摘 要：在房地產(chǎn)價格居高不下的今天，央行應通過怎樣的貨幣政策進行調(diào)控。據(jù)此，主要從貨幣政策的三個途徑分析了貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。
　　關鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)；價格；有效性
　　中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.28.042
　　1 引言
　　自從1998年開始我國的房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)全面進入了市場化，房地鏈就有非常明顯的特點：涉及范圍廣、產(chǎn)業(yè)鏈長以及范圍廣等，幾乎與其它產(chǎn)業(yè)都有關聯(lián)，同時買房、住房也是關系民生的大問題�？v觀近二十年房地產(chǎn)行業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度一直都非�？欤�并且發(fā)展規(guī)模越來越大，成為了我國重要的經(jīng)濟組成成分，雖然中間稍有回落但總體價格一路高升，但是如此迅猛的勢頭和高揚的價格有時候也會為社會經(jīng)濟的發(fā)展埋下隱患。由于中國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率遠遠高于其他行業(yè)，且風險相對其他行業(yè)較低，社會中大量的閑散資金紛紛注入房地產(chǎn)企業(yè)當中，雖然導致一大批房地產(chǎn)企業(yè)誕生，但是也同時產(chǎn)生了其他一系列問題，比如社會結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不平衡等。
　　2 貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的主要途徑及其有效性分析
　　中央銀行主要從三個方面對貨幣政策進行了調(diào)控，其中主要包括：信貸條件、利率條件以及資產(chǎn)組合等等。
　　2.1 利率途徑及其影響
　　2.1.1 利率政策
　　通過利率調(diào)整來對貨幣實施控制的政策是一種直接信用控制手段，主要調(diào)控內(nèi)容包括銀行等金融機構(gòu)存貸利率調(diào)整和個人住房貸款利率調(diào)整。2008年金融危機開始，我國銀行的存貸款利率一路下調(diào)，但在2010年到2011年期間進入新的上調(diào)期，五年及五年以上存款利率從4.2%增長到5.5%；五年及五年以上貸款利率從6.14%增長到7.05%。
　　2.1.2 利率上調(diào)必然帶來房產(chǎn)價格上漲，逐步抑制市場需求
　�。�1）對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響。
　　銀行存貸款利率上調(diào)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言就意味著資金負擔進一步加重，在當前保障性住房政策背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)商本來就對房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展比較擔心，銀行又出臺了加息政策無異于又進一步縮減了市場需求，房地產(chǎn)商要獨自背負強大的資金壓力，只能通過降低商品房銷售價格的方式來回籠資金。這就促使房地產(chǎn)商不得不轉(zhuǎn)移資金到其他行業(yè)，以謀求新出路。
　　（2）對剛需者和投資者的影響。
　　而在消費者方面，對于剛性需求者，利率對其的影響要遠大于對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，銀行利率的上調(diào)增加了剛需者的購買成本，這表明政府對購房已不是一種支持性的行為，成本的增加必然導致整個購房需求的減少；對于投資房產(chǎn)的投資者來說，利率上調(diào)導致收益減少，進而會使得他們有可能轉(zhuǎn)向其他投資，這也會使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在一定程度上受到限制。
　　2.2 信貸途徑及其影響
　　2.2.1 銀行存款途徑對房產(chǎn)價格的影響
　　假如銀行對貨幣政策進行擴張的話，那么銀行存款金額以及存款準備金也會相應發(fā)生調(diào)整，并且銀行能夠為客戶提供的貸款能力也會隨之提高，房地產(chǎn)市場的活躍度不斷增加，市場發(fā)展空間也越來越大，進而會使得房地產(chǎn)價格上浮。相反，假如果中央銀行開始將貨幣政策緊縮的話，那么也就意味著銀行的存款數(shù)量以及存款準備金都會減少，進而增加了貸款的難度，房地產(chǎn)需求量也會相應減少，房地產(chǎn)的價格也會整體向下調(diào)整。
　　2.2.2 銀行貸款途徑及與房價的相互影響
　　作為主要的應用抵押物，房地產(chǎn)價格浮動往往也會對銀行負債情況產(chǎn)生影響，從而會影響到銀行信用貸款的問題，并影響到最終的貨幣供給。具體來講，當房產(chǎn)價格在持續(xù)不斷上漲時，那么如果將房子來作為信用抵押貸款物的話，所貸到的款項就會增加。并且，當房地產(chǎn)價格上調(diào)時，銀行的利潤空間以及負債情況也會隨著隨之上升，銀行也更愿意將房地產(chǎn)作為貸款抵押物來為客戶提供貸款，這樣一來會使得大量貸款開始涌向了房地產(chǎn)行業(yè)，進而會帶動房地產(chǎn)價格進一步上升。如果因為一些因素的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)價格猛然下降，必然會導致以房地產(chǎn)作為信用貸款抵押物所能夠貸到款項就會減少，那么這時候銀行就不再愿意以房地產(chǎn)作為信用貸款抵押物來為用戶提供抵款服務，導致房價進一步的下降。
　　2.2.3 資產(chǎn)組合途徑及其影響
　　投資者的投資資產(chǎn)主要由貨幣、股票、房地產(chǎn)等所組成。為了實現(xiàn)投資利益最大化，投資者可以對這些投資資產(chǎn)的比例進行調(diào)增。假如銀行通過降低貨幣利率并提高貨幣供應量進而實施擴張性貨幣政策，那么之前的這種資產(chǎn)組合平衡就會徹底被打亂，投資者的投資結(jié)構(gòu)也會相應發(fā)生調(diào)整，同時非資產(chǎn)比例會下降資產(chǎn)比例會上升。相反，假如果銀行提通過提高貨幣利率并降低貨幣供應量進而實施貨幣緊縮政策的話，也會打破之前的投資平衡，這個時候投資者非資產(chǎn)比例增加而資產(chǎn)比例降低進而達到投資平衡。比如，由于某房地產(chǎn)價格上浮，使得房地產(chǎn)商所應有的資金量變大，進而提高了銀行貸款能力，并促進經(jīng)濟發(fā)展。
　　3 總結(jié)
　　總而言之，房地產(chǎn)價格的變動往往會影響到銀行政策的實施，通過對房地產(chǎn)價格進行調(diào)整并實施合理的政策，進而可以實現(xiàn)銀行貸款業(yè)務與房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展，達到規(guī)避市場風險的目的。
　　參考文獻
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