20%以上的為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)｡
　　胡景輝認(rèn)為:“政策出來后一般都有幾個(gè)月的消化期｡央行房貸新政出臺實(shí)際上是給購房者的一個(gè)信號:房價(jià)有可能會(huì)下降,所以大家都選擇等等看｡除了新政帶來的影響,北京的房價(jià)已經(jīng)翻了兩番,是不是再漲,投資者開始遲疑｡此外奧運(yùn)會(huì)馬上要開了｡奧運(yùn)預(yù)期一旦變成現(xiàn)實(shí),這個(gè)利好預(yù)期就不復(fù)存在｡再加上北京市平抑房價(jià)的政策今年也出了很多,都會(huì)壓抑一部分購房需求｡”
　　由于房價(jià)猛漲,今年很多銀行前8個(gè)月已經(jīng)把房貸額度用完,這也對房地產(chǎn)市場的成交量產(chǎn)生了很大影響｡“包括四大行在內(nèi)的各大銀行都對個(gè)貸業(yè)務(wù)空前重視｡去年房貸10個(gè)億,今年年初可能就會(huì)把任務(wù)增加到30億｡很多銀行為了完成任務(wù)上半年就會(huì)拼了命地放,而到了10月份基本上就完成任務(wù)了,到了年根自然就要開始剎車,二手房貸款能夠?qū)徟�下來的已�?jīng)較少了｡”胡景輝談到｡
　　盡管交投清淡,但10月份北京房價(jià)還是比9月份上漲了4%――5%,以孟奇的話說就是:“成交量不能支持現(xiàn)有的價(jià)格,有點(diǎn)虛火旺盛｡”
　　“主要原因在于新政對于業(yè)主持房成本并沒有增加,所以他們并不急著‘割肉’,更愿意持有觀望｡此外,房價(jià)漲了這么多,我自己都在想,難道北京的消費(fèi)能力真有這么強(qiáng)嗎?這是一個(gè)挺怪的現(xiàn)象｡大家都說原因在于總體供應(yīng)量比較小,需求比較旺盛,從我了解的情況來看這也是事實(shí)｡但是剔除投機(jī)成分,這里面有多少需求是真實(shí)的?有多少人是為了解決自住才來購房,還是出于害怕房價(jià)一漲再漲而恐慌性購房?”
　　一位業(yè)內(nèi)人士私下透露:“新盤房價(jià)居高不下,很多都是房地產(chǎn)商自己做出來的｡開發(fā)商在樓市中獲利豐厚,面對滯銷,他們有底氣繼續(xù)聯(lián)手漲價(jià),與購房者打心理戰(zhàn)｡只要一家敢報(bào)這個(gè)價(jià)格,周邊就有樓盤敢于效仿｡而開發(fā)商為了搏取更高利潤,變相捂盤的現(xiàn)象確實(shí)不少｡”
　　
　　報(bào)復(fù)性反彈?
　　
　　面對“價(jià)量背離”的焦灼之勢,英聯(lián)置業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)價(jià)格震蕩下行已經(jīng)成為趨勢｡
　　胡景輝也認(rèn)為:“房價(jià)上漲速度放緩是肯定的｡我最近去一手､二手房銷售處轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn),經(jīng)紀(jì)人也打電話來說,最近有點(diǎn)漲不動(dòng)了｡二手房還好辦,都是小業(yè)主,價(jià)格容易談得攏,一手房價(jià)格達(dá)成共識的難度更大｡11月和12月值得密切關(guān)注,這是最較勁的時(shí)候,關(guān)鍵看開發(fā)商能不能繃得住｡要么成交量有所回升,說明目前的高房價(jià)還能得到認(rèn)可;要么有人就要開始降價(jià)了｡目前一些樓盤出于營銷策略,依然在不斷提價(jià),如果買房的人越來越少,開發(fā)商最多還能在高價(jià)位上扛3個(gè)月｡如果連續(xù)3個(gè)月成交量依然不理想,很難說開發(fā)商會(huì)堅(jiān)持不降價(jià)｡昨天有朋友看房,開發(fā)商發(fā)短信來說請周末去簽合同,因?yàn)橛写蛘刍顒?dòng)｡房產(chǎn)肯定不會(huì)像超市那么打折,但開發(fā)商最起碼作出姿態(tài)了｡”
　　孟奇表示:“我看了看上海的房價(jià),估計(jì)也就是北京的翻版｡”但他同時(shí)認(rèn)為房價(jià)究竟會(huì)如何走,還要調(diào)控政策會(huì)發(fā)生多大的作用｡
　　有媒體稱北京知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)曾公開表示:″我們希望政府不斷地宏觀調(diào)控,因?yàn)檎{(diào)控一次,房價(jià)就漲一次,開發(fā)商就樂得合不上嘴了｡”
　　孟奇認(rèn)為:“炒房泛濫,根本原因在于投資者對房價(jià)上漲的預(yù)期比較強(qiáng)烈｡如果國家宏觀調(diào)控措施得到認(rèn)真落實(shí),恐慌性需求減少,房價(jià)上漲的步伐就會(huì)趨緩,甚至進(jìn)入下跌循環(huán)｡但如果調(diào)控不盡如人意,前期的經(jīng)驗(yàn)也證明了,在短暫的觀望期過后,市場依然要面對需求釋放所帶來的價(jià)格補(bǔ)漲,并且觀望期間的成本也會(huì)隨之轉(zhuǎn)嫁到購房人的購房成本,成為再次助推價(jià)格上漲的可能｡”
　　“房貸新政出臺的初衷是美國次級債危機(jī)的爆發(fā)給國內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘,央行為了回避信貸風(fēng)險(xiǎn)需要對短期的投資客進(jìn)行抑制｡我比較擔(dān)心如果明年年初新的信貸額度重新放出來時(shí),政策會(huì)不會(huì)松動(dòng)?因?yàn)槲覀兊膫�(gè)人房貸和美國次級債有很大區(qū)別｡美國次級債危機(jī)來源于貸款者都是支付能力不強(qiáng)､從正規(guī)渠道拿不到貸款的人｡而我國的個(gè)人住房貸款與企業(yè)貸款相比,壞賬率非常低｡商業(yè)銀行為什么要放棄這塊具有穩(wěn)定利潤來源的優(yōu)質(zhì)蛋糕?它肯定會(huì)為自身的利益考慮｡”
　　據(jù)悉,深圳市不少商業(yè)銀行將二手房貸首付提高到五成后,二手房交易門庭一度冷落,有些“重災(zāi)區(qū)”價(jià)格下跌了10%-20%｡然而不到兩個(gè)月,當(dāng)?shù)囟�手房價(jià)格又恢復(fù)了上漲的勢頭｡8月同比增長22%,在全國70個(gè)大中城市位居第一｡其奧妙就在于某些房地產(chǎn)中介想出了規(guī)避政策的“陰陽合同”,通過虛報(bào)房價(jià)的方式以減少實(shí)際首付的比例,銀行的規(guī)定成了一紙空文｡有了“陰陽合同”撐腰,不少炒家自然有了做長線的底氣,“再捂?zhèn)�兩三年”｡但胡景輝認(rèn)為,央行出臺房貸新政是出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)控房價(jià)的雙重考慮｡
　　“我認(rèn)為該政策實(shí)際上是第三輪宏觀調(diào)控的起點(diǎn)｡前兩輪宏觀調(diào)控一是加息,二是追加了營業(yè)稅､土地增值稅等一系列稅收,但是都沒有起到很好的效果｡很重要的原因就是沒有把自住和投資分開,‘誤殺’了很多人｡而房貸新政比前兩輪調(diào)控最大的進(jìn)步就是差別化對待自住､投資和投機(jī)｡
　　新政將對購買第二套住房貸款的首付比例調(diào)整到40%以上,依此類推,購買第三､第四套住房的貸款首付比重會(huì)進(jìn)一步提高｡購買第二套住房的貸款利率要在高于基準(zhǔn)利率10%之上｡依此類推,購買第三､第四套等以上住房的貸款利率可能也會(huì)隨之上浮｡我覺得這不是一個(gè)簡單的政策,實(shí)際上已經(jīng)傳達(dá)出下一輪宏觀調(diào)控的整體思路:保障每個(gè)家庭有一套房產(chǎn)自住､抑制投資,打擊投機(jī)｡該保障的保障,該抑制的抑制,該打擊的打擊｡后續(xù)還會(huì)有一系列政策都會(huì)參照這個(gè)思路來制定,比如物業(yè)稅｡”
　　目前,物業(yè)稅已經(jīng)在10個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn),但具體何時(shí)“正式落地”尚無定論｡
　　胡景輝表示,“十七大之前,關(guān)于房價(jià)問題各主管部門都想給黨中央一個(gè)交待｡相比開征物業(yè)稅等財(cái)稅政策,出臺提高利率和提高首付比例的貨幣政策相對比較容易,所以就先出臺了,但財(cái)稅政策還是會(huì)跟上｡前一段時(shí)間在爭來爭去的第二套房認(rèn)定問題,我認(rèn)為將關(guān)系到一系列后續(xù)的宏觀調(diào)控手段｡據(jù)我了解,物業(yè)稅到底怎么征,現(xiàn)在的主導(dǎo)意見是每個(gè)家庭自住的第一套住房可以豁免,從第二套開始征稅｡也有可能是占有套數(shù)越多､征稅比例越高｡”
　　易憲容也告訴記者:“銀行信貸新政策透露出的是希望把住房消費(fèi)與住房投資進(jìn)行區(qū)分｡作為住房的消費(fèi),為了保證每一個(gè)公民的基本居住條件,無論是利率還是首付,政府都采取優(yōu)惠政策｡對于投資性住房來說,投資者就不應(yīng)該再享受消費(fèi)者的購買住房的優(yōu)惠,必須以市場利率來對待,要提高他們的首付比重和貸款利率｡這是目前中國的房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展第一步｡”
　　雖然在一定程度上,新政是能夠遏制目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作泛濫｡但是易憲容也認(rèn)為,第一套住房是以家庭為單位還是以個(gè)人為單位,以全國為范圍還是以一個(gè)城市為范圍,這些問題必須解決,否則如果住房投資者有意規(guī)避新的信貸政策,那么房地產(chǎn)市場仍然可能出現(xiàn)加速瘋狂｡
　　日前,記者收到了北京市房屋普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組致居民的一封信｡10月到12月期間,北京市政府將通過調(diào)查員入戶訪問的形式,全面調(diào)查全市各類房屋總量､分布､權(quán)屬､使用狀況,居住水平以及未來5年內(nèi)的住房需求情況等40余項(xiàng)內(nèi)容,為政府制定房屋政策,提供真實(shí)準(zhǔn)確的信息和數(shù)據(jù)支持｡
　　“從短期看,因?yàn)樾枰�了解個(gè)人的婚姻､家庭狀況,大部分銀行難以以家庭為單位來認(rèn)定｡目前在房地產(chǎn)交易過程中之所以會(huì)產(chǎn)生一些產(chǎn)權(quán)糾紛,實(shí)際上就是民政系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)很難做到動(dòng)態(tài)､實(shí)時(shí)的更新｡但隨著一些技術(shù)問題的解決,考慮到物業(yè)稅,政府最后還是要清楚每個(gè)家庭名下的房產(chǎn)的實(shí)際持有狀況｡
　　這次北京市撥了很大一筆專款進(jìn)行住房普查,調(diào)查完成后,北京市的房屋､檔案系統(tǒng)將全部數(shù)據(jù)化,民政系統(tǒng)與建委､銀行實(shí)行聯(lián)網(wǎng)｡等到將來全國范圍內(nèi)人口的基礎(chǔ)信息､婚姻狀況､財(cái)產(chǎn)狀況聯(lián)網(wǎng),以家庭為單位對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控是勢在必行｡”胡景輝表示｡

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