經(jīng)歷很簡(jiǎn)單,過程很艱難 　　 　　幸運(yùn)之神似乎對(duì)許家印總能眷顧,每每在他陷入低潮之時(shí),總會(huì)有奇跡助他度過難關(guān),后來的恒大上市波折、資金困難之時(shí),也屢次出現(xiàn)。
　　
　　11月5日,港交所,意氣風(fēng)發(fā)的許家印敲響了上市銅鑼。他一手創(chuàng)立的恒大地產(chǎn)歷盡幾次波折,終于正式登陸H股市場(chǎng)。
　　這一天也是2009年福布斯中國(guó)富豪榜發(fā)布的日子。在這個(gè)榜單上,比亞迪的王傳福以396億元的身家排名第一。然而幾個(gè)小時(shí)后,許家印就以422億元的紙面資產(chǎn),成了中國(guó)內(nèi)地的新首富。
　　幫許家印登上寶座的是上市首日猛漲的恒大股價(jià)。按照上市首日收盤價(jià)計(jì)算,恒大總市值達(dá)到705億港元,超過碧桂園,成為在香港上市的最大內(nèi)地民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè),掌握恒大68.01%股權(quán)的許家印自然也水漲船高。
　　
　　從車間主任到業(yè)務(wù)員
　　
　　許家印說,他“個(gè)人經(jīng)歷很簡(jiǎn)單,但過程很艱難”。作為恢復(fù)高考后第二屆大學(xué)生,許家印走了一條大多數(shù)知識(shí)分子當(dāng)年所走的路:畢業(yè)分配,滿懷抱負(fù)地在一線工作崗位埋頭苦干N年,此后適逢改革開發(fā)潮涌,終于按耐不住一顆驛動(dòng)的心,放棄原有的鐵飯碗,從內(nèi)陸的河南直奔深圳,開始了商海浮沉。
　　在恢復(fù)高考的第二年,年輕的許家印“非常開心地”考上了武漢鋼鐵學(xué)院,學(xué)習(xí)四年鋼鐵專業(yè),然后被分配到河南省的舞陽鋼鐵公司,在這里一呆就是10年。
　　“舞鋼是大型國(guó)企,我一去就主動(dòng)申請(qǐng)到了第一線――熱處理車間,當(dāng)時(shí)學(xué)鋼鐵的大學(xué)生比較少,所以受到重視,幫忙協(xié)助車間主任,一年后升為車間副主任,再后來做了車間主任�！痹S家印說自己當(dāng)時(shí)是工作狂人,在做車間主任的7年里,他沒有休息過一天,年三十都會(huì)跑去車間。
　　這種工作習(xí)氣許家印后來也帶到了恒大。廣州的地產(chǎn)圈都知道,恒大永遠(yuǎn)有開不完的會(huì),碰到年末,集團(tuán)會(huì)議經(jīng)常從白天開到深夜,再?gòu)纳钜归_到天亮。當(dāng)然,這是后話。
　　1992年初,許家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。他沒料到是23天過去,投出的簡(jiǎn)歷都撞了白板。后來經(jīng)別人提醒才知道原來是簡(jiǎn)歷做的太厚了,50頁,根本不會(huì)有人去看。于是許就把簡(jiǎn)歷改短,從50頁改到了10頁還是沒用,再改,三、四次易稿后,只剩了2頁,這時(shí)效果也立竿見影――有了5個(gè)候選單位。
　　精挑細(xì)選之后,許家印選擇了一家剛成立不過一年、只有幾個(gè)連鎖店的規(guī)模的小企業(yè),許選擇它的原因很簡(jiǎn)單――是覺得這個(gè)企業(yè)有前景,最主要的是它有一個(gè)好老板。
　　他的新職業(yè)是業(yè)務(wù)員。曾做過車間主任、管理300多號(hào)人的他開始一切重新來過。那時(shí)許家印就連見到公司里20歲的小女生,都會(huì)喊“師傅”。三個(gè)月后,許家印做成第一個(gè)單子,為公司帶來10萬元的業(yè)務(wù)額,這讓老板對(duì)他另眼相看,他也從此不用再東奔西跑,當(dāng)上了辦公室的負(fù)責(zé)人。
　　1993年,這個(gè)企業(yè)又注冊(cè)了一個(gè)貿(mào)易公司,要和舞鋼合作,許家印于是很自然地兼任了這個(gè)新公司的老總,不過這個(gè)“老總”只是個(gè)虛職,公司注冊(cè)完以后老板再?zèng)]投進(jìn)去一分錢,無奈之下,許家印只能東挪西湊借了10萬元,開始了第一次創(chuàng)業(yè)。不過這次折騰一年,也無起色。
　　
　　珠島花園 許家印第一次飛躍
　　
　　1994年,老板本要派許家印去長(zhǎng)春分公司做老總,但許家印卻選擇了去廣州――這個(gè)當(dāng)時(shí)還是公司市場(chǎng)空白地打天下。這年的國(guó)慶節(jié),許家印帶著一個(gè)司機(jī),一個(gè)出納,還有兩個(gè)員工,總共5個(gè)人,從深圳來到廣州,開始了他人生中的第二次創(chuàng)業(yè)。
　　就像眾多剛來廣州打拼的異鄉(xiāng)人一樣,許家印在廣州的第一個(gè)落腳點(diǎn)是價(jià)廉物美的城中村。城中村里的這間不見陽光的房子,白天是辦公室,晚上就是5人的住處。人生地不熟,再加上辦公環(huán)境實(shí)在難登大雅之堂,這家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里。
　　不過,幸運(yùn)之神似乎對(duì)許家印總能眷顧,每每在他陷入低潮之時(shí),總會(huì)有奇跡助他度過難關(guān),后來的恒大上市波折、資金困難之時(shí),也屢次出現(xiàn)。
　　當(dāng)時(shí),許家印的5人團(tuán)隊(duì),通過相關(guān)渠道收購(gòu)了一家公司,取得了一個(gè)名為珠島花園的地產(chǎn)項(xiàng)目,這個(gè)對(duì)許家印乃至恒大開發(fā)、營(yíng)銷風(fēng)格影響深遠(yuǎn)的項(xiàng)目,可謂許家印創(chuàng)業(yè)路上的第一次飛躍。
　　當(dāng)時(shí)廣州樓市盛行的是大戶型之風(fēng),一棟樓都是三房,只有拐角的地方才會(huì)做小面積。許家印卻反其道而行之,1995年珠島花園第一期的幾百套房子全做小戶型,效果出奇的好,房子全部熱銷,在廣州樓市轟動(dòng)一時(shí)。
　　不過,當(dāng)1997年5月珠島花園二期銷售了一半的時(shí)候,許家印選擇了離開。
　　臨走時(shí),許家印向老板提出了自己的觀點(diǎn):一個(gè)人的價(jià)值,應(yīng)該體現(xiàn)出他的能力水平與貢獻(xiàn)。許家印離開深圳老板的時(shí)候,項(xiàng)目通過審計(jì),價(jià)值2個(gè)多億,也就是說許家印花了2年半的時(shí)間,從零開始,為公司創(chuàng)造了2個(gè)多億的現(xiàn)金流,而在當(dāng)時(shí),許的工資是每月3000多元。
　　許的個(gè)性和價(jià)值觀,在他人生第一次跳槽中已經(jīng)略有體現(xiàn):“我這個(gè)人要強(qiáng),該我做的事我會(huì)做好,沒做好是一回事,但做好了就要有體現(xiàn)。舞鋼十年當(dāng)了七年車間主任,總是不提拔,我肯定要走�！痹S家印說,他的出走與現(xiàn)在70后、80后的頻繁跳槽不同,“他們跳得太多,已經(jīng)沒有了意義”。
　　
　　第一槍要打響
　　
　　1996年,許家印在廣州注冊(cè)了恒大地產(chǎn),開始了第三次創(chuàng)業(yè)。許家印認(rèn)為“用最少的錢拿更多的地,發(fā)展的時(shí)間持續(xù)更長(zhǎng)”,所以他把恒大的第一個(gè)項(xiàng)目鎖定在海珠區(qū)廣州工業(yè)大道的原廣州農(nóng)藥廠地塊上。
　　現(xiàn)在的工業(yè)大道板塊已是小區(qū)云集,房?jī)r(jià)過萬,而在當(dāng)時(shí)這里還是工廠林立、污染嚴(yán)重、市政配套都滯后的遠(yuǎn)郊區(qū)。不過,即便這個(gè)地塊,首期也需500萬元的地價(jià)款,恒大最多只能從銀行貸到300萬,而且一窮二白的恒大還未必拿得到。
　　為了獲得這個(gè)項(xiàng)目,許家印又再一次發(fā)揮了他的商務(wù)談判技能,既描繪了個(gè)恒大的宏偉藍(lán)圖,也詳細(xì)描述怎么付款方便。憑著三寸不爛之舌,300萬終于到手,于是許家印立即開發(fā),并復(fù)制珠島花園的模式――小戶型,薄利多銷,快速回籠資金。
　　1996年6月8日,金碧花園破土動(dòng)工,8月8日正式公開發(fā)售,開盤價(jià)定為2800元/平方米,這個(gè)價(jià)位對(duì)于屬于廣州老城區(qū)的海珠樓盤而言,十分具有誘惑力。當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完,一共回款8000多萬元。第二期開發(fā)的時(shí)候,有了現(xiàn)金流的恒大開始注重環(huán)境和配套,環(huán)境好了,售價(jià)自然也就高了,于是第二期的售價(jià)漲到了3500元/平方米。
　　作為新公司恒大的首個(gè)樓盤,金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國(guó)地產(chǎn)史上一個(gè)奇跡:當(dāng)年征地、當(dāng)年報(bào)建、當(dāng)年動(dòng)工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動(dòng)、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。兩年前,還在給別人打工的許家印操作的第一個(gè)樓盤,珠島花園就創(chuàng)造過當(dāng)年蓋完108枚公章、辦齊所有報(bào)建手續(xù)等“六個(gè)當(dāng)年”記錄。珠島花園是今日許家印和恒大地產(chǎn)的起點(diǎn)和老師,并不為過,事實(shí)上,金碧花園之后的諸多樓盤,至今仍有著當(dāng)日珠島花園的營(yíng)銷、設(shè)計(jì)痕跡。
　　1998年6月23日,在廣州市首次的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)上,恒大集團(tuán)以1.34億元的價(jià)格一舉投得位于原農(nóng)藥廠周邊的5.3萬平方米的土地使用權(quán),在此之前還進(jìn)行過幾次征地。至此,5次擴(kuò)地,實(shí)現(xiàn)了金碧花園占地52萬平方米的發(fā)展目標(biāo)。
　　金碧花園首期銷售額8000多萬,一下子就徹底解決了恒大現(xiàn)金流的問題。金碧花園的成功是恒大發(fā)展關(guān)鍵的一步。
　　多年后,許家印話當(dāng)年,說金碧花園的實(shí)踐讓他明白:無論何時(shí),企業(yè)運(yùn)作最重要的問題都是現(xiàn)金流,尤其是剛起步階段�；蛟S這個(gè)信念,是許家印在恒大此后的幾次資金危機(jī)中得以脫身的根基。例如,大刀闊斧降價(jià)、敢于引進(jìn)戰(zhàn)略合作者;2006年A股高潮伊始出讓綠景地產(chǎn),而后又籌劃香港上市,均是此哲學(xué)的繼續(xù)。
　　許家印只想一點(diǎn):機(jī)會(huì)不抓住,過去了就過去了。
　　
　　意識(shí)的轉(zhuǎn)變
　　
　　接下來恒大的運(yùn)轉(zhuǎn)就自然而然轉(zhuǎn)入了高速奔跑階段。當(dāng)時(shí)廣州有1600多家房地產(chǎn)公司。而恒大成立的時(shí)候,絕大部分公司都是在1990年代初成立,比恒大要早5、6年。恒大采取的是在廣州快馬圈地的策略。到了1999年,僅僅用3年時(shí)間,恒大就進(jìn)入了30強(qiáng)的第7位,到了2004年,恒大進(jìn)入中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企前10,并于2004、2005、2006年,連續(xù)三年時(shí)間蟬聯(lián)前十強(qiáng)。
　　了解恒大的人都知道,2004年對(duì)恒大而言是個(gè)分水嶺:在此之前,恒大是以規(guī)模取勝,之后度過資本原始積累的初創(chuàng)階段后,恒大開始走“規(guī)模+品牌”路線。
　　2004年后,恒大逐漸開始從產(chǎn)品上進(jìn)行改革:金碧花園四期設(shè)計(jì)完后,他把全體員工拉到現(xiàn)場(chǎng)開會(huì),許家印高呼“從今以后,公司都要宣傳打造精品,創(chuàng)立品牌的口號(hào)”。
　　許家印首先動(dòng)刀的是樣板房,裝修標(biāo)準(zhǔn)從最初金碧花園的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。
　　許稱之為“意識(shí)的轉(zhuǎn)變”,不管是中端還是高端產(chǎn)品,只要樓盤素質(zhì)好,投入產(chǎn)出比就會(huì)高。于是再后來就有了如今媒體圈熟知的恒大精品戰(zhàn)略:恒大在全國(guó)中高端產(chǎn)品有恒大城、恒大綠洲,高端產(chǎn)品有恒大華府,旅游地產(chǎn)則有恒大金碧天下。目前,在恒大5000多萬平方米的土地儲(chǔ)備中,中端產(chǎn)品占到60%,中高端占25%左右,高端占10%左右。
　　
　　危機(jī)之下應(yīng)變術(shù)
　　
　　當(dāng)然,恒大也無法逃避2008年金融危機(jī)的第一個(gè)寒冬。
　　當(dāng)時(shí)恒大全國(guó)有32個(gè)樓盤、906萬平方米在建,加上大規(guī)模拿地,100多億的缺口對(duì)企業(yè)而言影響非常大。
　　地產(chǎn)圈有時(shí)是充滿戲劇性的。每一個(gè)潮流過去,有人說最艱難的時(shí)候已經(jīng)過去了;有人說最艱難的時(shí)候才剛剛開始。許家印卻說“我的理念就是要員工艱苦創(chuàng)業(yè),當(dāng)然這個(gè)條件也不艱苦。我的面子不值錢,別人說你好又怎么樣,不好又怎么樣?別人說恒大都沒有自己的寫字樓,沒有就沒有吧�！弊非髮�(shí)惠是許家印的生存之道。
　　在07、08年最難熬的那段時(shí)間內(nèi),許家印一方面重拾薄利多銷的發(fā)家之本,全國(guó)幾十個(gè)樓盤搞聯(lián)動(dòng)促銷,快速回籠了海量資金,一方面與國(guó)際投行、香港富豪秘簽融資協(xié)議,盡管條件苛刻甚至兇險(xiǎn),但畢竟幫助恒大熬過一個(gè)最艱難的地產(chǎn)寒冬。
　　“市場(chǎng)永遠(yuǎn)是正確的,行情不好,你想賣高,人家也不買,蕭條的時(shí)候,只能便宜賣,我們?nèi)ツ曩u的房,到現(xiàn)在我都心痛。不過沒辦法,賣房要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況�！�
　　而回顧近幾年的發(fā)展史,我們又不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的規(guī)律:從2007年開始,恒大對(duì)外的合作伙伴必然是名牌企業(yè)與行業(yè)龍頭企業(yè),而高速發(fā)展的規(guī)模不變之下,恒大的資金流產(chǎn)生了很微妙的變化,可以說是裂變:2006-2007年,恒大引進(jìn)淡馬錫基金、德意志銀行和美林銀行作為戰(zhàn)略股東,同時(shí)引進(jìn)4億美元,并在當(dāng)年美國(guó)的次貸危機(jī)半個(gè)月后還發(fā)了5億美元債券�？梢哉f,恒大的發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期一個(gè)是借助于這兩年的資本運(yùn)作,一個(gè)是恒大全國(guó)規(guī)劃戰(zhàn)略,按部就班地實(shí)施,并在2007年顯現(xiàn)效果。也難怪許家印說,目前恒大的優(yōu)勢(shì)不在于嚴(yán)格的管理體系,不在于獨(dú)裁,而在于資源整合。
　　當(dāng)下恒大已經(jīng)走到第四個(gè)發(fā)展目標(biāo):走向國(guó)際,跨越發(fā)展。這個(gè)公司從2006年開始用一年半的時(shí)間,從一個(gè)廣州走向了全國(guó)23個(gè)城市,而萬科用了10年時(shí)間擴(kuò)展了29個(gè)城市。
　　
　　多年后,許家印話當(dāng)年,說金碧花園的實(shí)踐讓他明白無論何時(shí)企業(yè)最重要的問題都是現(xiàn)金流。這個(gè)信念,也是許家印在恒大此后的幾次資金危機(jī)中得以脫身的根基。

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