最近，一些學(xué)者及房地產(chǎn)從業(yè)人員分別發(fā)表言論，認(rèn)為2008年奧運(yùn)會(huì)之后，北京的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)將受到奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)負(fù)面作用的影響，出現(xiàn)擠出現(xiàn)象。房地產(chǎn)價(jià)格將在2010年左右出現(xiàn)大幅度下跌。
　　誠(chéng)然，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)中確實(shí)存在著擠出效應(yīng)和虹吸效應(yīng)等多層負(fù)面效應(yīng)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，各奧運(yùn)城市在奧運(yùn)之后確實(shí)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的蕭索和房地產(chǎn)價(jià)格的下跌。例如：漢城奧運(yùn)會(huì)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和利潤(rùn)率的下降與金融危機(jī)疊加在一起，對(duì)整個(gè)漢城甚至韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大影響；巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)之后，賽前商業(yè)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，賽后價(jià)格大幅下降；悉尼與雅典的房地產(chǎn)市場(chǎng)均由上漲轉(zhuǎn)為大跌。由于擠出效應(yīng)，這些舉辦過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市中，原本屬于奧運(yùn)會(huì)之后的房地產(chǎn)業(yè)的投資在奧運(yùn)會(huì)舉辦的過(guò)程中完成，當(dāng)奧運(yùn)會(huì)舉辦之后，房地市場(chǎng)上有效供給大量增加，由于缺乏足夠的有效需求，房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)下跌。
　　但這就意味著2008年奧運(yùn)會(huì)也會(huì)重蹈前幾屆奧運(yùn)會(huì)的覆轍嗎?漢城、巴塞羅那、悉尼及雅典等奧運(yùn)舉辦城市中存在著明顯的共通地方，而北京無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是在其所在國(guó)家中所處地位都與上述幾個(gè)城市有明顯差異。
　　首先，潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量居高不下。
　　與韓國(guó)、澳大利亞、希臘及美國(guó)相比，中國(guó)的貧富差距更大。但是，中國(guó)的絕對(duì)人口遠(yuǎn)大于上述國(guó)家，相對(duì)的財(cái)富集中集團(tuán)的人口絕對(duì)總量大于上述大部分國(guó)家。在中國(guó)，60％的財(cái)富聚集在0.5％的富裕家庭手中。2006年聯(lián)合國(guó)發(fā)布了《全球家庭財(cái)富分布》，其中的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)最富有的10％的人掌握了國(guó)家財(cái)富的45％。類(lèi)似的數(shù)據(jù)在韓國(guó)是43.1％；在美國(guó)則是69.8％。而2006年，中國(guó)、韓國(guó)、美國(guó)的人口數(shù)分別為12.9億、4685萬(wàn)和2.7億。從以上數(shù)據(jù)，我們不難看出，即便是相對(duì)比率上不占優(yōu)勢(shì)，中國(guó)富人群體的絕對(duì)總量要遠(yuǎn)大于上述各國(guó)。盡管從財(cái)富總量上來(lái)看，中國(guó)的富人可能和上述各國(guó)的富人相比不占優(yōu)勢(shì)，但這并不影響中國(guó)富人群體在中國(guó)的消費(fèi)能力。
　　另外，中國(guó)人數(shù)千年來(lái)有著“安家立業(yè)”的文化傳統(tǒng)。事業(yè)有成的前提是要有個(gè)屬于自己的家。這種消費(fèi)習(xí)慣也會(huì)刺激中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)，使得每個(gè)中國(guó)人都在財(cái)富水平允許的情況下，成為房地產(chǎn)業(yè)的潛在消費(fèi)者。
　　其次，北京擁有獨(dú)有的政治資源。
　　與巴塞羅那及悉尼、雅典相比，北京是世界上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度最快的國(guó)家的首都。世界各地的企業(yè)在不斷地涌入中國(guó)的過(guò)程中，在北京建立辦事處甚至是相關(guān)企業(yè)或廠(chǎng)房是其不二選擇。2003年，世界500強(qiáng)企業(yè)中的絕大多數(shù)在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)辦了各級(jí)代表處、辦事處等，其中北京293家，占總數(shù)的58％。在上海的是180家，占36％，在其他地方如天津、廣州、深圳、西安等加在一起占26％。有美國(guó)的IBM、摩托羅拉、微軟，加拿大的北電網(wǎng)絡(luò)，日本的日立、東芝、韓國(guó)的LG電子、三星，德國(guó)的西門(mén)子等世界知名跨國(guó)公司均沒(méi)有辦事處，且其中大部分企業(yè)均將北京設(shè)為其中國(guó)業(yè)務(wù)的總部。另外，2005年，北京市港澳臺(tái)地區(qū)及外資背景的企業(yè)數(shù)分別達(dá)到2719個(gè)和6534個(gè)。
　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)及奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的北京市品牌的上升和相關(guān)設(shè)施的改善，全國(guó)各地及其他國(guó)家的大量知名企業(yè)將不斷涌入北京，使得北京的總部經(jīng)濟(jì)得到進(jìn)一步發(fā)展，本地勞動(dòng)力市場(chǎng)上的工資水平也會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。這一方面會(huì)使部分人力資本的收入水平出現(xiàn)攀升，刺激新的房地產(chǎn)業(yè)潛在消費(fèi)者的出現(xiàn)；另一方面，大量企業(yè)的涌入也會(huì)引起各地的財(cái)富集團(tuán)涌入北京，再加上企業(yè)落戶(hù)北京本身就需要房產(chǎn)資源作為支撐。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求又將得到顯著提高。
　　再者，中國(guó)二元化經(jīng)濟(jì)格局背景下，地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡。
　　中國(guó)與韓國(guó)、希臘、澳大利亞尤其是美國(guó)的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)差別在于――中國(guó)仍然是一個(gè)從農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)化社會(huì)轉(zhuǎn)變的發(fā)展中國(guó)家。二元經(jīng)濟(jì)格局在這個(gè)國(guó)家極其明顯，城鎮(zhèn)化進(jìn)程盡管很快，但城市的發(fā)展依然較為畸形，地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重失衡。從各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市GDP及固定資產(chǎn)投資在全國(guó)所占比重的數(shù)據(jù)來(lái)看，大量的財(cái)富均集中在幾個(gè)發(fā)達(dá)城市中。這些城市無(wú)論是在城市建設(shè)還是在教育水平、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上均顯著優(yōu)于其他城市。因此，從全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更具競(jìng)爭(zhēng)力。
　　隨著奧運(yùn)建設(shè)的完成，北京市的配套設(shè)施更加完善，城市建設(shè)日趨合理，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。投資于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是從居住角度還是從投資角度來(lái)看，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)均是較優(yōu)的選擇。
　　最后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身就是個(gè)奇跡，土地是稀缺資源，物價(jià)水平的壓力。使房地產(chǎn)價(jià)格上漲成為必然趨勢(shì)。
　　與上述四國(guó)相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持非常高的增長(zhǎng)速度。連續(xù)每年9％到11％的GDP增長(zhǎng)速度是世界歷史上絕無(wú)僅有的。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度極快意味著財(cái)富創(chuàng)造和積累的過(guò)程不斷加快，國(guó)內(nèi)的需求拉動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也會(huì)不斷加強(qiáng)。而在一般產(chǎn)品市場(chǎng)上，需求的不斷擴(kuò)大可以通過(guò)提高一般產(chǎn)品的產(chǎn)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。然而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，其特殊性源于土地資源的稀缺性。由于土地供給不能隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)，土地的價(jià)格一路走高是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景下的一個(gè)必然趨勢(shì)。
　　而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)又帶來(lái)了物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)的壓力。近年來(lái)，中國(guó)的CPI指數(shù)一路走高，通貨膨脹的壓力也在加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格則是物價(jià)水平上升的重要體現(xiàn)之一。
　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)看，全國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格今年來(lái)一直保持著10％左右的增長(zhǎng)速度。全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，與土地價(jià)格及物價(jià)水平上漲存在著必然的聯(lián)系，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然趨勢(shì)。
　　綜上所述，北京及中國(guó)全國(guó)與其他奧運(yùn)會(huì)舉辦城市及其所在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)特征有著明顯的不同。后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的額外供給完全可以在本國(guó)內(nèi)部得以解決，各奧運(yùn)會(huì)舉辦城市的歷史經(jīng)驗(yàn)對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不完全適用。盡管房地產(chǎn)價(jià)格回落是普通民眾和政府所希望看到的，北京市的房產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍然不會(huì)出現(xiàn)回落的趨勢(shì)，而該產(chǎn)業(yè)價(jià)格的理性回落需要依賴(lài)于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展及相關(guān)城市的不斷發(fā)展。
　　
　　(作者系北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院研究生)

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