摘 要 住房保障問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題。近年來(lái)我國(guó)不斷加強(qiáng)社會(huì)保障性住房的建設(shè)，但這僅是完善保障性住房體系的開(kāi)端，改革發(fā)展依然任重道遠(yuǎn)。本文分析了當(dāng)前我國(guó)社會(huì)保障性住房建設(shè)存在的問(wèn)題，并提出一些完善社會(huì)保障性住房體系的建議。
　　關(guān)鍵詞 保障性住房；存在問(wèn)題；建議
　　
　　保障性住房，通常是指提供給特定人群使用的，在政府的統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌下建房，并限定了建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性的住房。保障性住房的分類有多種，主要有社會(huì)保障性商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）、社會(huì)保障性租賃房（含廉租住房、普通租賃房、租賃公寓）、安置房（含拆遷安置房、解危安置房以及落實(shí)僑房政策安置房）等。保障性住房是與商品房相對(duì)的一個(gè)概念，它的取得不能完全按經(jīng)濟(jì)支付能力和市場(chǎng)價(jià)格而定。
　　當(dāng)前，我國(guó)的保障性住房建設(shè)是民心工程，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國(guó)通過(guò)近10年的探索和實(shí)踐，我國(guó)部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的優(yōu)惠，提高了居住水平、改善了居住環(huán)境，取得了可喜的成績(jī)。然而，保障性住房政策在具體實(shí)施過(guò)程巾，卻出現(xiàn)了較多問(wèn)題。
　　1.保障性住房建設(shè)存在的問(wèn)題
　　1.1 城市住房保障配套政策和運(yùn)行機(jī)制不完善
　　目前，一些省市的保障性住房的建設(shè)管理缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一組織的機(jī)制。保障性住房的建設(shè)、管理及分配等各個(gè)環(huán)節(jié)相互脫離，用地規(guī)劃、土地供應(yīng)、項(xiàng)目計(jì)劃的制定落實(shí)、督促監(jiān)管的責(zé)任不夠明確，在管理缺乏共享信息資源的建立，不能科學(xué)規(guī)范的進(jìn)行管理，致使有限的住房保障資源的效益最大化無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。
　　1.2 缺失公平性
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體主要由開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者組成，他們必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商之間，消費(fèi)者之間必須站在同一條起跑線上。而經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，卻使這兩個(gè)市場(chǎng)主體人為地脫離了同一條起跑線。從建設(shè)主體來(lái)說(shuō)，目前經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)商大都由政府指定，多為統(tǒng)建辦、解困辦等政府單位，或是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶，而不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)形式產(chǎn)生，這樣，就并不是所有實(shí)力、講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商都有同等的機(jī)會(huì)參與經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。從消費(fèi)主體來(lái)說(shuō)，相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策只提供給經(jīng)批準(zhǔn)有資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的居民―中低收入者享受，而并非全體公民享受。但在實(shí)際操作中，中低收入家庭通常是具有“國(guó)”字身份的家庭，即國(guó)營(yíng)企業(yè)、事業(yè)、行政單位，這使得非“國(guó)”字身份的家庭就被排出在外，從而造成了同一社會(huì)的居民由于人為所定的“身份”的不同，而受到了不同的對(duì)待。即使在相同“身份”的階層內(nèi)，由于單位的權(quán)力大小不一樣，發(fā)放住房補(bǔ)貼也不一樣，使得有些購(gòu)房者雖有資格享受經(jīng)濟(jì)適用住房，但無(wú)力支付購(gòu)買(mǎi)它，對(duì)這些人而言，他們實(shí)際上就未能享受到經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，與享受到經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策的居民相比，他們就受到了不公平的對(duì)待。
　　1.3 保障房資金來(lái)源不足
　　保障房的資金來(lái)源主要有以下途徑：住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；從土地出讓凈收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的資金；市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金；中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金；中央財(cái)政安排的廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；社會(huì)捐贈(zèng)的廉租住房保障資金；其他資金。
　　從以上可以看出，除了土地出讓收益的10％為硬性約束外，其它資金來(lái)源極不穩(wěn)定，也存在漏洞。首先住房公積金增值收益極不穩(wěn)定，而且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，本來(lái)收益不高，扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后所剩無(wú)幾。省級(jí)、市縣的財(cái)政預(yù)算安排更是形同虛設(shè)，地方政府負(fù)債累累，從政府自利性的角度來(lái)看，保障房的建設(shè)阻礙了地方政府收取更多的土地出讓金，如果沒(méi)有強(qiáng)制的硬性約束，這項(xiàng)資金來(lái)源也是難以得到有力保障的。中央預(yù)算投資和專項(xiàng)補(bǔ)助雖然得到很好的發(fā)揮，但中央投入仍然較少，2010年中央財(cái)政用于住房保障的有2358億元，僅占財(cái)政支出的2.63%。社會(huì)捐贈(zèng)資金更是困難，由于商品房市場(chǎng)的暴利和持續(xù)的繁榮，加上社會(huì)人士對(duì)保障房的認(rèn)識(shí)不夠，政府引導(dǎo)不積極，目前的情況來(lái)看也是不理想的。
　　2.完善社會(huì)保障性住房體系的建議
　　2.1 建立保障性住房標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為
　　規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為，除了制定相關(guān)的法律．借助于法律的強(qiáng)制性來(lái)實(shí)施以外，還應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，建立保障性住房標(biāo)準(zhǔn)體系。建立針對(duì)保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)要與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)發(fā)展水平、中低收入階層的收入水平相適應(yīng)，并在發(fā)展中不斷完善。建設(shè)過(guò)程中應(yīng)始終遵循經(jīng)濟(jì)性與合理性原則。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，土地資源的優(yōu)化利用在規(guī)劃中要首先考慮；其次。提供適用與中低收入階層支付能力經(jīng)濟(jì)、合理的住宅。保障性住房應(yīng)控制好規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工方法及材料采購(gòu)等諸環(huán)節(jié)，降低工程造價(jià)、把合理運(yùn)用政府補(bǔ)貼作為首要前提。
　　2.2 加快推進(jìn)多渠道資金籌集機(jī)制和激勵(lì)政策
　　通過(guò)稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息貸款、發(fā)行債券、房地產(chǎn)投資信托基金、融資擔(dān)保等措施，發(fā)揮財(cái)政資金杠桿作用。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，對(duì)承建保障性住房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)行拿地優(yōu)先權(quán)，對(duì)企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅減免等。
　　2.3 提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化水平
　　保障性住房?jī)r(jià)格和面積相對(duì)低一些，但不能等于住宅的質(zhì)量和水平也要低一些。從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，新建的保障性住房要在“經(jīng)濟(jì)合理，面積適當(dāng)，質(zhì)量?jī)?yōu)良，住得舒適”上大做文章。據(jù)了解，日本國(guó)有不少中等收入者居住50―60平方米一套的住房，由于住房布局合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、采用先進(jìn)的材料和設(shè)備，仍能住得舒適、溫馨。
　　總之，要堅(jiān)持原則，把握實(shí)質(zhì)和關(guān)鍵，認(rèn)真分析，全局考慮，強(qiáng)化責(zé)任，嚴(yán)格考核，不斷完善住房保障體系，使之更加科學(xué)，社會(huì)效益最大化。
　　
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