【摘要】面對日益飆升的房價(jià)，很多城市蝸居一族都選擇租房的方式暫時(shí)緩解住房壓力。商品房租賃過程中隱藏著諸多法律問題。本文主要從房屋租賃期間出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人援引買賣不破租賃原則進(jìn)行對抗作為切入點(diǎn)，展開對《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第229條規(guī)定存在的缺陷進(jìn)行分析，進(jìn)而提出一些完善的建議。承租人只有對該制度有全面的理解，才能更加靈活地運(yùn)用該制度，最大程度地保護(hù)自身利益。
　　【關(guān)鍵詞】買賣不破租賃；租賃權(quán)；承租人
　　【中圖分類號】DF418 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A
　　【文章編號】1007―4309（2010）10―0078―1.5
　　
　　一、買賣不破租賃制度
　　
　　在理論上，“買賣不破租賃”通常是用來指承租人以其租賃權(quán)對抗受讓租賃物的所有權(quán)的第三人現(xiàn)象。
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　　“買賣不破租賃”并不是一項(xiàng)專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力。
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　　我國法律對買賣不破租賃有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”；《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效�！�
　　（三）存在的作用
　　買賣不破租賃制度在絕大多數(shù)國家的法律中都有比較完整的規(guī)定，該制度的強(qiáng)大生命力足以說明它有存在的必要和特殊意義。
　　第一，使承租人的合法權(quán)益受到保護(hù)，具體地體現(xiàn)了合同法的立法宗旨。通過保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，《合同法》希望借此達(dá)到維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買賣不破租賃原則不僅平等地保護(hù)了買賣雙方當(dāng)事人和租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益，還特別關(guān)懷了租賃合同中的承租人權(quán)利。
　　第二，有利于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，體現(xiàn)秩序價(jià)值目標(biāo)，而這種秩序價(jià)值正是法律所追求的。社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、交易日益頻繁，平等主體之間的經(jīng)濟(jì)交往隨之密切起來， “一女多嫁”現(xiàn)象也偶有出現(xiàn)：一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來處理，新的所有權(quán)人可以對抗承租人，這使承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)大大增加了，經(jīng)濟(jì)秩序被擾亂。
　　
　　二、對我國《合同法》第229條的反思
　　
　　我國《合同法》第229條沿襲原《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第2款而來，即“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，將出租的財(cái)產(chǎn)交給承租方使用。如果出租房將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)給第三方，租賃合同對財(cái)產(chǎn)的所有方繼續(xù)有效�！卑殡S著經(jīng)濟(jì)生活的日益復(fù)雜化，商品經(jīng)濟(jì)的逐步滲透，該條規(guī)定的弊端也凸現(xiàn)出來，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　　第一，未以承租人受讓租賃物的交付實(shí)際占有租賃物為要件，對于交易安全十分不利。依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃物只要是在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，無論出租人是否已經(jīng)將租賃物交付給承租人，也不論承租人是否實(shí)際占有租賃物，承租人均可以主張其租賃權(quán)具有對抗買受人的效力，這一立法規(guī)定，帶來了很大的威脅交易安全的隱患。因?yàn)槿绻鲎馊松形唇桓蹲赓U物或者承租人并沒有實(shí)際占有租賃物時(shí)，從出租人處受讓租賃物的第三人是根本無法知悉標(biāo)的物尚已經(jīng)存在租賃權(quán)的。為了防止可能存在的承租人事后主張權(quán)利，就必須投入更多的成本弄清楚該標(biāo)的物的實(shí)際權(quán)利狀況，這無形中加大了交易成本，而且嚴(yán)重阻礙了交易的順暢進(jìn)行。
　　第二，對于可能發(fā)生對抗力的租賃物的范圍沒有明確限定，價(jià)值判斷上有失權(quán)衡。但從租賃標(biāo)的物來看，既包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，也包括權(quán)利。在我國，土地歸國家所有，不動(dòng)產(chǎn)主要指房屋，而不包括土地所有權(quán)。這樣看來，我國《合同法》第229條關(guān)于租賃物所有權(quán)變動(dòng)的表述存在漏洞，它排除了土地使用權(quán)在出租期間可能發(fā)生的對抗可能性。
　　第三，對“買賣不破租賃”效力的規(guī)定不夠完整。租賃物在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)后，由此產(chǎn)生的效力涉及出租人、承租人和受讓人三方當(dāng)事人，從而也產(chǎn)生三者之間的法律關(guān)系。承租人與受讓人的關(guān)系是體現(xiàn)租賃權(quán)對抗力的主要領(lǐng)域，“租賃合同繼續(xù)有效”體現(xiàn)了所謂的“不破租賃”。然而，承租人與受讓人之間的效力除了這一法定債的移轉(zhuǎn)外，還有出租人與承租人之間還發(fā)生出租人應(yīng)否對受讓租賃物所有權(quán)造成的債務(wù)不履行行為向承租人負(fù)擔(dān)保責(zé)任問題，等等。①
　　
　　三、《合同法》第129條的完善
　　
　　鑒于我國《合同法》第129條存在的一些缺陷，我認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
　　（一）概念上更精確
　　“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)，還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。
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　　“租賃”，依《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制，就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)，單從字面看，無論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到第229條的時(shí)候，不禁會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財(cái)產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋等更妥。但目前司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確規(guī)定。
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　　第一，買賣不破租賃與抵押權(quán)競合時(shí)，應(yīng)限制使用該原則，原因在于法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力，從而達(dá)到對租賃人權(quán)利保護(hù)的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不會(huì)因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。
　　第二，財(cái)產(chǎn)保全與租賃競合。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但是，我們不難發(fā)現(xiàn)，如果這樣執(zhí)行會(huì)出現(xiàn)很多原則性錯(cuò)誤。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，這將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會(huì)得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于《破產(chǎn)法》的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則。
　　因此我們認(rèn)為《合同法》第229條雖然規(guī)定了租賃物所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”原則，但是該原則并非不受限制，在抵押權(quán)和財(cái)產(chǎn)保全等權(quán)利先期存在的情況下，所有權(quán)一旦發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃合同便處于不穩(wěn)定狀態(tài)。如果現(xiàn)所有權(quán)人主張解除合同，買賣就會(huì)破掉租賃。故“買賣不破租賃”是一個(gè)有限原則，不是無限適用的原則。
　　
　　【注釋】
　　①王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（四），北京：中國政法大學(xué)出版社，1998年版，第190頁。
　　【參考文獻(xiàn)】
　　[1]蘇永欽.跨越自治與管制[M].臺北：五南圖書出版公司，2002.
　　[2]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998.
　　[3]史尚寬.債法總論[M].北京：人民大學(xué)出版社，1990.
　　[4]梁慧星主編.民商法論叢[M].北京：法律出版社，2006.
　　【收稿日期】2010年9月12日
　　【作者簡介】余敏（1986― ）：女，安徽六安人，安徽大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)2009級碩士研究生，研究方向：民商法。

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