房地產(chǎn)問題不管是經(jīng)濟化、社會化,還是政治化,“關(guān)鍵都是保障房不足造成的”。但是,保障房的投資、建設(shè)、分配都讓人覺得難以得到保障 　　 　　“2010年,為了完成580萬套保障性住房建設(shè)任務(wù),中央已經(jīng)下達600多億資金。”7月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在“2010中國市長論壇”上公開表示。他強調(diào),今年580萬套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成�！白〗ú繀f(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個省市簽訂了協(xié)議,大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書。”
　　然而,住建部一位不愿透露姓名的官員則算了一個簡單的除法:“600億,580萬套,一萬元對于建一套房子來說能夠干點啥?”據(jù)他估算,2010年保障房投資總額將達到約4300億元左右,600億與4300億相比,小巫見大巫。而且,2010年還轉(zhuǎn)接了2009年部分在建工程。
　　上述住建部人士稱,2010年中央決策層對住房保障體系的建設(shè),給予了前所未有的巨大推動力�！坝绕涫枪�共租賃住房建設(shè)是住建部下一階段工作的重點,住房保障毫無疑問是2010年住房領(lǐng)域的首要任務(wù)。但大家真的還是覺得任重道遠,壓力很大。”
　　而在采訪中,多數(shù)專家也表示,保障房建設(shè)能否及時“補位”,將在很大程度上決定今年房市新政的效果,也是對2010年政策效力的最終考驗。同時,也要防止保障房異化成房企的另一場“圈錢運動”。
　　
　　國企唱主角,“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房
　　
　　“到2012年末,基本解決1540萬戶家庭的住房問題。”這是2009年底住建部在“國四條”中提到的目標(biāo)。而在2009年5月,住建部等三部委曾發(fā)文明確指出,到2011年末,解決747萬戶困難家庭的住房問題。僅僅半年之后,這一指標(biāo)就做了大幅調(diào)整。時間僅多了一年,指標(biāo)卻翻了一倍。
　　2010年,中國住房保障注定要全面提速。與此同時,不少地方政府已明確“今年保障房開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。根據(jù)北京市公布的2010年土地供應(yīng)計劃,今年北京市土地供應(yīng)總量為6400公頃,住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃,其中廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房和定向安置房用地占到1250公頃。
　　建工?郭莊家園是目前離北京市中心最近的在建保障性住房項目。7月24日,記者來到位于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的郭莊子村,建工?郭莊家園的5棟雙限房住宅樓已經(jīng)封頂完成,外圍的腳手架、圍擋也都撤走。距離建工?郭莊家園不遠是同一個開發(fā)商的商品房項目――建邦楓景,二者的開發(fā)商都是北京建工地產(chǎn)。
　　據(jù)工地的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,全部工程預(yù)計2011年下半年竣工,項目建成后,可提供限價房1224套,廉租房294套,普通商品房549套。按照2009年12月28日的開盤銷售情況,限價房7500元/平米,普通商品房均價18600元/平方米,目前已全部售罄。在這里,保障房和商品房很容易區(qū)分,“商品房樓層低,限價房樓層很高,商品房都是大窗戶,限價房都是小窗戶,像個鴿子籠�！痹撠�(fù)責(zé)人笑著對記者說。幾米之遙,卻是兩個風(fēng)景。
　　該項目馬路對面是萬科中糧?假日風(fēng)景(紫苑),大都是均價2萬以上的商品房。紫苑旁邊又是一個保障性住房項目――首開集團旗下北京首開晟馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的同馨家園,共1239戶,限價7300元/平方米。
　　兩個保障性住房項目的開發(fā)商北京建工地產(chǎn)和首開集團,都是國有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受采訪時認(rèn)為,國有企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)建設(shè)保障房的責(zé)任,“要不然要國有企業(yè)干嗎?它的一個責(zé)任就是為公共產(chǎn)品做出貢獻,政府可以下指令讓國有企業(yè)首先來參與。”
　　的確,目前在樓市調(diào)控的壓力下,房價膠著,融資閘門緊閉,不少國有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,而進軍保障房建設(shè)的步伐明顯加快。
　　6月,萬科決定參與南京的保障房建設(shè),負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊,預(yù)計建設(shè)規(guī)模將達400萬平方米。萬科執(zhí)行副總裁肖莉為此向媒體表示,萬科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。7月,綠地集團與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議,在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬平方米的保障房社區(qū)。綠地集團董事長張玉良公開表示:“保障房業(yè)務(wù)比例將會在整體集團業(yè)務(wù)中的所占比例進一步加大�！贝送�,中國建筑國際、龍湖、中海、保利、碧桂園等房企也都或多或少參與了保障房的建設(shè)。越來越多的房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房為哪般?
　　一位知名房企銷售總監(jiān)告訴記者,這主要是被保障房資金周轉(zhuǎn)速度快所吸引,“成本很好控制,甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要創(chuàng)新。盡管利潤較低,但在調(diào)控重壓下,不失為較為安全的經(jīng)營模式。”
　　銷售總監(jiān)還給記者舉了個例子。6月17日,農(nóng)行北京分行與北京萬科簽署合作協(xié)議,農(nóng)行北京分行將向北京萬科提供80億元的按揭額度,全力支持萬科在北京的房地產(chǎn)項目的發(fā)展。而這合作背后,是因為2010年北京萬科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。
　　按照規(guī)定,承建保障房項目,房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓分析認(rèn)為,在商品房成交大幅下降的背景下,保障房是政府扶持項目,亦是房企“親近”政府的一個公關(guān)手段,資金偏緊的開發(fā)商可以用保障房土地進行融資圈錢。為此,謝逸楓強調(diào),開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房必須遵循法律監(jiān)督的程序軌道,擁有公權(quán)力的相關(guān)政府職能機構(gòu)也應(yīng)一同接受監(jiān)督,防止保障房異化成“圈錢運動”的可靠機制。
　　
　　偏愛兩限房
　　
　　記者所去的建工?郭莊家園和同馨家園均是限價房。“開發(fā)商們最愿意參與限價房建設(shè)。”相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑首選是商品房,其次是屬于保障房的限價房,再次才是公租房、經(jīng)濟適用房、廉租房等其他保障住房�！斑@是利潤率決定的。限價房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品,比商品房利潤低,但控制得好的話,產(chǎn)品利潤率也能達到10%-15%�！�
　　而土地財政,或?qū)⒋偈瓜迌r房成為保障性住房的主要組成部分,這是中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組不久前得出的結(jié)論。
　　該設(shè)計研究組分析,自1994年以來,地方政府財政赤字不斷擴大,較1997年增長了近10倍。除巨額財政赤字外,地方政府還面臨需要償還融資貸款的巨大壓力。2009年地方政府融資平臺貸款余額約為7.2萬億元,2011年底達約10萬億元。而地方政府的土地出讓收入和未來土地增值是日后還債的主要來源之一。
　　在此背景下,限價商品房具有一定的住房保障功能,同時可兼顧地方政府的土地出讓收益,限價房可能成為未來保障性住房的供應(yīng)主流。
　　但是,經(jīng)濟適用房的份額在一定程度上將受到擠壓。經(jīng)濟適用房之所以比普通商品房價廉,就是因為經(jīng)濟適用房土地供應(yīng)采取劃撥形式,政府不得收取土地出讓金。
　　中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞則認(rèn)為應(yīng)該多建經(jīng)濟適用房。他認(rèn)為,經(jīng)濟適用房還有一層意思,就是平價購買后應(yīng)該在較短的時間內(nèi)成為居民的私有財產(chǎn),從理論上講,每一個公民在其一生中應(yīng)該有一次機會得到政府以成本價供應(yīng)的住宅�！安粏谓鉀Q老百姓有房子,還要使他有財產(chǎn),藏富于民最主要的是要老百姓有資產(chǎn),有自己的房產(chǎn)�！�
　　
　　資金來源是問題
　　
　　與商品房一樣,建造保障房所需的不外乎是土地和資金。
　　目前,建設(shè)保障房所需的地方配套資金主要來源,包括省市縣政府的財政補貼、住房公積金的全部增值收益,以及土地出讓金凈收益的不低于10%等。此外,今年中央代發(fā)的2000億元地方債也作為地方的配套資金,補充用于廉租房建設(shè)。但在實際操作中,這些資金往往難以到位。
　　首先,地方政府補貼這一塊很難保障。2010年兩會期間,廣東省人大代表曾指出:“政府補貼少得可憐!粵東、粵西、粵南的省財政補貼每年只有一兩億元,而省政府的土地出讓金卻有600億元之多。”中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的報告指出,房貸新政使得地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)收入縮水,財政壓力加大,可能影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計劃的順利完成。
　　而在“2010中國市長論壇”上,住建部部長姜偉新除了透露中央下達600多億元資金支持保障房建設(shè)外,還透露了中央將利用公積金貸款支持保障性住房試點,但他并未透露具體的城市,除了北京。
　　根據(jù)北京市住房公積金管理中心的數(shù)據(jù),今年北京市計劃發(fā)放公積金貸款420億元,其中一半用于支持保障性住房建設(shè)。
　　“利用公積金貸款建設(shè)保障房”這一政策從一開始出臺就存在不少爭議。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示,利用公積金這個方法可以推行。“現(xiàn)在有不少公積金是存在銀行不能動的,如果拿出來以后有一定的回報,不是比放在那里更好嗎?本身我們建立公積金的目的也是為了幫助相當(dāng)一部分低收入家庭。”
　　但是唐鈞反對公積金建保障房�！肮�積金是個人賬戶,每筆錢都是有主人的,不能隨便動用它來建房子�！彼麖娬{(diào),如果非要用公積金建房,建房之前一定要取得該項資金個人持有者的同意。
　　而保障房建設(shè)用地的面積,也一直很難得到保障,盡管地方政府對于土地?fù)碛薪^對的控制權(quán)。這從開工量和竣工量的數(shù)據(jù)比較中,可見端倪。
　　2009年北京市計劃政策性住房新開工850萬平方米,竣工200萬平方米。竣工和開工相差650萬平方米。仔細(xì)查找過去幾年的數(shù)據(jù),也會發(fā)現(xiàn),住房改革以來,年年的竣工量都大大小于開工量。例如,2005年、2006年和2007年經(jīng)濟適用房的施、竣工面積分別為783.4萬平方米和325.6萬平方米;806.5萬平方米和323萬平方米;710.5萬平方米和237.2萬平方米。一半以上,或者絕大部分理應(yīng)竣工的保障性住房面積都消失了。
　　
　　誰的保障房?
　　
　　住建部部長姜偉新所承諾的580萬套保障房對全國的剛性住房需求來說,也還只是蜻蜓點水。即便如此,人們還更擔(dān)心,保障房建成后,有多少能真正落實到需要保障的人身上。
　　不久前,據(jù)“人民網(wǎng)”報道,在北京海淀區(qū)四道口部委大院集中地帶,在原來十幾個部委家屬樓的基礎(chǔ)上,又新建了水利、電力、無線等單位的家屬樓,里面職工是以4500元/平方米左右的價格買的房子。而距離不遠的商品房小區(qū)主語城的二手房價格是4萬元/平方米。
　　以“言論大膽”出名的房產(chǎn)商任志強在接受媒體采訪時稱,在北京的政策性住房里,不公開、不透明、不面向社會的,大概要占到3/4,面向社會大概只有1/4。從2005年到2009年,北京共有7000多公頃的土地,面向開發(fā)商的只有2000多頃,有將近5000多公頃是用于政策性保障,實際上政策性保障的用地大于開發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。任志強說:“所以保障性住房記者說少,政府說很多,但是老百姓說不知道在哪兒�！�
　　“2009年一年很多東西都超過了計劃,有一項卻沒有實現(xiàn)計劃,就是保障性住房。但同時福利性的官員住房大大超標(biāo),公務(wù)員適用房、集資房出現(xiàn)了失控狀態(tài)。在東北,一些機關(guān)甚至已經(jīng)把集資房建在了海南島�！鼻迦A大學(xué)歷史系教授秦暉在2010經(jīng)濟學(xué)家年會上戲謔。
　　保障房如果被權(quán)力利用,很容易進入市場,成為房價暴漲的催化劑,成為社會矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。尹伯成在采訪時表示,保障房應(yīng)當(dāng),也必須建立起退出機制,才能讓保障房循環(huán)起來,真正發(fā)揮保障人們住房的作用�！安唤鉀Q退出問題,建多少保障房也不夠用,何況靠這點錢也建不了多少�！�
　　(《中國新聞周刊》2010年第28期,作者為該刊記者)

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