一個城市的格局和未來,究竟由誰來掌控? 　　毫無疑問,經(jīng)營和管理城市,是政府的職責(zé)。但是如今隨著城市化、市場化的加快,政府經(jīng)營城市也必須借助企業(yè)與市場的力量,而房地產(chǎn)開發(fā)商,特別是實力雄厚的優(yōu)秀開發(fā)商,最具備配合政府開發(fā)、經(jīng)營城市的綜合素質(zhì)與能力。
　　另一方面,隨著房地產(chǎn)開發(fā)商實力與規(guī)模的不斷增長,房地產(chǎn)競爭進入大盤時代,一些地區(qū)已出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的“新造城運動”,這與政府所倡導(dǎo)的城市經(jīng)營殊途同歸。
　　因此,“城市運營商”將成為這些企業(yè)走向更符合時代發(fā)展的選擇,而且是一個必然的選擇。
　　
　　開發(fā)商不僅僅是“賣房子”的
　　
　　說起開發(fā)商,人們的印象或許還停留在“圈地、賣樓”,但實際上開發(fā)商的職能絕不僅限于此。
　　1998年,“23號文件”之后國家停止了福利分房。但是,由于沒有土地收益和其他好處,大多數(shù)地方政府沒有積極性建設(shè)經(jīng)濟適用房,而普通購房者也沒有良好的集資建房的機制(首先融資就是道難題),因此,房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎成了唯一能夠大規(guī)模地建設(shè)高質(zhì)量的住房的機構(gòu)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)商的工作就包括:協(xié)調(diào)政府各方面關(guān)系(建設(shè)過程中各方面的這種應(yīng)酬是不少的),買地(普通集資建房很難組織起來融資),項目決策定位等�？梢�,在這個時期,只有房地產(chǎn)開發(fā)商可以有效地匯集各方面的資源(土地、金融、設(shè)計、建筑等等)。
　　而對于城市建設(shè)來說,房屋的開發(fā)和買賣,不管是住房還是商用房,無論何時何地,都是一項重大工程,開發(fā)商對城市建設(shè)的貢獻是功不可沒的。
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)商必須是城市運營商
　　
　　在配合政府進行城市建設(shè)之外,作為市場化背景下的開發(fā)商也有著自己的主導(dǎo)作用,這個作用最大地體現(xiàn)在改變一塊土地的屬性和區(qū)域價值,進而改變一個城市的格局。
　　一塊土地在未開發(fā)之前,沒有什么價值可言,但是一個好的開發(fā)商能夠為一塊土地注入更高的價值,一個高質(zhì)量的樓盤,會給你一種高品質(zhì)生活方式的選擇,從而帶動整個區(qū)域價值的提升。牽一發(fā)而動全身,在此基礎(chǔ)上,一個良好城市格局的形成也是指日可待的。
　　如今在全國正如火如荼地開展的“新造城運動”,正是開發(fā)商這種主導(dǎo)性最好的體現(xiàn)。將一個資源枯竭、滿目瘡痍的老城區(qū)改造成高檔生活住宅區(qū),帶動一個個人們口中“鳥不拉屎”的地方成為城市生活的新中心……這也正暗合了政府所倡導(dǎo)的“城市經(jīng)營”的理念。
　　因此,人們越來越清楚地認識到,城市運營商不一定就是房地產(chǎn)開發(fā)商,但房地產(chǎn)開發(fā)商,就必須是城市運營商。
　　
　　開發(fā)商易做,城市經(jīng)營商難當(dāng)
　　
　　從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商到城市經(jīng)營商,是房地產(chǎn)企業(yè)的一個必然選擇。在國內(nèi),“城市運營商”的由來,最初可以追溯到2002年。當(dāng)時,有著“中國第一地產(chǎn)策劃人”的王志剛帶領(lǐng)他的工作室,為中國最早的城市運營商――天津濱海公司提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及兩個項目做出了詳細的規(guī)劃。
　　所謂“城市運營”,其實是一種城市資源與價值經(jīng)營。通過房地產(chǎn)開發(fā),把城市變得更有品位和文化。如今的城市運營過程中,政府是處于“掌舵”的地位,而負責(zé)“劃船”的就是各地產(chǎn)商,政府更多的是行使管理、監(jiān)督的職責(zé),城市運營商則是發(fā)揮自身的市場優(yōu)勢,這樣各自發(fā)揮各自強項,可以讓城市更快發(fā)展,達到的目標(biāo)也更高。
　　這是一種介于政府和市場行為之間的一種模式,而城市運營開始后,對于開發(fā)商來說,開發(fā)一塊地,一個樓盤也許并不是多么難的事情,但是如何實現(xiàn)政府、百姓、社會和運營商的共贏,就成為開發(fā)商是否成功的最主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。

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