樓市紅紅火火，“地王”頻頻涌現(xiàn)，地方政府高度依賴土地財(cái)政的格局得到強(qiáng)化；另一方面，各地進(jìn)行大拆大建和透支未來所引發(fā)的矛盾和沖突正趨于升級(jí)，這種利益短視模式的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。
　　針對(duì)國內(nèi)房價(jià)的瘋漲態(tài)勢，中央政府近期終于開始出臺(tái)樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場政策趨于收緊的信號(hào)已然明確。
　　2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠措施取消，征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到5年，政策目的被表述為“抑制投機(jī)性購房”；12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要“抑制部分城市房價(jià)過快上升的趨勢”；12月17日財(cái)政部等五部委則推出了土地出讓金繳納新規(guī)，規(guī)定“分期繳納土地出讓價(jià)款期限不得超過一年，首次繳款比例不得低于50％”。
　　不過，在中央明確明年宏觀經(jīng)濟(jì)“雙寬”政策基調(diào)下，房地產(chǎn)商依舊押寶樓市“打壓”政策并不會(huì)太嚴(yán)重，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的亢奮并沒有因?yàn)檎{(diào)控信號(hào)出現(xiàn)而有所收斂。
　　12月17日，央企保利地產(chǎn)旗下保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用30.4億元的高價(jià)拿下北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地。據(jù)測算，該地塊最終樓面價(jià)達(dá)到23506元，平方米，溢價(jià)率高達(dá)313％，至少要賣到3萬元，平方米，才可以保證有利可圖。同一天，復(fù)地集團(tuán)以8.84億元競得上海普陀一幅住宅土地，1.8萬元，平方米的樓板價(jià)是起始價(jià)的3.25倍。顯然，開發(fā)商頂風(fēng)圈地的態(tài)勢仍在上演。
　　實(shí)際上，在樓市火爆行情下，各大房企高價(jià)“拿地賭明天”的搏擊，更讓地方政府賺得盤滿缽滿，各地“以地生財(cái)”的財(cái)政格局進(jìn)一步強(qiáng)化。中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收人同比增加超過100％；排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108％。而截至12月18日，上海、北京兩地的2009年賣地收人都雙雙超過了800億元，均創(chuàng)出了各自城市的歷史紀(jì)錄。
　　
　　打擺子的“政策市”?
　　
　　房地產(chǎn)的調(diào)控政策轉(zhuǎn)變始于2009年12月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，眾所周知，這個(gè)會(huì)議將為今年的宏觀調(diào)控政策定調(diào)。會(huì)議提到房地產(chǎn)政策主要有三處：一是要“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”；二是要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”；三是要“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。支持棚戶區(qū)改造”。
　　“這些表述與前些年樓市調(diào)控政策的思路有了關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變――與此前主要抑制需求的政策相比，此次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策是在保證需求能力的同時(shí)，要大力度推動(dòng)樓市供給能力的增加�！眹�家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院常修澤研究員分析，如果樓市調(diào)控政策能以此思路來真正落實(shí)，這會(huì)讓市場看到主要城市房價(jià)的快速上漲勢頭得到有效遏制的曙光，2009年下半年樓價(jià)出現(xiàn)較快增長的主要原因之一，就在于樓市供給將遭遇瓶頸――這主要是2008年和2009年年初開發(fā)商緊縮投資的結(jié)果。
　　因而，中央若能真正保證樓市供給量的增加，勢必會(huì)在長期內(nèi)緩解樓市供給的壓力。2009年的房市特別是頭牌城市的表現(xiàn)，只能用“利令智昏”四個(gè)字來形容，2010年，樓市技術(shù)頂將遭遇政策頂，即使政府不出手，樓市也不可能逃脫市場的懲罰。
　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年一線城市，在2009年年末，樓市的銷售業(yè)績，同比是下滑的，這說明開發(fā)商手上的可供入市的樓盤，幾乎全在炒家的手上。而新的樓盤，由于各方均看不準(zhǔn)來年樓市的大趨勢，因而采取了觀望的心態(tài)。
　　中國社科院金融所易憲容研究員分析，此次中央提“遏制”樓價(jià)，與3年前的遏抑樓價(jià)過快上漲，從背景到前景都有不同。中央將房地產(chǎn)暴漲所引起的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)，與其相關(guān)的社會(huì)矛盾積聚聯(lián)系到一起來看，上次遏抑樓價(jià)，剛要壓出成果，來了國際金融危機(jī)，這次遏制樓價(jià)，遏制不住，可能帶來新的危機(jī)�！昂茱@然不是短期的應(yīng)急措施，眼前的遏制樓價(jià)，要著眼‘十二五’規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變的角度來看待，2010年會(huì)推出全國性國土資源大調(diào)查、打擊違規(guī)違法用地專項(xiàng)行動(dòng)、土地管理和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定納入政績考核評(píng)價(jià)機(jī)制等數(shù)項(xiàng)大行動(dòng)�！�
　　不過常修澤對(duì)于遏制樓價(jià)所能夠取得的實(shí)際成效表示懷疑，“現(xiàn)在的政策，只能解決一時(shí)的問題。一旦把地產(chǎn)打死，那么宏觀經(jīng)濟(jì)馬上就死。這個(gè)政策如果嚴(yán)厲地兌現(xiàn)下來，到2010年底我們就會(huì)看到政府又將出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)和購買的行為，投資也好，投機(jī)也好，政府都會(huì)挖空心思要大家來買房，要開發(fā)商來建房。如此，政策的公信力如何體現(xiàn)?”常修澤介紹，反觀近幾年的地產(chǎn)政策，2007年后半段，打壓地產(chǎn)；2008年底，鼓勵(lì)地產(chǎn)；2009年底，打壓地產(chǎn)，一旦2010年底，又要鼓勵(lì)地產(chǎn)投資和投機(jī)�！斑@樣的政策，前瞻性如何體現(xiàn)?政府如何證明自己的宏觀政策不是在打擺子呢?”
　　對(duì)自住和改善性購房需求的支持、中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，以及棚戶區(qū)改造的推進(jìn)等措施，都是穩(wěn)定和增強(qiáng)房地產(chǎn)需求力量的政策；而保障性住房建設(shè)的加快，以及營業(yè)稅優(yōu)惠政策的取消、土地出讓金繳納新規(guī)，則使得樓市供給側(cè)的政策顯得頗為混亂。事實(shí)上，在這么寬松的流動(dòng)性狀態(tài)和如此低利率的情況下，任何貌似嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策都會(huì)是事倍功半的；再考慮到現(xiàn)階段樓市調(diào)控措施自身的混亂性，“2003年以后的房地產(chǎn)政策真是讓人無言。房子價(jià)格高漲的原因，在于一是政府從房子里拿到的錢多了，包括土地出讓金，各種稅費(fèi)；二是開發(fā)商做盤。而要降房價(jià)，應(yīng)該是大規(guī)模加大土地供應(yīng)量，降地價(jià)；鼓勵(lì)開發(fā)商多建房，增加供應(yīng)量；最為關(guān)鍵的是，要打擊開發(fā)商屯集土地和捂盤。”常修澤感慨現(xiàn)在的政策怎么看都像是被特殊利益集團(tuán)綁架的“故意”。
　　
　　土地財(cái)政是根源
　　
　　政府也有難言苦衷，中央政府有出政策的權(quán)力，地方政府也有耍太極的手段，國有土地名義上是國家所有，但是實(shí)際上地方政府視之為“不容染指的禁臠”。中央政府信貸支持優(yōu)勢下的中央企業(yè)在“招拍掛的市場方式名義”下取得了原來基本上被地方政府把控的一部分土地，結(jié)果是“地王頻現(xiàn)”。地方政府得到了土地出讓金，中央政府得到了不少稅收，這是“高房價(jià)資金循環(huán)游戲的本源”。易憲容介紹，房地產(chǎn)領(lǐng)域是個(gè)是非之地，房價(jià)過高、強(qiáng)制拆遷等都是讓決策層頭疼的頑疾。上海、北京等地的房價(jià)已經(jīng)趕上了紐約、倫敦。強(qiáng)制拆遷最近在國內(nèi)趨于暴力化，鬧出人命的情況在增多。這類問題惡化的一個(gè)重要原因，是地方政府在土地財(cái)政的利益機(jī)制之下，不遺余力推動(dòng)賣地、保護(hù)房價(jià)所致。
　　然而，在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，如果只看到地方政府這一層，在公共政策分析上是不完善的。實(shí)際上，中央政府對(duì)此問題也需要承擔(dān)責(zé)任。在分稅制之下，大部分財(cái)稅歸中央所有，土地出讓金成了地方政府的搖錢樹，地方政府對(duì) 賣地收入的依賴程度越來越高，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下尤甚。“這種機(jī)制有兩大問題，一是政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房價(jià)，二是這種將50年到70年的收入一次收上來，而且在一年中花掉的方法，是一種典型的吃子孫飯和不可持續(xù)的財(cái)政收支方式。因而，需要改革財(cái)政稅收體制。”
　　郭田勇認(rèn)為現(xiàn)在中央調(diào)控樓市政策雖尚未將矛頭直接指向地方政府的“土地財(cái)政”，但中央政府與地方政府之間的新一輪博弈實(shí)際上已拉開序幕。地方“以地生財(cái)”是個(gè)老問題，盡管地方政府可能也明白其中的風(fēng)險(xiǎn)不能小覷，但卻總也走不出這一怪圈，預(yù)支和透支后代子孫土地收益的行為仍呈加碼之勢。這種嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的粗放發(fā)展模式將使中國城市的發(fā)展之路越走越窄，最終會(huì)以失敗而告終，而要改變這種模式，就應(yīng)該實(shí)現(xiàn)從“以地生財(cái)”到“以稅生財(cái)”的轉(zhuǎn)變。
　　但是，要改革財(cái)稅體制，就必須調(diào)整中央與地方的財(cái)政稅收關(guān)系，要么擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限，要么中央向地方讓渡一部分財(cái)稅資源。未來國內(nèi)城市化的進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)肯定還要大搞，但如果目前形成頑疾的機(jī)制不調(diào)整，問題將會(huì)越積越多。中央目前不斷強(qiáng)調(diào)要“調(diào)結(jié)構(gòu)”，國外也在討論中國經(jīng)濟(jì)“再平衡”的問題，國內(nèi)財(cái)稅體制改革應(yīng)該成為國內(nèi)“再平衡”的一個(gè)重要方面。
　　“這樣做會(huì)對(duì)國內(nèi)稅收體制造成很大的沖擊，但不破不立，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)發(fā)展到邊界的地步，最近上海、成都等地拆遷引發(fā)的沖突升級(jí)即是最好的例證。中央政府只能在這上面拿出膽量搞點(diǎn)改革了，否則各地拆遷之風(fēng)仍會(huì)持續(xù)四起，大局將不可收拾�！惫�田勇認(rèn)為盡管目前國務(wù)院法制辦正在修改《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但是土地的利益機(jī)制不可能改變。土地拆遷背后的土地開發(fā)，不只是表面上的土地出讓金問題，而是關(guān)系到各級(jí)地方政府上下的財(cái)富分配問題，這對(duì)地方政府和政府中的官員們來說是一件大事。當(dāng)前土地拆遷和土地開發(fā)普遍遭遇社會(huì)不滿，一個(gè)重要原因是人們相信，政府機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的利益鏈條太緊密，在背后有勾結(jié)行為，并且黑社會(huì)化的程度越來越嚴(yán)重�！斑�有一個(gè)重要問題是，此次條例修改僅限于城市中的國有土地，這意味著目前大量發(fā)生的農(nóng)村集體土地拆遷糾紛，將不在條例修改的管轄范圍之內(nèi)。如果按現(xiàn)有方式修改《拆遷條例》，還可能出現(xiàn)如下結(jié)果：一是引發(fā)城市拆遷加速，在條例修改完成之前了結(jié)拆遷。二是未來拆遷大量向農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)移，因?yàn)檗r(nóng)村集體土地還沒有法律的保護(hù)�！�
　　常修澤認(rèn)為真正的解決之道，還是要放棄土地開發(fā)轉(zhuǎn)向稅收增長，營造良好的稅收環(huán)境。當(dāng)然，同時(shí)還要解決好中央與地方的稅收分配問題�！斑@將考驗(yàn)中央政府能否切實(shí)鼓起改革的勇氣，趟過這一利益復(fù)雜的深水區(qū)。”

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