因為錯失了前幾年買房子的良機，在濟南某媒體工作的趙先生因為沒有房子只好一再推遲婚期。一直關(guān)注房源的他最近總能收到不同的樓盤促銷短信，走在馬路上，也時常有人往手里塞促銷廣告。
　　然而他卻遲遲沒有出手。他一直在等待濟南出現(xiàn)類似深圳“攔腰斬”式的大幅跳水。但是這一天遲遲沒有到來，這使他非常焦急。
　　濟南真是一個特殊的地方。縱觀濟南房地產(chǎn)市場，雖然沒有了2007年火爆購房的罕見情景，但憑借旺盛的需求量，也同樣沒有“拐點”、“跳水”等異�，F(xiàn)象。相比一線城市的樓市亂相，濟南的樓市又在“平穩(wěn)”中走過了近一年，一如這座古城厚重的性格。
　　這很值得探究。難道僅僅是二線城市地位的發(fā)力？可是，明顯的，全國樓市低迷已經(jīng)蔓延到二線乃至三線城市；向前推移幾年，當同屬副省級城市的青島的房價一路飄紅問鼎萬元的時候，濟南房價的上行亦顯得相當溫和。
　　多位房地產(chǎn)商和樓市咨詢機構(gòu)人士接受采訪時表示，濟南的房價沒有降，主要是因為前幾年漲幅不算太大，另外，最主要的一點，濟南擁有因舊城改造、拆遷等因素帶來的極為旺盛的剛性需求。
　　
　　溫和的城市
　　
　　相對于國內(nèi)部分城市的樓市低迷現(xiàn)狀，濟南樓市要堅挺得多。數(shù)據(jù)顯示，濟南房地產(chǎn)市場上半年房價漲幅有所回落，市場供需較為平衡，交易量自5月份達到一個制高點后，7月份又有所上揚。
　　8月，濟南樓市終于出現(xiàn)了小幅回落，總成交量(含住宅、公寓、商用住房、地下室、車庫，辦公寫字樓)為1844套，降幅達28.55%；9月持續(xù)呈下降趨勢，總成交量（含住宅、公寓、商用住房、地下室、車庫，辦公寫字樓）為1481套，降幅達19.69%。
　　但是，相較于深圳、上海等一線城市，這樣的變動顯得如此溫和。但是，我們驚奇地發(fā)現(xiàn)：濟南的樓市價格沒有明顯的下跌，9月，濟南住宅房產(chǎn)成交均價反倒環(huán)比8月每平方米上升了122元。
　　國慶“黃金周”期間，在全國重點監(jiān)測的環(huán)渤海、長三角、華南、中西部等區(qū)域的21個城市中，各大城市的樓市成交量均出現(xiàn)大幅度下降，且降幅都超過30%，唯獨濟南，周成交量環(huán)比上升5.08%，成為全國重點城市中唯一交易量正增長的城市。
　　如此好的前景，眾多的地產(chǎn)開發(fā)商早就搶駐濟南。鑫苑房產(chǎn)以一年半時間連開三個樓盤的速度讓濟南人領(lǐng)略了外來地產(chǎn)商的速度。與此同時，眾多的外來地產(chǎn)商開始在濟南拿地、開盤。保利、萬達、天鴻、路勁、誠基、海信、海爾綠城等等的外來開發(fā)商接連進駐濟南。
　　對濟南老百姓來說，激烈的市場競爭是件好事。為了占領(lǐng)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商們可能會給泉城百姓更多的優(yōu)惠。為了加快資金周轉(zhuǎn)速度，廉價賣房的現(xiàn)象也不是不可能出現(xiàn)。無論怎樣，能便宜些買房子對老百姓來說就是最大的實惠。
　　
　　為何沒有應(yīng)聲而落
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，濟南樓市反應(yīng)遲緩，最首要的原因是其剛性需求一直很“剛”。
　　2008年，濟南市以籌辦十一屆全運會和京滬高鐵濟南西客站建設(shè)為契機，加快實施棚戶區(qū)改造，大力推進新區(qū)開發(fā)和老城提升。并且，根據(jù)“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和濟南市《濟南市生態(tài)城市規(guī)劃》，逐步將工業(yè)園區(qū)向東西兩翼遷移，將老城區(qū)“一城山色半城湖”的老泉城景觀逐漸還原。同時，將通過建設(shè)五大生態(tài)功能區(qū)、20個亞區(qū)、146個生態(tài)單元等措施，在2020年將濟南建設(shè)成為生態(tài)城市。據(jù)悉，為此，濟南市將投資14個億重修華山湖，投資100個億對小清河進行徹底的綜合整治。
　　這種規(guī)模龐大的城市建設(shè)，勢必產(chǎn)生一些“回遷戶”，這部分消費者顯然是最剛性的房產(chǎn)消費者。
　　并且，濟南不是奧運協(xié)辦城市，奧運會對濟南城市面貌的影響微乎其乎，更大的是對人們心理的影響。全運會將于明年在濟南召開。奧運會激發(fā)人們對體育的無限遐想和對健康的追求，而全運會則是奧運會體育精神的延續(xù)。山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理助理楊海龍在接受采訪中表示，在目前的背景下，只要對人們的這種精神需求加以引導，就不會出現(xiàn)較大幅度的動蕩。樓市可能會受后奧運經(jīng)濟的負面影響在濟南不成立。
　　另外，有業(yè)內(nèi)人士認為，濟南的炒房族主要為公務(wù)員和泛公務(wù)員（類似公務(wù)員的國有大型企業(yè)職工），聞名南方的溫州炒房團并沒有來。這部分人求穩(wěn)的心態(tài)比較強，并且熟悉政策等大環(huán)境的變動，稍有風吹草動就會按兵不動。他們的撤手也使?jié)�南房地產(chǎn)市場的泡沫縮小。
　　況且，濟南飽受儒家思想影響，是個傳統(tǒng)城市，歷來奉行保守風格，大起大落并不符合它的性情。
　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為，即便是有剛性需求的市民也不急于買房，他們?yōu)榱说却�房價下調(diào)，寧可租房過渡一下。濟南的開發(fā)商和其他地方的開發(fā)商一樣，也從銀行拿到貸款越來越難，如果房子賣不出去，必然面臨資金鏈斷裂的危險。屆時，缺少資金的開發(fā)商也可能會降價以求客戶青睞。
　　
　　堅挺的利好
　　
　　與此同時，濟南的樓市存在著堅強的利好。
　　從大環(huán)境看，濟南地處以京津塘為中心的環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)南翼，成為承東啟西、連接南北的重要節(jié)點城市。山東半島城市群建設(shè)和濟南都市圈規(guī)劃的逐步實施，將促進并加強濟南與經(jīng)濟區(qū)內(nèi)其他城市的聯(lián)系。因此，順應(yīng)區(qū)域一體化的趨勢，加強與北京、天津、青島等經(jīng)濟中心的產(chǎn)業(yè)分工與聯(lián)系，迅速發(fā)展經(jīng)濟，成為決定濟南發(fā)揮其影響力的關(guān)鍵因素，同時也決定著濟南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。
　　同時，隨著濟南城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將發(fā)生較快變化，在強化第二產(chǎn)業(yè)（包括重工業(yè)部門）的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)能帶動數(shù)十種相關(guān)行業(yè)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)業(yè)必然成為“十一五”期間重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)部門之一，其產(chǎn)業(yè)地位將會得到進一步提升。
　　根據(jù)新的濟南城市總體規(guī)劃，“十一五”期間中心城每年將有10―12萬的新增人口和10平方公里的增長空間。因此，適應(yīng)城市規(guī)劃調(diào)整擴大的要求，濟南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著巨大的發(fā)展機遇。
　　2005年2月，國務(wù)院批準山東省承辦2009年第十一屆全國運動會，主會場設(shè)在濟南。作為十一運會主賽區(qū)，將圍繞“一軸”、“兩環(huán)”、“三區(qū)”實施“八大工程”，開展“六項整治”。同時，第十一屆全運會的主場館濟南市奧體中心位于規(guī)劃中的濟南東部新城的核心位置，必將全面推動濟南東部城區(qū)的發(fā)展，濟南東部新城的輪廓清晰可見。
　　在東部跳躍式發(fā)展的同時，濟南西部也在有條不紊地前進著。與東部尚未城市化的大片處女地相比，西部四處是工業(yè)化濟南遺留的痕跡。為了保護城市環(huán)境，西部的工廠搬走了，留下的就是一片片的居住區(qū)。它最大的優(yōu)勢就在于它和主城區(qū)的銜接要比東部地區(qū)緊密的多，沒有明顯的分層。這也意味著，發(fā)展西部，濟南有足夠的公建配套基礎(chǔ)。況且，高鐵西客站的籌建對西部發(fā)展的意義并不亞于奧體中心之于東部。
　　這或許是濟南開發(fā)商的信心所在。
　　
　　Real Estate in Jinan
　　
　　Although the exceptional upsurge in house buying in 2007 has disappeared, the real estate market of Jinan in 2008 has not experienced the abnormal in the leading cities, the real estate market in Jinan is very “calm”.
　　It is worth asking why this is so. Obviously, the real estate depression has spread to the secondary and even tertiary cities. A few years ago, house prices in Jinan’s brother city Qingdao rose by nearly 10,000 yuan per square meter. However, house prices in Jinan changed very little.
　　Many real estate developers and consultants explain that the reason why there has been no reduction in house price in Jinan was that the prices had not increased much in previous years. In addition, the most important reason was that with the reconstruction of the old city and relocation―citizens who were awarded compensation for the loss of their homes would surely buy new houses.

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