從“世界第一高樓”退位之后，臺(tái)北101，這個(gè)在臺(tái)灣人看來“扶不起”的摩天大樓，戲劇般地結(jié)束了長達(dá)7年的虧損。轉(zhuǎn)虧為盈的101能給日吞萬金的摩天樓提供怎樣的啟示？ 　　
　　“祥龍”從臺(tái)北101底樓盤旋而上，直沖高達(dá)508米的塔尖。
　　塔下，是82萬人的倒數(shù)聲；塔上，是288秒的煙花夢(mèng)幻。
　　這是臺(tái)北101送給臺(tái)灣人的新年禮――斥資6000萬元（指新臺(tái)幣，下同），3萬發(fā)煙火，還有國際爆破大師蔡國強(qiáng)的大手筆。自2003年竣工始，在臺(tái)北101塔頂施放煙火，是這座“世界第一高樓”每年的形象賣點(diǎn)。
　　雖然“祥龍”被臺(tái)灣媒體戲謔為“蚯蚓”，但是，臺(tái)北101需要“掌聲”來為自己慶祝。
　　建筑成本高達(dá)500億元、每日營運(yùn)成本2000萬元的臺(tái)北101，曾被臺(tái)灣人稱作“扶不起”的摩天大樓。2010年1月，高達(dá)828米的迪拜塔取代了臺(tái)北101“世界第一”的位置。但是，退位后的臺(tái)北101，反而結(jié)束了長達(dá)7年的虧損。
　　事實(shí)上，早在2010年年中，臺(tái)北101董事長林鴻明就對(duì)媒體宣布：“（2010年）上半年臺(tái)北101營收約48.57億元，年增近3成，稅前盈余逾1億元�！泵總�(gè)月都在賺錢的101，更是讓林鴻明高興地預(yù)見，全年可望獲利逾2億元，首度虧轉(zhuǎn)盈。
　　“終于揚(yáng)眉吐氣”，媒體以這樣的語句表達(dá)感嘆，像是對(duì)這個(gè)沉重負(fù)擔(dān)的卸除而松了一口氣。而對(duì)于臺(tái)北101來說，這場盈利比預(yù)期早來了兩年。
　　
　　負(fù)債300億的摩天樓
　　
　　摩天大樓如何盈利在全世界都是難題。
　　根據(jù)媒體公開資料，上海金茂大廈每天的管理維護(hù)費(fèi)就達(dá)100萬元人民幣，而臺(tái)北101每天的運(yùn)營成本為2000萬臺(tái)幣（折合人民幣400多萬元）。如果沒有前期周密的規(guī)劃、招商，沒有足夠的財(cái)力、人力，一座投資巨大的建筑，也能成為現(xiàn)實(shí)中的“資本黑洞”。
　　根據(jù)臺(tái)北101公關(guān)部提供的數(shù)字顯示：這棟摩天樓，在營運(yùn)第三年，即2006年虧損達(dá)到17億；在馬英九上任打開兩岸大門的2008年，虧損仍有9億；而才剛開放陸客觀光的2009年，虧損僅1億，直至現(xiàn)在的獲利。
　　或許2009年頂新集團(tuán)入股而引發(fā)“鮭魚回流”的氣氛太迷人，臺(tái)灣媒體將轉(zhuǎn)虧為盈的關(guān)鍵指向“陸客經(jīng)濟(jì)”，認(rèn)為觀光消費(fèi)收入是臺(tái)北101突破營運(yùn)困境的敲門磚。但是，林鴻明并不完全認(rèn)同，說，“臺(tái)北101只是提早達(dá)到損益平衡�！�
　　要做世界第一高樓并不輕松。高達(dá)500多億元的建筑成本，加上需要付給臺(tái)北市政府土地權(quán)利金200億，以及每年的銀行利息。巨債負(fù)擔(dān)下，營運(yùn)團(tuán)隊(duì)將盈利時(shí)間點(diǎn)設(shè)在營運(yùn)后的八九年，也就是2012年。
　　不過，對(duì)于長期虧損，臺(tái)灣社會(huì)顯然沒有足夠的耐心，關(guān)于“臺(tái)北有無能力支撐一座摩天樓”、“經(jīng)營團(tuán)隊(duì)是否盡責(zé)”的質(zhì)疑聲一直不斷。當(dāng)時(shí)的董事長陳敏熏更成眾矢之的，屢遭批評(píng)，在2008年更被“立委”以營運(yùn)績效不佳要求去職。
　　陳敏熏是臺(tái)灣知名女企業(yè)家，父親陳重義是臺(tái)灣最大花式紡紗廠―理隆纖維的董事長。理隆投資了中華開發(fā)工銀，在取得董事席次后，陳重義便指派陳敏熏代表家族擔(dān)任開發(fā)工銀董事。因開發(fā)工銀持有臺(tái)北101大樓19.55%股權(quán)，總穿著套裝、梳著包頭的陳敏熏成為臺(tái)北101董事長。
　　雖然陳敏熏在聲明稿中力陳無過，認(rèn)為臺(tái)北101大樓屬收益型房地產(chǎn)投資BOT案，主要營收來源為租金收入；營運(yùn)初期，租金收入未達(dá)一定水準(zhǔn)前，將因高額固定費(fèi)用而產(chǎn)生虧損，但終因社會(huì)壓力過大，最后向臺(tái)北101的全體公、民股共13名董事及臺(tái)灣“財(cái)政部”表達(dá)辭意�！柏�(cái)政部”指定當(dāng)時(shí)總經(jīng)理林鴻明暫代董事長。于是這位一路看著“萬丈高樓平地起”的幕后推手，站上了前線，盡管百般推辭，林鴻明仍接下了這個(gè)負(fù)債300億、虧損超過9億的燙手山芋。
　　
　　并不在計(jì)劃內(nèi)的第一高樓
　　
　　當(dāng)年催生臺(tái)北101的就是林鴻明。
　　在臺(tái)北101大樓建成之前，作為臺(tái)灣建筑世家宏國集團(tuán)的第二代領(lǐng)軍人物林鴻明，幾乎是“養(yǎng)在深閨人未識(shí)”。臺(tái)灣《商業(yè)周刊》在報(bào)道林鴻明時(shí)，開場白這樣寫道：“翻遍臺(tái)灣企業(yè)集團(tuán)名冊(cè)，從未出現(xiàn)宏國兩個(gè)字�！�
　　1997年夏天，臺(tái)北市政府希望通過民間投資的方式興建“臺(tái)北國際金融中心”大廈，寄出了很多投標(biāo)單給當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)開發(fā)商。林鴻明先后收到了兩次投標(biāo)單，但他把這些標(biāo)書都扔到了垃圾桶。過后不久，在“說客”接二連三的勸說下，林鴻明拿下了投標(biāo)。
　　在臺(tái)北市政府的構(gòu)想中，這座“臺(tái)北國際金融中心”大樓只建66層，并沒有消費(fèi)觀光功能，也沒有城市地標(biāo)的想象，僅僅是“臺(tái)北曼哈頓”計(jì)劃中的“金融服務(wù)設(shè)施”。但是，林鴻明團(tuán)隊(duì)在與臺(tái)北市政府交涉往來中，大樓高度慢慢增加到80多層。
　　“有一次，陳水扁（時(shí)任臺(tái)北市長）突然問起世界第一高樓多高？有沒有可能做到世界第一高？我們才開始以超越馬來西亞的雙峰塔作規(guī)劃�！迸_(tái)北101設(shè)計(jì)方―李祖原建筑師事務(wù)所副董事長王重平回憶說。
　　當(dāng)時(shí)，馬來西亞雙峰塔的高度約為452米，只要高過它就世界第一了，問題是，要蓋多少層？李祖原的建議是99層，寓意長長久久。
　　但是，林鴻明的母親謝罕見提出意見說：“如果人家問世界上有哪幾棟樓是100層以上的，那你99層剛好被落下了�！�
　　因而有人表示，那不如就100層，代表圓滿吧。謝罕見又說，“中國人講究百尺竿頭更進(jìn)一步，不能這樣自滿�！�101層因此成為共識(shí)，這棟508米高的大樓也由李祖原提議定名為“臺(tái)北101”。
　　盡管臺(tái)北市政府極力支持臺(tái)北101的興建，經(jīng)驗(yàn)豐富的李祖原建筑師團(tuán)隊(duì)也召集42國的專業(yè)技術(shù)人員共同打造摩天樓，但是，建造摩天樓并不容易。
　　最先面對(duì)的挑戰(zhàn)來自自然環(huán)境的限制�！芭_(tái)灣是全世界最不適合蓋高樓的地方。”王重平說，臺(tái)灣地處地震帶的限制，讓摩天大樓興建需要支付額外的防震成本，此外，在他看來，臺(tái)風(fēng)比地震還要危險(xiǎn)。
　　1999年，“9?21”地震奪走了2415條生命，臺(tái)灣人對(duì)高樓失去信心。林鴻明花了半年時(shí)間請(qǐng)各路專家證實(shí)臺(tái)北101大樓并沒有在地震帶上，建筑本身也配備了良好的抗震性能。
　　例如，光是打地基便進(jìn)行了15個(gè)月，挖出70萬噸土，基樁由382根鋼筋混凝土構(gòu)成。大樓中心由外圍8根鋼筋的巨柱組成，每根截面長3米、寬2.4米，巨柱為雙管結(jié)構(gòu)，鋼外管，鋼加混凝土內(nèi)管，自地下5樓貫通至地上90樓。其使用的鋼至少有5種，依不同部位所設(shè)計(jì)，特別調(diào)制的混凝土，比一般混凝土強(qiáng)度強(qiáng)60%。
　　為抵抗風(fēng)力產(chǎn)生的搖晃，在88至92樓掛置一個(gè)重達(dá)660噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃動(dòng)幅度。這也是全世界唯一向游客開放的巨型阻尼器，更是目前全球最大的阻尼器。
　　盡管科技能夠解決問題，但是外在環(huán)境變化和壓力卻難于預(yù)估：1997年金融風(fēng)暴席卷了整個(gè)東南亞，2001年“9?11”的發(fā)生讓未曾有過摩天大樓的臺(tái)灣人擔(dān)心城市安全問題，而2003年SARS的傳染危機(jī)也影響了臺(tái)北101招商。
　　
　　陸客的貢獻(xiàn)
　　
　　耗費(fèi)6年，2003年，臺(tái)北101終于建成，成為當(dāng)時(shí)世界第一高樓。此時(shí)，其所在的信義商圈規(guī)劃區(qū)早已進(jìn)駐了新光三越、華納威秀、信義誠品等高檔商場、電影、書店等消費(fèi)場所。
　　臺(tái)北101，先來卻后到。
　　“當(dāng)年，林鴻明因華納威秀在旁而不打算設(shè)立電影院�！蓖踔仄秸f，林鴻明認(rèn)為應(yīng)該要“共榮”，臺(tái)北101因而試圖和周邊的商家作出區(qū)別，不做百貨公司，做成Mall，“成為人群聚集的地方”。
　　臺(tái)北101原先由澳洲公司負(fù)責(zé)招商，招租率只有三四成，后轉(zhuǎn)由臺(tái)灣團(tuán)隊(duì)來招商。對(duì)此，臺(tái)北101發(fā)言人劉家豪表示，“因?yàn)榕_(tái)灣人才會(huì)了解自己的購物需求。”
　　在營運(yùn)第五年時(shí)，臺(tái)北101引進(jìn)鐘表專區(qū)，希望奠定臺(tái)北101在臺(tái)灣的精品地位�！爱�(dāng)然，這也是一種集市效應(yīng)，越來越多精品也希望進(jìn)駐臺(tái)北101，如LV�！眲⒓液勒J(rèn)為，這是臺(tái)北101的形象已受到肯定的表現(xiàn)。
　　而陸客的到來，給臺(tái)北101注入一針最有力的強(qiáng)心劑。
　　臺(tái)北101副董事長魏應(yīng)交表示，在去年上半年48.57億元營收中，陸客貢獻(xiàn)了一成。在《商業(yè)周刊》中，他預(yù)估開放陸客自由行后，陸客對(duì)101的營收貢獻(xiàn)可增為兩成。
　　在劉家豪看來，陸客團(tuán)不可能花太多時(shí)間在消費(fèi)上，游客經(jīng)濟(jì)有限，所以，他們更多的是為今年開始的自由行作準(zhǔn)備。目前陸客在臺(tái)消費(fèi)每人每日約新臺(tái)幣8000元，魏應(yīng)交認(rèn)為，自由行開放后，可能有五到六倍的增長。
　　不可否認(rèn)，魏應(yīng)交的大陸經(jīng)驗(yàn)，的確讓臺(tái)北101更能抓準(zhǔn)大陸的觀光客源。例如，他建議在五樓排隊(duì)入口處，為每個(gè)經(jīng)過的陸客拍攝與大樓的合成照供選購，一天平均能帶來20萬元的進(jìn)賬。除此之外，為了讓陸客多停留，臺(tái)北101將陸客青睞的品牌，如化妝品、鐘表和珠寶等放到觀光線上，加大營業(yè)面積。
　　“臺(tái)北101提早轉(zhuǎn)虧為盈的關(guān)鍵是兩岸關(guān)系變好，開放陸客來臺(tái)。”發(fā)言人劉家豪以盈利的觀景臺(tái)為例，2009年全年進(jìn)場人次不過135萬，但2010年前10個(gè)月就有150萬的進(jìn)場人次，11億的業(yè)績中半數(shù)來自陸客團(tuán)。現(xiàn)在，每兩個(gè)陸客就有一個(gè)曾到訪臺(tái)北101。
　　雖然臺(tái)北101觀景臺(tái)、購物中心都獲利，但是在辦公室出租方面，臺(tái)北101仍屬于虧損狀態(tài)，不甚理想。
　　辦公室的租金每坪約為3000元到4000元不等，但大樓花費(fèi)不菲：每天營運(yùn)成本需要2000萬元，每年電費(fèi)大約3億元，機(jī)械電機(jī)設(shè)備維護(hù)費(fèi)每年也要花2-3億元，人員工資支出每年需要2-3億元。盡管大樓所需支出由招租的企業(yè)支付，但辦公室若未能招滿，維護(hù)費(fèi)用仍屬虧損。
　　目前，臺(tái)北101的招租率明顯上升，逼近七八成，到了去年有85％的招租率，而辦公大樓也越來越多國際大企業(yè)在租用，如IMG、Google、KPMG等等。而國營陸企，包括中國中鋼、聯(lián)想、中石化集團(tuán)旗下的中化等均已進(jìn)駐。
　　劉家豪說，“大環(huán)境改變”當(dāng)然是天助，不過“自助”才是最重要的，包含內(nèi)部控制成本以及積極尋找經(jīng)營策略�！爱�(dāng)世界第一高樓的地位不再，臺(tái)北101追求的便是世界第一高綠建筑，希望能夠得到世界級(jí)的白金認(rèn)證。因?yàn)楣?jié)能減碳和環(huán)保設(shè)計(jì)，不但可節(jié)省日常成本，也可說服外商企業(yè)，現(xiàn)在外商都非常在乎能源節(jié)省以及環(huán)保潮流�！�
　　
　　忘了原本興建的用意
　　
　　臺(tái)北101終能轉(zhuǎn)虧為盈，對(duì)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)來說是成功的喜事，因“世界第一高樓”所帶來的觀光效益，也讓它成為城市的意象。
　　在電影《臺(tái)北星期天》中有個(gè)有趣的段落，兩位在臺(tái)北迷路的外勞，指著臺(tái)北101說，“只要101越變?cè)叫。�我們就離家越來越近�！�
　　該片的導(dǎo)演何蔚然是馬來西亞人，他準(zhǔn)確地指出外國人通過101作為城市指南針的心理地圖。但對(duì)臺(tái)北市民來說，他們的行動(dòng)地圖并不依賴外在的建筑，而是生活習(xí)慣和記憶。
　　除了信義區(qū)周圍的住戶，大部分的臺(tái)北市民，除了美食街、書店和超市，很少“使用”臺(tái)北101。
　　東吳大學(xué)政治所碩士王銘岳的論文研究主題和城市相關(guān)，戶籍在臺(tái)北的他，認(rèn)為臺(tái)北101和臺(tái)北市民的關(guān)系是斷裂的，就跟馬來西亞的雙峰塔一樣，都是政府的產(chǎn)物，但不是商業(yè)社會(huì)自發(fā)的。“美國上世紀(jì)20年代黃金十年而建筑的摩天樓，是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)需要而由民間建造的，但臺(tái)北101是因?yàn)檎�府想要和全球化接軌，設(shè)置亞太營運(yùn)中心而設(shè)，和本地的產(chǎn)業(yè)無關(guān)，當(dāng)然更和臺(tái)北市民生活無關(guān)�！�
　　“從政策發(fā)展來看，臺(tái)北101應(yīng)該是不成功的�！迸_(tái)灣大學(xué)城鄉(xiāng)所助理教授黃麗玲認(rèn)為，從1990年代的時(shí)局來看，作為亞太營運(yùn)的金融中心的設(shè)計(jì)來說，臺(tái)北101已經(jīng)錯(cuò)失機(jī)會(huì)，當(dāng)初沒有面對(duì)和中國大陸經(jīng)濟(jì)整合的問題，讓信義區(qū)成為今日消費(fèi)中心的角色。“服從了消費(fèi)中心的角色，現(xiàn)在臺(tái)北101成了高檔觀光地點(diǎn)。”黃麗玲說，觀光功能原不在預(yù)想之內(nèi)，現(xiàn)在只從觀光消費(fèi)來評(píng)價(jià)，卻忘了原本興建的更大的用意。

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