自己“危改”不行? 　　 　　在北京房地產(chǎn)開發(fā)界最時髦的詞語就是“危改”。聽起來這似乎是一件想人民之所想，急人民之所急的好事。對于居民來說，政府把你的危房給改了，再把你“合理安置”到新房，應(yīng)該感恩戴德才對。
　　而真實的“危改”是怎樣的呢?看個例子吧，有這樣一處四合院，如果你和我―樣見過照片，一定會感嘆，多漂亮的房子呀!干凈漂亮的灰瓦房，透著古樸的氣息，寬敞的院落，種植著樹木花草，養(yǎng)著金魚，住在里面多愜意呀!
　　就是這樣一個四合院接到通知書，它已納入“危改”項目，必須限期拆除。這是一份非常典型的拆遷判決書，在1995年《北京市西城區(qū)城市房屋拆遷裁決書》上記者看到這樣的內(nèi)容：“牛八寶胡同16號內(nèi)，一家3戶，北房4間，西房5間，東方6間，私宅建筑面積199．3平方米(連同院子占地約400平方米)，該房屋已經(jīng)西城區(qū)房地產(chǎn)管理局房屋估價所作價，補償金額共計31218元(這個價格在當時算是比較高的了)。”
　　居民當然不服，于是接下來，一份北京市西城區(qū)人民政府的《限期拆遷決定》中指示“建設(shè)單位依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《北京市實施細則》的有關(guān)規(guī)定，已對3戶居民進行合理安置。但3戶居民仍未自動履行裁決。為保證建設(shè)工期按期完成，北京市西城區(qū)人民政府決定：責令 3戶居民于本決定送達之日2日內(nèi)，從西城區(qū)牛八寶胡同16號院內(nèi)全部搬出――如逾期仍不搬遷，責成有關(guān)部門予以強制搬遷”。
　　最后，居民在光天化日下，被公安和防暴警察拖出屋外，漂亮的四合院被鏟車夷為平地。而該四合院所在區(qū)位，土地使用權(quán)拍賣的市場價值，每平方米至少2萬元，也就是說，該處一家3戶居民連同院落共約400平方米，獲得3萬元補償，失去的卻是價值900萬的財產(chǎn)權(quán)!
　　根據(jù)《國家建設(shè)用地征用辦法》和《中華人民共和國土地管理法》，只有市區(qū)無收益的空地和國家建設(shè)使用的荒山、荒地才可以無償劃撥，可在北京、上海發(fā)生的情況是，眾多居民安家居住的地區(qū)，被以“危改”名義無償劃撥給開發(fā)商。有人甚至說，開發(fā)商在北京只要不拆故宮，哪都可以立項改造，他們和有關(guān)部門唱了一出有聲有色的雙簧，一面舉著“安危解困”，“美化首都”的招牌，獲得大量區(qū)位優(yōu)良的土地，一面還享受政府給予的各項優(yōu)惠措施。
　　北京市房地局拆遷處一負責人曾對上訪公民做如下解釋：“在市區(qū)搞建設(shè)就要拆舊房子，統(tǒng)稱危舊房改造，至于拆了舊房以后蓋什么房子是政府的事，與你們無關(guān)�！�
　　記者親見很多有悠久歷史和文物價值的四合院被強行推倒，在其上建設(shè)高檔小區(qū)、寫字樓，然后高價上市銷售。在銷售價格中最主要的部分，就是所在區(qū)位的土地使用權(quán)價格，這部分巨額利潤，以政府的名義請客，卻由所在地居民買單。
　　對此高智晟律師認為：任何非為有涉國防、外交等重大國家利益目的，任何組織及個人都無權(quán)以任何理由及任何程序強拆公民合法私有房屋。危改及房地產(chǎn)開發(fā)之需均未在任何基本法律中可作為強制拆遷的例外加以規(guī)定，亦即遍查中國既有基本法律，均無危改及房地產(chǎn)開發(fā)之需即可強制拆毀公民合法所有的私有房屋，任何有起碼認識能力的立法當局也不會罔顧文明社會公認的既有邏輯基礎(chǔ)制定此類法律。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，上世紀90年代，北京市在市區(qū)黃金位置就這樣“危改”了共146大片居民區(qū)，拆遷數(shù)萬居民，據(jù)說體現(xiàn)了政府對人民的關(guān)心�？煞浅Ｆ婀值氖�，在平安大道邊寸土寸金地段著名的南池子，里面集中很多非常漂亮的四合院，也被列入危改。很多居民提出，如果你硬要說我的房子是“危房”那也沒辦法，但是能不能由我們自己“危改”，政府有什么要求，我們都按著做還不行么?答復(fù)：不行，這是統(tǒng)一規(guī)劃，必須由政府統(tǒng)一安排。也就是說，你必須接受政府的關(guān)心，你自己關(guān)心自己，那是不行的。
　　現(xiàn)在的南池子，居民都遷到郊外了，這片黃金地段辦了高檔會所。
　　對比鮮明的是，對于郊區(qū)和城鄉(xiāng)接合部一些土地價值不高的非黃金地段，比城內(nèi)四合院破敗得多的房屋，甚至確實搖搖欲墜的危房，卻從沒有人去關(guān)心“危改”。
　　
　　“合理安置”的故事
　　
　　目前媒體上有很多報道，漚歌熱愛拆遷的區(qū)政府，不僅美化了首都市容，而且讓危房居民得到合理安置，生活水平大大提高。所以你很容易得出結(jié)論：開發(fā)商和政府都把你們“合理安置”了，上訪不是無理取鬧么?
　　在中共西城區(qū)委的內(nèi)部刊物《西城信息》上，記者看到這樣的內(nèi)容：“區(qū)委書記辦公會就私房拆遷引起的集體上訪問題聽取了有關(guān)部門匯報……×××同志強調(diào)……對少數(shù)借機煽動群眾鬧事的人，要曉之以法、曉之以理，要給予批評教育，并由政法、公安、街道及有關(guān)單位配合掌握隋況。有關(guān)部門要找他們談話，提出警告……”看上去政府對你們這樣仁至義盡了，這些人還上訪，分明是別有用心嘛。
　　讓我們來看一看北京某些地方的“合理安置”到底指的是什么?前面提到那個漂亮的四合院，主人被強制安置到豐臺區(qū)一處住宅，筆者采訪時，從市區(qū)前往該處乘車需兩個多小時，自己的房子沒了，所謂安置房是一個在集體土地上建的無銷售許可證的房屋，每月還需自己交房租――千萬不要把這樣的安置當作特殊情況。
　　《房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)單位必須與原房地產(chǎn)權(quán)利人辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更才能獲得《土地使用證》，然后才能辦理《拆遷許可證》，而在北京市一些城方，市房地局在被拆遷入并不知情的情況下，代替被拆遷人進行產(chǎn)權(quán)變更，開發(fā)商只要獲得政府頒發(fā)的《建設(shè)用地批準書》，就可以接著獲得政府頒發(fā)的《拆遷許可證》，就可以發(fā)出“告被拆遷居民一封倍”、“私房拆遷通知書”、“裁決書”、“強制執(zhí)行書”、“拘留決定書”，命令尚被蒙在鼓里的居民于15日內(nèi)搬遷，否則強制執(zhí)行，被拆遷人被要求必須執(zhí)行開發(fā)商單方面制定的補償、安置辦法，沒有商量余地，被拆遷人接到的裁決書所謂“合理安置”，就是一律被從市區(qū)住宅遷到大興、韓莊子、和義農(nóng)場、五孔橋一類至少五環(huán)以外的地區(qū)，住農(nóng)家房，還要交房租，這就是北京市各區(qū)房屋土地管理局所謂的“合理安置”。而居民的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)被廉價送給開發(fā)商，這就是所謂的“依法裁決”。居民必須接受這樣的城下之盟，否則就是“無正當理由，拒絕拆遷”，可以以妨礙公務(wù)的名義逮捕。
　　一份北京市西城區(qū)房屋土地管理局 1998年發(fā)出的裁決書是這樣寫的：“本裁決送達3日內(nèi)，被申請人一家搬至申請人北京市西城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司為其安置的石景山楊莊中區(qū)居住，同時將西城區(qū)鑰匙胡鬧所住房屋騰空交給申請人，并將院內(nèi)所蓋自建房自行拆除�！�
　　
　　資金流向哪里
　　
　　在解放初，毛澤東曾和梁漱溟先生圍繞“大仁政”和“小仁政”有過一場爭論，最后壓倒性意見是，為了國家的長遠發(fā)展，可以犧牲一部分公民的眼前利益。因此有種比較流行的觀點，當前一些地區(qū)的拆遷政策雖然沒有保護被拆遷者的利益，卻是國家經(jīng)濟發(fā)展大局的需要。如果不這樣，怎么美化城市，迎接奧運呀?
　　這里應(yīng)作三個層次回答：第一，并非把有悠久歷史的老房子拆了，建些惡俗的豪華建筑就是美化城市。第二，妯且真能美化城市，不應(yīng)把一些人欣賞的美麗城市建立在另一部分人失去家園的痛苦之上，否則我們會難以理解，在紐約這個最繁華的都市也仍然保留有貧民區(qū)。第三，按照目前一些地方的拆遷政策，國家并沒有減少建設(shè)支出成本，除了令開發(fā)商獲利、助長腐敗與資金外逃，無助于經(jīng)濟發(fā)展的大局。
　　拿拆遷安置費來說，筆者見到一份商品房購銷合同的復(fù)印件，這份合同原是不公開的，后來由于甲方為了向拆遷戶征收房租，才落入拆遷戶手中。合同中甲方是北京燕龍聯(lián)合企業(yè)集團總公司，乙方是北京市西城區(qū)平安里大街拓寬道路工程建設(shè)辦公室。乙方購買昌平縣回龍觀鎮(zhèn)主持開發(fā)的綜合住宅小區(qū)9號樓和13號樓的部分房屋，作為拆遷安置房。每建筑平方米價格分別為2600元和2820元兩種，共72套，總金額1580多萬元。非常不可思議的是，在合同第二款中規(guī)定“甲方享有產(chǎn)權(quán)”，為什么乙方明明花錢購買丁甲方房屋，而房屋產(chǎn)權(quán)仍在甲方呢?天底下有這么傻的事情么?但就這樣變的一個魔術(shù)，令多少失去私房的居民目前住在郊外集體所有土地上的違章建筑中，每月還有人上門催討房租，此時喊天天不應(yīng)，喊地地不靈。而列入國家預(yù)算的巨額拆遷補償費不知去向，有關(guān)方面對外還宦稱被拆遷居民早已“合理安置”。
　　1999年8月28日的北京某報在宣傳危改政績、百姓得到實惠時說漏了嘴，講菜市口大街工程拆遷安置費13億元，是國家按投資計劃支付的。一時群眾大嘩，菜市口居民拿到的分明是少得可憐的“外遷獎勵費”。至今不清楚這筆錢很大一部分哪里去了?
　　北京市金融街建設(shè)開發(fā)公司是一家在“危改”方面比較有名的公司。這樣的公司拿到劃撥土地后，往往自己并不急于投資建設(shè)，而是轉(zhuǎn)手招商，在一份房展會散發(fā)的招商引資手冊中，記者看到金融街建設(shè)開發(fā)公司對于綜合商住辦公項目，有這樣有趣的招商基本要求：“1、外商投資必須是合資或合作形式，不能獨資。2、外商投資必須占25％以上。3、土地拆遷開發(fā)工作必須委托金融街建設(shè)開發(fā)公司進行 (換句話說拆遷安置費必須交給金融街建設(shè)開發(fā)公司)。”
　　根據(jù)《人民日報》1999年8月24日的報道，在北京市各種拆遷中目前至少有三項巨額資金流失，落人了開發(fā)公司和貪官的口袋：第一，應(yīng)當交給國家的“國有土地出讓金”，因立項“危改”被無償“劃撥”給開發(fā)商了；第二，應(yīng)當給被拆遷人的城鎮(zhèn)拆遷費，被開發(fā)商侵吞。(典型的情況就是A開發(fā)商被“劃撥”土地以后自己并不出錢，而是招商從B投資商手中獲得每產(chǎn)約40萬的城鎮(zhèn)拆遷費，當然這筆錢不會給被拆遷居民，只需將這些居民統(tǒng)一“合理安置”到郊外的房子里，其中大多數(shù)是在農(nóng)村集體土地上開發(fā)的非法建筑或單位的合建樓，一次性替被拆遷人交3年房租，大約2萬元，3年后就不管了。手法與《焦點訪談》揭露的“四川省豐都國土局侵吞三峽工程移民款”的方法如出一轍，但這筆費用卻被列入商品房成本之中，牟取暴利，并通過做假賬逃稅)；第三，私人土地使用權(quán)補償。(這部分費用法律有明確規(guī)定，有關(guān)方面卻借口執(zhí)行j匕京市的細則》，根本不承認，好像有些胡涂，但銷售商品房時卻一點不糊涂，如在西城區(qū)東城區(qū)，每平方米建筑面積價格動輒上萬，甚至數(shù)萬，再算上容積率，其中建筑成本只是很小一部分，最值錢的部分恰恰是在強制拆遷時，對居民硬裝糊涂不承認而在銷售廣告中卻毫無顧忌大肆宣傳的“黃金區(qū)位”、“升值無限”的土地使用權(quán)的價值。)
　　10年來，由此涉及被侵吞流人黑洞的國家和人民財產(chǎn)究竟有多少?2003年9月28日，《中國經(jīng)濟時報》曾報道，經(jīng)過不完全統(tǒng)計后專家估算約為1380億。
　　這些資金如果真的進入國庫可以帶動國家建設(shè)，如果進入居民手中，可以促進消費。而作為灰色收入被某些人占據(jù)，他們也知道這樣的錢燙手，會急于把資金轉(zhuǎn)移到國外。

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