鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府､街道辦事處乃至村委會(huì)是親手策劃“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”開發(fā)的主體,這種“類房地產(chǎn)開發(fā)”產(chǎn)生的利益回報(bào),基層政府可以拿出一部分向農(nóng)民分紅,剩余的用于投資鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè),縮小城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡帶來的二元鴻溝｡
　　
　　“小產(chǎn)權(quán)房”因?yàn)槌鞘械姆績r(jià)壓力而變得突出,呼聲漸漲｡考慮政策風(fēng)險(xiǎn)與法律瓶頸,很難在現(xiàn)階段就作出判斷,它到底能為城市中低收入階層解決多少住房實(shí)際困難｡
　　相對北京市高調(diào)叫停“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目與濟(jì)南等城市的強(qiáng)制拆除,成都“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開花的幕后推手又是誰?
　　
　　“新居工程”提供房源
　　
　　關(guān)注成都的“小產(chǎn)權(quán)房”,必須提及成都市政府近年來實(shí)施的“土地整理”､“金土地工程”與“農(nóng)民集中居住”｡成都市政府認(rèn)為,農(nóng)村土地的非耕地部分大約占農(nóng)地總量的22%至30%,若拆并､搬遷集中修建住宅,將可以騰出2/3的農(nóng)村集體土地的非耕地｡為此,成都從2005年起實(shí)施“金土地”工程,到今年6月,成都市長宣告,“金土地”工程已經(jīng)整理土地70萬畝,增加有效耕地面積8萬畝｡
　　與之對應(yīng)配套的是“農(nóng)民集中居住”,也就是“新居工程”,無論是“府河星城”還是“北湖印象”,記者所走訪的絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)樓盤都與“新居工程”沾邊｡新居工程是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一個(gè)重要組成,自2004年始,政府對150萬畝宅基地全部進(jìn)行整理,集中修建農(nóng)民住宅｡
　　175個(gè)新居工程被認(rèn)為是為“小產(chǎn)權(quán)”的大規(guī)模出現(xiàn)提供了強(qiáng)力支撐｡以“北湖印象”為例,銷售人員之所以敢于放言房子沒有任何風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)屬于“198”區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè),是得到政府認(rèn)可的｡
　　“198”區(qū)域農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)是指在成都中心城區(qū)198平方公里的規(guī)劃非建設(shè)用地區(qū)域內(nèi),規(guī)劃編制建設(shè)用地和生態(tài)用地,“198”區(qū)域控規(guī)經(jīng)市規(guī)委會(huì)審定后不再調(diào)整,各區(qū)縣負(fù)責(zé)執(zhí)行,市規(guī)劃局負(fù)責(zé)監(jiān)督｡
　　“北湖印象”所在的龍?zhí)督值擂k事處新居工程建設(shè)辦公室主任羅渝江給記者提供的一份材料顯示,“北湖印象”所在的同樂村經(jīng)村民大會(huì)投票表決,成立了集體資產(chǎn)經(jīng)營公司――樂迪投資有限公司,村支書黃德銀任法人代表｡村民將1600余畝土地托管給樂迪公司進(jìn)行新型社區(qū)建設(shè)與集中流轉(zhuǎn)｡
　　新居工程的錢從何而來?樂迪公司以招標(biāo)方式,確定四川祥普實(shí)業(yè)公司全額投資修建,工程竣工交付后,樂迪公司用集體資產(chǎn)經(jīng)營所得分期償還祥普公司的工程建設(shè)資金｡也就是說,樂迪公司將社區(qū)住房的35%用于對外租賃,租金用來支付建筑方的投資成本與建設(shè)應(yīng)得受益｡
　　這個(gè)租賃,實(shí)際就是后來“購房者”在北湖印象“售樓部”看到的70年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,由“購房者”與建筑商簽訂｡
　　“農(nóng)村土地配額充裕,卻無錢建設(shè)新居工程;建筑商資金充裕,卻在城市面臨地價(jià)高漲､配額緊張的土地缺口,‘北湖印象’的這種操作模式使得雙方壓力都得到了有效化解｡”星彥地產(chǎn)研究中心副總監(jiān)趙莎莎認(rèn)為｡
　　這樣的資源互補(bǔ)同樣是“府河星城”等新居工程的典型合作模式,“基層政府直接找建筑商尋求合作,請注意不是開發(fā)商,前者意味著工程的政府行為,后者代表著市場行為｡”趙莎莎說｡
　　“府河星城”近十家建筑商“分而建之”就是這樣的背景下出現(xiàn),“對開發(fā)商而言,這等于送錢給他賺,由于是政府主動(dòng)找上門,開發(fā)商認(rèn)為不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)｡”小產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)理王明(化名)介紹｡
　　普遍的做法是,建筑商先造一批房子用于農(nóng)民安置,根據(jù)協(xié)議拿到相應(yīng)的補(bǔ)償?shù)仄そㄔ鞂ν怃N售的樓盤,“誰先造好,誰先抓鬮拿到樓盤銷售｡”王明說｡
　　“府河星城”1.3萬多戶,其中安置農(nóng)民5000多戶,剩余的對外銷售,當(dāng)然,出現(xiàn)10多家建筑商建造銷售的情況屬于個(gè)案｡不過,王明坦言,不少新居工程實(shí)際操作中,可能對外銷售的房屋所占開發(fā)量高達(dá)80%｡“由于利潤豐厚,基層政府肯定與建筑商有一個(gè)協(xié)議,將部分收益返還集體經(jīng)濟(jì),用于農(nóng)民保障與鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)｡”
　　趙莎莎也告訴記者,為了防止貪瀆,往往政府找的建筑公司都有國字背景｡羅渝江認(rèn)為,“北湖印象”與“小產(chǎn)權(quán)”完全是兩個(gè)概念,是合法的｡不過,無論從當(dāng)?shù)孛襟w､還是市場反饋,包括接受記者采訪的成都置信集團(tuán)副總經(jīng)理唐名璉都認(rèn)為,新居工程其實(shí)就是“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)｡
　　
　　在趙莎莎看來,“北湖印象”是成都“小產(chǎn)權(quán)”的領(lǐng)頭羊,是第一個(gè)吃螃蟹的角色｡北湖印象早在2005年就曾與趙莎莎所在的公司有所接觸,商議銷售事宜｡但當(dāng)時(shí)成都人并沒有小產(chǎn)權(quán)的概念｡在北湖印象整個(gè)推廣過程中,一直伴隨著當(dāng)?shù)孛襟w的曝光與爭議,因此后來似乎擱淺了一段時(shí)間,直至2006年才以現(xiàn)房亮相,“此時(shí),人們對小產(chǎn)權(quán)的接受程度已經(jīng)很高”｡
　　去年,在成都簇橋新苗村,一些市民5月31日才交了房款,6月1日就接到了拆遷通知,原來這個(gè)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目所在地已經(jīng)規(guī)劃為其他用地｡
　　王明告訴記者,不排除有些村打著新居工程的名頭開發(fā)小產(chǎn)權(quán)樓盤,“先上車后買票”｡
　　政策松口?
　　“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的核心問題是“農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)”,如果這個(gè)問題得以解決,“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的問題有望迎刃而解｡成都“小產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)象之所以引起全國關(guān)注,更重要的原因就是今年7月,在成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套試驗(yàn)區(qū)后不久,成都市國土資源局出臺了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》｡
　　《辦法》規(guī)定,實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理騰出的建設(shè)用地指標(biāo),在扣除農(nóng)民集中居住用地后節(jié)余的部分,納入市､縣集體建設(shè)用地儲備庫統(tǒng)籌調(diào)配掛鉤使用｡集體建設(shè)用地指標(biāo)儲備庫由市､縣土地管理部門管理｡
　　土地使用者可通過與儲備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)｡流轉(zhuǎn)原則將按照先整理集中､再流轉(zhuǎn)使用,在保持土地所有權(quán)不變的前提下,實(shí)行使用權(quán)有償､有限期流轉(zhuǎn)的精神運(yùn)作｡
　　《辦法》規(guī)定依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房､農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋,不得用于商品住宅開發(fā)｡同時(shí),給予了集體建設(shè)用地以城鎮(zhèn)建設(shè)用地幾乎相等的地位,明確指出集體建設(shè)用地用于工業(yè)､商業(yè)､旅游業(yè)､服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途以及有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地有形市場采取招標(biāo)､拍賣或者掛牌等方式公開交易｡土地使用者可申請辦理土地使用權(quán)登記｡
　　集體建設(shè)用地可以上市流轉(zhuǎn),可謂石破天驚之舉,成都的試行《辦法》一出臺立即引起震撼,多方揣測這是否意味著“小產(chǎn)權(quán)”的上市流轉(zhuǎn)有望合法化｡四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容認(rèn)為:集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)就是為“小產(chǎn)權(quán)房”開口子,就是突破｡
　　從土地政策的角度,馮宗容認(rèn)為改變了集體建設(shè)用地需征為國有方能流轉(zhuǎn)是一個(gè)破冰之舉,在土地性質(zhì)不變的情況下,用農(nóng)村豐足的土地資源解決農(nóng)村的發(fā)展難題｡
　　敏感人士注意到,先有依附新居工程下“以租代售”的小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)象,后有這個(gè)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理施行辦法,后者更像一個(gè)彌補(bǔ)政策｡在上述《辦法》出臺之前,對于成都“小產(chǎn)權(quán)房”蔓延的現(xiàn)象,有說法稱地方政府本著“不干預(yù)､不打壓､不鼓勵(lì)､不支持”的“四不”態(tài)度,某種程度上等于是默許了｡
　　依據(jù)《辦法》,目前“以租代售”的小產(chǎn)權(quán),雖然操作形式上有極大的商品房的買賣嫌疑,但某種意義上講,老百姓可以放心購買這些納入建設(shè)規(guī)劃,按相關(guān)的程序完善手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房｡
　　王明他們不斷提及的“政府”實(shí)際更多是指鄉(xiāng)一級基層政府,以往圍繞小產(chǎn)權(quán)的爭議之一就是,“小產(chǎn)權(quán)”在某種程度上體現(xiàn)了基層“小政府”與“大政府”存在著搶奪土地收益的嫌疑｡
　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府､街道辦事處乃至村委會(huì),是親手策劃“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”開發(fā)的主體,這種“類房地產(chǎn)開發(fā)”產(chǎn)生的利益回報(bào),基層政府可以拿出一部分給農(nóng)民分紅,剩余的用于投資鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè),縮小城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡帶來的二元鴻溝｡
　　一直以來,“大政府”低價(jià)征地,再以市場操作形式高價(jià)拍賣給開發(fā)商的做法飽受質(zhì)疑,馮宗容說,政府的一種解釋是,用以回收此前城建配套建設(shè)的巨額投資｡“現(xiàn)在這個(gè)政策的出臺,意味著將土地收益的機(jī)會(huì)歸還集體經(jīng)濟(jì)組織｡”
　　成都市國土資源局一再強(qiáng)調(diào),《辦法》的出臺并不意味著在集體建設(shè)用地上開發(fā)的出臺并不意味著在集體建設(shè)用地上開發(fā)商品房合法｡9月中旬,成都市國土､房管､規(guī)劃､建設(shè)四部門明確回答:對于目前已經(jīng)建成和出售的在集體土地上開發(fā)的商品房,市政府有關(guān)部門正在研究處理辦法｡
　　在四川省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳武元看來,“正在研究,這就值得一看,對于有爭議的部分,政府往往是先走一小步,試探反應(yīng),有爭議就完善,然后再跨一步｡”
　　成都市有關(guān)部門一直低調(diào)應(yīng)對外界爭議,回絕記者采訪,對于新居工程中,以租代售的“小產(chǎn)權(quán)房”的爭議未作任何表態(tài),被一些人看來是一種智慧的疏忽｡
　　
　　市場反應(yīng)
　　
　　“小產(chǎn)權(quán)房”的問題如此敏感,是因?yàn)樗鼜?qiáng)烈地牽動(dòng)著許多與“小產(chǎn)權(quán)房”息息相關(guān)的利益各方的神經(jīng)｡這個(gè)“相關(guān)的利益各方”包括了“小產(chǎn)權(quán)房”的住戶､“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商､“小產(chǎn)權(quán)房”所屬的村委會(huì)和鄉(xiāng)政府､管轄著住房市場的建設(shè)部和國土房管局,還有“大產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商們,都卷入了這場論爭｡
　　唐名璉與陳武元都認(rèn)為,政府對小產(chǎn)權(quán)房肯定會(huì)合理解決,這個(gè)《辦法》既然是試行,肯定還有補(bǔ)充文件出來｡四川在實(shí)行土地承包制的改革中,曾與安徽齊名｡在今天的房地產(chǎn)制度改革中,被譽(yù)為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新特區(qū)的成都被寄以厚望｡
　　“我的看法是,很可能要求補(bǔ)繳土地出讓金,然后取得合法身份,當(dāng)然,可能是區(qū)別于商品房產(chǎn)權(quán)證的B證,但對購房者而言,保證小產(chǎn)權(quán)物權(quán)與上市流轉(zhuǎn)就夠了,剩下的就是政府考慮該怎樣保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益｡”陳武元說｡
　　“小產(chǎn)權(quán)房有攪亂市場嫌疑,但目前并未對成都房產(chǎn)市場形成沖擊｡”作為專業(yè)研究人員,趙莎莎的理由是,商品房的開發(fā)檔次較高,目標(biāo)消費(fèi)群與小產(chǎn)權(quán)的購買者實(shí)際是兩個(gè)相去甚遠(yuǎn)的極端｡
　　“商品房價(jià)格未受絲毫動(dòng)搖｡”趙莎莎說｡當(dāng)然,小產(chǎn)權(quán)房的熱銷也代表了一種剛性的需求,對于低收入家庭而言,“小產(chǎn)權(quán)房”確實(shí)為其解決住房問題提供了一個(gè)路徑,唐名璉認(rèn)為,低收入家庭可以安家“小產(chǎn)權(quán)房”,“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn),某種程度上也是對目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一個(gè)補(bǔ)充｡
　　“當(dāng)然,果真200多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房集體上市,肯定會(huì)對商品房市場形成沖擊｡”唐名璉認(rèn)為,“將來,可以考慮將小產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房行列｡”
　　對于大多數(shù)開發(fā)商而言,《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法(試行)》是一個(gè)令人興奮的消息,意味著尋找更低廉開發(fā)成本土地的可能｡
　　同樣在7月,國家土地副總督察甘藏春回應(yīng)“小產(chǎn)權(quán)房”問題時(shí)表示,“小產(chǎn)權(quán)房”對城市居民銷售不合法,但是國家非常重視“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象｡國土資源部從1999年開始,就在全國不同地方,開展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)､試點(diǎn),現(xiàn)在正在不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn),在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再提交國家立法機(jī)構(gòu),通過立法來解決｡
　　諸多的“利好”對于正為“小產(chǎn)權(quán)房”猶豫不決的低收入家庭而言是一個(gè)令人振奮的好消息｡
　　房地產(chǎn)消費(fèi)市場的心態(tài)的一個(gè)矛盾之處是,買房前盼望房價(jià)下跌,買房后卻期望著漲價(jià)｡因此,對于一些已經(jīng)傾盡所有氣力擠進(jìn)商品房行列的有產(chǎn)者而言,面對小產(chǎn)權(quán)在成都可能的春天,有點(diǎn)心情復(fù)雜:“這不太公平｡”
　　當(dāng)然,對于商品房開發(fā)商而言,這邊要高價(jià)拍地開發(fā),那邊集體經(jīng)濟(jì)組織以零地價(jià)直接開發(fā)“類商品房”參與競爭,心態(tài)可想而知｡
　　尺度地產(chǎn)總經(jīng)理任強(qiáng)認(rèn)為,房產(chǎn)市場必然在國有土地與集體土地這兩個(gè)二元土地管理結(jié)構(gòu)尚未打破的情況下雙軌運(yùn)行,最終走向統(tǒng)一｡
　　“擺在政府面前的是,對于兩種性質(zhì)的土地流轉(zhuǎn),如何重新在各個(gè)利益主體之間劃分蛋糕｡”唐名璉說｡
　　“這是對政府智慧的挑戰(zhàn)!”趙莎莎這么認(rèn)為｡

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